Перебувати у серці мегаполісу і водночас відпочивати від метушні великого міста – це не оксюморон, а маркетинговий слоган чергового нового житлового комплексу у Києві – ЖК DELREY на Печерську.
Втім, поки це лише обіцянки. В реальності на ділянці на Військовому проїзді, 8 тільки-тільки розпочалися підготовчі роботи. Однак потенційних інвесторів вже спокушають яскравими візуалізаціями незвичайної скляної будівлі з власними садами-терасами, справжнім парком на даху та вражаючими краєвидами на старе місто. А ще інвестиціями, що приноситимуть, як запевняє забудовник, "від 15% річних" та стабільний дохід "від 13 тисяч доларів на рік".
Чи варто вірити цим обіцянкам, а також наскільки документи на будівництво ЖК DELREY відповідають чинному законодавству – з'ясовували експерти НЕРУХОМІ.
Що обіцяють
Як запевняє сайт об’єкта, мінімальна площа квартири у ЖК DELREY – 47 кв м. Чим вище, тим більші за площею квартири заявлені у плані, аж до апартаментів площею від 100 до 232 м на 23-24 поверхах. Перші 3 рівня відведуть під комерцію. Додаткова перевага – близькість до центру, ботанічний сад у пішохідній доступності, розвинута інфраструктура району. Майбутній комплекс налічуватиме 242 квартири у 20 варіантах планувань.
Все це у комплексі, на думку девелопера, має переконати інвесторів стрімголов нести свої кошти у відділ продажу ще до початку офіційного старту продажів. Причому, як тих, хто шукає житло для себе, так і тих, кому потрібен зручний та просторий сучасний офіс.
Замовником ЖК DELREY виступає ТОВ "Печерська автомобільна компанія". В мережі неодноразово проєкт посилається на компанію-девелопера Delmar. Щоправда, на сайті об’єкта жодної згадки про девелопера немає. Так само як і компанія Delmar на своїй вебсторінці з незрозумілих причин не вказала про власну причетність до будівництва цього комплексу. У відділі продажу також заперечують зв'язок із компанією Delmar.
Від мрій до реальності
У реальності замовник, на перший погляд, цілком має право на проведення підготовчих робіт. У реєстрі дозвільних документів на сайті Держархбудінспекції повідомлення про початок цих робіт є. Однак цей документ, поданий самим замовником, дозволяє йому проводити виключно підготовчі роботи – як то планування території, підведення та винесення інженерних мереж, вирубування дерев, якщо такі є на території… І абсолютно не дозволяють розпочинати будівництво. А також не гарантують, що дозвіл на проведення вже будівельних робіт компанія отримає.
Тим більше, що при подальшому вивченні експерти НЕРУХОМІ виявили проблеми, які можуть суттєво ускладнити замовнику отримання дозволів для початку будівельних робіт.
Так, у липні 2019 року ТОВ "Печерська автомобільна компанія" отримала вихідні дані на проєктування забудови земельної ділянки. Однак вже за 4 місяці головний інспектор будівельного нагляду Департаменту ДАБІ у місті Києві призупинив дію цих вихідних даних через певні порушення при видачі цих містобудівних умов та обмежень. Які саме порушення були допущені – не повідомляється.
Найпоширеніша для новобудов проблема – порушення цільового призначення земельної ділянки. У випадку з ЖК DELREY, зміна цільового призначення ділянки відбулася, та, виходячи з наявної офіційної інформації, виглядає цілком законною.
А ось самі вихідні дані, дію яких було призупинено до виправлення цих загадкових порушень, знайти можна.
Згідно МОУ, гранична висота будівлі, відповідно до проєктних рішень детального плану території, на цій ділянці не може перевищувати 30 поверхів. Однак, остаточна висотність конкретної споруди визначається під час проєктування і обов’язково з урахуванням пам’яткоохоронного законодавства і за погодженням з Мінкультом, а також – Украерорухом, Державіаслужбою та аеропортом "Жуляни".
Також у проєкті обов’язково мають бути передбачені місця для відпочинку мешканців, а також господарські, спортивні та інші майданчики.
Далі замовник будівництва мав би подати проєктну документацію на розгляд науково-методчиної ради Міністерства культури України та Консультативної ради з питань охорони культурної спадщини, а у разі виникнення зауважень від цих структур, доопрацювати її.
Але оскільки призупинена дія МОУ, що є основними вихідними даними для проєктування, автоматично зупиняється і розробка проєкту. Та наразі розробкою проєктної документації замовник будівництва займатися не може.
Потенційним інвесторам комплексу варто слідкувати за розвитком ситуації. Зупинена дія МОУ за законом є причиною відмови у дозволі на будівельні роботи і поки не буде поновлена буде проблемою при отриманні дозволу на будівництво вказаного ЖК. І майже гарантовано спричинить затримку старту зведення будинку, адже про виправлення згаданих порушень замовником будівництва досі у відкритих джерелах немає жодної згадки.
Щільна забудова на складних ділянках
Не виключено, що загадкові порушення обумовлені особливостями території, на якій ТОВ "Печерська автомобільна компанія" зібралася будувати свою висотку. Згідно даних геопорталу "Містобудівний кадастр Києва" ділянка на Військовому проїзді, 8 потрапляє у зону підтоплення. Таке в проєктній документації мав би врахувати забудовник DELMAR. Але оскільки проєкт не може бути фіналізований, також невідомо чи врахували це замовник і забудовник, та чи проводили роботи щодо унеможливлення підтоплень.
Не вдалося встановити також, чи врахував замовник будівництва той факт, що земельна ділянка також потрапляє у санітарно-захисну зону та частково знаходиться у зсувонебезпечному районі.
Ці ризики зобов’язують замовника будівництва перед початком проєктування потурбуватися про проведення комплексного вивчення геологічних та гідрологічних умов району. І отримати технічні умови у КП "СУППР", провести інженерно-геодезичні вишукування, а при розробці проєкту передбачити встановлення елементів інженерного захисту від зсувів та обвалів.
Чи було замовником будівництва комплексу зроблено бодай щось з переліченого – досі невідомо. Але дотримання цих вимог стає особливо важливим, зважаючи на плани замовника будівництва побудувати на території підземний паркінг на 192 місця: за таких умов ризики для мешканців комплексу значно зростають. А ігнорування вимог законодавства замовником будівництва може вилитися у проблеми зі здачею будинку в експлуатацію.
Тож, залишається мати надію на відповідальність забудовника при здійсненні розміщення об’єкта у відповідності до державних будівельних норм, що стосуються щільності забудови, відстані між будівлями та потужності комунікацій, враховуючи невелику площу земельної ділянки та її інвестиційну привабливість.
Інвесторам, які розглядають можливість інвестування у житловий комплекс DELREY попри те, що наразі окрім повідомлення про проведення підготовчих робіт у замовника будівництва відповідного дозволу будувати немає – у відділі продажу, найперше, слід поцікавитися, чи планується на ділянці проведення комплексу гідроізоляційних робіт. З іншими рекомендаціями експертів НЕРУХОМІ, що можуть мінімізувати ризики інвестування у цей комплекс, можна ознайомитися на нашому порталі, на сторінці ЖК DELREY – у вкладці Документи.