Будівельна корпорація "Київміськбуд" оголосила про масштабну додаткову емісію акцій з метою докапіталізації та фінансового оздоровлення компанії. Йдеться про випуск понад 10 млрд простих іменних акцій номіналом 0,25 грн кожна, що еквівалентно залученню 2,56 млрд грн нового капіталу. Розміщення акцій заплановано на період з 1 жовтня до 28 листопада 2025 року, і єдиним покупцем виступить територіальна громада міста Києва, тобто міська влада. Після розміщення частка міста у статутному капіталі "Київміськбуду" зросте з приблизно 80% до 99,87%, фактично перетворюючи компанію на повністю комунальну. Такий безпрецедентний крок покликаний відновити фінансову стабільність найбільшого забудовника столиці та дати старт довгоочікуваному завершенню заморожених будівництв.
Експерти порталу Нерухомі проаналізували, наскільки доцільною є докапіталізація для компанії та міста, як вона може вплинути на ринок нерухомості Києва (зокрема первинне житло, довгобуди, інвесторів та конкуренцію), а також розглянули фінансові перспективи "Київміськбуду" після емісії – чи відновить він діяльність, чи збереже ліквідність, та які ризики й переваги слід врахувати потенційним інвесторам.
Передумови кризи та роль міста
Причини нинішньої кризи "Київміськбуду" сформувалися протягом останніх кількох років. По-перше, у 2020 році Кабінет міністрів зобов’язав "Київміськбуд" добудувати 18 об’єктів збанкрутілої державної корпорації "Укрбуд", аби врятувати інвесторів тих довгобудів. Проте державне фінансування на це так і не було виділено – міська влада зазначає, що уряд взяв на себе таке зобов’язання, але коштів не надав. Таким чином, на баланс "Київміськбуду" лягли десятки додаткових недобудов без забезпечення ресурсами, що значно погіршило фінансовий стан компанії. По-друге, з початком повномасштабної війни у 2022 році будівельні роботи на майданчиках "Київміськбуду" повністю зупинилися і досі не відновилися у повному обсязі.
Продажі новобудов після початку війни майже повністю припинилися, через що компанія втратила головне джерело фінансування будівництва – кошти приватних інвесторів (покупців квартир). У 2024 році забудовник працював лише на 6 об’єктах з високим ступенем готовності, мінімізуючи витрати. Загалом же під відповідальністю "Київміськбуду" – 24 будівельні майданчики (понад 120 житлових будинків), будівництво яких заморожене і потребує значних вливань капіталу. За оцінками компанії, для відновлення будівництва всіх житлових комплексів потрібно близько 4,8 млрд грн, а за деякими даними з урахуванням об’єктів "Укрбуду" дефіцит коштів може сягати і 24 млрд грн.
Погіршували ситуацію й внутрішні проблеми управління. З 2012 року незмінним керівником (президентом) "Київміськбуду" був Ігор Кушнір. У 2019–2021 роках компанія взяла на себе добудову частини проблемних житлових комплексів банку "Аркада" та корпорації "Укрбуд", що збільшило навантаження. Навесні 2023 року журналісти-розслідувачі оприлюднили матеріали про можливі зловживання в компанії: земельні ділянки "Київміськбуду" використовувалися для приватних маєтків, а сам Кушнір виїхав з України під час війни та здійснив дорогі поїздки.
Ці скандали спонукали міську владу втрутитися – у травні 2023 Київрада створила тимчасову комісію для перевірки діяльності компанії і відсторонила Кушніра на час аудиту. У результаті в листопаді 2023 аудитори дійшли висновку, що компанія переживає труднощі головним чином через економічну кризу, війну та зупинку продажів, а не через зловживання керівництва. Втім, Кушніра було звільнено у грудні 2023 року, і на початку 2024-го новим президентом призначено Василя Олійника. Той одразу розпочав підготовку плану порятунку: у лютому 2024 провів першу зустріч із інвесторами недобудов та анонсував, що для розв’язання проблем потрібна докапіталізація компанії за рахунок міста. Таким чином, столиця, як мажоритарний акціонер (80% акцій), взяла на себе активну роль у порятунку "Київміськбуду", створивши спеціальну комісію на чолі із заступником голови КМДА Владиславом Андроновим для пошуку шляхів добудови проблемних ЖК.
Під тиском численних звернень від постраждалих інвесторів (які неодноразово виходили на мітинги під КМДА), міська влада погодилася докапіталізувати компанію з власного бюджету. 31 жовтня 2024 року Київська міськрада проголосувала за докапіталізацію "Київміськбуду" на суму 2,56 млрд грн шляхом випуску додаткових акцій, це рішення підтримали 77 депутатів. Одночасно міськрада звернулася до уряду з проханням виділити ще 2,28 млрд грн для добудови тих самих 18 об’єктів "Укрбуду". Відтак, було запущено юридичну процедуру емісії акцій, яка нині (серпень 2025 року) вийшла на фінальний етап – погодження документів у НКЦПФР та випуск акцій для викупу їх міською громадою.
Наразі тимчасовим керівником "Київміськбуду" призначена Світлана Самсонова – юристка за фахом, що раніше працювала у державній корпорації, а наглядову раду очолює представник КМДА Владислав Андронов. Місто фактично перебирає повний контроль над компанією, маючи намір забезпечити завершення проблемних будівництв і захист інтересів десятків тисяч киян, які вклали кошти в житло.
Фінансові перспективи та ризики для інвесторів
Чи зможе "Київміськбуд" поновити свою діяльність і стати фінансово стійким після докапіталізації? В короткостроковому вимірі відповідь радше позитивна: вливання 2,56 млрд грн значно покращить ліквідність компанії, дозволивши розплатитися з підрядниками та перезапустити будівництво на ключових об’єктах. Як зазначає керівництво, вже за місяць-другий після отримання коштів роботи можуть відновитися на першій групі майданчиків. Це означає повернення "Київміськбуду" до операційної діяльності: знову почнуть діяти будівельні бригади, генпідрядники, постачальники матеріалів – колесо будівництва закрутиться. З фінансової точки зору, докапіталізація зміцнить баланс компанії: статутний капітал збільшиться, боргове навантаження (якщо було) у структурі капіталу зменшиться, адже кошти надаються у вигляді акцій, а не кредиту. Отже, поточна платоспроможність і фінансова стійкість "Київміськбуду" покращаться – принаймні на період реалізації цих 2,56 млрд грн. Компанія зможе сконцентрувати ресурси на добудові житла, не відволікаючись на пошук грошей для виживання.
Однак у середньостроковій та довгостроковій перспективі залишаються суттєві ризики. Головний із них – недостатність залученого капіталу для завершення усіх проєктів. Як вже згадувалося, для повного добудування всіх 20+ проблемних ЖК може знадобитися набагато більша сума – до 4,8 млрд грн за оцінками самої компанії, а потенційно і більше (деякі експерти називали цифри близько 10 млрд грн, враховуючи інфляцію та подорожчання будматеріалів). Таким чином, 2,56 млрд грн покриють лише першу чергу відновлення будівництва. Місто розраховує, що частину коштів все ж виділить уряд на добудову "укрбудівських" об’єктів (йдеться про 2,28 млрд грн, на які вже направлено звернення Кабміну).
Якщо державне фінансування не надійде, міській владі, можливо, доведеться шукати додаткові джерела – або ж деякі довгобуди консервуватимуться до кращих часів. Для інвесторів це означає ризик затягування строків: хоча найготовніші будинки добудують, інші об’єкти (з низьким відсотком готовності) можуть лишатися "замороженими" доти, доки не з’являться нові фінансові вливання.
Збереження ліквідності та довгострокова життєздатність "Київміськбуду" залежатимуть від ринкових умов та ефективності менеджменту. Поточна докапіталізація розрахована передусім на виконання існуючих зобов’язань, а не на генерування прибутку. Поки триває війна і покупці обережні, продажі нових квартир залишатимуться низькими, тобто традиційна бізнес-модель компанії (фінансувати будівництво за рахунок попередніх продажів) працює слабо.
Це виклик: навіть отримавши кошти, компанія повинна буде дуже раціонально їх використовувати, щоб вистачило до моменту, коли ринок оживе. Якщо витрати підуть нецільово або виникнуть нові "діри" (наприклад, через подальше зростання собівартості будівництва чи непередбачені витрати), ліків від нового дефіциту фінансів може вже не бути, адже повторна докапіталізація малоймовірна. Тут багато залежить від професіоналізму нової команди управлінців і контролю з боку міста. Поки що проведений аудит не виявив критичних зловживань, списавши проблеми на об’єктивні обставини.
Втім, потенційні інвестори мають закладати у свої оцінки корпоративного управління КМБ певну знижку на ризик, зважаючи на попередню історію. Позитивним фактором є майже повна комунальна власність компанії – місто як акціонер, імовірно, контролюватиме фінансові потоки суворіше, ніж приватний власник, остерігаючись скандалів. Андронов та інші посадовці обіцяють максимальну прозорість у використанні докапіталізації та звітуванні перед громадою.
Для потенційних інвесторів та партнерів "Київміськбуду" ситуація виглядає двояко, з певними перевагами і ризиками. З одного боку, підтримка міста означає, що компанія "too big to fail" у локальному масштабі – навряд чи їй дадуть збанкрутувати, отже, ризик повної втрати активів мінімізований. Це своєрідна гарантія, що проєкти все ж будуть доведені до кінця (хай із затримкою). З іншого боку, зовнішні інвестори опиняються в невигідному становищі: частка приватних акціонерів розмивається до символічних 0,13%, тобто впливу на компанію вони фактично не мають. Ліквідність акцій "Київміськбуду" буде вкрай низькою – з огляду на майже повну концентрацію в руках громади, про публічний ринок чи дивіденди в осяжному майбутньому не йдеться. Іншими словами, на класичний фінансовий інструмент ці акції не перетворяться, це радше інструмент підтримки з боку міста. Для стратегічних інвесторів або держбанків участь у капіталі також малоймовірна доти, доки компанія не продемонструє успішного виконання плану відновлення.
Ключові ризики для майбутньої діяльності "Київміськбуду" включають: продовження воєнних дій (що може знову зупинити будівництво або підірвати попит на житло), макроекономічні потрясіння (інфляція, зростання цін на матеріали, девальвація, що збільшить витрати будівництва), а також потенційну політичну зміну пріоритетів (нова влада міста чи держави може менше уваги приділяти добудові старих об’єктів). Водночас, є і потенційні вигоди: у разі стабілізації ситуації та відновлення ринку нерухомості, "Київміськбуд" як державна корпорація може розраховувати на участь у програмах відбудови житла, державних кредитах чи грантах, що покращить її фінансові перспективи.
Якщо компанія успішно добудує більшість об’єктів і виконає зобов’язання, у неї з’явиться можливість знову запустити нові проєкти вже на оновленій основі – можливо, у співпраці з приватними інвесторами або під гарантії міста. Це відкриє шлях до повернення лідерських позицій на ринку, про що говорять у КМДА як про стратегічну мету. Але до цього етапу компанії треба ще пройти довгий шлях фінансового оздоровлення.
Рекомендації для інвесторів
• Існуючим інвесторам (пайовикам довгобудів): зберігайте конструктивний діалог із новим керівництвом та міською владою. Перевіряйте оновлені графіки добудови саме вашого ЖК та об’єднуйтеся в ініціативні групи для контролю за виконанням робіт. Докапіталізація – позитивний сигнал, але залишайтеся пильними: стежте, щоб кошти спрямовувалися на будівництво, як і обіцяно. За можливості долучайтеся до зустрічей інвесторів з КМДА, де озвучуються плани та пріоритети добудови, аби мати актуальну інформацію. Ваше завдання – нагадувати владі про взяті зобов’язання, але й сприяти, де можливо, наприклад, в питаннях підключення комунікацій чи документальних погоджень.
• Потенційним покупцям житла на первинному ринку: розглядаючи придбання квартири в новобудові Києва, враховуйте нові обставини. Проекти від "Київміськбуду", що будуть перезапущені, тепер фактично мають підтримку міста, що зменшує ризик їх недобудови у порівнянні з іншими забудовниками без такої підтримки. Водночас, рекомендується обирати об’єкти з високим ступенем готовності – за заявами влади, саме вони фінансуватимуться в першу чергу. Якщо ви плануєте інвестувати кошти в один із нових/відновлених ЖК КМБ, вимагайте прозорий графік будівництва та документальне підтвердження фінансування. Пам’ятайте, що ринок ще нестабільний: за можливості, убезпечуйте себе договором із банківським фінансовим гарантом або іншими інструментами захисту, навіть якщо забудовник – комунальний.
• Міноритарним акціонерам та фінансовим інвесторам: усвідомте, що після емісії вплив приватних акціонерів на "Київміськбуд" буде мізерним (менше 0,2% акцій у сукупності). Якщо ви вже володієте акціями КМБ, будьте готові до відсутності дивідендів у ближчій перспективі – компанія сконцентрована на виконанні соціальних зобов’язань, а не на прибутках. Фактично "Київміськбуд" перетворюється на квазі-публічну комунальну установу, тому розцінювати його акції як привабливий комерційний актив не варто. Нових випусків акцій для широкого загалу чи лістингу на біржі не передбачається (емісія відбувається без публічної пропозиції). Таким чином, фінансовим інвесторам доцільно направити увагу на інші можливості, а в контексті КМБ – хіба що розглядати потенціал компанії в довгостроковому плані, коли вона, завершивши довгобуди, можливо, почне отримувати прибуток чи залучати партнерів.
• Конкурентам-забудовникам та підрядникам: рекомендовано оцінити стратегію з урахуванням повернення "Київміськбуду". Приватним забудовникам варто підвищити прозорість та надійність власних проєктів, аби підтримати довіру інвесторів на тлі посиленої ролі державного гравця. Якщо у вас є проблемні об’єкти, має сенс ініціювати діалог з міською владою – можливо, будуть розроблятися механізми підтримки і для інших компаній (скажімо, гарантійні фонди або кредити). Підрядникам і постачальникам, навпаки, можна очікувати нових замовлень від КМБ – слід бути готовими до відновлення співпраці, але працювати за ринковими умовами, розуміючи, що компанія діятиме в рамках жорсткого бюджетного контролю.
Наприкінці варто наголосити: ситуація довкола "Київміськбуду" зараз динамічно розвивається. Інвесторам будь-якого типу (пайовикам, покупцям, акціонерам) слід уважно стежити за рішеннями Київради щодо фінансування докапіталізації та за ходом будівельних робіт на об’єктах. Від цього залежатиме як успіх самого проєкту порятунку компанії, так і стан ринку нерухомості столиці у найближчі роки. Зважений, поінформований підхід і врахування окреслених вище ризиків допоможуть приймати правильні рішення і захистити свої інтереси в умовах трансформації найбільшого забудовника Києва.
Висновки
Докапіталізація "Київміськбуду" через випуск понад 10 млрд акцій – крок безпрецедентний для київського ринку нерухомості, продиктований надзвичайними обставинами. Для інвесторів це сигнал, що держава (в особі міста) готова втрутитися, аби захистити їхні вкладення в житло, навіть ціною значних бюджетних витрат. Компанія отримує шанс на "перезавантаження": очищено керівництво, залучено кошти, є політична воля добудувати проблемні ЖК. У короткостроковому плані очікується пожвавлення на будівництві й довгоочікуване завершення низки довгобудів – сотні родин зможуть отримати свої квартири. Первинний ринок житла Києва отримає імпульс у вигляді збільшення пропозиції готового житла та відновлення роботи найбільшого забудовника, що сприятиме підвищенню довіри покупців і стримуванню цінових стрибків. Місто, ставши фактично повновладним власником КМБ, розраховує ефективно контролювати процес і діяти в інтересах громади.
Втім, докапіталізація – не панацея і не гарантія миттєвого успіху. Ризики залишаються високими: фінансування може виявитися недостатнім для всіх проєктів, а отримані кошти потрібно витрачати максимально результативно. Успіх порятунку "Київміськбуду" залежатиме від того, наскільки швидко вдасться добудувати першочергові об’єкти та відновити довіру інвесторів, а також від макроумов – завершення війни та пожвавлення економіки.
Для міста цей проєкт – випробування на здатність реалізувати масштабне антикризове втручання у будівельну галузь. Якщо проект буде реалізовано успішно, Київ отримає не тільки врятовані довгобуди, а й оновлену будівельну компанію, що зможе брати участь у майбутній відбудові міста. Якщо ж ні – бюджетні кошти можуть "згоріти", не принісши бажаного результату, а тисячі сімей і далі чекатимуть на житло. Тож зараз увага всього ринку прикута до того, як "Київміськбуд" використає свій шанс на порятунок.