Строительная корпорация "Киевгорстрой" объявила о масштабной дополнительной эмиссии акций с целью докапитализации и финансового оздоровления компании. Речь идет о выпуске более 10 млрд простых именных акций номиналом 0,25 грн каждая, что эквивалентно привлечению 2,56 млрд грн нового капитала. Размещение акций запланировано на период с 1 октября по 28 ноября 2025 года, и единственным покупателем выступит территориальная громада города Киева, то есть городские власти. После размещения доля города в уставном капитале "Киевгорстрой" вырастет с примерно 80% до 99,87%, фактически превращая компанию в полностью коммунальную. Такой беспрецедентный шаг призван восстановить финансовую стабильность крупнейшего застройщика столицы и дать старт долгожданному завершению замороженных строительств.
Эксперты портала Нерухомі проанализировали, насколько целесообразна докапитализация для компании и города, как она может повлиять на рынок недвижимости Киева (в частности первичное жилье, долгострои, инвесторов и конкуренцию), а также рассмотрели финансовые перспективы "Киевгорстроя" после эмиссии – возобновит ли он деятельность, сохранит ли ликвидность, и какие риски и преимущества следует учесть потенциальным инвесторам.
Предпосылки кризиса и роль города
Причины нынешнего кризиса "Киевгорстроя" сформировались в течение последних нескольких лет. Во-первых, в 2020 году Кабинет министров обязал "Киевгорстрой" достроить 18 объектов обанкротившейся государственной корпорации "Укрбуд", чтобы спасти инвесторов тех долгостроев. Однако государственное финансирование на это так и не было выделено — городские власти отмечают, что правительство взяло на себя такое обязательство, но средств не предоставило. Таким образом, на баланс "Киевгорстроя" легли десятки дополнительных недостроев без обеспечения ресурсами, что значительно ухудшило финансовое состояние компании. Во-вторых, с началом полномасштабной войны в 2022 году строительные работы на площадках "Киевгорстроя" полностью остановились и до сих пор не возобновились в полном объеме.
Продажи новостроек после начала войны почти полностью прекратились, из-за чего компания потеряла главный источник финансирования строительства – средства частных инвесторов (покупателей квартир). В 2024 году застройщик работал только на 6 объектах с высокой степенью готовности, минимизируя расходы. В целом же под ответственностью "Киевгорстроя" – 24 строительные площадки (более 120 жилых домов), строительство которых заморожено и требует значительных вливаний капитала. По оценкам компании, для возобновления строительства всех жилых комплексов требуется около 4,8 млрд грн, а по некоторым данным с учетом объектов "Укрбуда" дефицит средств может достигать и 24 млрд грн.
Ухудшали ситуацию и внутренние проблемы управления. С 2012 года бессменным руководителем (президентом) "Киевгорстроя" был Игорь Кушнир. В 2019–2021 годах компания взяла на себя достройку части проблемных жилых комплексов банка "Аркада" и корпорации "Укрбуд", что увеличило нагрузку. Весной 2023 года журналисты-расследователи обнародовали материалы о возможных злоупотреблениях в компании: земельные участки "Киевгорстроя" использовались для частных поместий, а сам Кушнир уехал из Украины во время войны и совершил дорогостоящие поездки.
Эти скандалы побудили городские власти вмешаться — в мае 2023 года Киевсовет создал временную комиссию для проверки деятельности компании и отстранил Кушнира на время аудита. В результате в ноябре 2023 года аудиторы пришли к выводу, что компания переживает трудности главным образом из-за экономического кризиса, войны и остановки продаж, а не из-за злоупотреблений руководства. Впрочем, Кушнир был уволен в декабре 2023 года, и в начале 2024-го новым президентом назначен Василий Олейник. Тот сразу приступил к подготовке плана спасения: в феврале 2024 года провел первую встречу с инвесторами недостроев и анонсировал, что для решения проблем необходима докапитализация компании за счет города. Таким образом, столица, как мажоритарный акционер (80% акций), взяла на себя активную роль в спасении "Киевгорстроя", создав специальную комиссию во главе с заместителем председателя КГГА Владиславом Андроновым для поиска путей достройки проблемных ЖК.
Под давлением многочисленных обращений от пострадавших инвесторов (которые неоднократно выходили на митинги под КГГА), городские власти согласились докапитализировать компанию из собственного бюджета. 31 октября 2024 года Киевский горсовет проголосовал за докапитализацию "Киевгорстроя" на сумму 2,56 млрд грн путем выпуска дополнительных акций, это решение поддержали 77 депутатов. Одновременно горсовет обратился к правительству с просьбой выделить еще 2,28 млрд грн для достройки тех же 18 объектов "Укрбуда". В результате была запущена юридическая процедура эмиссии акций, которая сейчас (август 2025 года) вышла на финальный этап – согласование документов в НКЦБФР и выпуск акций для выкупа их городской общиной.
В настоящее время временным руководителем "Киевгорстроя" назначена Светлана Самсонова – юрист по специальности, ранее работавшая в государственной корпорации, а наблюдательный совет возглавляет представитель КГГА Владислав Андронов. Город фактически берет полный контроль над компанией, намереваясь обеспечить завершение проблемных строительств и защиту интересов десятков тысяч киевлян, вложивших средства в жилье.
Финансовые перспективы и риски для инвесторов
Сможет ли "Киевгорстрой" возобновить свою деятельность и стать финансово устойчивым после докапитализации? В краткосрочной перспективе ответ скорее положительный: вливание 2,56 млрд грн значительно улучшит ликвидность компании, позволив расплатиться с подрядчиками и перезапустить строительство на ключевых объектах. Как отмечает руководство, уже через месяц-два после получения средств работы могут возобновиться на первой группе площадок. Это означает возвращение "Киевгорстрой" к операционной деятельности: снова начнут действовать строительные бригады, генподрядчики, поставщики материалов — колесо строительства закрутится. С финансовой точки зрения, докапитализация укрепит баланс компании: уставный капитал увеличится, долговая нагрузка (если была) в структуре капитала уменьшится, ведь средства предоставляются в виде акций, а не кредита. Следовательно, текущая платежеспособность и финансовая устойчивость "Киевгорстроя" улучшатся – по крайней мере на период реализации этих 2,56 млрд грн. Компания сможет сконцентрировать ресурсы на достройке жилья, не отвлекаясь на поиск денег для выживания.
Однако в среднесрочной и долгосрочной перспективе остаются существенные риски. Главный из них – недостаточность привлеченного капитала для завершения всех проектов. Как уже упоминалось, для полного достройки всех 20+ проблемных ЖК может потребоваться гораздо большая сумма – до 4,8 млрд грн по оценкам самой компании, а потенциально и больше (некоторые эксперты называли цифры около 10 млрд грн, учитывая инфляцию и подорожание стройматериалов). Таким образом, 2,56 млрд грн покроют только первую очередь восстановления строительства. Город рассчитывает, что часть средств все же выделит правительство на достройку "укрбудовских" объектов (речь идет о 2,28 млрд грн, на которые уже направлено обращение Кабмина).
Если государственное финансирование не поступит, городским властям, возможно, придется искать дополнительные источники – или же некоторые долгострои будут консервироваться до лучших времен. Для инвесторов это означает риск затягивания сроков: хотя наиболее готовые дома достроят, другие объекты (с низким процентом готовности) могут оставаться "замороженными" до тех пор, пока не появятся новые финансовые вливания.
Сохранение ликвидности и долгосрочная жизнеспособность "Киевгорстроя" будут зависеть от рыночных условий и эффективности менеджмента. Текущая докапитализация рассчитана прежде всего на выполнение существующих обязательств, а не на генерирование прибыли. Пока продолжается война и покупатели осторожны, продажи новых квартир будут оставаться низкими, то есть традиционная бизнес-модель компании (финансировать строительство за счет предварительных продаж) работает слабо.
Это вызов: даже получив средства, компания должна будет очень рационально их использовать, чтобы хватило до момента, когда рынок оживет. Если расходы пойдут нецелевым образом или возникнут новые "дыры" (например, из-за дальнейшего роста себестоимости строительства или непредвиденных расходов), лекарства от нового дефицита финансов может уже не быть, ведь повторная докапитализация маловероятна. Здесь многое зависит от профессионализма новой команды управленцев и контроля со стороны города. Пока что проведенный аудит не выявил критических злоупотреблений, списав проблемы на объективные обстоятельства.
Впрочем, потенциальные инвесторы должны закладывать в свои оценки корпоративного управления КМБ определенную скидку на риск, учитывая предыдущую историю. Положительным фактором является почти полная коммунальная собственность компании – город как акционер, вероятно, будет контролировать финансовые потоки строже, чем частный владелец, опасаясь скандалов. Андронов и другие чиновники обещают максимальную прозрачность в использовании докапитализации и отчетности перед обществом.
Для потенциальных инвесторов и партнеров "Киевгорстроя" ситуация выглядит двояко, с определенными преимуществами и рисками. С одной стороны, поддержка города означает, что компания "too big to fail" в локальном масштабе – вряд ли ей дадут обанкротиться, следовательно, риск полной потери активов минимизирован. Это своеобразная гарантия, что проекты все же будут доведены до конца (пусть и с задержкой). С другой стороны, внешние инвесторы оказываются в невыгодном положении: доля частных акционеров размывается до символических 0,13%, то есть влияния на компанию они фактически не имеют. Ликвидность акций "Киевгорстроя" будет крайне низкой – учитывая почти полную концентрацию в руках общины, о публичном рынке или дивидендах в обозримом будущем речи не идет. Другими словами, в классический финансовый инструмент эти акции не превратятся, это скорее инструмент поддержки со стороны города. Для стратегических инвесторов или госбанков участие в капитале также маловероятно до тех пор, пока компания не продемонстрирует успешное выполнение плана восстановления.
Ключевые риски для будущей деятельности "Киевгорстроя" включают: продолжение военных действий (что может снова остановить строительство или подорвать спрос на жилье), макроэкономические потрясения (инфляция, рост цен на материалы, девальвация, что увеличит расходы на строительство), а также потенциальное изменение политических приоритетов (новая власть города или государства может уделять меньше внимания достройке старых объектов). В то же время, есть и потенциальные выгоды: в случае стабилизации ситуации и восстановления рынка недвижимости, "Киевгорстрой" как государственная корпорация может рассчитывать на участие в программах восстановления жилья, государственных кредитах или грантах, что улучшит ее финансовые перспективы.
Если компания успешно достроит большинство объектов и выполнит обязательства, у нее появится возможность снова запустить новые проекты уже на обновленной основе — возможно, в сотрудничестве с частными инвесторами или под гарантии города. Это откроет путь к возвращению лидерских позиций на рынке, о чем говорят в КГГА как о стратегической цели. Но до этого этапа компании предстоит пройти долгий путь финансового оздоровления.
Рекомендации для инвесторов
• Существующим инвесторам (пайщикам долгостроев): поддерживайте конструктивный диалог с новым руководством и городскими властями. Проверяйте обновленные графики достройки именно вашего ЖК и объединяйтесь в инициативные группы для контроля за выполнением работ. Докапитализация – положительный сигнал, но оставайтесь бдительными: следите, чтобы средства направлялись на строительство, как и обещано. По возможности присоединяйтесь к встречам инвесторов с КГГА, где озвучиваются планы и приоритеты достройки, чтобы иметь актуальную информацию. Ваша задача – напоминать властям о взятых обязательствах, но и содействовать, где возможно, например, в вопросах подключения коммуникаций или документальных согласований.
• Потенциальным покупателям жилья на первичном рынке: рассматривая приобретение квартиры в новостройке Киева, учитывайте новые обстоятельства. Проекты от "Киевгорстроя", которые будут перезапущены, теперь фактически имеют поддержку города, что снижает риск их недостройки по сравнению с другими застройщиками без такой поддержки. В то же время, рекомендуется выбирать объекты с высокой степенью готовности – по заявлениям властей, именно они будут финансироваться в первую очередь. Если вы планируете инвестировать средства в один из новых/восстановленных ЖК КМБ, требуйте прозрачный график строительства и документальное подтверждение финансирования. Помните, что рынок еще нестабилен: по возможности, обезопасьте себя договором с банковским финансовым гарантом или другими инструментами защиты, даже если застройщик – коммунальный.
• Миноритарным акционерам и финансовым инвесторам: осознайте, что после эмиссии влияние частных акционеров на "Киевгорстрой" будет мизерным (менее 0,2% акций в совокупности). Если вы уже владеете акциями КМБ, будьте готовы к отсутствию дивидендов в ближайшей перспективе – компания сконцентрирована на выполнении социальных обязательств, а не на прибыли. Фактически "Киевгорстрой" превращается в квази-публичное коммунальное учреждение, поэтому расценивать его акции как привлекательный коммерческий актив не стоит. Новых выпусков акций для широкой публики или листинга на бирже не предусматривается (эмиссия происходит без публичного предложения). Таким образом, финансовым инвесторам целесообразно направить внимание на другие возможности, а в контексте КМБ – разве что рассматривать потенциал компании в долгосрочной перспективе, когда она, завершив долгострои, возможно, начнет получать прибыль или привлекать партнеров.
• Конкурентам-застройщикам и подрядчикам: рекомендуется оценить стратегию с учетом возвращения "Киевгорстрой". Частным застройщикам стоит повысить прозрачность и надежность собственных проектов, чтобы поддержать доверие инвесторов на фоне усиленной роли государственного игрока. Если у вас есть проблемные объекты, имеет смысл инициировать диалог с городскими властями — возможно, будут разрабатываться механизмы поддержки и для других компаний (скажем, гарантийные фонды или кредиты). Подрядчикам и поставщикам, наоборот, можно ожидать новых заказов от КМБ – следует быть готовыми к возобновлению сотрудничества, но работать по рыночным условиям, понимая, что компания будет действовать в рамках жесткого бюджетного контроля.
В заключение стоит подчеркнуть: ситуация вокруг "Киевгорстроя" сейчас динамично развивается. Инвесторам любого типа (пайщикам, покупателям, акционерам) следует внимательно следить за решениями Киевсовета по финансированию докапитализации и за ходом строительных работ на объектах. От этого будет зависеть как успех самого проекта спасения компании, так и состояние рынка недвижимости столицы в ближайшие годы. Взвешенный, информированный подход и учет обозначенных выше рисков помогут принимать правильные решения и защитить свои интересы в условиях трансформации крупнейшего застройщика Киева.
Выводы
Докапитализация "Киевгорстроя" путем выпуска более 10 млрд акций – беспрецедентный шаг для киевского рынка недвижимости, продиктованный чрезвычайными обстоятельствами. Для инвесторов это сигнал, что государство (в лице города) готово вмешаться, чтобы защитить их вложения в жилье, даже ценой значительных бюджетных расходов. Компания получает шанс на "перезагрузку": очищено руководство, привлечены средства, есть политическая воля достроить проблемные ЖК. В краткосрочной перспективе ожидается оживление на строительстве и долгожданное завершение ряда долгостроек – сотни семей смогут получить свои квартиры. Первичный рынок жилья Киева получит импульс в виде увеличения предложения готового жилья и возобновления работы крупнейшего застройщика, что будет способствовать повышению доверия покупателей и сдерживанию ценовых скачков. Город, став фактически полновластным владельцем КМБ, рассчитывает эффективно контролировать процесс и действовать в интересах общества.
Впрочем, докапитализация – не панацея и не гарантия мгновенного успеха. Риски остаются высокими: финансирование может оказаться недостаточным для всех проектов, а полученные средства нужно тратить максимально результативно. Успех спасения "Киевгорстроя" будет зависеть от того, насколько быстро удастся достроить первоочередные объекты и восстановить доверие инвесторов, а также от макроусловий – завершения войны и оживления экономики.
Для города этот проект – испытание на способность реализовать масштабное антикризисное вмешательство в строительную отрасль. Если проект будет реализован успешно, Киев получит не только спасенные долгострои, но и обновленную строительную компанию, которая сможет участвовать в будущем восстановлении города. Если же нет – бюджетные средства могут "сгореть", не принеся желаемого результата, а тысячи семей будут и дальше ждать жилья. Поэтому сейчас внимание всего рынка приковано к тому, как "Киевгорстрой" использует свой шанс на спасение.