У серпні 2025 року в одеській Аркадії відкрили ARCHotel Avenue. Менш ніж за рік та сама будівля приймала Odesa Investment Congress уже під брендом SPATIUM Hotel. Змінилася не лише назва: об’єкт отримав чинний сертифікат, а скоригована проєктна документація замість 192 приватних апартаментів і 52 готельних номерів передбачає єдиний готельний фонд із 257 номерів.
Нерухомі вже перевіряли об’єкт одразу після відкриття. Тепер редакція зіставила початкову інвестиційну модель з чинними документами й нинішнім форматом роботи SPATIUM Hotel — від статусу будівлі та номерного фонду до паркування і судових спорів.
Сертифікат з’явився через два місяці після відкриття
23 жовтня 2025 року ДІАМ зареєструвала сертифікат ІУ123251021288 про прийняття готелю в експлуатацію. На момент відкриття ARCHotel у серпні цього документа в реєстрі ще не було. У сертифікаті зазначено, що будівництво завершили 7 серпня 2025 року, а об’єкт прийняли в експлуатацію як готель апартаментного типу. Статус документа — "діючий".
Як проєкт дійшов до 257 готельних номерів
Проєкт стартував наприкінці 2018 року і в різні періоди просувався як Ibiza Apartments, "Простір Arcadia Apartments", ARCHotel та ARCHotel Avenue. У 2021 році "Пространство" оголосило про співпрацю з Ribas Hotels Group, але менш ніж за два місяці оператор вийшов із проєкту через розбіжність поглядів сторін на його реалізацію.
Тоді інвесторам пропонували 192 приватні апартаменти на 5–12 поверхах, 52 готельні номери на 3–4 поверхах, комерційні приміщення та підземний паркінг. У рекламі заявляли дохідність до 17% річних та окупність приблизно за шість років. Це був прогноз девелопера, а не гарантований фінансовий результат.
У 2025 році проєктну документацію скоригували. Нинішні параметри — 257 готельних номерів, 15 поверхів і технічний поверх, 21 055,9 кв. м загальної площі та гранична висота 59,2 м. Підземних і цокольних поверхів у чинному проєкті немає. Замість підземного паркінгу передбачено 65 відкритих машиномісць із боку вулиці Генуезької.
У чинному проєкті залишилися лише готельні номери
У початковій моделі приватні апартаменти існували поруч із готельними номерами. У скоригованому проєкті 2025 року прямо зазначено: після зміни формату проживання в будівлі залишаються лише готельні номери. У таблиці техніко-економічних показників вони названі номерами "Апартамент", але за функціональним призначенням це номерний фонд готелю.
Тобто ребрендингом зміни не обмежилися: у чинному проєкті всі приміщення для проживання належать до номерного фонду готелю. Це відповідає й нинішньому формату роботи SPATIUM Hotel. Тут пропонують проживання, SPA, медичні та фітнес-послуги, ресторани, конференц-сервіс і зали для подій. У липні готель приймав Odesa Investment Congress.
За брендом SPATIUM стоять кілька юридичних осіб. Замовником будівництва та землекористувачем є ТОВ "АРКАДІЯ-СІТІ". Генеральним підрядником і розробником скоригованої проєктної документації є ТОВ "СТІМАКС". Операційна компанія ТОВ "АРХОТЕЛЬ АВЕНЮ" зареєстрована у квітні 2025 року; її засновником є кооператив "Пространство на Аркадийской аллее".
Що це означає для інвесторів
Сертифікат підтверджує, що всю будівлю ввели в експлуатацію. Але він не показує, чи виконані зобов’язання перед кожним інвестором. Сама зміна проєкту також не доводить, що ці зобов’язання виконали або порушили. Тут мають значення умови конкретної угоди: сплачений пай, закріплене приміщення, оформлені майнові права та розрахунки з кооперативом.
У відкритих джерелах немає даних про фактичну заповнюваність готелю, розподіл доходу між власниками номерів або про те, чи отримують інвестори заявлені до 17% річних. Натомість у судах уже розглядають спори, пов’язані з угодами періоду продажу приватних апартаментів.
У справі №916/668/26 асоційований член кооперативу оскаржує припинення членства та розірвання угоди щодо апартаменту №1008 площею 46,2 кв. м. До завершення розгляду суд заборонив кооперативу відчужувати приміщення або реєструвати права на нього. Це тимчасове забезпечення позову, а не рішення про право власності.
У двох інших справах — №522/11907/25 та №522/2248/26 — позивачі вимагають повернути загалом понад 20 млн грн за чотири апартаменти: №808, №809, №908 і №909. Вони заявляють, що майнові права на оплачені приміщення могли продати повторно. Ухвали, які аналізувала редакція, не містять оцінки цих тверджень по суті. У накладенні арешту на рахунки кооперативу суд відмовив.
Земля під готелем: призначення і заборона відчуження
SPATIUM Hotel розташований на комунальній земельній ділянці площею 0,5117 га, яку ТОВ "АРКАДІЯ-СІТІ" орендує до 17 лютого 2063 року. Її цільове призначення — будівництво та обслуговування об’єктів рекреаційного призначення. Вид використання передбачає, зокрема, готель, сімейно-оздоровчий комплекс, ресторан, тренувальні зали та концертний зал. Робота готелю з оздоровчими послугами загалом відповідає земельним документам.
Ділянка водночас фігурує у кримінальному провадженні щодо можливого внесення недостовірних відомостей до містобудівних умов та обмежень. 24 вересня 2025 року апеляційний суд скасував більшість накладених раніше обмежень, але залишив заборону відчуження землі. Вона не перешкоджає роботі готелю чи користуванню ділянкою. Станом на 24 липня 2026 року відомостей про скасування цієї заборони у відкритих джерелах не знайдено.
Висновок Нерухомі
Нинішній SPATIUM Hotel — уже інший продукт, ніж той, який пропонували інвесторам на старті. Будівля має чинний сертифікат і працює як готель. Замість 192 приватних апартаментів, 52 готельних номерів і підземного паркінгу, заявлених у початковій моделі, чинна документація передбачає 257 готельних номерів і відкриту стоянку.
Для конкретного інвестора чинний сертифікат дає лише частину відповіді. Його права залежать від договору, сплаченого паю, закріпленого приміщення та виконання зобов’язань кооперативом. Перехід від ARCHotel до SPATIUM змінив продукт і статус будівлі, однак спори навколо попередньої моделі продажу тривають.