Експерти НЕРУХОМІ підготували огляд основних положень Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".
Новий закон нібито покликаний захистити інтереси покупця майбутньої нерухомості. Він суттєво змінює законодавчу базу та здійснює масштабне реформування різних галузей права. Його активно піарять окремі політичні діячі та критикує спільнота. Однак юридичне управління ВРУ надало доволі категоричні зауваження: "пропонована законопроєктом модель, не розв'язує проблеми гарантування прав осіб…, позбавлена правового змісту, суперечить ЦК України"; "законопроєкт не сприятиме, на нашу думку, неупередженому та ефективному захисту прав і законних інтересів осіб". Тож що насправді змінилось і які будуть наслідки для покупців.
Зміна статусу інвестора на власника
Тепер інвестуючи у новобудову інвестор стає не просто людиною яка на свій ризик вклала кошти, а власником "спеціального майнового права" на майбутній об’єкт нерухомості.
Тільки після держреєстрації майбутня квартира, комерційне приміщення чи паркомісце, які фактично існують лише на папері, можуть стати предметом договору купівлі-продажу.
Тобто виникає спеціальне майнове право, після отримання дозвільного документа на будівництво, з моменту його державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, та припиняється з дня прийняття об'єкта до експлуатації та реєстрації вже повноцінного права власності на об'єкт нерухомості.
Які прямі наслідки запровадження реєстрації спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості:
- повністю нівелюється можливість подвійного продажу квартир забудовником. Не саме популярна махінація, але все ж таки як явище існує на будівельному ринку;
- можливість розпорядженні на свій власний розсуд своїм спеціальним майновим правом: продаж без згоди замовника/девелопера, іпотека;
- право звернення до суду для захисту свого права: усунення перешкод, визнання такого права, визнання права власності, вимога закінчити об'єкт будівництва (не допускається, якщо відсутнє право на виконання будівельних робіт). Звичайно, право вимоги щодо закінчення об'єкта будівництво є декларативним, адже якщо будівництво об'єкта припинилося у зв'язку з неможливістю забудовника здійснити закінчення будівництва, то вплив рішення суду на подальшу долю забудови буде сумнівним і залежатиме від волі замовника;
- можливість звернення стягнення на майбутню нерухомість інвестора в рамках виконавчого провадження за рішенням суду;
- психологічне заспокійливе, покупець бачить своє право зареєстровано у Державному реєстрі речових прав.
Договір купівлі-продажу майбутньої нерухомості
Сьогодні інвестування на первинному ринку нерухомості та оформлення взаємовідносин між продавцем та інвестором здійснюється на підставі різноманітних договорів в залежності від обраної забудовником схеми інвестування в новобудову.
Майбутній же закон регламентує залучення коштів девелопером та замовниками виключно на підставі договору купівлі-продажу майбутньої нерухомості.
Виключення становить лише договір про участь у ФФБ та договір, що укладається у випадку інвестування шляхом купівлі цільових облігацій. Але і до останнього застосовуються положення договору купівлі-продажу майбутньої нерухомості.
Закон встановлює більше ніж 28 істотних умов до вказаного договору, що регламентують як характеристики самого ЖК, так і характеристики майбутнього об'єкта нерухомості, що є предметом купівлі-продажу.
А також чітке закріплення запланованого кварталу та року прийняття в експлуатацію об'єкта; підстави та порядок дострокового припинення дії договору. Строк повернення покупцю коштів у разі дострокового припинення дії договору (не більше 60 календарних днів); відповідальність сторін; порядок надання покупцю інформації про хід виконання умов договору; стислий перелік будівельних робіт, які повинні бути проведені на об’єкті будівництва, на прибудинковій території та на майбутньому об’єкті будівництва тощо.
Проте саме закріплення істотної вимоги договору як відповідальність сторін, не призведе до посилення відповідальності забудовника чи можливістю контролю за його діяльністю.
Стосовно ж розірвання договору, то покупець має право вимагати розірвати договору купівлі-продажу у разі:
- порушення строку прийняття в експлуатацію більш як на 6 місяців;
- зміни без згоди покупця проєктної документації на будівництво, якщо така згода потрібна.
По суті, якщо дата прийняття ЖК в експлуатацію становить 1 квартал 2023 року, то право на розірвання у покупця виникає з жовтня місяця 2023, що при незгоді продавця може вирішуватись у затягнутому судовому процесі.
Крім того, закон прямо передбачає про зупинення перебігу 6 місячного строку у разі наявності рішень державних органів, що впливають на прийняття в експлуатацію. Фактично будь-який судовий спір з ДІАМ по оскарженню відмови у прийняття об'єкта до експлуатації є законодавчо визначеною перепоною для можливості розірвання договору купівлі-продажу.
Ситуація коли інвестор-покупець може не чекати на настання строку прийняття в експлуатацію, якщо протягом довгого періоду будівництво з тих чи інших причин заморожуються, законом не регламентується.
Проте закон чітко регламентує за яких умов продавець має право вимагати розірвання договору у разі прострочення внесення покупцем платежів.
У разі розірвання договору продавець за договором зобов’язаний повернути покупцю кошти у визначений строк (не більше 60 днів). Водночас сума коштів, що підлягає поверненню, зменшується на суму штрафних санкцій (якщо такі санкції передбачені договором).
По суті, маємо ситуацію коли девелопер/замовник може односторонньо розірвати договір у разі прострочення платежу та повернути інвестору сплачені кошти з вирахуванням суму штрафу. За покупцем же право вирішити справу лише в судовому порядку.
Позитивним моментом є те, що встановлені вимоги до договору можуть призвести до більш-менш єдиної судової практики у правозастосуванні, що наразі не вирізняється одноманітністю, що може стати на користь інвестора.
Доступ до інформації
Законом запроваджений курс на відкритість та доступність інформації. Так замовник/девелопер зобов'язані розмістити на своїх вебсайтах інформацію щодо об'єкта будівництва, учасників будівництва, процедури купівлі (умови, ціна), відомості про хід будівництва, відомості про майбутні об’єкти нерухомості (які продано та які продаються).
За порушення розкриття інформації передбачена відповідальність у вигляді штрафу. Для прикладу, якщо притягнення до відповідальності здійснювалось у 2022 році, то розмір штрафу складав би 24810 грн.
Також Закон передбачає зобов'язання забудовника надати необхідні документи з будівництва за запитом покупця, проте не встановлює жодну санкцію у випадку відмови у задоволені вимоги.
Доступність інформації для покупця є особливо актуальною в умовах воєнного стану, коли відомості з реєстрів стали недоступними або обмеженими. Проте, відсутність дієвих санкцій не стане стимулом для забудовників, а отже не змінить ситуацію у бік чесного та прозорого ринку.
Законність будівництва та можливість продажу майбутніх квартир
Законом врегульовано, що перший продаж майбутнього об'єкта нерухомості укладається у разі:
- наявності прав на земельну ділянку, містобудівних умов та обмежень (якщо ці документи необхідні), дозволу на будівництво;
- відсутності факту зупинення будівельних робіт.
Проте вказані правила діють лише у випадку першого продажу, другий та наступний продаж майбутньої квартири не обмежується відсутністю необхідних документів або зупиненням будівельних робіт.
Враховуючи, що інвестування так і залишається ризиковою діяльністю, то обов'язок нового інвестора перевірити законність забудови та наявність необхідних документів негласно зберігається. Тобто власник такого неліквідного активу майбутньої нерухомості у складі незаконного будівництва має законодавче право відчужити його наступним інвестором.
Також необхідно враховувати, що залучення коштів для замовника/девелопера можливо як прямо, так і опосередковано через компанії-посередників.
Тому при другому та наступному продажу об'єктів майбутньої нерухомості повний юридичний аудит будівництва є обов'язковою рекомендацією від експертів НЕРУХОМІ.
Коригування проєктної документації за згодою покупців
У визначених випадках коригування проєктної документації здійснюється за згодою всіх інвесторів (зміна усього функціонального призначення об’єкта будівництва, формування нових приміщень шляхом зменшення площі технічного поверху, даху, підвалу та інших більш як на 5%; зниження енергетичної ефективності об’єкта будівництва).
За згодою відповідного інвестора, що є власником або частково сплатив кошти, передбачається надання згоди у разі:
- зміни функціонального призначення майбутнього об’єкта нерухомості;
- зміни загальної площі майбутнього об’єкта нерухомості на 10% і більше;
- виключення майбутнього об’єкта нерухомості з проєктної документації на будівництво.
Крім того, у випадку зміни кількості поверхів об'єкта будівництва, необхідна згода всіх інвесторів, об'єкти яких розташовані на суміжному поверсі з поверхом, який додається або виключається, або на поверхах, які виключаються.
Сама по собі норма - необґрунтована, адже береться до уваги лише обмежена кількість покупців, а не усіх, хто вклав кошти. Адже інвестор з будь-якого поверху, що вкладається в середньоповерховий житловий комплекс, а отримує висотку, первісно брав до уваги навантаженість на інфраструктуру комплексу, паркомісця, кількість ліфтів та інші показники комфортного проживання. Яскравим прикладом є одіозне будівництво ЖК Квітень у Києві, де після заявлених 12 поверхів, забудовник вирішив будувати 25, маючи дозвільний документ лише на 9.
Ідея, про необхідність отримання згоди покупців при зміні тих чи інших характеристик як об'єкту в цілому, так і конкретної нерухомості, в яку вкладені кошти є позитивною, проте законодавча її регламентація не відповідає реаліям будівельного ринку, та не охоплює дійсні можливі зловживання забудовників.
Після прийняття в експлуатацію
Після прийняття в експлуатацію об'єкта реєстрація права власності на нерухомість в Державному реєстрі речових прав здійснюється автоматично.
Продавець повідомляє власника про прийняття об'єкта до експлуатації. Приймання-передача об’єкта нерухомого майна здійснюється за актом приймання-передачі із зазначенням інформації про відсутність претензій.
Або власник у письмовій формі подає свої обґрунтовані зауваження, які продавець має усунути. При цьому нормою закону прямо передбачено умови за якими зауваження власника об’єкта нерухомого майна можуть бути відхилені. В цьому разі закон стає на захист інтересів забудовника та регламентує процедуру за якої власник приймає нерухомість проти свого волевиявлення.
Після здійснення розрахунків між продавцем та власником об’єкта нерухомого майна, продавець надає власнику об’єкта нерухомого майна довідку, що підтверджує проведення остаточних розрахунків, яка є підставою для зняття обтяження речових прав на об’єкт незавершеного будівництва.
Здійснивши огляд Закону що гарантує права покупців нерухомості на первинному ринку, експерти НЕРУХОМІ підтримують позицію юридичного управління ВРУ щодо відсутності механізму гарантування прав інвесторам новобудови. По суті, покупець знов ж таки вклав гроші на свій власний ризик, але тепер, держава знає про це, завдяки Державному реєстру речових прав, де просто відображена інформація.
Така реєстрація жодним чином не впливає на можливість замовника/девелопера закінчити будівництво, а необхідність перевірки законності будівництва залишається за покупцем.
Які зміни несе прийнятий закон для забудовників, та інші запроваджені механізми щодо гарантування речових прав на майбутню нерухомість ми розглянемо у наступній публікації.