Кто будет решать, кого допустить к работе риелтором? Иллюстрация: Nerukhomi.ua.
В октябре в Верховную Раду внесли три законопроекта о работе риелторов. Еще в январе парламент поручил комитету предложить меры для защиты тех, кто покупает или снимает жилье через посредника. Авторы по-разному определяют, кто будет допускать риелторов к работе и когда клиент сможет потребовать возврата комиссии.
Как работает рынок сегодня
Риелтор, агент, маклер, консультант по недвижимости — за этими названиями могут стоять разные формы работы. Одни специалисты работают в агентствах, другие оказывают посреднические услуги как предприниматели. Кто-то представляет продавца, кто-то ищет жилье для покупателя, а кто-то сотрудничает с застройщиками и получает вознаграждение за продажу их квартир.
В Украине нет отдельного закона, который устанавливал бы единые требования ко всем риелторам и обязывал их вступать в профессиональный союз. Чтобы работать, риелтору не обязательно получать сертификат профессиональной ассоциации. При этом к посредническим услугам уже применяется ряд норм.
Для агентств недвижимости в классификаторе видов экономической деятельности предусмотрен код 68.31 (КВЭД). Он охватывает посредничество при покупке, продаже и аренде. На предпринимателей и компании распространяются налоговые и другие правила ведения бизнеса, а договорные отношения регулирует гражданское законодательство. Сотруднику агентства не обязательно регистрироваться как физическое лицо — предприниматель (ФЛП).
Посредники при аренде уже обязаны сообщать налоговой о договорах, заключенных с их участием. В предусмотренных законом случаях посредники также обязаны соблюдать требования финансового мониторинга. Само наличие этих норм еще не доказывает, что их соблюдают все участники рынка или что клиенту легко защитить свои права.
По состоянию на 13 ноября 2026 года профильный комитет Верховной Рады работает над базовым законопроектом №16145 и двумя альтернативными — №16145-1 и №16145-2. На этот день комитет анонсировал совещание авторов по первым двум разделам всех трех проектов.
По оценке авторов №16145, с участием посредников заключают 90% договоров купли-продажи и аренды недвижимости, а из-за теневых операций бюджет ежегодно недополучает миллиарды гривен. В пояснительной записке депутаты не привели ни источника этих цифр, ни расчета потерь. Они также не подсчитали, во сколько риелторам обойдется выполнение новых требований.
Правила работы риелторов пытались установить и раньше. Законопроект №3618 зарегистрировали еще в 2020 году. По данным Верховной Рады, он ожидает рассмотрения. В заключении по этому проекту Национальное агентство по предотвращению коррупции обращало внимание, в частности, на риск концентрации контрольных полномочий и появления барьеров при получении профессиональных документов. Эти замечания касались прежнего проекта. Новые тексты требуют отдельной оценки.
Кто платит риелтору
Юрий Пита, исполнительный директор Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), рассказал Bihus.Info, как одну и ту же квартиру сдавали по двум объявлениям. Его работу оплачивал собственник. Другой посредник скопировал объявление Питы и добавил условие для арендатора — заплатить комиссию.
Одна квартира, два объявления, разные условия оплаты комиссии. Иллюстрация: Nerukhomi.ua.
По действующему законодательству договор собственника с риелтором сам по себе не обязывает арендатора платить комиссию. Это следует из статьи 511 Гражданского кодекса. Закон о защите прав потребителей также запрещает требовать от потребителя оплаты услуги, на которую он не дал прямого и недвусмысленного согласия. Во всех трех проектах закреплено правило, по которому платит заказчик. Базовый проект №16145 дополнительно требует заключать письменный договор и сообщать клиенту полную цену до подписания.
В спорах о комиссии суды учитывают, что именно клиент подписал перед показом. В деле №643/15598/15-ц покупательница заказала поиск квартиры, подписью в договоре подтвердила ее осмотр и впоследствии купила эту квартиру. В 2018 году Верховный Суд оставил в силе решение взыскать с нее 15 750 грн за услугу и 1 725 грн штрафа.
В другом деле №643/15016/20 посредник предусмотрел в договоре с собственницей плату в размере 5% цены недвижимости, даже если она потребует расторгнуть договор или подаст иск о признании его недействительным либо о расторжении. Суд первой инстанции признал это условие недействительным. Собственница обжаловала отказ суда отменить остальную часть спорного пункта, в том числе условие о самостоятельной продаже. В 2022 году Верховный Суд оставил этот отказ в силе.
О том, как сегодня работают посредники и почему клиентам стоит заранее выяснять условия оплаты, редакция Nerukhomi.ua писала в феврале 2026 года.
Покупателю квартиры в новостройке брокер может сказать, что его услуги бесплатны. Вознаграждение за продажу квартиры в этом случае может платить застройщик.
В июле 2026 года ГК "Акварель" опубликовала правила работы с брокерами для четырех своих проектов. При первом взносе покупателя от 30% до 100% базовая комиссия брокера составляет 5% от цены квартиры без учета стоимости ремонта. Если один агент совершит пять или больше продаж за календарный месяц, компания прибавит один процентный пункт. С учетом бонусов максимальное вознаграждение составит 6%.
Если квартира без учета ремонта стоит 2 млн грн, по этим правилам застройщик может заплатить брокеру 100 тыс. грн базовой комиссии, а с бонусом — до 120 тыс. грн. Если покупатель сам заказывает подбор квартиры, по проектам №16145 и №16145-2 брокер будет обязан еще до подписания договора письменно или в электронной форме сообщить покупателю полную цену услуги и раскрыть имеющийся или возможный конфликт интересов. Покупателю также должны сообщить, получает ли брокер вознаграждение от застройщика или может ли его получить.
А если брокера нанял только застройщик и покупатель общается с ним как с представителем продавца? Согласно части 5 статьи 8 базового проекта, о вознаграждении брокер должен сообщить своему клиенту. Часть 3 статьи 9 обязывает посредника незамедлительно письменно сообщить о своем частном интересе в отношении объекта. Но обязан ли он сказать именно такому покупателю, сколько получит за продажу этой квартиры и за что застройщик доплачивает? Прямого ответа в этих нормах нет.
Когда клиент может потребовать деньги назад
Проект №16145-1 дает клиенту право потребовать возврата денег за услугу, которую ему не оказали. Еще одно основание для возврата — статус посредника. Если компания или ФЛП оказали услугу без необходимого статуса, в период его приостановления или после исключения из реестра, они должны по требованию клиента вернуть комиссию, даже если выполнили работу. Если риелтор причинил клиенту вред незаконными или небрежными действиями, обязанность возместить вред лежит на компании или предпринимателе, у которых он работал.
Базовый проект №16145 требует указать в договоре, на каких условиях и в каком порядке клиенту вернут деньги, если посредник не выполнил работу или выполнил ее ненадлежащим образом. Это один из 18 обязательных пунктов. С момента получения претензии у агента будет до 30 календарных дней на мотивированный письменный ответ. Срок выплаты эта норма не устанавливает. В №16145-2 предусмотрены те же 30 дней на ответ, но перечень из 18 пунктов убрали.
По базовому проекту клиент может подать жалобу в профессиональный союз. За работу без договора дисциплинарная комиссия союза может прекратить действие свидетельства риелтора или отменить аккредитацию агентства. Если взыскание строже предупреждения, нарушитель возмещает расходы на рассмотрение дела в пределах трех минимальных зарплат. Компенсацию клиенту комиссия не присуждает. Если агентство отказывается возмещать убытки, клиент может обратиться в суд. Право требовать возмещения за нарушение договора о платной услуге у клиента есть уже сегодня по статье 906 Гражданского кодекса. По проекту №16145-2 штрафы по представлению союза будет взыскивать Фонд госимущества. Деньги поступят в госбюджет. Требование клиента о возмещении убытков придется рассматривать отдельно.
Дисциплинарное взыскание само по себе не вернет клиенту комиссию. Иллюстрация: Nerukhomi.ua.
Базовый проект и №16145-2 предусматривают перечисление комиссии на счет агента, указанный в договоре. Парламентские эксперты советуют уточнить в базовом проекте, может ли посредник получать вознаграждение от того, кто не заказывал услугу, и требуется ли для этого согласие клиента. В №16145-1 нет общего требования платить комиссию по безналичному расчету. При этом проект прямо запрещает посреднику принимать деньги за саму недвижимость наличными или на собственный счет. Стороны могут договориться об использовании банковского счета условного хранения (эскроу). Тогда банк перечислит деньги получателю или вернет их тому, кто их внес, на условиях договора об этом счете.
Сертификаты и курсы уже существуют
Профессиональные объединения не стали ждать отдельного закона и ввели собственные курсы, сертификаты и правила. В частности, у АСНУ есть комиссия по сертификации и реестр.
По данным сервиса "Опендатабот", на 6 ноября в реестре АСНУ числились 1 252 человека с действующим сертификатом ассоциации. Сейчас сертификат АСНУ не обязателен для работы. По количеству таких сертификатов нельзя определить, сколько всего в Украине риелторов и сколько специалистов имеют профессиональный сертификат любого образца.
Киевское отделение АСНУ объявило о наборе на курс с 24 ноября по 3 декабря 2026 года. Стоимость — 5 500 грн, для отдельных категорий предусмотрены скидки. Другая профессиональная организация, ПАРСА, предлагает своим членам бесплатный базовый курс. У этих объединений разные подходы к обучению. Сегодня участники рынка сами решают, вступать ли в такие объединения и проходить ли у них сертификацию.
У АСНУ также есть собственные стандарты работы. Кроме того, ассоциация разрабатывает проект профессионального стандарта риелтора. Национальное агентство квалификаций зарегистрировало ее заявку на разработку. По данным агентства, срок работы над стандартом продлен до апреля 2027 года.
Новые законопроекты могут изменить эти условия. Чтобы получить право работать, нужно будет соответствовать профессиональным требованиям, сдать экзамен, вступить в профессиональную организацию и пройти регистрацию. Но кто будет устанавливать правила и следить за их соблюдением?
Риелтор, специалист, агент — кого и как будут проверять
В проектах №16145 и №16145-2 человека, который работает с клиентами, называют специалистом по недвижимости. Ему нужно пройти подготовку, сдать экзамен, получить свидетельство и войти в реестр. Агентом оба проекта называют ФЛП или компанию, через которых оказываются услуги. Им нужно пройти отдельную аккредитацию.
Например, риелтору, который работает в агентстве, по предложенным правилам понадобится свидетельство специалиста, а самому агентству — аккредитация агента. Чтобы работать самостоятельно как ФЛП, риелтору понадобятся оба статуса.
Оба проекта также запрещают специалисту одновременно работать у другого агента по трудовому или гражданско-правовому договору и вести собственную деятельность в качестве агента. Риелтору, который сейчас совмещает работу в агентстве с частной практикой, возможно, придется выбрать что-то одно.
В проекте №16145-1 агентом называют самого риелтора, а ФЛП или компанию, через которых он оказывает услуги, — субъектом посреднической деятельности. Дальше для простоты будем называть самого специалиста риелтором, а компанию или ФЛП — посредническим бизнесом.
Кто установит правила для всей профессии
Закон "Об основных принципах жилищной политики" оставил открытым вопрос о форме профессионального самоуправления. Базовый проект и №16145-2 предусматривают создание единого Украинского союза специалистов по недвижимости. Его органы будут устанавливать правила подготовки, проводить экзамены, выдавать свидетельства, аккредитовывать предпринимателей и компании, рассматривать дисциплинарные дела.
Первыми правила установят представители всеукраинских профессиональных общественных организаций, которые получат допуск Фонда госимущества. По базовому проекту объединение должно не менее пяти лет числиться в Реестре неприбыльных учреждений и организаций. Его подразделения с отдельными кодами должны быть зарегистрированы как минимум в 14 из 27 регионов, перечисленных в статье 133 Конституции, причем не позднее чем за пять лет до опубликования закона. На подачу документов в Фонд отведено 10 календарных дней со дня опубликования закона.
Фонд проверит, соответствуют ли организации этим критериям. Отдельного экзамена для каждого делегата не предусмотрено. Само по себе многолетнее присутствие в регионах не доказывает, что представители этих отделений квалифицированнее других риелторов или что они представляют весь рынок.
Каждая допущенная организация направит на учредительный съезд по 26 представителей независимо от числа своих членов. Делегаты создадут союз, утвердят устав, изберут председателя и состав Совета. По проекту №16145 у первого Совета будет 30 календарных дней со дня регистрации союза, чтобы сформировать квалификационную и дисциплинарную комиссии и утвердить правила экзамена и аккредитации. Следующий очередной съезд должны созвать не позднее чем через 36 месяцев после регистрации союза.
Участие в съезде не дает делегатам автоматического права на свидетельство и не освобождает от новых требований к работе риелтора. Но почему именно срок существования и структура общественного объединения должны давать его представителям право первыми определять правила для всей профессии?
Могут ли закрыть рынок для конкурентов
Для проведения учредительного съезда требуется участие как минимум двух третей делегатов. Чтобы принять решение, нужны две трети голосов присутствующих. Если допустят четыре организации и приедут все 104 делегата, для принятия решения понадобится 70 голосов. У двух делегаций столько голосов не наберется. Если же допустят три организации и приедут все делегаты, двум делегациям будет достаточно проголосовать одинаково. У них будет ровно две трети голосов — 52 из 78.
В июльских замечаниях к рабочей редакции АСНУ назвала четырех возможных учредителей. Помимо самой ассоциации, это Союз специалистов по недвижимому имуществу Украины, Риелторская палата Украины и ПАРСА. Этот перечень отражает оценку АСНУ. Октябрьский проект определяет число голосов каждой делегации. Состав учредительного съезда будет зависеть от результатов проверки Фонда.
По данным YouControl, Союз специалистов по недвижимому имуществу Украины и ПАРСА выступают соучредителями другого юридического лица — Национальной федерации специалистов в сфере риелторской деятельности. Сама по себе эта связь не доказывает, что обе организации получат допуск к съезду или будут голосовать согласованно.
Исполнительный директор АСНУ Юрий Пита в комментарии "Главкому" обратил внимание на то, какое влияние отдельные объединения могут получить при создании союза. АСНУ выступает за регулирование профессии, возражает против сосредоточения полномочий в одной организации и поддерживает альтернативный проект №16145-1. Ассоциация сама обучает риелторов и разрабатывает профессиональный стандарт. При оценке ее позиции стоит учитывать и эти интересы.
При едином союзе на рынке по-прежнему смогут конкурировать разные агентства и предприниматели. Однако орган, который решает, кого допустить к профессии и к кому применить дисциплинарное взыскание, может получить рычаг влияния на участников рынка. Это создает риск избирательного применения правил. Оснований говорить об установленном факте сговора или коррупции здесь нет.
Как рассказала в выпуске Bihus.Info журналистка Валерия Павленко, соавтор проекта №16145 Елена Шуляк рассчитывает, что автоматизированный тест уменьшит влияние экзаменатора на оценку. В части 2 статьи 12 проекта сказано, что экзамен "может" проходить в таком формате. Положение об экзамене будет утверждать Совет специалистов по недвижимости, а решение о его результате — принимать квалификационно-аккредитационная комиссия.
Главное научно-экспертное управление Верховной Рады обратило внимание, что базовый проект недостаточно четко определяет, какой государственный орган будет осуществлять надзор за союзом, в каком порядке и в каких пределах. Аналогичное замечание есть и к проекту №16145-2. Для последующих съездов кворум ниже, чем для учредительного, — 20% делегатов. По оценке парламентских экспертов, это создает риск того, что решения будет принимать небольшая часть представителей.
Проекты предусматривают правила на случай конфликта интересов, внутреннюю апелляцию, финансовый аудит и возможность оспорить решение в суде. При этом апелляционная комиссия формируется внутри самого союза. Важно понять, насколько независимо она сможет пересматривать решения других его органов.
Между двумя похожими проектами есть различие. Базовый проект запрещает должностным лицам профессиональных общественных объединений входить в состав трех ключевых комиссий. В №16145-2 этот отдельный запрет убрали. Общие правила о конфликте интересов и ограничения для должностных лиц учебных заведений сохраняются.
Сколько будет стоить право работать
Членство в едином союзе станет обязательным. Один из источников его финансирования — членские взносы и другие платежи. Их размер и порядок расчета будет определять съезд.
В проектах №16145 и №16145-2 членский взнос ограничен двумя минимальными зарплатами по состоянию на 1 января отчетного года. Соавтор базового проекта Елена Шуляк называет этот предел годовым. Парламентские эксперты отметили, что в самом тексте не сказано, за какой период уплачивается взнос. Общего предела для остальных платежей эти проекты тоже не устанавливают.
По обоим проектам к экзамену допустят только после профессиональной подготовки. Союз будет утверждать программу, заключать договоры с теми, кто проводит обучение, и сможет создавать собственные учебные заведения. Даже после успешной сдачи экзамена риелтору придется повышать квалификацию не реже одного раза в два года. Если пропустить срок, действие свидетельства автоматически приостановится. Так возникает постоянный спрос на обучение. Будут ли курсы платными и сколько они будут стоить, проекты не определяют.
По общему правилу обоих проектов пересдать экзамен после первой неудачи можно не раньше чем через шесть месяцев, а после второй — не раньше чем через год. На первые шесть месяцев после регистрации союза предусмотрено исключение. В этот период повторно сдать экзамен можно не раньше чем через месяц. Результат можно оспорить в апелляционной комиссии или в суде.
По обоим проектам сведения в реестр вносят и обновляют бесплатно. За доступ к открытой части реестра плата также не взимается.
Что предлагает альтернативный проект
Проект №16145-1 не предусматривает единого союза для всех риелторов. Экзамен будут проводить квалификационные центры, аккредитованные Национальным агентством квалификаций. Кандидат сможет сам выбрать центр. Для допуска к экзамену предварительное обучение не потребуется. Получив сертификат, риелтор должен будет подтверждать квалификацию в аккредитованном центре не реже одного раза в три года.
Но одного сертификата недостаточно. Риелтору нужно будет вступить в одну из организаций профессионального самоуправления и зарегистрироваться в государственном реестре. Организация может отказать в приеме по основаниям, предусмотренным законом или ее уставом. Парламентские эксперты предложили закрепить исчерпывающий перечень таких оснований в самом законе.
Возможность выбора уменьшает концентрацию полномочий, хотя некоторые риски остаются. В частности, организация сама может пройти аккредитацию и стать квалификационным центром, а членство остается обязательным.
Для тех, кто оказывал услуги до вступления закона в силу, проект №16145-1 предусматривает переходный период в 12 месяцев. Они смогут продолжать работу без соблюдения требований раздела II, если уведомят об этом уполномоченный орган. По проекту сам закон должен вступить в силу через шесть месяцев после опубликования.
Проекты №16145 и №16145-2 отводят шесть месяцев со дня регистрации союза на то, чтобы привести работу в соответствие с новыми требованиями. По базовому проекту дату запуска профессионального реестра объявит сам союз. До этого он будет вести временный электронный перечень. Агент сможет указать в объявлении свой номер в этом перечне. Достаточно ли записи в перечне, чтобы заключить договор с клиентом, из проекта неясно. На неопределенный статус перечня указали и парламентские эксперты.
Председатель профильного комитета Елена Шуляк в комментарии "Главкому" назвала один из доводов в пользу единого союза. Нарушитель может попытаться уйти от ответственности, перейдя в другую организацию. В проекте №16145-1 переход во время дисциплинарного разбирательства тоже ограничен, а санкции подлежат учету.
Будет ли риелтор проверять новостройку
Свидетельство риелтора не подтверждает законность строительства конкретного дома. Покупателю важно выяснить, проверял ли кто-то права на землю, документы на строительство именно этого дома, полномочия продавца и условия приобретения прав на квартиру, а также кто отвечает за эту проверку.
По базовому проекту №16145 посреднику можно поручить проверку прав на недвижимость, обременений, судебных споров, а для новостроек — еще и сведений о застройщике, заказчике строительства и подрядчике. Объем работы стороны определят в договоре. По статье 18 агент должен по требованию клиента представить отчет об исполнении договора, только если стороны это предусмотрели.
В проекте №16145-1 подробнее прописано, как проверять сведения и сообщать клиенту о существенных обстоятельствах. При этом перечень услуг стороны также согласуют в договоре, а сообщение о результатах проверки не является правовой оценкой сделки. Из проекта №16145-2 подробный перечень проверок убрали. Ни один из трех текстов не дает оснований обещать полную юридическую экспертизу каждой новостройки лишь потому, что у посредника есть профессиональный статус.
А если покупатель сам нашел квартиру и хочет заказать только независимый анализ рисков? Статья 5 проекта №16145 относит подготовку такого заключения к посредническим услугам, которые могут оказывать исключительно агенты. Парламентские эксперты предупредили, что эта формулировка может ограничить право других специалистов отдельно консультировать покупателя.
Если застройщик остановил строительство, само по себе свидетельство риелтора не дает покупателю права взыскать с риелтора стоимость квартиры. Другой вопрос — убытки из-за нарушения, допущенного самим посредником. Например, он взялся проверить документы, пропустил обременение и покупатель из-за этого потерял деньги. По базовому проекту №16145 страхование ответственности указывают в договоре, если стороны об этом договорились. Ни один из трех проектов не вводит обязательный полис для всех посредников.
В комментарии "Главкому" адвокат Дмитрий Бузанов поддержал введение реестра и письменных договоров, но считает, что для защиты денег и жилья покупателя этого недостаточно. Среди возможных мер он назвал страхование ответственности и компенсационный фонд. Основания для выплат, их пределы и источники финансирования нужно определить отдельно.
В следующем материале редакция Nerukhomi.ua разберет, что о страховании ответственности риелтора говорится в трех украинских законопроектах и европейском стандарте EN 15733 и при каких условиях клиент может получить возмещение за ошибку посредника.
Затронет ли реформа отделы продаж застройщиков
Все три проекта сохраняют за собственником или другим законным правообладателем возможность заключить сделку без посредника. Если менеджер уполномочен продавать объект своей компании как ее сотрудник, это само по себе не делает его риелтором, которому нужна отдельная сертификация.
Но отделы продаж устроены по-разному. Если под вывеской застройщика работает отдельная компания, которая по договору находит покупателей для другого правообладателя, нужно смотреть, какие услуги она оказывает и как они оформлены. Границу между прямой продажей и посредничеством стоит четко прописать. От этого зависит, на кого распространятся новые обязанности.
Застройщик может доплачивать брокеру за количество проданных квартир. Иллюстрация: Nerukhomi.ua.
Базовый проект открывает для агентов еще одно направление работы, даже если покупатель и застройщик сами нашли друг друга. По части 5 статьи 7 нотариус сможет привлечь агента к первичному финансовому мониторингу. За самим нотариусом эта обязанность сохраняется. Парламентские эксперты обратили внимание, что проект не определяет, какие именно действия можно поручить агенту и как он должен оформить результаты.
Даже при прямой продаже новые правила могут затронуть собственника. Проекты №16145 и №16145-2 позволяют союзу потребовать подтверждения правомерности объявления, в том числе у разместившего его собственника или представителя. В проекте №16145-1 положения о рекламе собственника не согласованы с требованием к оператору ресурса в части договора с посредником. Эту формулировку предстоит уточнить. Действующего запрета на прямые продажи она не устанавливает.
Что с уголовной ответственностью
Отдельный проект №16192 предлагает ввести уголовную ответственность за посреднические услуги без статуса агента и/или без письменного договора. За основной состав предусмотрены штраф от 17 до 34 тыс. грн и лишение права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на год. Если деяние совершено группой лиц по предварительному сговору или из корыстных побуждений, штраф составит от 34 до 68 тыс. грн, а запрет будет действовать три года.
В основном составе предложенного правонарушения среди условий ответственности не указаны ни обман клиента, ни причиненные ему убытки. Поэтому важно, у кого есть статус агента и с какого дня. Проект №16192 отсылает к закону с тем же названием, что и у базового проекта. У проекта №16145-1 другое название и другие определения.
В модели с несколькими профессиональными организациями покупатель сможет проверить статус агентства в реестре и потребовать вернуть комиссию, если агентство работало без этого статуса. Какую дополнительную гарантию получит покупатель, если один союз сможет обучать риелторов в собственных учебных заведениях, допускать их к профессии и рассматривать жалобы на их работу?
Как сообщала редакция Nerukhomi.ua, в октябре в Верховную Раду внесли базовый проект о профессиональной подготовке риелторов и аккредитации агентов по недвижимости.