В Україні діяльність рієлторів досі не врегульована окремим профільним законом. Для надання послуг з посередництва у сфері нерухомості не потрібні ліцензія, обов’язкова сертифікація чи спеціальний дозвіл. Фактично будь-хто може позиціонувати себе як рієлтора, що створює нерівні умови на ринку та підвищує ризики для клієнтів.
Спроби законодавчо впорядкувати цю сферу тривають щонайменше з 1999 року, однак повноцінного регулювання так і не запроваджено. Відсутність чітких стандартів професії, вимог до кваліфікації та механізмів контролю призводить до появи великої кількості непрофесійних посередників. Це негативно впливає на якість послуг і формує репутаційні проблеми для всього ринку.
У результаті споживачі нерідко залишаються без належного захисту, особливо в разі конфліктів чи фінансових втрат. Відсутність зрозумілих правил гри підриває довіру до ринку нерухомості та ускладнює формування прозорих і безпечних умов для інвесторів і покупців житла.
Як реально працюють рієлтори в Україні
На відміну від США та Канади, де статус Realtor є захищеною торговою маркою і передбачає обов’язкове членство у професійній асоціації, дотримання кодексу етики, регулярне навчання та сертифікацію, в Україні ринок залишається фактично вільним. Тут немає єдиного обов’язкового стандарту доступу до професії, централізованого контролю чи системи сертифікації, яка б гарантувала якість послуг.
Однією з найбільших претензій клієнтів є ситуації, коли людина самостійно знаходить житло, але змушена сплачувати значну комісію посереднику, який лише розмістив оголошення або організував перегляд. Таку практику юристи кваліфікують як нечесну або агресивну комерційну поведінку, що може суперечити законодавству про захист прав споживачів, особливо якщо має місце тиск або введення в оману.
У професійному середовищі таких посередників часто називають "ключниками" – тими, хто фактично продає доступ до інформації чи передає ключі, не створюючи доданої цінності. Експерти наголошують: якщо рієлтор не проводить переговорів, не перевіряє документи, не мінімізує ризики та не супроводжує угоду комплексно, його винагорода не відповідає змісту послуги. Вартість комісії має відображати реальний обсяг роботи та рівень відповідальності.
Ще одна проблема – відсутність належної юридичної фіксації відносин. Часто сторони обмежуються формальними договорами без нотаріального посвідчення та без внесення до будь-яких реєстрів. У разі конфлікту це ускладнює захист прав клієнта. Таким чином, реальна практика на ринку значною мірою залежить від домовленостей сторін, а не від чітко встановлених стандартів професії.
Спроба легалізації ринку: що передбачав законопроєкт №3618
Юристи нагадують, що 9 червня 2020 року у Верховній Раді було зареєстровано законопроєкт №3618 "Про рієлторську діяльність в Україні", який мав на меті комплексно врегулювати брокерську діяльність у сфері нерухомості. Документ став уже третьою спробою законодавців запровадити окремі правила для цього ринку після ініціатив 2007 та 2011 років. Втім, попри гучні дискусії, законопроєкт так і не був ухвалений.
Проєкт передбачав запровадження обов’язкової професійної підготовки, кваліфікаційного іспиту та сертифікації брокерів, створення спеціальних реєстрів і Єдиної інформаційної бази, а також укладення письмового рієлторського договору з чітко визначеними умовами. Крім того, документ фактично зобов’язував власників нерухомості здійснювати операції купівлі-продажу чи оренди (крім дарування та спадкування) лише через сертифікованих посередників. Без внесення даних до відповідної бази нотаріуси не змогли б посвідчувати угоди.
За оцінками правників, у разі прийняття закон суттєво змінив би модель ринку: з’явилася б централізована система контролю, обмежений доступ до професії та фактична монополізація послуг. Водночас це означало б і звуження права власників самостійно розпоряджатися своїм майном, а також потенційне зростання вартості посередницьких послуг.
Попри заявлену мету – підвищити стандарти якості та захистити споживачів, документ викликав чимало застережень через ризики надмірного регулювання та непрозорість механізмів контролю. У підсумку законопроєкт №3618 не був підтриманий парламентом, і ринок рієлторських послуг в Україні й надалі залишається без спеціального профільного закону.
Ринок рієлторських послуг знову намагаються вивести з тіні
У Верховній Раді готують нові зміни до законодавства, які мають врегулювати діяльність рієлторів і встановити чіткі правила гри на ринку нерухомості. У профільному комітеті вже створено робочу групу, що напрацьовує пропозиції: планують визначити, хто саме може отримати статус рієлтора, які послуги він зобов’язаний надавати та яку відповідальність нестиме перед клієнтом. Серед ідей – можливе запровадження обов’язкової акредитації та створення державного реєстру, щоб громадяни могли перевіряти повноваження фахівця.
Проблема ускладнюється відсутністю точних даних про кількість учасників ринку. За різними оцінками, в Україні може працювати від 45 000 до 80 000 рієлторів, тоді як самі представники професійного середовища говорять лише про 2000–3000 активних фахівців. Такий розрив у цифрах свідчить про значний тіньовий сегмент і відсутність прозорого обліку.
Окремий акцент роблять на змісті обов’язків рієлтора. Йдеться про перевірку права власності, наявність обтяжень чи судових спорів, ризиків шахрайства, а також про контроль за дотриманням прав неповнолітніх, якщо вони зареєстровані в житлі. Законодавці наголошують: клієнти не повинні сплачувати комісію за послуги, які фактично не були надані або виконані формально.
Паралельно порушується питання податків. За оцінками парламентського комітету з питань фінансів, значна частина операцій з нерухомістю відбувається поза державним контролем, і бюджет щороку недоотримує сотні мільйонів гривень. У парламенті визнають: проблема не лише в законах, а й у слабкому адмініструванні. Легалізація ринку розглядається як крок до формування рівних правил для всіх та зменшення масштабів тіньової економіки.
Підсумки
Історія з регулюванням ринку рієлторських послуг демонструє глибокий конфлікт між потребою в порядку та ризиком надмірного втручання. З одного боку, споживачі очікують реального захисту, прозорих правил і зрозумілої відповідальності посередників. З іншого – попередні спроби реформ показали, що непродумані механізми можуть створити нові перекоси, обмежити конкуренцію та підвищити вартість послуг.
Нова ініціатива парламенту фактично є спробою знайти баланс: зробити ринок більш підзвітним і прозорим, не перетворивши його на закриту систему з обмеженим доступом. Від того, наскільки виважено будуть прописані правила та механізми контролю, залежить не лише доля професії, а й рівень довіри до всього сектору нерухомості в Україні.