Договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає нотаріальному засвідченню та державній реєстрації. З початку війни, з метою захисту даних, доступ до Державного реєстру речових прав було заблоковано, що унеможливлювало проведення угод з нерухомістю.
З 28 квітня було відновлено доступ до Державного реєстру речових прав та визначено коло можливих нотаріальних дій з нерухомістю, заборони почали звужуватись та поступово знімались, а ринок нерухомості оживати.
Зараз відчужити квартиру можливо навіть за довіреністю, проте з діючими законодавчими обмеженнями. Які саме заборони та умови встановлені законодавством на вторинному ринку, розібрались експерти НЕРУХОМІ.
Нотаріуси, які працюють в умовах війни
Усі дозволені нотаріальні дії з нерухомим майном можуть здійснюються виключно нотаріусами, що включені до затвердженого Мінюстом переліку. Критерії включення чітко визначені законодавством.
Нотаріуси, можуть бути включені до переліку із забороною вчинення ними окремих нотаріальних дій щодо нерухомого майна, адже до дозволених нотаріальних дій віднесені не тільки операції з розпорядження/відчуження нерухомого майна.
Радимо ознайомлюватися з переліком, що міститься саме на сайті Мінюсту, адже там також зазначені наявні обмеження щодо вчинення нотаріальних дій конкретного нотаріуса.
Для прикладу, в Києві, станом на 14 липня 2022 року (дата останнього затвердженого переліку), працює 1019 нотаріусів, з них 6 мають заборону щодо посвідчення ними договорів щодо відчуження нерухомого майна. Водночас в Одесі та області з 362 включених до переліку нотаріусів, жодний не має будь-яких застережень.
Також існує чат-бот в телеграмі. Щоб знайти нотаріусів, які працюють в умовах воєнного стану, слід натиснути "Пошук нотаріуса", обрати зі списку область та населений пункт. Проте, не всі працюючі нотаріуси приєдналися до чат-боту, так у Києві пошукова система надає перелік з 219 нотаріусів.
Крім того, нотаріальні дії щодо нерухомості заборонено проводити нотаріусами, чиє робоче місце знаходиться в деяких районах Донецької, Запорізької, Миколаївської, Харківської області, а також в Луганській, Херсокнській областях, АР Крим та м.Севастополь
Громадяни держави-агресора не можуть відчужити своє нерухоме майно
З 28 лютого 2022 року у вчиненні нотаріальних дій відмовляється особам, пов’язаним з державою-агресором (крім тих, що проживають на території України на законних підставах).
Так, якщо в силу сімейних обставин ви оформили квартиру на родича громадянина держави-агресора, що там і проживає, ви не зможете розпорядитися цим майном, навіть якщо цей родич завітає до нашої країни.
Можлива альтернатива у виборі місця нотаріального посвідчення договору: за місцезнаходженням майна або за зареєстрованим за місцем проживання однієї зі сторін договору
До 29 червня 2022 року посвідчення договорів щодо нерухомого майна здійснювалося виключно за місцезнаходженням такого майна. А щодо майна, що розташоване у м. Києві або Київській області, здійснювалося з урахуванням таких особливостей:
виключно нотаріусом, робоче місце (контора) якого розташовано у м. Києві або Київській області;
за місцезнаходженням такого майна, АБО місцезнаходженням юридичної особи, АБО за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи – однієї зі сторін відповідного договору.
Наразі, посвідчення договорів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна здійснюється за:
місцезнаходженням такого майна;
за місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи – однієї із сторін відповідного договору.
Якщо квартира купувалась під час дії воєнного стану, наступний продаж можливий лише через місяць
Забороняється нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна до закінчення одного місяця з дня державної реєстрації права власності відчужувача нерухомого майна.
Ця заборона діє якщо:
таке право набуте продавцем під час дії в Україні воєнного стану;
право власності набуто на підставі договору, або у зв’язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок (внесення майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду), вступні, членські та цільові внески членів кооперативу тощо), або у зв’язку з виходом зі складу засновників (учасників) юридичної особи.
Можливість продажу квартири за довіреністю
До 29 червня 2022 року існувала заборона на вчинення нотаріальних дій від імені фізичної особи на підставі довіреності.
Наразі заборона скасована, а продаж квартири можливий з урахуванням таких умов:
з дня видачі довіреності минуло не більше одного місяця, якщо її засвідчив нотаріусом;
або
не більше двох місяців, якщо її засвідчено консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави.
Якщо з дня видачі довіреності пройшло більше 1 та 2 місяці відповідно, необхідне додаткове отримання заяви довірителя на підтвердження її дії. Справжність підпису на такій заяві має бути засвідчена нотаріусом не раніше ніж за 7 календарних днів до вчинення нотаріальної дії, або консульською установою не раніше ніж за місяць до дня вчинення нотаріальної дії.
Експерти НЕРУХОМІ слідкують за новелами законодавства та повідомлять читачів нашого ресурсу про зміни щодо нотаріальних дій з нерухомістю в умовах воєнного стану.