Как покупать и продавать жилье во время войны: советы юриста

Эльмира Масимова
21.07.2022 12:56

4 мин

Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению и регистрации. С начала войны, с целью защиты данных, доступ в Государственный реестр прав был заблокирован, что делало невозможным проведение сделок с недвижимостью.

С 28 апреля был восстановлен доступ в Государственный реестр прав и определен круг возможных нотариальных действий с недвижимостью, запреты начали сужаться и постепенно снимались, а рынок недвижимости оживать.

Сейчас отчуждать квартиру можно даже по доверенности, но с действующими законодательными ограничениями. Какие именно запреты и условия установлены законодательством на вторичном рынке, разобрались НЕРУХОМІ эксперты.

Нотариусы, работающие в условиях войны

Все разрешенные нотариальные действия с недвижимым имуществом могут осуществляться исключительно нотариусами, включенными в утвержденный Минюстом перечень. Критерии включения четко определены законодательством.

Нотариусы могут быть включены в перечень с запретом совершения ими отдельных нотариальных действий в отношении недвижимого имущества, ведь к разрешенным нотариальным действиям отнесены не только операции по распоряжению/отчуждению недвижимого имущества.

Советуем ознакомляться с перечнем, который находится именно на сайте Минюста, ведь там также указаны имеющиеся ограничения по совершению нотариальных действий конкретного нотариуса.

Например, в Киеве, по состоянию на 14 июля 2022 года (дата последнего утвержденного перечня), работает 1019 нотариусов, из них 6 имеют запрет на удостоверение ими договоров по отчуждению недвижимого имущества. В то же время в Одессе и области из 362 включенных в перечень нотариусов, ни один не имеет никаких оговорок.

Также существует чат-бот в телеграмме. Чтобы найти нотариусов, работающих в условиях военного положения, следует нажать "Поиск нотариуса", выбрать область и населенный пункт из списка. Однако не все работающие нотариусы присоединились к чат-боту, так в Киеве поисковая система предоставляет перечень из 219 нотариусов.

Кроме того, нотариальные действия по недвижимости запрещено проводить нотариусами, чье рабочее место находится в некоторых районах Донецкой, Запорожской, Николаевской, Харьковской области, а также в Луганской, Херсонской областях, АР Крым и г.Севастополе.

Граждане государства-агрессора не могут отчуждать свое недвижимое имущество

С 28 февраля 2022 г. в совершении нотариальных действий отказывается лицам, связанным с государством-агрессором (кроме проживающих на территории Украины на законных основаниях).

Так, если в силу семейных обстоятельств вы оформили квартиру на родственника гражданина государства-агрессора, там и проживающего, вы не сможете распорядиться этим имуществом, даже если этот родственник посетит нашу страну.

Возможна альтернатива в выборе места нотариального удостоверения договора: по местонахождению имущества или по зарегистрированному месту жительства одной из сторон договора

До 29 июня 2022 года удостоверение договоров по недвижимому имуществу осуществлялось исключительно по местонахождению такого имущества. А по имуществу, расположенному в г. Киеве или Киевской области, осуществлялось с учетом следующих особенностей:

  • исключительно нотариусом, рабочее место (контора) которого расположено в Киеве или Киевской области;

  • по местонахождению такого имущества, ИЛИ местонахождению юридического лица, ИЛИ по зарегистрированному месту жительства физического лица – одной из сторон соответствующего договора.

Удостоверение договоров по отчуждению, ипотеке жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества осуществляется по:

  • местонахождению такого имущества;

  • по местонахождению юридического лица, или по зарегистрированному месту жительства физического лица – одной из сторон соответствующего договора.

Если квартира покупалась во время действия военного положения, последующая продажа возможна только через месяц

Запрещается нотариальное удостоверение договора по отчуждению недвижимого имущества до истечения одного месяца со дня государственной регистрации права собственности отчуждателя недвижимого имущества.

Этот запрет действует, если:

  • такое право приобретено продавцом во время действия в Украине военного положения;

  • право собственности приобретено на основании договора, или в связи с передачей имущества в собственность юридического лица как взнос (внесение имущества в уставный (составленный) капитал (уставный фонд), вступительные, членские и целевые взносы членов кооператива и т.п.), или

    в связи с выходом из состава учредителей (участников) юридического лица.

Возможность продажи квартиры по доверенности

До 29 июня 2022 года существовал запрет на совершение нотариальных действий от имени физического лица на основании доверенности.

В настоящее время запрет отменен, а продажа квартиры возможна с учетом следующих условий:

  • со дня выдачи доверенности прошло не более одного месяца, если она удостоверена нотариусом;

или

  • не более двух месяцев, если она удостоверена консульским учреждением (дипломатическим представительством) Украины или в соответствии с законодательством иностранного государства.

Если со дня выдачи доверенности прошло более 1 и 2 месяцев соответственно, необходимо дополнительное получение заявления доверителя в подтверждение его действия. Подлинность подписи на таком заявлении должна быть заверена нотариусом не ранее чем за 7 календарных дней до совершения нотариального действия или консульским учреждением не ранее чем за месяц до дня совершения нотариального действия.

Эксперты НЕРУХОМІ следят за новеллами законодательства и сообщат читателям нашего ресурса об изменениях относительно нотариальных действий с недвижимостью в условиях военного положения.

Автор:

Эльмира Масимова

Главный эксперт

Образование – «правоведение» КНУ имени Тараса Шевченко.

Опыт работы в земельных правоотношениях и сфере градостроительства с 2014 года. Работала в Департаменте земельных ресурсов исполнительного органа Киевсовета (КГГА) и Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины. Знаю, как работает Киевсовет (бывший помощник депутата)

Курсы:

Real Property Law 3.0. (юридическое сопровождение недвижимости и строительства).

«Юридическое сопровождение недвижимости, строительства и земли в период действия военного положения»

«Финансирование строительства жилой и коммерческой недвижимости»

На проекте НЕРУХОМІ с 2019 года.

Комментарии

31.4т

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время