Процес придбання квартири на стадії будівництва має свої особливості та значні відмінності від придбання вже збудованої. Так, при купівлі житла на стадії будівництва укладають договір купівлі-продажу майнових прав або інвестиційний договір, або договір купівлі цінних паперів. Основною особливістю таких форм довору є те, що за своєю правовою суттю покупець здійснює інвестицію, за якою не відбувається набуття права власності на квартиру.
Таким чином, інвесторам в жодному разі не можна втрачати пильність під час вивчення умов документу. Тому розглянемо нижче 10 найважливіших моментів, на які слід звернути увагу під час укладання договору купівлі-продажу житла у новобудовах.
1. Правильність зазначеної інформації
Необхідно обов’язково перевірити код ЄДРПОУ та адресу місця реєстрації продавця. Приділити особливу увагу організаційно-правовій формі, якщо договір укладається з юридичною особою. Оскільки не поодинокими були випадки, коли юридичні особи з однаковою назвою мали різну організаційну правову форму. Наприклад, у договорі зазначали публічне акціонерне товариство (ПАТ), а фактично юридична особа мала організаційно-правову форму приватного акціонерного товариства (ПрАТ). У такому разі, при виникненні спорів, порушника практично неможливо буде притягнути до відповідальності.
2. Коректність характеристик об'єкта
Варто також звернути увагу на присутність і коректність детального опису та змісту майнових прав й технічних характеристик з визначенням будівельної адреси об’єкта. Перевірити поверх та номер квартири, розмір загальної та житлової площі, кількість кімнат, план у вигляді графічного зображення квартири.
3. Дозвільна документація та точність реквізитів
У договорі повинні бути вказані точні реквізити земельної ділянки з кадастровим номером, а також реквізити правовстановлюючого документу, яким надано право користування або право власності на цю земельну ділянку. Це допоможе в майбутньому відстояти свої права на квартиру, якщо недобросовісний забудовник "випадково" продасть її ще комусь, або змінить проект, або буде намагатись передати вам у власність іншу квартиру (від чого, до речі, може змінитись її вартість).
Також має бути дозвіл на будівництво за адресою комплексу, проект та експертний звіт. Дотримання їх умов є обов’язком забудовника, так само як і введення об’єкта в експлуатацію.
Рекомендуємо передбачити момент узгодження забудовником змін в проекті та дозволі з інвесторами. Варто зазначити, що добросовісні забудовники хоч і без великого ентузіазму, проте готові брати зобов’язання щодо узгодження змін, що можуть впливати на комфорт життя в обраному ЖК. Однак деякі забудовники будуть категорично проти.
istockphoto
4. Строк здачі в експлуатацію
У договорі в обов’язковому порядку має бути вказаний кінцевий строк здачі будинку в експлуатацію та передачі квартири у власність. Деякі забудовники у своїх договорах передбачають можливість продовження кінцевих строків. На цей момент важливо звернути особливу увагу, аби продовження мало чітко визначені терміни і умови.
Крім того, оскільки інвестори беруть на себе ризики при продовженні термінів введення об’єкта в експлуатацію, забудовники мають передбачати для себе штрафні санкції за порушення. Таким чином, ними буде показано прозорість своєї діяльності та слугуватиме мотивом купувати квартиру саме в них. Також можна передбачити зобов’язання забудовника щодо повернення коштів за вимогою інвестора в разі недотримання строків.
5. Ціна договору
Майже всі забудовники в договорах купівлі-продажу передбачають можливість коригування ціни. Така ситуація є прийнятною, якщо площа квартири буде відрізнятися від договірної після технічної інвентаризації або якщо ви купуєте квартиру в розстрочку.
Проте зустрічаються випадки, коли пункти договору передбачають можливість змінити ціну в залежності від курсу долара або цін на будівельні матеріали. Такі пункти є ризиковими для покупців, оскільки для отримання квартири доведеться доплачувати.
У випадку, якщо розрахунок залежить від курсу гривні до іноземної валюти, радимо передбачити у договорі також прозорий та зрозумілий механізм щодо доплати, пов'язанною з офіційним курсом долару.
Важливо! Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Тому пункти, якими забудовник надає собі заздалегідь не вигідні для покупця переваги, зокрема, можливість зміни ціни договору, є такими, що суперечать закону.
Отже, під час вивчення умов договору купівлі-продажу, сміливо використовуєте вказану норму Цивільного кодексу України, з метою захисту своїх майнових прав.
6. Порядок оплати
Якщо ви оплачуєте повну вартість, то обов’язково має бути прописана сплачена покупцем сума прописними літерами. Якщо забудовник надає можливість розстрочки або кредиту, всі зобов'язання мають бути регламентовані договором. Крім вказаного, важливо передбачити строк, в межах якого покупцем має бути сплачена повна вартість за права на нерухомість.
7. Повернення сплачених коштів
Щоб захиститися від недотримання зобов’язань забудовником (наприклад, у разі порушення строків здачі будинку в експлуатацію), в договорі, крім стандартних штрафних санкцій, накладення яких визначено законодавством, радимо передбачити пункт, що надаватиме право покупцю відмовитися від договору та повернути сплачені кошти.
У цьому пункті має бути регламентованийпорядок розірвання договору та строки, в межах яких забудовник повертає кошти.
8. Форс-мажор
За загальним правилом сторони договору звільняються від відповідальності за невиконання зобов’язань у випадку настання обставин непереборної сили або форс-мажору. Вказаний пункт договору, як правило, має ключове значення для забудовника, оскільки він надає можливість відтермінувати виконання зобов’язання або зовсім уникнути від його виконання.
Однак забудовник часто не повідомляє покупцеві, що не всі негативні обставини, які теоретично можуть настати, відносяться до форс-мажорних.
З метою уникнення можливості маніпулювання вказаною нормою, в договорі мають бути передбачені зобов'язання забудовника інформувати інвестора про настання обставин непереборної сили (форс-мажору), а також мають бути засвідчены сертифікатом Торгово-промислової палати України.
9. Відступлення прав
Договір також має чітко передбачати умови та порядок відступлення прав, передачі документів та розмір утримань при укладанні договору відступлення на користь продавця.
10. Порядок передачі квартири у власність
В договорі обов’язково має бути зафіксовано стан та технічні характеристики квартири, яка буде передана у власність покупцю. Наприклад, наявність дверей, стяжки, штукатурки, проведення комунікацій до квартири тощо.
Також в договорі повинні бути регламентовані порядок, процедура, строки, виконавці, контакти та інші деталі, необхідні для оформлення права власності на квадратні метри. Крім того, має бути визначено можливість надання покупцем акту недоліків та строків, у які забудовник має їх усунути.
І насамкінець
Підкреслюємо, що Цивільний кодекс України гарантує принцип свободи договору, згідно з яким, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов.
Не соромтеся задавати питання доти, доки вам не стане повністю зрозуміло як та чому процес переоформлення права власності відбувається саме так, оскільки ваш контрагент та нотаріус зобов’язані надати будь-які роз’яснення до моменту підписання угоди.
Наполягайте на тому, щоб договір був нотаріально затверджений (він таким може бути не завжди). Крім того, запитайте в нотаріуса, котрий перевіряє дані сторін все, що ви хочете знати про контрагента, а також про законність та ризики, які є в документах компанії. Якщо сумніваєтесь, зверніться до юриста, який зробить це за вас.
У випадку, коли не вдається дійти згоди з забудовником відносно умов договору, коли він мотивує свою відмову "політикою компанії", слід замислитись про доброчесність такого суб’єкта містобудівної діяльності.
Радимо інвесторам перед укладанням договору перевірити наявність дозвільної документації на виконання будівельних робіт та документи на землю, інформацію про компанію забудовника, а також експертний висновок щодо об’єкту на ресурсі НЕРУХОМІ.