Процесс приобретения квартиры на стадии строительства имеет свои особенности и значительные отличия от приобретения уже построенной. Так, при покупке жилья на стадии строительства заключают договор купли-продажи имущественных прав или инвестиционный договор, или договор купли ценных бумаг. Основной особенностью таких форм договора является то, что по своей правовой сути покупатель осуществляет инвестицию, за которой не происходит приобретения права собственности на квартиру.
Таким образом, инвесторам ни в коем случае нельзя терять бдительность при изучении условий документа. Поэтому рассмотрим ниже 10 самых важных моментов, на которые следует обратить внимание при заключении договора купли-продажи жилья в новостройках.
1. Правильность указанной информации
Необходимо обязательно проверить код ЕГРПОУ и адрес места регистрации продавца. Уделить особое внимание организационно-правовой форме, если договор заключается с юридическим лицом. Поскольку не единичными были случаи, когда юридические лица с одинаковым названием имели разную организационную правовую форму. Например, в договоре отмечали публичное акционерное общество (ПАО), а фактически юридическое лицо имело организационно-правовую форму частного акционерного общества (ЧАО). В таком случае, при возникновении споров, нарушителя практически невозможно будет привлечь к ответственности.
2. Корректность характеристик объекта
Стоит также обратить внимание на присутствие и корректность детального описания и содержания имущественных прав и технических характеристик с указанием строительного адреса объекта. Проверить этаж и номер квартиры, размер общей и жилой площади, количество комнат, план в виде графического изображения квартиры.
3. Разрешительная документация и точность реквизитов
В договоре должны быть указаны точные реквизиты земельного участка с кадастровым номером, а также реквизиты правоустанавливающего документа, которым предоставлено право пользования или право собственности на этот земельный участок. Это поможет в будущем отстоять свои права на квартиру, если недобросовестный застройщик "случайно" продаст ее еще кому-то или изменит проект, или будет пытаться передать вам в собственность другую квартиру (из-за чего, кстати, может измениться ее стоимость).
Также должно быть разрешение на строительство по адресу комплекса, проект и экспертный отчет. Соблюдение их условий является обязанностью застройщика, так же как и ввод объекта в эксплуатацию.
Рекомендуем предусмотреть момент согласования застройщиком изменений в проекте и разрешении с инвесторами. Стоит отметить, что добросовестные застройщики хотя и без особого энтузиазма, однако готовы брать обязательства по согласованию изменений, которые могут влиять на комфорт жизни в выбранном ЖК. Однако некоторые застройщики будут категорически против.
istockphoto
4. Срок сдачи в эксплуатацию
В договоре в обязательном порядке должен быть указан конечный срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры в собственность. Некоторые застройщики в своих договорах предусматривают возможность продления конечных сроков. На данный момент важно обратить особое внимание, чтобы продолжение имело четко определенные сроки и условия.
Кроме того, поскольку инвесторы берут на себя риски при продлении сроков ввода объекта в эксплуатацию, застройщики должны предусматривать для себя штрафные санкции за нарушение. Таким образом, ими будет показано прозрачность своей деятельности и служить мотивом покупать квартиру именно у них. Также можно предусмотреть обязательства застройщика по возврату средств по требованию инвестора в случае несоблюдения сроков.
5. Цена договора
Почти все застройщики в договорах купли-продажи предусматривают возможность корректировки цены. Такая ситуация является приемлемой, если площадь квартиры будет отличаться от договорной после технической инвентаризации или если вы покупаете квартиру в рассрочку.
Однако встречаются случаи, когда пункты договора предусматривают возможность изменить цену в зависимости от курса доллара или цен на строительные материалы. Такие пункты являются рисковыми для покупателей, поскольку для получения квартиры придется доплачивать.
В случае, если расчет зависит от курса гривны к иностранной валюте, советуем предусмотреть в договоре также прозрачный и понятный механизм по доплате, связанной с официальным курсом доллара.
Важно! В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Украины, изменение или расторжение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом.
Поэтому пункты, которыми застройщик предоставляет себе заранее не выгодные для покупателя преимущества, в частности, возможность изменения цены договора, являются противоречащими закону.
Итак, при изучении условий договора купли-продажи, смело используйте указанную норму Гражданского кодекса Украины, с целью защиты своих имущественных прав.
6. Порядок оплаты
Если вы оплачиваете полную стоимость, то обязательно должна быть прописана уплаченная покупателем сумма прописными буквами. Если застройщик предоставляет возможность рассрочки или кредита, все обязательства должны быть регламентированы договором. Кроме указанного, важно предусмотреть срок, в пределах которого покупателем должна быть оплачена полная стоимость за права на недвижимость.
7. Возврат уплаченных средств
Чтобы защититься от несоблюдения обязательств застройщиком (например, в случае нарушения сроков сдачи дома в эксплуатацию), в договоре, кроме стандартных штрафных санкций, наложение которых определено законодательством, советуем предусмотреть пункт, который предоставит право покупателю отказаться от договора и вернуть уплаченные средства.
В этом пункте должен быть регламентирован порядок расторжения договора и сроки, в пределах которых застройщик возвращает средства.
8. Форс-мажор
По общему правилу стороны договора освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы или форс-мажора. Указанный пункт договора, как правило, имеет ключевое значение для застройщика, поскольку он дает возможность отсрочить исполнение обязательства или вовсе избежать от его выполнения.
Однако застройщик часто не сообщает покупателю, что не все негативные обстоятельства, которые теоретически могут наступить, относятся к форс-мажорным.
Во избежание возможности манипулирования указанной нормой, в договоре должны быть предусмотрены обязательства застройщика информировать инвестора о наступлении обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора), а также должны быть засвидетельствованы сертификатом Торгово-промышленной палаты Украины.
9. Уступка прав
Договор также должен четко предусматривать условия и порядок уступки прав, передачи документов и размер удержаний при заключении договора уступки в пользу продавца.
10. Порядок передачи квартиры в собственность
В договоре обязательно должно быть зафиксировано состояние и технические характеристики квартиры, которая будет передана в собственность покупателю. Например, наличие дверей, стяжки, штукатурки, проведения коммуникаций в квартиру и тому подобное.
Также в договоре должны быть регламентированы порядок, процедура, сроки, исполнители, контакты и другие детали, необходимые для оформления права собственности на квадратные метры. Кроме того, должна быть определена возможность предоставления покупателем акта недостатков и сроков, в которые застройщик должен их устранить.
И напоследок
Подчеркиваем, что Гражданский кодекс Украины гарантирует принцип свободы договора, согласно которому стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий.
Не стесняйтесь задавать вопросы до тех пор, пока вам не станет полностью понятно как и почему процесс переоформления права собственности происходит именно так, поскольку ваш контрагент и нотариус обязаны предоставить любые разъяснения к моменту подписания соглашения.
Настаивайте на том, чтобы договор был нотариально заверен (он таковым может быть не всегда). Кроме того, спросите у нотариуса, который проверяет данные сторон все, что вы хотите знать о контрагенте, а также о законности и рисках, которые есть в документах компании. Если сомневаетесь, обратитесь к юристу, который сделает это за вас.
В случае, когда не удается прийти к согласию с застройщиком относительно условий договора, когда он мотивирует свой отказ "политикой компании", следует задуматься о добродетели такого субъекта градостроительной деятельности.
Советуем инвесторам перед заключением договора проверить наличие разрешительной документации на выполнение строительных работ и документы на землю, информацию о компании застройщика, а также экспертное заключение по объекту на ресурсе НЕРУХОМІ.