1. Щодо допустимого відсотку забудови території
Відповідно до ДБН максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки для будинків 11 поверхів і вище повинен становити не більше 30%.
ЖК на вул. Жилянська, 81 зводиться на земельній ділянці площею 0,3125 га. Будинок ЖК займе 0,1717 га, що становить 54,9 % площі земельної ділянки. Тобто, під прибудинкову територію залишається 1408 кв.м., на яких, як передбачено проектом, розмістяться дитячі майданчики, майданчик для відпочинку дорослого населення, майданчик для збирання побутових відходів, гостьові автостоянки. Крім того, на прибудинковій території обов’язково влаштування проїздів для спецтранспорту (автомобілів швидкої допомоги та пожежних автомашин).
Коментар експерта
Таким чином, при будівництві ЖК Жилянська 81 забудовником не дотримано норми ДБН щодо максимально допустимого відсотку забудови земельної ділянки. Прибудинкової території буде явно недостатньо для комфортного проживання мешканців.
2. Щодо кількості машиномісць
В ЖК Жилянська, 81 заплановано 4-рівневий підземний паркінг на 232 машиномісця. Щодо кількості і площі гостьових стоянок інформація відсутня.
Згідно ДБН загальна кількість машиномісць для ЖК повинна становити: для постійного зберігання (паркінг) 283 м/м та 43 м/м для тимчасового зберігання. Крім того, для співробітників офісів, що розміщені в вбудованих приміщеннях будинку, потрібно не менше 25 машиномісць. Всього – 351 м/м.
Коментар експерта
Для запланованих 392 квартир 232 машиномісця недостатньо для дотримання норм ДБН. Майбутнім мешканцям слід завчасно потурбуватися щодо паркування свого авто. Адже кількість запланованих машиномісць в ЖК недостатня, невелика прибудинкова територія буде заставлена автомобілями мешканців, прилеглі вулиці вже зараз перевантажені бажаючими припаркувати свій автомобіль.
3. Будівництво на землях, що знаходяться в історичному ареалі міста
Територія, на якій споруджується ЖК вул. Жилянська, 81 знаходиться в межах історичного ареалу міста, в центральній планувальній зоні, в зоні регулювання забудови третьої категорії. На вказаній території законодавством встановлені додаткові вимоги стосовно будівництва.
Як вказувалося вище, Містобудівні умови та обмеження замовник отримав на підставі рішення Окружного адміністративного суду м. Києва. Проте Містобудівними умовами та обмеженнями замовника було зобов’язано отримати висновок щодо проектної документації та дозвіл на проведення робіт від спеціально уповноваженого органу охорони культурної спадщини.
Коментар експерта
На запит експертів НЕРУХОМІ Міністерство культури України повідомило, що погоджень проектної документації, а також дозволів на проведення будь-яких робіт за адресою м. Київ, Голосіївський р-н, вул. Жилянська, 81, вул. Гайдара, 5, Міністерством не надавалось.
4. Щодо цільового призначення земельних ділянок
Як вказувалось вище, цільове призначення земельних ділянок не відповідає намірам забудови: одна ділянка - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), друга ділянка - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, яка надавалась Київрадою для будівництва торговельно-офісного комплексу.
Коментар експерта
Містобудівними умовами та обмеженнями замовника будівництва зобов’язано привести цільове призначення земельних ділянок у відповідність до намірів забудови, що не було здійснено замовником. Вказане є порушенням законодавства, та є ризиком для інвестування.
5. Щодо погодження висоти та місця розташування Державіаслужбою
Ділянка, на якій буде розташовано ЖК, потрапляє в зону обмежень забудови за умови безпеки польотів. Містобудівні умови вимагають від забудовника погодження проектних рішень в частині максимальної відмітки висоти об’єкта з Державіаслужбою.
Коментар експерта
На запит експертів НЕРУХОМІ Державіаслужба повідомила, що 29.01.2021 погодила місце розташування об’єкту по вул. Жилянській, 81/вул. Гайдара, 5 у м. Києві.
6. Щодо зони акустичного забруднення
Територія проектування житлового комплексу розташована між вул. Жилянською та вул. Сім’ї Прахових (вул. Гайдара). Відповідно до даних Геопорталу "Містобудівний кадастр м. Києва" територія ЖК частково входить в зону акустичного забруднення з рівнем звукового тиску близько 80 дБА, що цілком очікувано. Адже згідно Моніторингу міської мобільності інтенсивність руху автотранспорту по вул. Жилянській становить 50 000 – 60 000 одиниць автотранспорту на добу.
Санітарними нормами у житлових приміщеннях передбачений рівень шуму вдень - 40 - 55 дБА, а вночі - 30 - 45 дБА. Тому проживання в будинку буде комфортним і безпечним лише при дотриманні під час будівництва спеціальних технологій з використанням шумоізоляційних матеріалів.
На прибудинковій території житлових будинків допустимий рівень шуму вдень - 55 дБА, вночі - 45 дБА.
Коментар експерта
Проживання в ЖК буде комфортним лише при дотриманні під час будівництва спеціальних технологій з використанням шумоізоляційних матеріалів.
7. Щодо зони підтоплення
Відповідно до даних Геопорталу "Містобудівний кадастр Києва" територія забудови відноситься до зони підтоплень природного та техногенного характеру. Територія ЖК знаходиться на лівому березі р. Либідь на відстані 50-150 м. від її русла.
Тобто, замовник будівництва повинен забезпечити виконання комплексу заходів по захисту території від підтоплення грунтовими водами та виконати певну інженерну підготовку території від підтоплення.
Коментар експерта
Передбачений проектом 4-рівневий підземний паркінг вимагає від забудовника проведення дуже витратного комплексу гідроізоляційних робіт.
8. Відповідність класу
Забудовником поки що не заявлено клас ЖК вул. Жилянська, 81. Експерти НЕРУХОМІ здійснили аналіз наявної інформації для встановлення класу, до якого забудовник може віднести житловий комплекс та вважають, що будується ЖК комфорт-класу.
Місце розташування: відповідає
В системі міста: в центральній частині міста.
По відношенню до рекреаційних зон відпочинку: Ботанічний сад ім. академіка Фоміна (1,2 км), зоопарк (2,4 км).
По відношенню до міського громадського транспорту: найближча зупинка громадського транспорту - на відстані 75 м. Найближчі станція метро: “Вокзальна" (750 м), “Університет“ (1,2 км).
По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури: в районі високої концентрації об'єктів комерційного та адміністративного призначення. Наявні об'єкти інфраструктури в радіусі 1 км від житлового комплексу: магазини, кафе, ресторани, медичні та навчальні заклади, тощо.
Загальні характеристики: відповідає частково
Кількість квартир у будинку/під'їзді – 200 та 192 (ознака комфорт-класу - до 200 квартир у будинку).
Коментар експерта
Відсутня інформація щодо кількості квартир на поверсі та площі квартир.
Кількість паркомісць – 232 машиномісця в підземному паркингу на 392 квартири (0,5 машиномісця на 1 квартиру - ознака комфорт-класу, забезпечено на 118,4%.
Коментар експерта
Відсутня інформація щодо кількості і площі гостьових стоянок
Зовнішній вигляд: відповідає частково
1) Технологія будівництва: монолітний залізобетонний каркас.
Коментар експерта
Відсутня інформація щодо матеріалу зовнішніх стін.
2) Благоустрій прибудинкової території:
облаштовується дворовий простір (майданчики різного призначення)
озеленення - газони, дерева та кущі.
Інженерні системи: відповідає
Система водопостачання – централізоване;
Система опалення – поквартирні електрокотли;
Система протипожежної сигналізації – пожежна сигналізація; система автоматичного пожежогасіння спринклерна;
Вертикальний транспорт: пасажирський та вантажний, інформація щодо кількості ліфтів – відсутня.
Комфорт мешканців: відповідає
Інфраструктура комплексу: дитячі майданчики, майданчики для відпочинку дорослих, спортивні зони.
Коментар експерта
Для точного визначення класу не вистачає точних даних щодо площі квартир, кількості квартир на поверсі, кількості паркомісць на гостьових стоянках, благоустрою прибудинкової території та власної соціально-побутової інфраструктури. Проте НЕРУХОМІ вважають, що по наявним даним ЖК можно віднести до комфорт-класу.
