1. О допустимом проценте застройки территории
Согласно ДБН максимально допустимый процент застройки земельного участка для домов 11 этажей и выше должен составлять не более 30%.
ЖК на ул. Жилянской, 81 возводится на земельном участке площадью 0,3125 га. Дом ЖК займет 0,1717 га, что составляет 54,9% площади земельного участка. То есть, под придомовую территорию остается 1408 кв.м., на которых, как предусмотрено проектом, разместятся детские площадки, площадка для отдыха взрослого населения, площадка для сбора бытовых отходов, гостевые автостоянки. Кроме того, на придомовой территории обязательно устройство проездов для спецтранспорта (автомобилей скорой помощи и пожарных машин).
комментарий эксперта
Таким образом, при строительстве ЖК Жилянская 81 застройщиком не соблюдено нормы ДБН по максимально допустимому проценту застройки земельного участка. Придомовой территории будет явно недостаточно для комфортного проживания жителей.
2. По количеству машиномест
В ЖК Жилянская, 81 запланирован 4-уровневый подземный паркинг на 232 машиноместа. По количеству и площади гостевых стоянок информация отсутствует.
Согласно ДБН общее количество машиномест для ЖК должно составлять: для постоянного хранения (паркинг) 283 м/м и 43 м/м для временного хранения. Кроме того, для сотрудников офисов, расположенных во встроенных помещениях дома, нужно не менее 25 машиномест. Всего - 351 м/м.
комментарий эксперта
Для запланированных 392 квартир 232 машиноместа недостаточно для соблюдения норм ДБН. Будущим жителям следует заблаговременно позаботиться о парковки своего авто. Ведь количество запланированных машиномест в ЖК недостаточно, небольшая придомовая территория будет заставлена автомобилями жителей, а прилегающие улицы уже сейчас перегружены желающими припарковать свой автомобиль.
3. Строительство на землях, находящихся в историческом ареале города
Территория, на которой строится ЖК ул. Жилянская, 81 находится в пределах исторического ареала города, в центральной планировочной зоне, в зоне регулирования застройки третьей категории. На указанной территории законодательством установлены дополнительные требования по строительству.
Как указывалось выше, Градостроительные условия и ограничения заказчик получил на основании решения Окружного административного суда г. Киева. Однако Градостроительные условия и ограничения заказчика обязали получить заключение по проектной документации и разрешение на проведение работ от специально уполномоченного органа охраны культурного наследия.
комментарий эксперта
По запросу экспертов НЕРУХОМІ Министерство культуры Украины сообщило, что согласований проектной документации, а также разрешений на проведение любых работ по адресу г. Киев, Голосеевский р-н, ул. Жилянская, 81, ул. Гайдара, 5, Министерством не выдавалось.
4. О целевом назначении земельных участков
Как указывалось выше, целевое назначение земельных участков не соответствует намерениям застройки: один участок - для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), второй участок - для строительства и обслуживания других зданий общественной застройки, которая предоставлялась Киевсоветом для строительства торгово- офисного комплекса.
комментарий эксперта
Градостроительными условиями и ограничениями заказчика строительства обязано привести целевое назначение земельных участков в соответствии с намерениями застройки, что не было сделано заказчиком. Указанное является нарушением законодательства и является риском для инвестирования.
5. О согласовании высоты и местоположения Госавиаслужбой
Участок, на котором будет расположен ЖК, попадает в зону ограничений застройки при условии безопасности полетов. Градостроительные условия требуют от застройщика согласования проектных решений в части максимальной отметки высоты объекта с Госавиаслужбой.
комментарий эксперта
На запрос экспертов НЕРУХОМІ Госавиаслужба сообщила, что 29.01.2021 согласовала место расположения объекта по ул. Жилянской, 81 / ул. Гайдара, 5 в г. Киеве.
6. О зонах акустического загрязнения
Территория проектирования жилого комплекса расположена между ул. Жилянской и ул. Семьи Праховых (ул. Гайдара). Согласно данным Геопортала "Градостроительный кадастр г. Киева" территория ЖК частично входит в зону акустического загрязнения с уровнем звукового давления около 80 дБА, что вполне ожидаемо. Ведь согласно Мониторинга городской мобильности интенсивность движения автотранспорта по ул. Жилянской составляет 50 000 - 60 000 единиц автотранспорта в сутки.
Санитарными нормами в жилых помещениях предусмотрен уровень шума днем - 40 - 55 дБА, а ночью - 30 - 45 дБА. Поэтому проживания в доме будет комфортным и безопасным только при соблюдении при строительстве специальных технологий с использованием шумоизоляционных материалов.
На придомовой территории жилых домов допустимый уровень шума днем - 55 дБА, ночью - 45 дБА.
комментарий эксперта
Проживание в ЖК будет комфортным только при соблюдении при строительстве специальных технологий с использованием шумоизоляционных материалов.
7. О зоне подтопления
Согласно данным Геопортала "Градостроительный кадастр г. Киева" территория застройки относится к зоне подтоплений природного и техногенного характера. Территория ЖК находится на левом берегу р. Лыбидь на расстоянии 50-150 м. от ее русла.
То есть, заказчик строительства должен обеспечить выполнение комплекса мероприятий по защите территории от подтопления грунтовыми водами и выполнить определенную инженерную подготовку территории от подтопления.
комментарий эксперта
Предусмотренный проектом 4-уровневый подземный паркинг требует от застройщика проведения очень затратного комплекса гидроизоляционных работ.
8. Соответствие класса
Застройщиком пока не заявлено класс ЖК ул. Жилянская, 81. Эксперты НЕРУХОМІ провели анализ имеющейся информации для установления класса, к которому застройщик может отнести жилой комплекс и считают, что строится ЖК комфорт-класса.
Местонахождение: соответствует
В системе города: в центральной части города.
По отношению к рекреационным зонам отдыха: Ботанический сад им. академика Фомина (1,2 км), зоопарк (2,4 км).
По отношению к городскому общественному транспорту: ближайшая остановка общественного транспорта - на расстоянии 75 м. Ближайшие метро: "Вокзальная" (750 м), "Университет" (1,2 км).
По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: в районе высокой концентрации объектов коммерческого и административного назначения. Имеющиеся объекты инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого комплекса: магазины, кафе, рестораны, медицинские и учебные заведения, и тому подобное.
Общие характеристики: соответствует частично
Количество квартир в доме/подъезде - 200 и 192 (признак комфорт-класса - до 200 квартир в доме).
комментарий эксперта
Отсутствует информация о количестве квартир на этаже и площади квартир.
Количество паркомест - 232 машиноместа в подземном паркинге на 392 квартиры (0,5 машиноместа на 1 квартиру - признак комфорт-класса, обеспечено на 118,4%).
комментарий эксперта
Отсутствует информация о количестве и площади гостевых стоянок
Внешний вид: соответствует частично
1) Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.
комментарий эксперта
Отсутствует информация о материале наружных стен.
2) Благоустройство придомовой территории:
обустраивается дворовое пространство (площадки различного назначения)
озеленение - газоны, деревья и кусты.
Инженерные системы: соответствует
Система водоснабжения - централизованное;
Система отопления - поквартирные электрокотлы;
Система противопожарной сигнализации - пожарная сигнализация; система автоматического пожаротушения спринклерная;
Вертикальный транспорт пассажирский и грузовой, информация о количестве лифтов - отсутствует.
Комфорт жителей: соответствует
Инфраструктура комплекса: детские площадки, площадки для отдыха взрослых, спортивные зоны.
комментарий эксперта
Для точного определения класса не хватает точных данных о площади квартир, количестве квартир на этаже, количестве паркомест на гостевых стоянках, о благоустройстве придомовой территории и собственной социально-бытовой инфраструктуре. Однако НЕРУХОМІ считают, что по имеющимся данным ЖК можно отнести к комфорт-классу.
