1. Щодо допустимого відсотку забудови території
Містобудівними умовами та обмеженнями, наведеними в ДПТ, для зони багатоквартирної житлової забудови встановлений максимально допустимий відсоток забудови території - 25-30 %.
ЖК вул. Лебедєва зводиться на земельній ділянці площею 7,7542 га . Площа забудови 38 600,15 м²= 3,86 га, що становить 50 % площі земельної ділянки.
Коментар експерта
Таким чином, відсоток забудови земельної ділянки у 50 % не відповідає ні вимогам ДПТ, ні вимогам ДБН щодо забудови на 30%. Прибудинкової території буде явно недостатньо для комфортного проживання мешканців.
2. Щодо кількості машино-місць
Проектом передбачено будівництво в ЖК вул. Лебедєва 1-2-поверхового підземно-наземного паркінгу на 1 065 м/м. По периметру забудови розмістять місця для тимчасового зберігання автотранспорту.
Для забезпечення потреб мешканці 1 231 багатокімнатної квартири та 1 833 однокімнатних квартир в периферійній частині міста необхідно 1 074 м/м в паркінгу та 322 м/м на гостьовій стоянці. Ще, як мінімум, 11 м/м на стоянці необхідно для осіб, що працюватимуть на території ЖК.
Коментар експерта
Забезпеченість ЖК машино-місцями в паркінгу на 99% відповідає вимогам ДБН. З огляду на значний відсоток забудови території буде доречно з’ясувати у відділі продажу кількість місць на відкритій стоянці для гостей та працівників ЖК.
3. Щодо відповідності ДПТ
ДПТ на ділянці забудови (ділянка № 9) передбачено будівництво шести багатосекційних житлових будинків: двох 10-секційних (7секцій по 9 поверхів, 3 секції по 16 поверхів), одного 10-секційного, одного 8-секційного, одного 3-секційного та одного 2-секційного по 9 поверхів кожна секція. Всього заплановано побудувати 2 604 квартири та підземний паркінг на 1 350 м/м (стор. 64-65). Загальна кількість мешканців 4 862 чол.
Забудовник вирішив дещо відійти від ДПТ та побудувати чотири багатосекційні житлові будинки, розташувавши їх по периметру: два 13-секційні (1,2, 4, 5, 7, 8, 10, 11 секції по 16 поверхів, 3 секція 10-16 поверхів, 6,9,12 секції 12-16 поверхів, 13 секція 15 поверхів), дзеркально розміщені, та один 3-секційний, один 2-секційний по 16 поверхів. Всього проектом передбачено 3 064 квартири та підземний паркінг на 1 065 м/м. Загальна кількість мешканців 5 621 чол.
Коментар експерта
Кількість будівель, їх секційність, висотність, кількість квартир, їх мешканців, машино-місць в паркінгу не відповідає ДПТ (містобудівній документації), що є порушенням містобудівного законодавства, а також негативно позначиться на комфортності проживання, так як значно зросте навантаження на інфраструктуру.
4. Про відмови у видачі дозволу
ДАБІ України не спершого разу надала ТОВ "ІНТЕРБУД ТМ" дозвіл на виконання будівельних робіт щодо спорудження ЖК вул. Лебедєва. Спочатку замовник отримав три відмови: від 06.01.2021 № ІУ 013201215485; від 15.01.2021 № ІУ 013201218916, від 29.01.2021 № ІУ 013210106686. Остання відмова мотивована тим, що:
- перевищено максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки;
- об’єкт не забезпечено достатньою кількістю машино-місць для постійного та тимчасового зберігання автомобілів;
- не забезпечено нормативних розмірів прибудинкових майданчиків;
- не виконано вимоги ДБН щодо влаштування ліфтів з прохідною кабіною;
- не подано дозволу центрального органу виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини на проведення земляних робіт;
- та ін.
Коментар експерта
З огляду на те, що з часу відмов до отримання дозволу на будівництво проект ЖК не змінювався, то зазначені у відмовах недоліки проекту не усунуто. І хоча це не завадило ДАБІ прийняти рішення про надання дозволу на його реалізацію, проте негативно позначиться на комфортності проживання в ЖК.
5. Щодо площі квартир в ЖК
В експертному звіті проектної документації зазначено, що рівень комфорту квартир згідно завдання на проектування ІІ категорії з мінімальними показниками таблиці 1 ДБН В.2.2-15.
Коментар експерта
Інвесторам варто взяти до уваги, що площі однокімнатних квартир можуть бути близько 28 м², двокімнатних - 44 м², трикімнатних - 56 м², що характерне для житла економ-класу.
6. Будівництво на землях в історичному ареалі міста
Територія, на якій споруджується ЖК вул. Лебедєва, частково знаходиться в межах Південного історичного ареалу.
На вказаній території законодавством встановлені додаткові вимоги стосовно будівництва, та діють обмеження по висотності.
МУО зобов’язано замовника отримати погодження щодо проектної документації та дозвіл на проведення робіт від спеціально уповноваженого органу охорони культурної спадщини.
Коментар експерта
Експертами НЕРУХОМІ направлено запит до Мінкультури. Адже відсутність необхідних документів може бути загрозою зупинення будівництва МКІП (Мінкультури), або затягування процесу прийняття до експлуатації стосовно будівництва ЖК в історичному ареалі.
7. Погодження висоти та місця розташування Державіаслужбою
Ділянка забудови потрапляє в зону особливого контролю (смуги повітряних ходів) та зону обмеження використання територій від аеропортів, обмеження забудови за умов безпеки польотів.
МУО вимагають від забудовника, у разі проектування об’єкта вище 50 метрів, погодження проектних рішень в частині максимальної відмітки висоти з Державіаслужбою.
На запит НЕРУХОМІ Державіаслужбою було повідмлено що заявка на погодження місця розташування об’єкта будівництва та висоти за адресою: вул. Лебедєва у Голосіївському р-ну м. Києва від ТОВ "ІНТЕРБУД ТМ" та Національної академії наук Україн не надходила та відповідно висновок не надавався.
Коментар експерта
Невиконання вимог містобудівної документації на проектування замовником, збільшує ризики в інвестування, адже до повноважень Державіаслужби належить зупинення будівництва.
8. Житлова забудова на місці горіхової плантації
ЖК на вул. Лебедєва розміщено на горіхові плантації, що була колишньою господарської зоною “Наукового центру екомоніторингу та біорізноманіття мегаполісу" НАН УКРАЇНИ.
Будівництво ЖК стало можливим завдяки затвердженого ДПТ, яким передбачено житлове будівництво, що протирічить Генплану, за яким територія відноситься до території захисної зелені.
Проте, ДПТ зберіг територію плантації у вигляді горіхового скверу на південній стороні території ЖК розміром - 1,3 га.
Таким чином горіхова плантація розміром майже 7 га зменшена у 7 разів задля розміщення житлового комплексу з фактичною чисельністю мешканців більше 5 тис.осіб.
9. Відповідність класу:
Експерти НЕРУХОМІ прогнозують, що ЖК вул. Лебедєва буде презентовано забудовником як комплекс класу “комфорт".
Місцерозташування: відповідає
В системі міста: в районі віддаленому від центральної частини міста.
По відношенню до рекреаційних зон відпочинку: Національний музей народної архітектури та побуту України на відстані близько 1,2 км до 22 хв пішки, Парк “Феофанія" на відстані близько 3 км.
По відношенню до міського громадського транспорту: найближчі зупинки громадського транспорту - на відстані 450 м, до 5 хв пішки. Найближча станція метро “Теремки" - на відстані 3,5 км.
По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури: наявність об'єктів інфраструктури в радіусі до 3 км від житлового комплексу, набір об'єктів інфраструктури в складі комплексу.
Зовнішній вигляд: відповідає
Технологія будівництва: монолітно-каркасна.
Конструкція зовнішніх стін: газоблок товщиною 200 мм, зовнішня теплоізоляція у вигляді фасадної системи із зовнішнім штукатурним шаром типу “SЕRРORОС".
Товщина утеплювача з мінераловатних плит 150 мм.
Благоустрій: середня частина ділянки - місце для відпочинку та занять спортом, що об’єднує житлові групи в єдине ціле. Благоустрій включає організацію тротуарів, велосипедних доріжок, майданчиків, місць відпочинку, занять спортом та організацію господарської діяльності; озеленення - дерева та кущі, газони та квітники.
Загальні характеристики: частково відповідає
Кількість квартир в будинку/під'їзді:
по 75 квартир в обох секціях будинку № 1;
по 75 квартир в секціях 1 і 3 будинку № 3, в секції 3 - 64 квартири;
в 13-секційних будинках № 2 та № 4 в секціях від 60 до 138 квартир.
Коментар експерта
Кількості квартир в будинку/під'їзді до 100 - ознака еліт-класу, до 150 - ознака бізнес-класу.
Висота житлового поверху - 2,75 м.
Кількість машино-місць: В ЖК вул. Лебедєва заплановано - 1 065 машино-місць в паркінгу.
Коментар експерта
НЕ відповідає: кількість машино-місць в паркінгу. В ЖК на 3064 квартири має бути передбачено 1532 машино-місця (0,5 машино-місця на квартиру) в паркінгу. Потреби забезпечено на 70%.
Площа квартир: невідома. Проектом передбачено будівництво 246 смарт-квартир, площею близько 29 м².
Коментар експерта
НЕ відповідає: площа смарт-квартир. Однокімнатні квартири комфорт-класу від 36 м².
Інженерні системи: відповідає
Опалення автономне: дві одноповерхові газові котельні
Водопостачання: на вводах передбачається встановлення регуляторів тиску, фільтрів механічного очищення, та загального водомірного вузла з лічильником та двома обвідними лініями, на одній з яких пред- бачено електрозасувку, на іншій - засувку з ручним керуванням. Додатково встановлюються контрольний лічильник витрат води для окремої системи поливального водопроводу .
Вертикальный транспорт: вертикальні зв'язки будинків забезпечені ліфтово сходувальними блоками. Ліфти запроектовано без машинного відділення. Один з ліфтів запроектовано ЛТПП та має сполучення з паркінгом.
Вентиляція житлових будинків припливно-витяжна з природним спонуканням.
Комфорт мешканців: відповідає
Територія закрита для зовнішніх відвідувачів.
Внутрішнє подвір’я закрите для автомобілів.
Огорожа по периметру, охоронні пункту.
Інфраструктура комплексу: наявні нежитлові площі для розміщення об'єктів соціально-побутової інфраструктури, ігрові та спортивні майданчики, В підвальних поверхах вбудовано комори для потреб мешканців, вбудовано приміщення ЖЕКу.
