1. О допустимом проценте застройки территории
Градостроительными условиями и ограничениями, приведенными в ДПТ, для зоны многоквартирной жилой застройки установлен максимально допустимый процент застройки территории - 25-30%.
ЖК ул. Лебедева сводится на земельном участке площадью 7,7542 га. Площадь застройки 38 600,15 м² = 3,86 га, что составляет 50% площади земельного участка.
комментарий эксперта
Таким образом, процент застройки земельного участка в 50% не соответствует ни требованиям ДПТ, ни требованиям ДБН по застройке на 30%. Придомовой территории будет явно недостаточно для комфортного проживания жителей.
2. О количестве машино-мест
Проектом предусмотрено строительство в ЖК ул. Лебедева 1-2-этажного подземно-наземного паркинга на 1065 м/м. По периметру застройки разместят места для временного хранения автотранспорта.
Для обеспечения потребностей жители 1231 многокомнатной квартиры и 1833 однокомнатных квартир в периферийной части города необходимо 1074 м/м в паркинге и 322 м/м на гостевой стоянке. Еще, как минимум, 11 м/м на стоянке необходимо для лиц, работающих на территории ЖК.
комментарий эксперта
Обеспеченность ЖК машино-местами в паркинге на 99% соответствует требованиям ДБН. Учитывая значительный процент застройки территории будет уместно выяснить в отделе продаж количество мест на открытой стоянке для гостей и работников ЖК.
3. О соответствии ДПТ
ДПТ на участке застройки (участок № 9) предусмотрено строительство шести многосекционных жилых домов: двух 10-секционных (7секций по 9 этажей, 3 секции по 16 этажей), одного 10-секционного, одного 8-секционного, одного 3-секционного и одного 2-секцийного по 9 этажей каждая секция. Всего запланировано построить 2604 квартиры и подземный паркинг на 1350 м/м (стр. 64-65). Общее количество жителей 4862 чел.
Застройщик решил несколько отойти от ДПТ и построить четыре многосекционных жилых дома, расположив их по периметру: два 13-секционные (1,2, 4, 5, 7, 8, 10, 11 секции по 16 этажей, 3 секция 10-16 этажей, 6,9,12 секции 12-16 этажей, 13 секция 15 этажей), зеркально размещеных, и один 3-секционный, один 2-секционный по 16 этажей. Всего проектом предусмотрено 3064 квартиры и подземный паркинг на 1065 м/м. Общее количество жителей 5621 чел.
комментарий эксперта
Количество: зданий, секций, этажей, квартир, жителей, машино-мест в паркинге не соответствует ДПТ (градостроительной документации), что является нарушением градостроительного законодательства, а также негативно скажется на комфортности проживания, так как значительно возрастет нагрузка на инфраструктуру.
4. Об отказах в выдаче разрешения на строительство
ГАСИ Украины не с первого раза предоставила ООО "ИНТЕРБУД ТМ" разрешение на выполнение строительных работ по сооружению ЖК ул. Лебедева. Сначала заказчик получил три отказа от 06.01.2021 № ИУ 013201215485 ; от 15.01.2021 № ИУ 013201218916 , от 29.01.2021 № ИУ 013210106686. Последний отказ мотивирован тем, что:
- превышен максимально допустимый процент застройки земельного участка;
- объект не обеспечен достаточным количеством машино-мест для постоянного и временного хранения автомобилей;
- не обеспечено нормативных размеров придомовых площадок;
- не выполнено требования ДБН по устройству лифтов с проходной кабиной;
- не представлены разрешения центрального органа исполнительной власти в сфере охраны культурного наследия на проведение земляных работ;
- и др.
комментарий эксперта
Учитывая то, что со времени отказов до получения разрешения на строительство проект ЖК не менялся, то указанные в отказах недостатки проекта не устранены. И хотя это не помешало ГАСИ принять решение о предоставлении разрешения на его реализацию, однако негативно скажется на комфортности проживания в ЖК.
5. О площади квартир в ЖК
В экспертном отчете проектной документации указано, что уровень комфорта квартир, согласно задания на проектирование, второй категории с минимальными показателями таблицы 1 ДБН В.2.2-15.
комментарий эксперта
Инвесторам следует принять во внимание, что площади однокомнатных квартир могут быть около 28 м², двухкомнатных - 44 м², трехкомнатных - 56 м², что характерно для жилья эконом-класса.
6. Строительство на землях в историческом ареале города
Территория, на которой строится ЖК ул. Лебедева, частично находится в пределах Южного исторического ареала.
На указанной территории законодательством установлены дополнительные требования по строительству, и действуют ограничения по высотности.
ГУО обязано заказчика получить согласование по проектной документации и разрешение на проведение работ от специально уполномоченного органа охраны культурного наследия.
комментарий эксперта
Экспертами НЕРУХОМІ направлен запрос в Минкультуры. Ведь отсутствие необходимых документов может быть угрозой остановки строительства МКИП (Минкультуры), или затягивания процесса принятия в эксплуатацию по строительству ЖК в историческом ареале.
7. Согласование высоты и местоположения Госавиаслужбой
Участок застройки попадает в зону особого контроля (полосы воздушных ходов) и зону ограничения использования территорий от аэропортов, ограничения застройки по условиям безопасности полетов.
ГУО требуют от застройщика, при проектировании объекта выше 50 метров, согласования проектных решений в части максимальной отметки высоты с Госавиаслужбой.
На запрос НЕРУХОМІ Госавиаслужбой было сообщено, что заявка на согласование места расположения объекта строительства и высоты по адресу: ул. Лебедева в Голосеевском р-не г. Киева от ООО "ИНТЕРБУД ТМ" и Национальной академии наук Украины не поступала и соответственно вывод не предоставлялся.
комментарий эксперта
Невыполнение требований градостроительной документации на проектирование заказчиком увеличивает риски в инвестировании, ведь в полномочия Госавиаслужбы входит право остановки строительства.
8. Жилая застройка на месте ореховой плантации
ЖК на ул. Лебедева размещен на ореховой плантации, которая была прежней хозяйственной зоной "Научного центра экомониторинга и биоразнообразия мегаполиса" НАН УКРАИНЫ.
Строительство ЖК стало возможным благодаря утвержденному ДПТ, предусматривающему жилищное строительство, что противоречит Генплану, по которому территория относится к территории защитной зелени.
Однако, ДПТ сохранил территорию плантации в виде орехового сквера на южной стороне территории ЖК размером - 1,3 га.
Таким образом, ореховая плантация размером почти 7 га уменьшена в 7 раз для размещения жилого комплекса с фактической численностью жителей более 5 тыс.чел.
9. Соответствие классу:
Эксперты НЕРУХОМІ прогнозируют, что ЖК ул. Лебедева будет представлен застройщиком как комплекс класса "комфорт".
Месторасположение: соответствует
В системе города: в районе отдаленном от центральной части города.
По отношению к рекреационным зонам отдыха: Национальный музей народной архитектуры и быта Украины на расстоянии около 1,2 км до 22 мин пешком, Парк "Феофания" на расстоянии около 3 км.
По отношению к городскому общественному транспорту: ближайшие остановки общественного транспорта - на расстоянии 450 м, до 5 мин пешком. Ближайшая станция метро "Теремки" - на расстоянии 3,5 км.
По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: наличие объектов инфраструктуры в радиусе до 3 км от жилого комплекса, набор объектов инфраструктуры в составе комплекса.
Внешний вид: соответствует
Технология строительства: монолитно-каркасная.
Конструкция наружных стен: газоблок толщиной 200 мм, внешняя теплоизоляция в виде фасадной системы с внешним штукатурным слоем типа "SЕRРORОС".
Толщина утеплителя из минераловатных плит 150 мм.
Благоустройство: средняя часть участка - место для отдыха и занятий спортом, объединяющая жилые группы в единое целое. Благоустройство включает организацию тротуаров, велосипедных дорожек, площадок, мест отдыха, занятий спортом и организацию хозяйственной деятельности; озеленение - деревья и кусты, газоны и цветники.
Общие характеристики: частично соответствует
Количество квартир в доме/подъезде:
по 75 квартир в двух секциях дома № 1;
по 75 квартир в секциях 1 и 3 дома № 3, в секции 3 - 64 квартиры;
в 13-секционных домах № 2 и № 4 в секциях от 60 до 138 квартир.
комментарий эксперта
Количества квартир в доме/подъезде до 100 - признак элит-класса, до 150 - признак бизнес-класса.
Высота жилого этажа - 2,75 м.
Количество машино-мест: В ЖК ул. Лебедева запланировано - 1065 машино-мест в паркинге.
комментарий эксперта
НЕ соответствует: количество машино-мест в паркинге. В ЖК на 3064 квартиры должно быть предусмотрено 1532 машино-места (0,5 машино-места на квартиру) в паркинге. Потребности обеспечено на 70%.
Площадь квартир: неизвестна. Проектом предусмотрено строительство 246 смарт-квартир, площадью около 29 м².
комментарий эксперта
НЕ соответствует: площадь смарт-квартир. Однокомнатные квартиры комфорт-класса от 36 м².
Инженерные системы: соответствует
Отопление автономное: две одноэтажные газовые котельные.
Водоснабжение: на вводах предусматривается установление регуляторов давления, фильтров механической очистки, и общего водомерного узла с счетчиком и двумя обводной линии, на одной из которых предвидено электрозадвижки, на другой - задвижку с ручным управлением. Дополнительно устанавливается контрольный счетчик расхода воды для отдельной системы поливочного водопровода.
Вертикальный транспорт: вертикальные связи домов обеспечены лифтово сходувальнимы блоками. Лифты запроектирован без машинного отделения. Один из лифтов запроектировано ЛТПП и имеет соединение с паркингом.
Вентиляция жилых домов: приточно-вытяжная с естественным побуждением.
Комфорт жителей: соответствует
Территория закрыта для внешних посетителей.
Внутренний двор закрыт для автомобилей.
Ограждение по периметру, охранные пункты.
Инфраструктура комплекса: имеются нежилые площади для размещения объектов социально-бытовой инфраструктуры, игровые и спортивные площадки, в подвальных этажах встроено кладовые для нужд жителей, встроено помещение ЖЭКа.
