1. Щодо допустимого відсотку забудови території
ЖК вул. Євгена Коновальця, 30 у 26 поверхів зводиться на земельній ділянці площею 0,5942 га. Площа забудови - 0,2935 га, що становить 49 % площі земельної ділянки.
Відповідно до ДБН максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки для будинків 11 поверхів і вище - 30%.
На території ділянки розміщуються майданчики для ігор дітей дошкільного й молодшого шкільного віку та занять фізкультурою з гумовим покриттям, для відпочинку дорослого населення, майданчики для збирання побутових відходів підземного типу та майданчики для тимчасової стоянки велосипедів.
Коментар експерта
Таким чином, відсоток забудови земельної ділянки ЖК вул. Євгена Коновальця, 30 у 49 % не відповідає вимогам ДБН. Прибудинкової території буде явно недостатньо для комфортного проживання мешканців.
2. Щодо кількості машино-місць
Для забезпечення потреб мешканці ЖК вул. Євгена Коновальця, 30 на 491 квартиру (195 багатокімнатних та 296 однокімнатних) в центральній частині міста необхідно 343 м/м в паркінгу та 52 м/м на гостьовій стоянці. Ще, приблизно, 24 м/м на стоянці необхідно для осіб, що працюватимуть на території ЖК.
Відповідно до експертного звіту проектної документації у стилобатній частині ЖК запроектовано два паркінги площею 5 842,41 м². У кожному паркінгу передбачено окремі місця паркування для автомобілів, якими керують маломобільні групи населення (загалом 39 місць).
Загальна кількість машино-місць в паркінгу та на гостьовій стоянці ЖК в експертному звіті не зазначена.
Коментар експерта
Інформацію щодо кількості машино-місць в паркінгу на відкритій стоянці для гостей та працівників ЖК вул. Євгена Коновальця, 30 доречно буде з’ясувати у відділі продажу.
3. Будівництво на землях в історичному ареалі міста
Територія, на якій споруджується ЖК на вул. Євгена Коновальця, 30 знаходиться в межах історичного центру міста, в центральній планувальній зоні, в Центральному історичному ареалі, в зоні регулювання забудови другої категорії.
На вказаній території законодавством встановлені додаткові вимоги стосовно будівництва, та діють обмеження по висотності.
МУО зобов’язано замовника отримати погодження щодо проектної документації та дозвіл на проведення робіт від спеціально уповноваженого органу охорони культурної спадщини. Проектну документацію рекомендовано надати на розгляд науково-методичної ради Міністерства культури України.
Коментар експерта
Замовник будівництва оскаржив Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки в частині обмеження висотності та необхідності отримання погоджень та дозволів від Мінкультури в суді. Проект розроблено без врахування особливостей забудови історичного центру Києва. Відсутність необхідних документів може бути загрозою зупинення будівництва МКІП (Мінкультури), або затягування процесу прийняття ЖК до експлуатації.
4. Погодження висоти та місця розташування Державіаслужбою
Проектування висотних будинків має здійснюватися відповідно до діючого законодавства України щодо використання повітряного простору.
У відповідь на запит НЕРУХОМІ Державіаслужба повідомила, що ТОВ "БУДГРУППРОЕКТІНВЕСТ-7" було надано висновок від 30.07.2021 № 1.2.16-4927-21 щодо погодження місця розташування об’єкта будівництва та висоти об’єктів на приаеродромних територіях та об’єктів, які можуть вплинути на безпеку польотів і роботу радіотехнічних засобів цивільної авіації, за адресою: вул. Євгена Коновальця, 30 у Печерському районі м. Києва.
Коментар експерта
Виконання замовником вимог законодавства України щодо використання повітряного простору зменшує ризики в інвестування, адже виключає ризики зупинення будівництва Державіаслужбою.
5. Умови продажу земельної ділянки замовнику будівництва
До передачі Київрадою в оренду ( 22.02.2007) та подальшого продажу (29.03.2007) земельної ділянки ТОВ “Житловисотбуд", земля на підставі рішення виконкому Київради 1951 року відводилась 1-му Хлібзаводу Тресту головхліб під будівництво дитячого садку на 50 місць по Новогоспітальній вул. № 30 Печерського району.
Тобто, до надання земельної ділянки для будівництва житлово-адміністративного комплексу, на території передбачалось розміщення дитячого садочка.
Експерти НЕРУХОМІ звернули увагу на умови продажу земельної ділянки, що встановлені Київрадою замовнику будівництва - ТОВ “Житловисотбуд", які передбачали:
- обов'язкове будівництво об'єктів соціальної сфери (дитячі дошкільні заклади, загальноосвітні школи, об'єкти охорони здоров'я тощо);
- передбачити місця постійного зберігання автотранспорту (крім відкритих автостоянок) у кількості, не меншій за одне машиномісце на кожну квартиру у цьому комплексі.
Вказані умови не виконані власником земельної ділянки, адже проектом будівництва, як вбачається з експертного звіту, спорудження будь-яких закладів соціальної сфери не передбачені.
Крім того, враховуючи, що умовами продажу визначено 1 паркомісце на квартиру, то їх необхідність становить 491 місць. Місто навіть у 2007 році враховувало перенаселення Печерського району та проблему з паркуванням у центрі міста.
Разом з тим, експертний звіт містить показник загальної площі паркінгу, який становить близько 5, 8 тис кв.м, що за будь-яких умов не вміщує необхідну кількість паркомісць.
Коментар експерта
Не виконання умов продажу ділянки замовником будівництва може нести потенційні ризики для інвестування. Адже не дивлячись, що продаж ділянки відбувся ще у 2007 році, Київрада могла дізнатись про недотримання умов договору купівлі-продажу лише з дати отримання дозволу на виконання будівельних робіт, тобто після розроблення проекту будівництва, яким не передбачено ані дитячого садочка, а ні забезпечення необхідної кількості паркомісць.
6. Відповідність класу:
Експерти НЕРУХОМІ прогнозують, що ЖК вул. Євгена Коновальця, 30 буде презентовано як комплекс класу “бізнес".
Місцерозташування: відповідає
В системі міста: в центральній частині міста.
По відношенню до рекреаційних зон відпочинку: в радіусі до 500 м наявні сквери, історичні пам'ятки.
По відношенню до міського громадського транспорту: найближча зупинка громадського транспорту - на відстані 400 м, до 4 хв пішки. Найближча станція метро “Печерська" - на відстані 650 м, до 8 хв пішки.
По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури: в районі високої концентрації об'єктів комерційного та адміністративного призначення. Наявні об'єкти інфраструктури в радіусі 1 км від житлового комплексу, набір об'єктів інфраструктури в складі комплексу.
Зовнішній вигляд: відповідає
Технологія будівництва: монолітно-каркасна.
Зовнішні стіни: керамічна повнотіла цегла (1800 кг/м3) товщиною 250 мм.
Фасади: із зовнішнім утепленням мінераловатними плитами із застосуванням вентильованої фасадної системи.
Віконні рами: із металопластикових або алюмінієвих профілів. Заповнення вікон – двокамерний склопакет класу А2.
Перегородки: з цегли керамічної повнотілої (1800 кг/м3) товщиною 120 мм та 250 мм,
Покрівля будинку: плоска з покриттям гравієм, геотекстилем, 4 утепленням ЕППС (25 кг/м3) товщиною 220 мм та захисним верхнім шаром. Передбачено внутрішній водостік з даху.
Оздоблення місць загального користування та вхідної групи: на першому поверсі житлового будинку передбачено розміщення вестибюлю з приміщенням для консьєржа (працівника зони рецепції) та санвузлом. У вестибюлях, коридорах та на сходовій клітці стіни та перегородки оздоблюються у відповідності до санітарних, протипожежних та естетичних вимог. Підлога місць загального користування оздоблюється зносостійкою керамічною або керамогранітною плиткою.
Благоустрій: передбачено організацію тротуарів, майданчиків для дітей, для відпочинку дорослих, занять спортом, господарських майданчиків, майданчиків для тимчасової стоянки велосипедів. Озеленення: партерний газон, клумби, багаторічні рослини.
Коментар експерта
На території ЖК не передбачені місця для вигулу домашніх тварин. Проте майданчики знаходяться поза межами прибудинкової території на спеціально визначеній ділянці - озелененій зоні біля НТК імені Віктора Баннікова (футбольного стадіону).
Загальні характеристики: частково відповідає
Кількості квартир в будинку/під'їзді: в секціях 1 та 3 по 115 квартир.
Коментар експерта
НЕ відповідає: кількості квартир в будинку/під'їзді: в секції 2 - 261 квартира. До 250 квартир в будинку/під'їзді - ознака економ-класу.
Кількість квартир на поверсі: в секціях 1 та 3 по 5 квартир на поверх.
Коментар експерта
НЕ відповідає: кількість квартир на поверсі: в секції 2 - 11 квартир на поверсі. До 10 квартир на поверсі - ознака класу “комфорт".
Площа квартир: площа 4-кімнатної квартири - 155,11 м². Площа 1-2-3-кімнатних квартир невідома.
Кількість машино-місць в паркінгу: невідома.
Коментар експерта
В ЖК бізнес-класу на 491 квартиру має бути 491 м/м в паркінгу (1 машино-місце на квартиру). Наяна загальна площа паркінгу не відповідає необхідній кількості машиномісць.
Інженерні системи: відповідає
Опалення автономне: в будинку передбачено водяне опалення, гаряче водопостачання від проектованої власної дахової котельні, в якій встановлено загальнобудинковий лічильник для системи газопостачання.
Проектом передбачено облік енергоресурсів:
- теплової енергії для системи опалення – загальнобудинковий, посекційний (на вводі в кожен ІТП), поквартирні та для громадських приміщень- теплолічильниками;
- для системи гарячого та холодного водопостачання – загальнобудинковий, посекційний (на вводі в кожен ІТП), поквартирні та для громадських приміщень- лічильниками гарячого та холодного водопостачання;
- електроенергії – загальнобудинковий, поквартирні та для громадських приміщень - лічильниками активної електричної енергії.
Вертикальний транспорт: інформація про ліфти відсутня.
Комфорт мешканців: відповідає
Інфраструктура комплексу: наявні нежитлові площі для розміщення об'єктів соціально-побутової інфраструктури у тому числі: кафе на 25 місць (перший поверх, секція 3), магазинів непродовольчих товарів з торгівельними залами 100..150 м2 (перший поверх); магазину продовольчих та непродовольчих товарів з торгівельною залою 140 м2 (перший поверх секції 1), офісних приміщення (перший та другий поверхи). Також в радіусі 500 м від ЖК наявні об'єкти соціальної (школа, дитячий сад) та сервісної інфраструктури і дозвілля.
