Документы ЖК ул. Евгения Коновальца, 30

Киев Печерский р-н

ул. Евгения Коновальца, 30

Консультация юриста

Заказать

Дата обновления 16.09.2021

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер: 8000000000:82:078:0042

Целевое назначение: 02.10 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры

Вид использования: для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищно-административного комплекса со встроенными и пристроенными помещениями общественного и торгового назначения с объектами социальной сферы и наземным и подземным паркингами

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: частная

Площадь: 0.5942 га

Место расположения: г. Киев, р-н Печерский, ул. Щорса, 30

комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место предусматривает строительство жилого комплекса.

Землепользование

Владелец: ООО "ЖИТЛОВИСОТБУД" (ЕГРПОУ 34539836)

Государственный акт на право собственности на земельный участок от 23.05.2007 КВ № 135929, зарегистрирован по номеру: 02-8-00134.

Суперфициарий: ООО "БУДГРУППРОЕКТИНВЕСТ-7" (ЕГРПОУ 42642012)

Договор об установлении права пользования земельным участком для застройки (суперфиций), серия и номер: б/н, выданный 20.12.2019

Срок действия 20.12.2069, с правом пролонгации

Дата государственной регистрации вещного права (в государственном реестре прав): 06.02.2020

Решение Киевского городского совета от 29.03.2007 N 387/1048 "О продаже земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "ЖИТЛОВИСОТБУД" для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищно-административного комплекса со встроенными и пристроенными помещениями общественного и торгового назначения, с объектами социальной сферы, наземным и подземным паркингами на ул. Щорса, 30 в Печерском районе г. Киева"

комментарий эксперта

Заказчики строительства имеют надлежащие права на земельный участок, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Функциональное назначение земельного участка по Генеральному плану города Киева определено как территории жилой застройки многоэтажной (на расчетный период).

Градостроительные условия и ограничения от 31.01. 2020 № 105 Строительство жилищно-административного комплекса со встроенными и пристроенными помещениями общественного и торгового назначения, с объектами социальной сферы, наземным и подземным паркингом по ул. Евгения Коновальца, 30 в Печерском районе г. Киева

Право на выполнение строительных работ

Уведомление о начале выполнения подготовительных работ от 12.08.2020 № ИУ 020200812849 Новое строительство жилищно-административного комплекса со встроенными и пристроенными помещениями общественного и торгового назначения, с объектами социальной сферы, надземным и подземным пракингом по ул. Евгения Коновальца, 30 в Печерском районе г. Киева

Разрешение на выполнение строительных работ от 11.08.2021 № ИУ 013210801864 Строительство жилищно-административного комплекса со встроенными и пристроенными помещениями общественного и торгового назначения, с объектами социальной сферы, наземным и подземным паркингами по ул. Евгения Коновальца, 30 в Печерском районе г. Киева

ТЭП: площадь земельного участка - 0,5942 га, площадь застройки - 0,2935 га;

количество домов - 1, количество секций - 3;

количество этажей: 26 (надземных -26, подземных -2)

количество квартир - 491; общая площадь квартир - 32 211,48 м²;

площадь паркинга - 5 842,41 м²

Строительство предусмотрено в одну очередь с выделением пусковых комплексов (п.к.)

І п.к.: Секция 1 секция 2

ІІ п.к.: Секция 3

ІІІ п.к.: Паркинг

Посмотреть экспертный отчет проектной документации

Орган, выдавший: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчики: ООО "БУДГРУППРОЕКТИНВЕСТ-7", ООО "ЖИТЛОВИСОТБУД"

Проектировщик: ООО "ЕДЕЛЬБУРГ АРХИТЕКТС" (ЕГРПОУ 38727833)

Технический надзор: Коростинський Руслан Николаевич (АТ 003555, ИТ 001939)

Авторский надзор: Кумейко Александр Сергеевич (АА 003819, АА 002192)

Подрядчик: ООО "ИНВЕСТРЕМСТРОЙ" (ЕГРПОУ 40259121)

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 08.06.2024

Название

ТОВ "ІНВЕСТРЕМБУД" / ЕГРПОУ: 40259121

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

04.02.2016

Размер уставного капитала

1 000 000 грн

Уполномоченные лица

ДИШКАНТ АНДРІЙ ОЛЕКСАНДРОВИЧ

Бенефициары

ДИШКАНТ АНДРІЙ ОЛЕКСАНДРОВИЧ ШАПОВАЛ ОЛЕКСАНДР МИХАЙЛОВИЧ

Недвижимость и земельные участки

2

Лицензия

Заказчик

Обновлено: 17.06.2024

Название

ТОВ "ЖИТЛОВИСОТБУД" / ЕГРПОУ: 34539836

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

16.08.2006

Размер уставного капитала

8 020 грн

Уполномоченные лица

ЯКОВЕНКО НАТАЛІЯ МИКОЛАЇВНА

Бенефициары

Сачаклиоглу Мехмет Вахіт

Недвижимость и земельные участки

0

Название

ТОВ "БУДГРУППРОЕКТІНВЕСТ-7" / ЕГРПОУ: 42642012

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

21.11.2018

Размер уставного капитала

200 000 грн

Уполномоченные лица

СЄББА АРТЕМ ОЛЕКСІЙОВИЧ

Бенефициары

ТАРАСЮК РОМАН ІВАНОВИЧ САЧАКЛИОГЛУ МЕХМЕТ ВАХІТ

Недвижимость и земельные участки

1

Факторы риска

1. Административное дело № 640/7411/20 по обжалованию положений ГУО

ООО "ЖИТЛОВИСОТБУД" (заказчик строительства) обратилось в Окружной административный суд г. Киева с иском к Департаменту градостроительства и архитектуры КГГА, в котором просило суд признать противоправными и отменить положения градостроительных условий и ограничений, где указано:

- "объект проектирования находится в пределах исторического центра города, центральной планировочной зоне, исторического ареала, в зоне регулирования застройки второй категории (согласно решениям исполкома Киевского городского совета народных депутатов от 10.10.1988 № 976, 16.07.1979 № 920, распоряжением Киевской городской государственной администрации от 17.05.2002 № 979, решению Киевского городского совета от 28.03.2002 № 370/1804)";

- "получить заключение по проектной документации, предоставленной на рассмотрение в соответствующие специально уполномоченные органы охраны культурного наследия в установленном законодательством порядке (Закон Украины "Об охране культурного наследия")";

- "разрешение на выполнение работ получить согласно Закону Украины "Об охране культурного наследия" и распоряжение КГГА № 979 от 17.05.2002";

- "проектную документацию рекомендуется предоставить на рассмотрение научно-методического совета Министерства культуры Украины";

- "обеспечить сохранение исторической планировки традиционного характера среды, сохранения границ исторических зеленых насаждений общего пользования".

Исковые требования мотивированы тем, что отнесение объекта проектирования (адрес: ул. Евгения Коновальца, 30 в Печерском районе г. Киев) до границ исторического центра города, исторического ареала является ошибочным, поскольку такие пределы не утверждены Министерством культуры Украины, как того требуют положения ст. 32 ЗУ "Об охране культурного наследия".

Решением Окружного административного суда г. Киева от 28.05.2020, оставленным без изменений постановлением Шестого апелляционного административного суда от 03.12.2020, иск удовлетворен полностью. Постановлением Верховного Суда от 15.01.2021 открыто кассационное производство по кассационной жалобе Киевской городской прокуратуры, рассмотрение дела назначено на 05.10.2021.

комментарий эксперта

Окончательное решение по данному делу должен принять Верховный Суд. Однако, решение судов первой и апелляционной инстанции позволило застройщику получить разрешение на строительство ЖК без согласования проектной документации и разрешений на проведение работ от МКИП.

2. Административное дело № 640/10289/20 по обжалованию ограничения по высотности ЖК

ООО "ЖИТЛОВИСОТБУД" обратилось в Окружной административный суд г. Киева с иском к Департаменту градостроительства и архитектуры исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) о признании противоправным и отмене абзаца 1 пункта 1 раздела "Градостроительные условия и ограничения" ГУО № 807/0/7 -1-20 от 20.01.2020, где указано: "предельная высота <27 м".

Решением Окружного административного суда г. Киева от 01.07.2020, оставленным без изменений постановлением Шестого апелляционного административного суда от 10.11.2020, иск удовлетворен полностью. Постановлением Верховного Суда от 21.12.2020 отказано в открытии кассационного производства.

комментарий эксперта

Таким образом, судом отменено ограничение высоты для ЖК на ул. Евгения Коновальца, 30 "до 27м", которое было установлено в ГУО. Решение суда является окончательным, не подлежит обжалованию и позволяет ООО "ЖИТЛОВИСОТБУД" построить высотки в центральной части города.

3. Хозяйственное дело № 910/10661/13 по возврату земельного участка в собственность территориальной общины Киева (2013-2014 годы)

Заместитель прокурора Печерского района города Киева обратился с иском к Киевскому городскому совету и ООО "Житловисотбуд", в котором просил суд:

- отменить решение Киевского городского совета о передаче земельных участков ООО "Житловисотбуд" в аренду;

- признать недействительным договор аренды земельного участка от 15.03.07;

- отменить решение Киевского городского совета № 387/1048 от 29.03.07 о продаже земельного участка ООО "Житловисотбуд";

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка несельскохозяйственного назначения от 17.04.07;

- отменить государственный акт на право собственности на землю серии КВ № 135929;

- вернуть земельный участок площадью 0,5942 га в собственность территориальной общины города в лице Киевского городского совета.

Исковые требования мотивированы тем, что при передаче земельного участка не было получено положительное заключение Главного управления образования и науки, которое является обязательным, поскольку предварительно земельный участок использовался для размещения детского дошкольного учреждения; целевое назначение спорного земельного участка было изменено с нарушением требований закона.

Решением Хозяйственного суда города Киева от 28.11.13, оставленным без изменений постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 11.03.14 и постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 05.06.2014, в удовлетворении иска отказано.

комментарий эксперта

В результате рассмотрения данного дела судом подтверждена правомерность приобретения заказчиком - ООО "ЖИТЛОВИСОТБУД" прав на земельный участок застройки, что не несет риски в инвестировании.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. О допустимом проценте застройки территории

ЖК ул. Евгения Коновальца, 30 высотой 26 этажей возводится на земельном участке площадью 0,5942 га. Площадь застройки - 0,2935 га, что составляет 49% площади земельного участка.

Согласно ДБН максимально допустимый процент застройки земельного участка для домов 11 этажей и выше - 30%.

На территории участка размещаются площадки для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста, для занятий физкультурой с резиновым покрытием, для отдыха взрослого населения, площадки для сбора бытовых отходов подземного типа и площадки для временной стоянки велосипедов.

комментарий эксперта

Таким образом, процент застройки земельного участка ЖК ул. Евгения Коновальца, 30 в 49% не соответствует требованиям ДБН. Придомовой территории будет явно недостаточно для комфортного проживания жителей.

2. О количестве машино-мест

Для обеспечения потребностей жители ЖК ул. Евгения Коновальца, 30 на 491 квартиру (195 многокомнатных и 296 однокомнатных) в центральной части города необходимо 343 м/м в паркинге и 52 м/м на гостевой стоянке. Еще, примерно, 24 м/м на стоянке необходимо для лиц, работающих на территории ЖК.

Согласно экспертному отчета проектной документации в стилобатной части ЖК запроектировано два паркинга площадью 5 842,41 м². В каждом паркинге предусмотрены отдельные места парковки для автомобилей, управляемых маломобильными группами населения (всего 39 мест).

Общее количество машино-мест в паркинге и на гостевой стоянке ЖК в экспертном отчете не указано.

комментарий эксперта

Информацию о количестве машиномест в паркинге и на открытой стоянке для гостей и работников ЖК ул. Евгения Коновальца, 30 уместно будет выяснить в отделе продаж.

3. Строительство на землях в историческом ареале города

Территория, на которой строится ЖК ул. Евгения Коновальца, 30 находится в пределах исторического центра города, в центральной планировочной зоне, в Центральном историческом ареале , в зоне регулирования застройки второй категории.

На указанной территории законодательством установлены дополнительные требования по строительству, и действуют ограничения по высотности.

ГУО обязано заказчика получить согласование по проектной документации и разрешение на проведение работ от специально уполномоченного органа охраны культурного наследия. Проектную документацию рекомендуется предоставить на рассмотрение научно-методического совета Министерства культуры Украины.

комментарий эксперта

Заказчик строительства обжаловал Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка в части ограничения высотности и необходимости получения согласований и разрешений от Минкультуры в суде. Проект разработан без учета особенностей застройки исторического центра Киева. Отсутствие необходимых документов может быть угрозой остановки строительства МКИП (Минкультуры), или затягивания процесса принятия ЖК к эксплуатации.

4. Согласование высоты и местоположения Госавиаслужбой

Проектирование высотных зданий должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством Украины об использовании воздушного пространства.

В ответ на запрос НЕРУХОМІ Госавиаслужба сообщила, что ООО "БУДГРУППРОЕКТИНВЕСТ-7" было предоставлено заключение от 30.07.2021 № 1.2.16-4927-21 о согласовании места расположения объекта строительства и высоты объектов на приаэродромной территории и объектов, которые могут повлиять на безопасность полетов и работу радиотехнических средств гражданской авиации, по адресу: ул. Евгения Коновальца, 30 в Печерском районе г. Киева.

комментарий эксперта

Выполнение заказчиком требований законодательства Украины относительно использования воздушного пространства уменьшает риски в инвестировании, так как исключает риски остановки строительства Госавиаслужбой.

5. Условия продажи земельного участка заказчику строительства

До передачи Киевсоветом в аренду (22.02.2007) и последующей продажи (29.03.2007) земельного участка ООО "Житловисотбуд", земля на основании решения исполкома Киевсовета 1951 года отводилась 1-му Хлебзаводу Треста Главхлеб под строительство детского сада на 50 мест по Новогоспитальний ул . № 30 Печерского района.

То есть, до предоставления земельного участка для строительства жилищно-административного комплекса, на территории предполагалось размещение детского сада.

Эксперты НЕРУХОМІ обратили внимание на условия продажи земельного участка, установленные Киевсоветом заказчику строительства - ООО "Житловисотбуд", которые предусматривали:

- обязательное строительство объектов социальной сферы (детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, объекты здравоохранения и т.п.);

- предусмотреть места постоянного хранения автотранспорта (кроме открытых автостоянок) в количестве, не меньше чем одно машино-место на каждую квартиру в этом комплексе.

Указанные условия не выполнены владельцем земельного участка, ведь проектом строительства, как следует из экспертного отчета, сооружение любых учреждений социальной сферы не предусмотрено.

Кроме того, учитывая, что условиями продажи определено 1 паркоместо на квартиру, то их необходимость составляет 491 место. Город даже в 2007 году учитывал перенаселение Печерского района и проблемы с парковкой в центре города.

Вместе с тем, экспертный отчет содержит показатель общей площади паркинга, который составляет около 5, 8 тыс кв.м, что при любых условиях не содержит необходимое количество паркомест.

комментарий эксперта

Невыполнение условий продажи участка заказчиком строительства может нести потенциальные риски для инвестирования. Ведь несмотря на то, что продажа участка состоялся еще в 2007 году, Киевсовет мог узнать о несоблюдении условий договора купли-продажи только с даты получения разрешения на выполнение строительных работ, тоесть после разработки проекта строительства, которым не предусмотрено ни детского сада, ни обеспечения необходимого количества паркомест.

6. Соответствие классу:

Эксперты НЕРУХОМІ прогнозируют, что ЖК ул. Евгения Коновальца, 30 будет представлен как комплекс класса "бизнес".

Месторасположение: соответствует

В системе города: в центральной части города.

По отношению к рекреационным зонам отдыха: в радиусе до 500 м имеются скверы, исторические достопримечательности.

По отношению к городскому общественному транспорту: ближайшая остановка общественного транспорта - на расстоянии 400 м, до 4 мин пешком. Ближайшая станция метро "Печерская" - на расстоянии 650 м, до 8 мин пешком.

По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: в районе высокой концентрации объектов коммерческого и административного назначения. Имеются объекты инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого комплекса, набор объектов инфраструктуры в составе комплекса.

Внешний вид: соответствует

Технология строительства: монолитно-каркасная.

Наружные стены: керамический полнотелый кирпич (1800 кг/м3) толщиной 250 мм.

Фасады: с наружным утеплением минераловатными плитами с применением вентилируемой фасадной системы.

Оконные рамы: из металлопластиковых или алюминиевых профилей. Заполнение окон - двухкамерный стеклопакет класса А2.

Перегородки: из кирпича керамического полнотелого (1800 кг/м3) толщиной 120 мм и 250 мм,

Кровля дома: плоская с покрытием гравием, геотекстилем, 4 утеплением ЭППС (25 кг/м3) толщиной 220 мм и защитным верхним слоем. Предусмотрено внутренний водосток с крыши.

Отделка мест общего пользования и входной группы: на первом этаже жилого дома предусмотрено размещение вестибюля с помещением для консьержа (работника зоны рецепции) и санузлом. В вестибюлях, коридорах и на лестничной клетке стены и перегородки украшаются в соответствии с санитарными, противопожарными и эстетическими требованиями. Пол мест общего пользования украшается износостойкой керамической или керамогранитной плиткой.

Благоустройство: предусмотрена организация тротуаров, площадок для детей, для отдыха взрослых, занятий спортом, хозяйственных площадок, площадок для временной стоянки велосипедов. Озеленение: партерный газон, клумбы, многолетние растения.

комментарий эксперта

На территории ЖК не предусмотрены места для выгула домашних животных. Однако площадки находятся за пределами придомовой территории на специально определенном участке - озелененной зоне у НТК имени Виктора Банникова (футбольного стадиона).

Общие характеристики: частично соответствует

Количества квартир в доме/подъезде: в секциях 1 и 3 по 115 квартир.

комментарий эксперта

НЕ соответствует: количества квартир в доме/подъезде: в секции 2 - 261 квартира. До 250 квартир в доме/подъезде - признак эконом-класса.

Количество квартир на этаже: в секциях 1 и 3 по 5 квартир на этаже.

комментарий эксперта

НЕ соответствует: количество квартир на этаже: в секции 2 - 11 квартир на этаже. До 10 квартир на этаже - признак класса "комфорт".

Площадь квартир: площадь 4-комнатной квартиры - 155,11 м². Площадь 1-2-3-комнатных квартир неизвестна.

Количество машино-мест в паркинге: неизвестна.

комментарий эксперта

В ЖК бизнес-класса на 491 квартиру должно быть 491 м/м в паркинге (1 машино-место на квартиру). Запроектированная общая площадь паркинга не соответствует необходимому количеству машино-мест.

Инженерные системы: соответствует

Отопление автономное: в доме предусмотрено водяное отопление, горячее водоснабжение от проектируемой собственной котельной, в которой установлен общедомовой счетчик для системы газоснабжения.

Проектом предусмотрен учет энергоресурсов:

- тепловой энергии для системы отопления - общедомовой, посекционный (на вводе в каждый ИТП), поквартирные и для общественных помещений- теплосчетчиками;

- для системы горячего и холодного водоснабжения - общедомовой, посекционный (на вводе в каждый ИТП), поквартирные и для общественных помещений - счетчиками горячего и холодного водоснабжения;

- электроэнергии - общедомовой, поквартирные и для общественных помещений - счетчиками активной электрической энергии.

Вертикальный транспорт: информация о лифтах отсутствует.

Комфорт жителей: соответствует

Инфраструктура комплекса: имеются нежилые площади для размещения объектов социально-бытовой инфраструктуры, в том числе: кафе на 25 мест (первый этаж, секция 3), магазинов непродовольственных товаров с торговыми залами 100..150 м2 (первый этаж); магазина продовольственных и непродовольственных товаров с торговым залом 140 м2 (первый этаж секции 1), офисных помещений (первый и второй этажи). Также в радиусе 500 м от ЖК имеются объекты социальной (школа, детский сад) и сервисной инфраструктуры и досуга.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

Кто стоит за строительством

1. ПО данным аналитической системы "YouControl" ООО "БУДГРУППРОЕКТИНВЕСТ-7" (заказчик строительства) основано ООО "ЕДЕЛЬБУРГ ДЕВЕЛОПМЕНТ" и ЧП "СТУДИЯ - ЛАДА". ООО "ЕДЕЛЬБУРГ ДЕВЕЛОПМЕНТ" является также одним из учредителей ООО "ЕДЕЛЬБУРГ Архитектс» (разработчика проектной документации ЖК).

ООО "БУДГРУППРОЕКТИНВЕСТ-7", ООО "ЕДЕЛЬБУРГ Архитектс" и ООО "ЕДЕЛЬБУРГ ДЕВЕЛОПМЕНТ" имеют связь с финансово-промышленной группой "Группа семьи Солоп".

Ключевые лица группы: Анатолий и Александр Солоп. Основными направлениями деятельности компаний группы являются: предоставление финансовых услуг (ЧАО "СК" Арсенал Страхование", ООО "ФК "Финар"), производство солнечной электроэнергии (ООО "Санпроджектсистемс", ООО "Кодыма Энерджи"), недвижимость и строительство.

2. ПО данным аналитической системы "YouControl" основателем и конечным бенефициарным владельцем другого заказчика - ООО "ЖИТЛОВИСОТБУД" является САЧАКЛИОГЛУ МЕХМЕТ ВАХИТ.

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время