1. ПрАТ "ХК "Київміськбуд" 01.08.2018 звернулося до Мінрегіону з заявою щодо погодження відхилень від будівельних норм у проектній документації ЖК УРЛІВСЬКИЙ-2, зокрема, щодо можливості розміщення дитячих майданчиків на покрівлі двоповерхового стилобату (переглянути перелік відхилень).
Також, згідно наукового звіту ДП “Інститут громадського здоров’я ім. О. М. Марзєєва НАМН України"від 12.06.2018 № 22/1964 за результатами санітарно-гігієнічної оцінки проекту ЖК УРЛІВСЬКИЙ-2, облаштування прибудинкових майданчиків (для ігор дітей, для відпочинку дорослого населення, для занять фізкультурою) на поверхні стилобатної частини будівлі, на висоті 6,5 м над поверхнею землі, сприятиме забезпеченню на території цих майданчиків неперевищення нормативних рівнів забруднення атмосферного повітря та шуму і не спричинятиме порушень вимог діючих нормативів.
Для безпеки перебування мешканців на прибудинкових майданчиках стилобат по периметру буде огороджений смугою вічнозелених рослин та парканом із прозорих (світло-проникних) конструкцій висотою 2,5 м.
Листом від 29.01.2019 ПрАТ "ХК "Київміськбуд" відкликав попереднє звернення, просив Мінрегіон зняти його з розгляду у зв’язку з змінами істотних обставин.
Коментар експерта
З 1 жовтня 2018 року дозволяється розміщення дитячих майданчиків на покрівлях наземних споруд, що, ймовірно, і стало підставою для відкликання звернення. Проте, проект розроблений та затверджений до вступу в силу змін до ДБН, якими дозволено таке розміщення. Проект потребує коригування для уникнення ускладнень при введені в експлуатацію.
2. Земельні ділянки ЖК УРЛІВСЬКИЙ-2 забудовуються на 79%. Загальна площа земельних ділянок - 1,7678 га ( 17 678 м²), площа забудови стилобатом і ТП - 14 048,33 м².
Прибудинкові майданчики різного функціонального призначення розмістять на покрівлі стилобату, що буде вільна від забудови.
В звіті ДП “Інститут громадського здоров’я ім. О. М. Марзєєва НАМН України" наведено площі запроектованих прибудинкових майданчиків:
- майданчики для ігор дітей дошкільного і молодшого шкільного віку площею 1330,65м² (норматив 1 321,60 м²),
- для занять фізкультурою площею 407,00 м² (норматив 377,60 м²),
- для відпочинку дорослого населення площею 214,49 м² (норматив 188,80 м²).
Коментар експерта
Враховуючи, що дозвіл на будівництво отримано у жовтні 2018 року, до вступу нових ДБН, забудова земельної ділянки на 79 % не є порушенням та не несе ризиків для інвестування. А комфорт мешканців не постраждає, так як розміри прибудинкових майданчиків відповідають вимогам ДБН.
3. Відповідно до ескізу забудови детального плану території на земельних ділянках ЖК УРЛІВСЬКИЙ-2 мало бути розміщено 2 односекційних житлових будинки (18-поверховий і 19-поверховий) та 1 трисекційний будинок змінної поверховості (22-24-22 поверхи).
Однак, забудовник вирішив дещо відійти від ДПТ та інакше реалізувати наміри забудови. Проектним рішення у ЖК передбачено 4 односекційних будинки зі збільшеною поверховістю - по 26 поверхів кожний, з розміщенням дворівневих квартир в межах 25-26 поверху.
Сумарна поверховість всіх секцій мала становити 105 поверхів, а становитиме 104, що не спричинить збільшення кількості мешканців ЖК та не матиме негативних наслідків для комфортності проживання.
Коментар експерта
Проектним рішенням, шляхом одночасного зменшення секційності та збільшення висотність забудови, збільшено площу прибудинкової території. Однак, перевищення поверховості, що обмежена ДПТ, свідчить про проектування об'єкту без урахування вихідних даних. Зазначене є порушенням містобудівного законодавства та свідчить про підвищення ризиків в інвестуванні.
4. Земельні ділянки потрапляють в зону обмеження забудови за умови безпеки польотів. Тому будівництво можливе за умов погодження місця розташування та висоти об’єкта Державіаслужбою. На запит експертів НЕРУХОМІ Державіаслужбою було проінформовано, що ПрАТ "ХК "Київміськбуд" надано Висновок від 23.02.2018 № 1.1.16-2263-18 щодо погодження місця розташування об’єкта будівництва та висоти за адресою: вул. Сортувальна, 5, вул. Канальна, 2 та вул. Клеманська, 7 у Дарницькому районі м. Києва.
Коментар експерта
Виконання вимог містобудівної документації на проектування замовником, зменшує ризики в інвестування.
5. Девелопер презентує ЖК УРЛІВСЬКИЙ-2 як будинок класу “комфорт".
Відповідає комфорт-класу за такими параметрами:
- технологія будівництва: монолітний залізобетонний каркас, зовнішні стіни з газоблоку з утепленням базальтовою ватою та декоративною штукатуркою, внутрішні міжквартирні стіни - керамзитобетон і керамічна цегла;
- висота від підлоги до стелі: 2,7 м (жилі поверхи 1-24), 3 м (поверхи 25-26 - дворівневі квартири);
- кількості квартир на поверсі: по 10 квартир на всіх поверхах в будинках № 2 і № 3 та на поверхах з 1 по 22 в будинках № 1 і № 4, по 8 квартир на поверхах 23-26 в будинках № 1 та № 4;
- в кожному будинку передбачено 2 ліфти вантажністю на 630 кг та 1 ліфт на 1 000 кг, що покращить комфортність проживання;
- площі квартир: 1-кімнатні квартири від 36,3 м² до 40 м², 2-кімнатні від 62,2 м² до 80 м², 3-кімнатні від 75 м² до 113,3 м², 4-кімнатні квартири 115 м², 5-кімнатні квартири від 147,4 м² до 201,3 м²;
- наявність власної соціально-побутової інфраструктури (нежитлові приміщення в стилобатній частині: офіси, магазини, кав'ярні тощо), розташування шкіл і дитячих садків, спортивних комплексів, магазинів в межах пішої доступності;
- автономне опалення (дахова котельня на покрівлі будинку № 4) ;
- закрита територія від автомобілів;
- місце розташування (віддалення від центру міста, близькості розташування зупинок громадського транспорту, метро, зупинка міської електрички “Лівий берег" - 15 хвилин пішки (950 м).
Не відповідає комфорт-класу за такими параметрами:
- кількість квартир в будинку: у ЖК УРЛІВСЬКИЙ-2, згідно даних експертного звіту, в будинках №1 та № 2 по 250 квартир, в будинках № 2 та № 4 по 244 квартири (комфорт-клас - до 200 квартир в будинку/під'їзді);
- кількість машиномісць: в ЖК комфорт-класу на 988 квартири має бути передбачено 494 машиномісця (0,5 машиномісця на квартиру) в підземному або критому паркінгу. В ЖК УРЛІВСЬКИЙ-2 заплановано - 425 машиномісць в паркінгу та 55 місць на автостоянці.
Коментар експерта
Розрахунок потреб житлового комплексу в автостоянках - 454 машиномісця - зроблений відповідно до ДБН, що діяли на момент проектування, тому порушень ДБН немає, однак є невідповідність вимогам до ЖК комфорт-класу.
