1. ЧАО "ХК "Киевгорстрой" 01.08.2018 обратилось в Минрегион с заявлением о согласовании отклонений от строительных норм в проектной документации ЖК УРЛОВСКИЙ-2, в частности, относительно возможности размещения детских площадок на кровле двухэтажного стилобата (просмотреть перечень отклонений).
Также, согласно научного отчета ГП "Институт общественного здоровья им. А. Н. Марзеева НАМН Украины" от 12.06.2018 № 22/1964 по результатам санитарно-гигиенической оценки проекта ЖК УРЛОВСНИЙ-2, обустройство придомовых площадок (для игр детей, для отдыха взрослого населения, для занятий физкультурой) на поверхности стилобатной части здания на высоте 6,5 м над поверхностью земли, будет способствовать обеспечению на территории этих площадок непревышения нормативных уровней загрязнения атмосферного воздуха и шума и не вызовет нарушений требований действующих нормативов.
Для безопасности пребывания жителей на придомовых площадках стилобат по периметру будет огражден полосой вечнозеленых растений и забором из прозрачных (светло-пропускающих) конструкций высотой 2,5 м.
Письмом от 29.01.2019 ЧАО "ХК "Киевгорстрой" отозвало предыдущее обращение, просило Минрегион снять его с рассмотрения в связи с изменениями существенных обстоятельств.
комментарий эксперта
С 1 октября 2018 года разрешается размещение детских площадок на крышах наземных сооружений, что, вероятно, и стало основанием для отзыва обращения. Однако, проект разработан и утвержден до вступления в силу изменений в ДБН, которыми разрешено такое размещение. Проект нуждается в корректировке для избежания сложностей при введении в эксплуатацию.
2. Земельные участки ЖК УРЛОВСКИЙ-2 застраиваются на 79%. Общая площадь земельных участков - 1,7678 га (17678 м²), площадь застройки стилобатом и ТП - 14 048,33 м² .
Придомовые площадки различного функционального назначения разместят на крыше стилобата, что будет свободна от застройки.
В отчете ГП "Институт общественного здоровья им. А. Н. Марзеева НАМН Украины" приведены площади запроектированных придомовых площадок:
- площадки для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста площадью 1330,65м² (норматив 1 321,60 м²),
- для занятий физкультурой площадью 407,00 м² (норматив 377,60 м²),
- для отдыха взрослого населения площадью 214,49 м² (норматив 188,80 м²).
комментарий эксперта
Учитывая, что разрешение на строительство получено в октябре 2018 года, до вступления новых ДБН, застройка земельного участка на 79% не является нарушением и не несет рисков для инвестирования. А комфорт жителей не пострадает, так как размеры придомовых площадок соответствуют требованиям ДБН.
3. В соответствии с эскизом застройки детального плана территории на земельных участках ЖК УРЛОВСКИЙ-2 должны быть размещены 2 односекционных жилых дома (18-этажный и 19-этажный) и 1 трехсекционный дом переменной этажности (22-24-22 этажа).
Однако, застройщик решил несколько отойти от ДПТ и иначе реализовать намерения застройки. Проектным решения в ЖК предусмотрено 4 односекционных дома с увеличенной высотностью - по 26 этажей каждый, с размещением двухуровневых квартир в пределах 25-26 этажа.
Суммарная этажность всех секций должна была составить 105 этажей, а составит 104, что не приведет к увеличению количества жителей ЖК и не будет иметь негативных последствий для комфортности проживания.
комментарий эксперта
Проектным решениям, путем одновременного уменьшения секционности и увеличения высотности застройки, увеличена площадь придомовой территории. Однако, превышение этажности, ограниченной ДПТ, свидетельствует о проектировании объекта без учета исходных данных. Указанное является нарушением градостроительного законодательства и свидетельствует о повышении рисков в инвестировании.
4. Земельные участки попадают в зону ограничения застройки при условии безопасности полетов. Поэтому строительство возможно при условии согласования места расположения и высоты объекта Госавиаслужбой. На запрос экспертов НЕРУХОМІ Госавиаслужбой было проинформировано, что ЧАО "ХК "Киевгорстрой" предоставлено Вывод от 23.02.2018 № 1.1.16-2263-18 о согласовании места расположения объекта строительства и высоты по адресу: ул. Сортировочная, 5, ул. канальная, 2 и ул. Клеманская, 7 в Дарницком районе г. Киева.
комментарий эксперта
Выполнение требований градостроительной документации на проектирование заказчиком, уменьшает риски в инвестировании.
5. Девелопер представляет ЖК УРЛОВСКИЙ-2 как дом класса «комфорт».
Соответствует комфорт-классу по следующих параметрах:
- технология строительства: монолитный железобетонный каркас, наружные стены из газоблока с утеплением базальтовой ватой и декоративной штукатуркой, внутренние межквартирные стены - керамзитобетон и керамический кирпич;
- высота от пола до потолка: 2,7 м (жилые этажи 1-24), 3 м (этажи 25-26 - двухуровневые квартиры);
- количества квартир на этаже: по 10 квартир на всех этажах в домах № 2 и № 3 и на этажах с 1 по 22 в домах № 1 и № 4 , по 8 квартир на этажах 23-26 в домах № 1 и № 4 ;
- в каждом доме предусмотрено 2 лифта грузоподъемностью на 630 кг и 1 лифт на 1000 кг, что улучшит комфортность проживания;
- площади квартир: 1-комнатные квартиры от 36,3 м² до 40 м², 2-комнатные от 62,2 м² до 80 м², 3-комнатные от 75 м² до 113,3 м², 4-комнатные квартиры 115 м², 5-комнатные квартиры от 147,4 м² до 201,3 м²;
- наличие собственной социально-бытовой инфраструктуры (нежилые помещения в стилобатной части: офисы, магазины, кафе и т.д.), расположение школ и детских садов, спортивных комплексов, магазинов в пределах пешей доступности;
- автономное отопление (котельная на крыше дома № 4);
- закрытая территория от автомобилей;
- местоположение (удаленность от центра города, близость расположения остановок общественного транспорта, метро, остановка городской электрички "Левый берег" - 15 минут пешком (950 м).
Не соответствует комфорт-классу по следующим параметрам:
- количество квартир в доме: в ЖК УРЛОВСКИЙ-2, согласно данным экспертного отчета , в домах №1 и № 2 по 250 квартир, в домах № 2 и № 4 по 244 квартиры (комфорт-класс - до 200 квартир в доме/подъезде);
- количество машиномест: в ЖК комфорт-класса на 988 квартир должно быть предусмотрено 494 машиноместа (0,5 машиноместа на квартиру) в подземном или крытом паркинге. В ЖК УРЛОВСКИЙ-2 запланировано - 425 машиномест в паркинге и 55 мест на автостоянке.
комментарий эксперта
Расчет потребностей жилого комплекса в автостоянках - 454 машиноместа - сделан в соответствии с ДБН, действовавших на момент проектирования, поэтому нарушений ДБН нет, однако есть несоответствие требованиям к ЖК комфорт-класса.
