1. Перша черга будівництва
Станом на квітень 2021 року, здійснюється будівництво першої черги на землях ТОВ “ЮНІТ ЖИТЛОІНВЕСТ" (8000000000:91:088:0027), що відповідно до проекту має складатися з будинків А01 (9 секцій) поверховістю від 6 до 20 та А02 (8 секцій) поверховістю від 7 до 20.
Проте, забудовником вказані будинки позначенні відповідно як А07 (9 секцій) поверховістю від 7 до 22 та А05 (7 секцій) поверховістю від 8 до 16.
При цьому, 16-поверхова секція будинку А05 (CENTRAL TOWER, старт продажу у якому розпочався на початку 2021 року) відповідно до проекту має складатися з 20-поверхів.
Коментар експерта
Вказані відхилення від проекту, свідчать про необхідність коригування проектної документації з реєстрацію таких змін в Реєстрі будівельної діяльності.
2. Щодо детального плану території
Відповідно до ескізу забудови детального плану території на земельних ділянках ЖК UNIT.Home житлові будинки розміщено по іншому, ніж на Генплані (на сайті ЖК), вони мають секціність та висотністі відмінну, від зазначеної в проектній документації та на генплані.
Так забудовником збільшено кількість секцій будинків, та планується будівництво 9 житлових будинків на 2 471 квартир, тоді як відповідно до проектних рішень ДПТ передбачено розміщення 8 житлових будинків різної секційності на 3 512 квартир.
Також, проектними рішеннями ДПТ на території UNIT.City передбачено розміщення чотирьох науково-навчальних центрів розробок компьютерного-програмування та ІТ технологій, офісного комплексу, загальноосвітнього шкільного закладу І-ІІІ ступенів (місткістю 990 учнівських місць) зі спортивним комплексом та басейном та вбудовано-прибудований дошкільний навчальний заклад (місткістю 120 учнівських місць).
Коментар експерта
При підрахунку, відповідно до проектних показників (загальна площа, кількість квартир), експерти НЕРУХОМІ встановили відповідність запроектованої чисельності населення показникам ДПТ. Крім того, дотримання проектних рішень ДПТ щодо розміщення на території комплексу загальноосвітньої школи та дошкільного навчального закладу (вбудовано-прибудований до будинку А02 за проектом), знижує ризики в інвестування. Таким чином, забудовник не знехтував комфортом мешканців.
3. ЖК UNIT.Home споруджується на трьох земельних ділянках, що належать різним користувачам, на підставі трьох пакетів дозвільних документів, що не забороняється містобудівним законодавством. Підтвердження того, що три об'єкта становлять єдине ціле, знаходимо в проектній документації. Так, на ділянці, що перебуває в користуванні ТОВ “ЮНІТ ХОЛДІНГС", надлишок машиномісць планується використовувати для потреб суміжно розташованого об’єкта, замовник ТОВ “ЮНІТ ЖИТЛОІНВЕСТ". А нормативна потреба в ігрових майданчиках для дітей дошкільного та молодшого шкільного віку ТОВ “ЮНІТ ХОЛДІНГС" навпаки задовольняється за рахунок ігрового майданчика на території суміжного об’єкта забудови ТОВ “ЮНІТ ЖИТЛОІНВЕСТ" (лист-згода від 19.11.2018 № 19/11/18-1).
Також за рахунок об’єкта забудови ТОВ “ЮНІТ ХОЛДІНГС" задовольняються потреби в машиномісцях і майданчиках для вигулу собак суміжного об’єкта забудови - замовники будівництва Національна академія прокуратури України та ТОВ “Боричів Тік".
4. Для потреб інноваційного парку UNIT.City, що включає і житлову частину ЖК UNIT.Home, проектною документацією передбачено всього 5 207 машиномісць в підземних паркінгах (1 074 + 3 674+ 459). Однак для відповідності ДБН, згідно з розрахунками, необхідно 5 262 машиномісця (1 411+ 3 300 + 551). Таким чином не вистачає 55 машиномісць.
Коментар експерта
Звісно, проекти з недостатніми показниками щодо машиномісць не могли бути затверджені, тому були застосовані “компенсаційні заходи" окремо щодо кожного з двох об’єктів будівництва у вигляді гарантійних листів про наявність машиномісць на суміжно розташованому об’єкті. В реальності вільних машиномісць на ділянці ТОВ “ЮНІТ ХОЛДІНГС" для задоволення потреб обох “сусідів" недостатньо. Майбутні мешканці ЖК зіткнуться з проблемою нехватки місць для паркування.
5. Будівництва на землях в історичному ареалі міста
Територія, на якій споруджується ЖК UNIT.Home, знаходиться в межах історичного ареалу в центральній планувальній зоні. На вказаній території законодавством встановлені додаткові вимоги стосовно будівництва, та діють обмеження по висотності. Зокрема, необхідне погодження проектної документації Мінкульту.
Так, до 01.01.2019 замовники мали змогу “обійти" обмеження шляхом розроблення та погодження Мінкультом історико-містобудівного обґрунтування (ІМО).
ТОВ “ЮНІТ ЖИТЛОІНВЕСТ" та ТОВ “ЮНІТ ХОЛДІНГС" мають історико-містобудівне обґрунтування, що погоджене Мінкультом листами від 07.11.2015 № 1046/10-2/61-18, № 1051/10-2/61-18.
На Національну академію прокуратури України та ТОВ “Боричів Тік", як замовників будівництва, вимога щодо розроблення проектної документації у відповідності до погодженого ІМО не розповсюджувалась, так як проектування здійснювалось після 01.01.2019.
Коментар експерта
Замовники мають історико-містобудівне обґрунтування, що погоджене Мінкультом, що зменшує інвестиційні ризики. Для встановлення допустимої висотності, що визначена в ІМО, експертом НЕРУХОМІ направлено запити.
Також, експератом НЕРУХОМІ встановлено, що Мінкультом погоджено ТОВ “ЮНІТ ЖИТЛОІНВЕСТ" та ТОВ “ЮНІТ ХОЛДІНГС" проектну документацію по ЖК UNIT.Home, відповідно до листів від 04.12.2018 № 1159/10-2/61-18 та № 1160/10-2/61-18, а також видано дозволи на проведення земляних робіт від 15.12.2018 № 22-088/18з та № 22-089/18з.
Коментар експерта
Наявність необхідних документі зменшує ризики інвестування. Адже відсутня загроза зупинення будівництва Мінкультури, або затягування процесу прийняття до експлуатації стосовно будівництва ЖК в центральному історичному ареалі.
Коментар експерта
Щодо наявності погодженої Мінкультом проектної документації та дозволу на земляні роботи у Національної академії прокуратури України та ТОВ “Боричів Тік" експертом НЕРУХОМІ направлено запити.
6. Погодження висоти та місця розташування Державіаслужбою
Земельні ділянки потрапляють в зону обмеженого використання території від аеропортів. Тому будівництво можливе за умов погодження місця розташування та висоти об’єкта Державіаслужбою.
ТОВ “ЮНІТ ЖИТЛОІНВЕСТ", ТОВ “ЮНІТ ХОЛДІНГС" та ТОВ “Боричів Тік" Державіаслужбою було надано висновки від 23.11.2018 № 1.1.16-14341-18, 15.11.2018 № 1.1.16-14084-18, 27.06.2019 № 1.16-4302-19 щодо погодження місця розташування об’єкта будівництва та висоти за адресою: м. Київ, Шевченківський р-н, вулиця Сім'ї Хохлових, 8.
Коментар експерта
Виконання вимог містобудівної документації на проектування замовником, зменшує ризики в інвестування.
7. Санітарно-захисна зона
Будівництво ведеться на місці колишньої промзони в санітарно-захисній зоні. Проте, ділянка будівництва ЖК UNIT.Home знаходиться поза межами можливого негативного впливу комунальних і промислових об’єктів, які функціонують в оточенні. Це підтверджено результатами екологічного обстеження території забудови, проведеного в 2017 році ТОВ “Центр екологічного консалтингу та аудиту". Також, відповідно до наукового звіту за результатами робіт для потреб державної санітарно-епідеміологічної експертизи від 19.01.2016 № 22.2/60, підготовленого фахівцями ДУ “Інститут громадського здоров’я ім. О. М. Марзєєва НАМН України" та затвердженого висновком державної санітарно-епідеміологічної експертизи від 20.01.2016 № 05.03.02-07/1020, функціонування житлового комплексу з об’єктами соціально-громадського призначення відповідає вимогам діючого санітарного законодавства України.
8. Девелопер презентує ЖК UNIT.Home як комплекс класу “бізнес".
Відповідає бізнес-класу за такими параметрами:
- технологія будівництва: монолітний залізобетонний каркас, стіни керамоблок;
- висота стелі 3 м;
- кількість квартир в будинку;
- площі 3-кімнатних квартир від 97,8 м² до 130 м², площі 4-кімнатних квартир 168,8 м²;
- проектом передбачено вертекальне сполучення між поверхами будинків пасажирським ліфтами фірим “KONE" або аналогічними;
- в секціях будинків висотою: 5, 6, 7, 9 поверхів передбачено 1 ліфт вантажністю на 630 кг, в секціях висотою: 16, 20, 24, 25 поверхів - 1 ліфт вантажністю на 630 кг та 1 ліфт на 1 000 кг;
- припливно-витяжна вентиляція;
- наявність власної соціально-побутової інфраструктури: офіси, магазини, поштові відділенні, банківські відділення, кав'ярні, ресторани, аптеки, фітнес центр, спортзали, велопрокат, медичний центр, амбулаторіі, дитяча дошкільна установа, школа на території тощо;
- місце розташування: в прицентральному районі міста, близько розташовані зупинки громадського транспорту, до метро біля 1 500 м;
- закрита територія від автомобілів але доступна для відвідувачів;
- безпека: власна служба безпеки, відеоспостереження, патрульний дрон, тривожна кнопка, захищена мережа інтернет;
- сервісна служба: ситуаційний центр 24/7, сервісна підтримка 24/7;
- Smart-технології: BMS - сучасна автоматизована система управління, SMART Lightening - енергоефективне освітлення, SMART Home - автоматизована система обліку та контролю.
Не відповідає бізнес-класу за такими параметрами:
- площі 1-кімнатних квартир від 30,1 м² до 59,8 м² (бізнес-клас від 45 м²), площі 2-кімнатних квартир від 62,5 м² до 94,6 м² (бізнес-клас від 65 м²);
- пішохідна доступнысть (15 хв) до станцій метро: 16-18 хв до метро Лук'янівська, 19 хв до метро Дорогожичі;
- кількість машиномісць: в ЖК комфорт-класу на 2 471 квартиру має бути передбачено таку ж кількість машиномісць (1 машиномісце на квартиру) в підземному або критому паркінгу. В ЖК UNIT.Home заплановано - 2 106 машиномісць в паркінгах.
Коментар експерта
Кількість машиномісць в паркінгах житлового кварталу - ЖК UNIT.Home є недостатньою для відповідності бізнес-класу. Компенсувати таку нестачу за рахунок вільних машиномісць в паркінгу офісного кварталу UNIT.City в повній мірі не вдасться, незважаючи на наявність гарантійних листів ТОВ “ЮНІТ ХОЛДІНГС".
