Документи ЖК Svitlo Park

Київ Голосіївський р-н

Наддніпрянське шосе, 2 а

ЖК Svitlo Park

Консультація юриста

Замовити

Дата оновлення 26.03.2021

Документи на землю

Земельна ділянка

Кадастровий номер: 8000000000:90:019:0038

Цільове призначення: 03.10 Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов’язаної з отриманням прибутку)

Вид використання: для будівництва, експлуатації та обслуговування готельно-офісного, торговельного комплексів з надземними та підземними паркінгами

Категория земель: землі житлової та громадської забудови

Форма власності: комунальна

Площа земельної ділянки: 10.5168 га

Місце розташування: м.Київ, р-н Голосіївський, Наддніпрянське шосе, 2а.

Кадастровий номер: 8000000000:90:019:0040

Цільове призначення: 03.10 Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов’язаної з отриманням прибутку)

Вид використання: для будівництва, експлуатації та обслуговування готельно-офісного, торговельного комплексів з надземними та підземними паркінгами

Категория земель: землі житлової та громадської забудови

Форма власності: комунальна

Площа земельної ділянки: 11.0235 га

Місце розташування: м.Київ, р-н Голосіївський, Наддніпрянське шосе, 2а.

Загальна площа: 21.5403 га

Коментар експерта

Цільове призначення земельної ділянки не відповідає намірам забудови. Іншими словами, це місце не передбачає будівництво житлового комплексу. Проте, наявні дозвільні документи на будівництво,що передбачають житлове будівництво.

Землекористування

Орендар: ТОВ "ЕКВІЛІБРІУМ ТРЕЙД" (ЄДРПОУ 32379475)

Орендодавець: Київська міська рада (ЄДРПОУ 22883141)

Договір оренди земельних ділянок, серія та номер: 558, виданий 06.03.2008

Договір про поновлення договору оренди земельних ділянок, серія та номер: 854, виданий 25.07.2018

Дата державної реєстрації права (в державному реєстрі прав): 15.02.2017.

Дата державної реєстрації права (в державному реєстрі прав): 15.02.2017.

Строк дії: 25.07.2028, з правом пролонгації, з правом передачі в піднайм (суборенду).

Рішення Київської міської ради від 20.12.2007 № 1466/4299 "Про передачу ТОВ "Еквілібріум Трейд" земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування готельно-офісного, торгового комплексів з наземними і підземними паркінгами на Наддніпрянському шосе, 2 а"

Коментар експерта

Замовник будівництва є належним користувачем земельної ділянки, що зменшує інвестиційні ризики в будівництво.

Документи на будівництво

Містобудівна документація

Відповідно до Генплану м. Києва функціональне призначення земельних ділянок визначено як території зелених насаджень загального користування.

Коментар експерта

Рішенням Київради від 20.12.2007 № 1466/4299 було внесено зміни до генплану, а саме: земельні ділянки на яких розміщено ЖК вилучено із зони зелених насаджень загального користування та переведено за функціональним призначенням до території житлової та громадської забудови.

Коментар експерта

Земельна ділянка не надавалась Київрадою для будівництва багатоповерхової житлової забудови. Тобто, наявна інфраструктура міста (громадський транспорт, інженерні мережі, доступність до громадських центрів) не дає можливість розміщення цього ЖК та облаштування комфортного рівня проживання мешканців.

Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 02.07.2016 № 557/16/12/009-16 Будівництво житлово, готельно-офісного, торговельного комплексів з наземними та підземними паркінгами.

Право на виконання будівельних робіт

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 10.05.2017 № ІУ 115171302402 Будівництво житлово, готельно-офісного торговельного комплексів з наземними та підземними паркінгами по Наддніпрянському шосе, 2-А у Голосіївському районі м. Києва.

Проектувальник - ТОВ “Архіматика". Загальна площа об’єкту - 487 924 кв.м, житлова площа - 332 433 кв.м, кількість квартир - 12 164, кількість поверхів - до 24, площа вбудовано-прибудованих приміщень - 6 714 кв.м, площа нежитлових приміщень - 6 938 кв.м.

Переглянути дозвіл.

Повідомлення про зміну даних в дозволі на виконання будівельних робіт:

- від 27.10.2017 № ІУ 123173000193

- від 05.10.2018 № ІУ 123182781056

- від 19.07.2019 № ІУ 123192000954 (коригування)

Проектувальник - ТОВ "Буд-Проект Груп". Загальна площа об’єкту - 539 721,18 кв.м, житлова площа - 363 147,6 кв.м, кількість квартир - 7528, кількість поверхів - до 26, площа вбудовано-прибудованих приміщень - 16 615,3 кв.м.

- від 26.07.2019 № ІУ 123192070924 (коригування)

Проектувальник - ТОВ "Буд-Проект Груп". Загальна площа об’єкту - 80 736.19 кв.м, загальна площа будинків - 56215,56 кв.м, житлова площа - 54561,2 кв.м, кількість квартир - 1134, площа вбудовано-прибудованих приміщень - 2643,5 кв.м, кількість поверхів - до 26.

Коментар експерта

Згідно ухвали Печерського районного суду м.Києва від 12.09.2019 та протоколу обшуку від 20.09.2019 з ДАБІ вилучено всі наявні документи, що були подані по ЖК Svitlo Park.

- від 12.12.2019 № ІУ 123193461579

- від 13.02.2020 № ІУ 123200440837

- від 01.02.2021 № ІУ115171302402 (змінено генпідрядника та особу відповідальну за виконання робіт)

Орган що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України

Клас наслідків: СС3

Замовник: ТОВ "ЕКВІЛІБРІУМ ТРЕЙД" ( 32379475)

Проектувальник: ТОВ "Буд-Проект Груп"

Технічний нагляд: Степенко Герман Миколайович (АТ 002512), Курило Олександр Вікторович (АТ 001556)

Авторський нагляд: Воліна Наталія Іванівна

Підрядник: ТОВ "БК "БІЛД ЕНД ПРОТЕКТ"(40133740)

Клас енергетичної ефективності, будинок № 001: С

Клас енергетичної ефективності, будинок № 002: С

Клас енергетичної ефективності, будинок № 003: С

Учасники будівництва

Генпідрядник

Оновлено: 07.12.2022

Назва

ТОВ "СТАНДАРТ КОНСТРАКШН" / ЕГРПОУ: 41261220

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

04.04.2017

Розмір статутного капіталу

250 000 грн

Уповноважені особи

НОВІК ОЛЕКСАНДР АНАТОЛІЙОВИЧ

Бенефіціари

РУДЕНКО АНДРІЙ ОЛЕКСІЙОВИЧ

Нерухомість та земельні ділянки

0

Замовник

Оновлено: 24.11.2022

Назва

ТОВ "ЕКВІЛІБРІУМ ТРЕЙД" / ЕГРПОУ: 32379475

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

23.03.2003

Розмір статутного капіталу

25 131 667 грн

Уповноважені особи

КОЗАК ОЛЕГ ГРИГОРОВИЧ

Бенефіціари

КОЗАК ОЛЕГ ГРИГОРОВИЧ БОНДАР ДМИТРО ВАЛЕРІЙОВИЧ

Нерухомість та земельні ділянки

6

Введення ЖК в експлуатацію

Паспорт об'єкта

Фактори ризику

1. Судовий спір щодо стягнення збитків за самовільне видалення зелених насаджень (2010 рік):

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 22.07.2010 частково скасовано рішення Господарського суда м.Києва від 08.06.2010 у справі № 11/97, та відмовлено у задоволені позову прокурора в інтересах Державної екологічної інспекції в місті Києві про стягнення з ТОВ “Еквілібріум Трейд" (замовника) 180680,00 грн. збитків, завданих порушенням природоохоронного законодавства у зв’язку з виявленням факту самовільного видалення зелених насаджень на земельній ділянці.

В межах вказаного судового спору збитки були стягнені з ТОВ “Ефект-2000", враховуючи, що відповідно до договору на виконання робіт з ТОВ “Еквілібріум Трейд", саме ТОВ “Ефект-2000" було відповідальне за збереження зелених насаджень, які не підлягають видаленню.

2. Судові спори щодо оскарження прокуратурою рішення Київради про передачу в оренду земельних ділянок та визнання недійсним договору оренди (2011-2012 роки):

1) Постановою Окружного адміністративного суду м.Києва від 30.09. 2011, що залишено в силі ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 05.04.2012 у справі № 2а-4219/11/2670, відмовлено у задоволені позову прокуратури м. Києва про скасування рішення Київради щодо передачі ТОВ "Еквілібріум Трейд" земельних ділянок.

Вимоги прокуратури були мотивовані тим, що відведення земельної ділянки здійснено за рахунок території зони зелених насаджень загального користування, парку Покол.

2) Постановою Київського апеляційного господарського суду м.Києва від 18.04.2012 скасовано рішення Господарського суда м.Києва від 13.02.2012 у справі № 51/200, та відмовлено прокуратурі у задоволені позову про визнання недійсним договору оренди земельних ділянок.

Коментар експерта

Уся територія ЖК Svitlo Park є територією природно-заповідного фонду в урочищі Поколіть. Разом тим, усі претензій прокуратури до замовника будівництва були відхилені судом, рішення набрали законної сили. Наразі, вказані судові спори 2010-2012 років не несуть ризиків для інвестування.

Кримінальні провадження:

1. Державне бюро розслідування здійснює розслідування у кримінальному провадженні № 62019000000000572 за ознаками злочину, передбаченого ч. 1 ст. З67 КК України (службова недбалість), стосовно посадових осіб Держархбудінспекції, які без належних на те підстав видавали дозволи на будівництво. В ході розслідування, відповідно до ухвали Печерського районного суду м. Києва, у вересні 2019 року у Держархбудінспекції були вилучені документи стосовно цілої низки об’єктів будівництва, зокрема і ті, що стосуються ЖК Svitlo Park.

Строк досудового розслідування у кримінальному провадженні сплив 02.05.2020.

Коментар експерта

Кримінальне провадження відкрито відносно посадових осіб органів державної влади. В даній справі, зокрема, досліджується питання правомірності видачі дозвільних документів на будівництво. Строк досудового розслідування сплив (не був продовжений судом). Тому кримінальне провадження не несе ризиків для інвестування.

2. В провадженні відділу розслідування злочинів у сфері господарської та службової діяльності СУ ГУ Національної поліції у місті Києві здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні № 12017100000001093 від 18.10.2017 за фактом зловживання владою та службовим становищем посадовими особами органів у сфері містобудівної діяльності, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 364 КК України, в якому фігурує ТОВ “ЕКВІЛІБРІУМ ТРЕЙД".

Коментар експерта

Незважаючи на те, що кримінальне провадження відкрито відносно посадових осіб органів державної влади, а не забудовника, така ситуація дозволяє правоохоронним органам суттєво втручатись у його господарську діяльність, спонукаючи забудовника до неформальної економічної активності

Відхилення від ДБН та інші хитрощі забудовника

1. Пожежна безпека. Погодження відхилень від ДБН

Замовник будівництва 24.07.2018 звертався до секції з питань будівництва та архітектури Науково-технічної ради Мінрегіону з метою погоджень відхилень від ДБН. Протоколом Науково-технічної ради від 06.03.2019 відхилення від ДБН не погоджено.

Відхилення від ДБН, що були зазначені у звернення замовника:

- влаштування сходової клітки типу Н4 в житлових будинках з умовною висотою більше 26,5 м (Відповідно ДБН, за яким здійснювалося проектування, у житлових будинках з умовною висотою більше 26, 5 при загальній площі квартир на поверсі менше 500 кв.м, квартири повинні мати вихід в одну незадимлювальну сходову клітку типу Н1).

- другий евакуаційний вихід не передбачено (Відповідно до ДБН, за яким здійснювалося проектування, в будинках секційного типу для усіх квартир, розташованих на третьому поверсі і вище слід передбачити другий евакуаційний вихід).

При цьому, забудовником було заявлено про наступні компенсаційні заходи:

- встановлення спринклерних зрошувачів водяного гасіння над дверима виходів з квартир

- установка в кухнях і житлових приміщеннях квартир автономних димових пожежних сповіщувачів

- встановлення автономного електропостачання для систем захисту від електрогенератора з автоматичним включенням при припиненні електропостачання.

Інформація про відсутність сходових клітин типу Н1, підтверджується, також планами поверхів на сайті об'єкту, та наявним експертним звітом на коригування від 08.08.2018, де вказано, що у кожній житловій секції передбачені по дві сходові клітки типу Н4. Також, у звіті зазначено, що у житлових секція, розділених по висоті по каскадному типу, як другий евакуаційних вихід з поверхів, влаштовано зовнішні металеві сходи типу С3 на покрівлю нижчої по висоті секції будинку.

При цьому, як вказано в експертному звіті, відхилення погоджені листом Мінрегіону від 13.10.2015 № 7/14-12253.

Коментар експерта

Наявність погодження Мінрегіона у 2015 році викликає обґрунтовані сумніви, враховуючи наявність звернення замовника у 2018 році. Для встановлення достовірних даних, експертом направлено запит до Мінрегіону.

Для довідки, в основу поділу сходових клітин на типи є їх пожежна безпека для мешканців будинку. ДБН стосовно житлових будинків регламентує які саме сходові клітини мають бути передбачені в будинку в залежності від його висоти та площі поверху.

Згідно ДБН у житлових будинках більше 10 поверхів:

1) другий евакуаційний вихід має бути обов'язково наявний.

2) при площі поверху менше 500 кв.м має бути наявна сходова клітка типу Н1. При цьому, допускається розміщення другого виходу з поверху по сходах типу С3 у торці коридора, при розміщені сходової клітки Н1 у протилежному торці коридора.

3) при площі поверху більше 500 кв.м має бути не менше двох сходових клітикок, половина з яких має бути Н1.

Таким чином, якщо будинок вище 10 поверхів, сходова клітка типу Н1 є обов'язкова.

Сходова клітка Н1 - це тип сходової клітки, доступ до якої з поверхів будівлі здійснюється з відкритого переходу через вуличну частину споруди (наприклад, балкон, лоджія). І є найоптимальнішим способом евакуації людей з багатоповерхового будинку підвищеної висотності.

Сходова клітина типу Н4: вхід до сходової клітки на кожному поверсі здійснюється через тамбур-шлюз, з подачею повітря в разі пожежі як в тамбур так і на сходову клітину, без природного освітлення (без вікон). Влаштування виходів в одну сходову клітину, зокрема, типу Н4 допускається в житлових будинках заввишки до 10 поверхів.

Разом з тим, експерти НЕРУХОМІ ознайомившись з планами поверхів будинків І та ІІ черги (поверховість яких від 15 до 26 поверхів) на сайті комплексу, встановили, що в житлових будинках з площею поверхів більше 500 кв.м. влаштовано по дві сходові клітки типу Н4.

В той же час наявний будинок заввишки в 23 поверхи, що передбачає площу поверху менше 500 кв.м, має одну сходову клітину все того ж типу Н4, при цьому другого евакуаційного виходу не передбачено ( будинок 2 секція Б).

Коментар експерта

На думку проектувальника та забудовника, спринклерні зрошувачі та димові сповіщувачі допоможуть безпечній евакуації людей з будинку житлового комплексу у разі пожежі. Таке грубе порушення ДБН, у разі не погодження відхилень Мінрегіоном, може ускладнити процедуру прийняття комплексу до експлуатації. Але тимчасова відсутність державного архітектурно-будівельного контролю зіграла на користь, - І черга прийнята до експлуатації 18.03.2021.

2. Санітарно-захисна зона

ЖК розміщено біля найбільшої в Україні ТЕЦ-5, що забезпечує споживачів Києва тепловою і електричною енергією. Основним видом палива на станції є природний газ, як резервне паливо використовується топковий мазут (М-100).

Згідно Державних санітарних правил, санітарно-захисна зона для теплових електростанцій встановлюється - від димарів та місць зберігання палива.

Від земельної ділянки ЖК Svitlo Park до димарів ТЕЦ-5 відстань складає приблизно 720 м, від цистерн з пальним - приблизно 550 м.

Згідно містобудівного кадастру, в санітарно-захисній зоні від промислових підприємств знаходиться 40 % території житлового комплексу (8,9 га). При цьому, згідно планувального еколого-містобудівного прогнозу відповідно до Генплану м. Києва до 2020 року, в санітарно-захисній зоні знаходиться приблизно 81 % території ЖК.

Коментар експерта

Незважаючи на обмеження житлового будівництва в санітарно-захисній зоні, забудовник зміг отримати як вихідні дані на проектування житла так і дозвіл його на будівництво, а І черга прийнята в експлуатацію.

3. Інші планувальні обмеження за містобудівною документацією:

1) Земельні ділянки знаходяться в безпосередній близькості до залізничних колій, що розміщені вздовж Столичного шосе (санітарно-захисна зона від залізниці становить 100 м). Частина смуги санітарно-захисної зони шириною приблизно від 15 до 35 м проходить по земельній ділянці ЖК (8000000000:90:019:0038).

Також джерелом шуму, є автомобільний транспорт. Згідно моніторингу міської мобільності інтенсивність руху по Столичному шосе становить більше 30 001 - 40 000 одиниць авто на добу.

Ділянка забудови потрапляє в зону акустичного забруднення з максимальним рівнем шуму 70дБА (санітарними нормами у житлових приміщеннях передбачений рівень шуму вдень - 40 - 55 дБА, а вночі - 30 - 45 дБА).

Тому проживання в будинках буде комфортним і безпечним лише при дотриманні під час будівництва спеціальних технологій з використанням шумоізоляційних матеріалів.

Коментар експерта

Відповідно до проектної документації щоб знизити рівень шуму в проміжку між шосе і житловою забудовою запроектовані зелені зони і місця для зберігання автотранспорту, а на фасадах будинків, що орієнтовані на Столичне шосе, передбачено встановлення вікон зі склопакетами, що мають звукоізоляцію 38 дБА.

2) Вздовж усієї території ЖК проходять високовольтні лінії електропередач напругою в 330 кВ. З метою захисту населення від дії електричного поля та охорони мереж з обох боків повітряних ліній електропередач з зазначеною напругою встановлена санітарно-захисна зони в 20 м та охоронна зона в 30 м.

В межах санітарно-захисних зон та охоронних зон ЛЕП забороняється розміщувати житлові і громадські будівлі.

Коментар експерта

Достеменно відомо, що повітряні лінії електропередач створюють магнітне поле низької та середньої частоти (ЕМП). Та несуть потенційну шкоду здоровью в зоні їх постійної дії

3) Земельна ділянка потрапляє в зону обмеженого використання території від аеропортів. Тому будівництво можливе за умов погодження місця розташування та висоти об’єкта. На запит експертів НЕРУХОМІ Державіаслужбою було проінформовано, що ТОВ “Еквілібріум Трейд" надано Висновок від 13.04.2017 № 1.1.16-3535-17 щодо погодження місця розташування та висоти об’єктів.

Коментар експерта

Виконання вимог містобудівної документації на проектування замовником, зменшує ризики в інвестування.

4) Земельна ділянка, на якій будується ЖК, відноситься до частково підтоплюваних територій. Вказані особливості вимагають якісної підготовки земельної ділянки та зобов’язують передбачити у проектній документації додаткові заходи щодо захисту території від підтоплень.

Коментар експерта

Дані факти не збільшують фінансових ризиків інвестування в ЖК. Однак, такий стан справ потребує контролю вжиття зазначених заходів з боку забудовника. Тому варто дізнатися у відділу продаж, що впроваджено для комфортного та безпечного проживання

4. ЖК Svitlo Park відповідає комфорт-класу за такими параметрами:

- місця розташування: ст.м. Видубичі на відстані 1 км від перших будинків та близько 2,5 км від найвіддаленіших, планується будівництво двох зупинок громадського транспорту: на початку та вкінці житлового комплексу;

- наявність власної соціально-побутової інфраструктури: дитячі садочки, школа, лікарня, торговельно-спортивний комплекс, ресторани, аптеки, супермаркети;

- зони відпочинку, велодоріжки, дитячі та спортивні майданчики на території ЖК;

- закрита територія та цілодобова охорона;

- наявність поблизу рекреаційних зон (парк “Покол");

- консьєрж-сервіс та дизайн холу на рівні бізнес-класу;

- будинки обладнані двома або трьома ліфтами - вантажними (вантажопідйомністю 1000 кг,розраховані також на роботу в режимі «пожежа») та пасажирським, вантажопідйомністю до 630 кг;

- висота стелі - 2.7 м.

Не відповідає:

- наявні 1-кімнатні квартири з площею від 28 кв.м (для комфорт-класу допускаеться не менше 36 кв.м).

- кількості квартир на поверсі (в окремих будинках на поверсі - 12 квартир, при необхідних - до 10).

- кількість паркомісць. В ЖК комфорт-класу на 7548 квартир має бути передбачено 3774 паркомісць на мешканців комплесу. Відповідно до експертного звіту, для мешканців комплексу передбачено будівництво паркінгу на 2486 машиномісць та 230 автостоянок. Всього - 2716 м/м.

Коментар експерта

Всього передбачено 2666 машиномісць, з них 68 паркомісць передбачено для торгівельно-спортивного комплексу та 130 для лікарні. Також наявні 586 машиномісць на автостоянках, проте з них 310 комерційні, а 46 - для торгівельно-спортивного комплексу та лікарні.

5. ЖК буде побудований поблизу Лисої гори та парку Покол, що знаходиться в урочищі Поколіть та є частиною Голосіївського ландшафтного парку. Ця місцевість славиться красивими водойми і навіть власним водоспадом.

Коментар експерта

Проте, територія парку поки що не облагороджена - відсутні доріжки, освітлення, елементи благоустрою для відпочинку та дозвілля. А прогулянки до Лисої гори будуть зручними лише за наявності надземного пішохідного переходу над Столичним шосе.

Скелетики у шафі або що відомо Нерухомі

1. Закінчення будівельних робіт першої черги ЖК (1-3 будинки) планувалося в IV кварталі 2019 року та було перенесено на 1 квартал 2021 року. Затримка у прийнятті І черги від первісно заявленої дати складає більше року.

Перед отримання сертифікату про готовність до експлуатації І черги забудовником було здійснено дві спроби введення, проте ДАБІ надано відмови:

- підстави для відмови від від 29.12.2020: у зв'язку з ненаданням актів випробування устаткування, інженерних систем, мереж та обладнання

- підстави для відмови від 19.02.2021: не наданням актів випробування устаткування, інженерних систем, мереж та обладнання; на об'єкті не виконані всі роботи передбачені проектною документацією, а також не змонтоване і випробуване обладнання, яке впливає на експлуатацію будівлі.

2. За адресою вул. Наддніпрянське шосе, 2 з 1980 року була розміщена зливна станція № 1 для приймання привезених спецавтотранспортом рідких відходів та їх зливу в каналізаційний колектор міської каналізаційної мережі. Після 2016 року Київводоканал переніс станцію на Столичне шосе, 90а.

Ваш запит принято

Відділ продажу зв'яжеться з Вами найближчим часом