1. Пожарная безопасность. Согласования отклонений от ДБН
Заказчик строительства 24.07.2018 обращался к секции по вопросам строительства и архитектуры Научно-технического совета Минрегиона с целью согласований отклонений от ДБН. Протоколом Научно-технического совета от 06.03.2019 отклонения от ДБН не согласовано.
Отклонение от ДБН, которые были указаны в обращение заказчика:
- устройства лестничной клетки типа Н4 в жилых зданиях с условной высотой более 26,5 м (соответственно ДБН, по которому осуществлялось проектирование, в жилых зданиях с условной высотой более 26, 5 при общей площади квартир на этаже менее 500 кв.м, квартиры должны иметь выход в одну незадымляемые лестничную клетку типа Н1).
- второй эвакуационный выход не предусмотрено (в соответствии с ДБН, по которому осуществлялось проектирование, в зданиях секционного типа для всех квартир, расположенных на третьем этаже и выше следует предусмотреть второй эвакуационный выход).
При этом, застройщиком было заявлено о следующих компенсационных мерах:
- установку спринклерных оросителей водяного тушения над дверью выходов из квартир
- установка в кухнях и жилых помещениях квартир автономных дымовых пожарных извещателей
- установление автономного электроснабжения для систем электрогенератора с автоматическим включением при прекращении электроснабжения.
Информация об отсутствии лестничных клеток типа Н1, подтверждается, также планами этажей на сайте объекта, и имеющимся экспертным отчетом на корректировку от 08.08.2018, где указано, что в каждой жилой секции предусмотрены по две лестничные клетки типа Н4. Также, в отчете указано, что в жилых секция, разделенных по высоте по каскадному типу, как второй эвакуационных выход из этажей, устроено внешние металлические лестницы типа С3 на кровлю ниже по высоте секции дома.
При этом, как указано в экспертном отчете, отклонения согласованы письмом Минрегиона от 13.10.2015 № 7/14-12253.
комментарий эксперта
Наличие согласования Минрегиона в 2015 году вызывает обоснованные сомнения, учитывая наличие обращения заказчика в 2018 году. Для установления достоверных данных, экспертом направлен запрос в Минрегион.
Для справки, в основу разделения лестничных клеток на типы является их пожарная безопасность для жителей дома. ДБН относительно жилых домов регламентирует какие именно лестничные клетки должны быть предусмотрены в доме в зависимости от его высоты и площади этажа.
Согласно ДБН в жилых зданиях более 10 этажей:
1) второй эвакуационный выход должен быть обязательно.
2) при площади этажа менее 500 кв.м должна быть обустроена лестничная клетка типа Н1. При этом допускается размещение второго выхода с этажа по лестнице типа С3 в торце коридора, при размещении лестничной клетки Н1 в противоположном торце коридора.
3) при площади этажа более 500 кв.м должно быть не менее двух лестничных клеток, половина из которых должна быть Н1.
Таким образом, если дом выше 10 этажей, лестничная клетка типа Н1 является обязательна.
Лестничная клетка Н1 - это тип лестничной клетки, доступ к которой с этажей здания осуществляется с открытого перехода через уличную часть сооружения (например, балкон, лоджия). И является самым оптимальным способом эвакуации людей из многоэтажного дома повышенной высотности.
Лестничная клетка типа Н4: вход на лестничную клетку на каждом этаже осуществляется через тамбур-шлюз, с подачей воздуха в случае пожара как в тамбур так и на лестничную клетку, без естественного освещения (без окон). Устройство выходов в одну лестничную клетку, в частности, типа Н4 допускается в жилых зданиях высотой до 10 этажей.
Вместе с тем, эксперты НЕРУХОМІ ознакомившись с планами этажей зданий I и II очереди (этажность которых от 15 до 26 этажей) на сайте комплекса, установили, что в жилых домах с площадью этажей более 500 кв.м. устроено по две лестничные клетки типа Н4.
В то же время имеющийся дом высотой в 23 этажа, предусматривающий площадь этажа менее 500 кв.м, имеет одну лестничную клетку все того же типа Н4, при этом второго эвакуационного выхода не предусмотрено (дом 2 секция Б).
комментарий эксперта
По мнению проектировщика и застройщика, спринклерные оросители и дымовые извещатели помогут безопасной эвакуации людей из здания жилого комплекса в случае пожара. Такое грубое нарушение ДБН, в случае отсутствия согласования отклонений Минрегионом, может усложнить процедуру принятия комплекса к эксплуатации. Но временное отсутствие государственного архитектурно-строительного контроля сыграла на пользу, - I очередь принята в эксплуатацию 18.03.2021.
2. Санитарно-защитная зона
ЖК размещен возле крупнейшей в Украине ТЭЦ-5, которая обеспечивает потребителей Киева тепловой и электрической энергией. Основным видом топлива на станции является природный газ, в качестве резервного топлива используется топочный мазут (М-100).
Согласно Государственных санитарных правил, санитарно-защитная зона для тепловых электростанций устанавливается - от дымовых труб и мест хранения топлива.
От земельного участка ЖК Svitlo Park до дымовых труб ТЭЦ-5 расстояние составляет примерно 720 м, от цистерн с горючим - примерно 550 м.
Согласно градостроительного кадастра, в санитарно-защитной зоне от промышленных предприятий находится 40% территории жилого комплекса (8,9 га). При этом, согласно планировочного эколого-градостроительного прогноза согласно Генплану г. Киева до 2020 года, в санитарно-защитной зоне находится примерно 81% территории ЖК.
комментарий эксперта
Несмотря на ограничения жилищного строительства в санитарно-защитной зоне, застройщик смог получить как исходные данные на проектирование жилья так и разрешение на его строительство, а I очередь принята в эксплуатацию.
3. Другие планировочные ограничения по градостроительной документацией:
1) Земельные участки находятся в непосредственной близости от железнодорожных путей, расположенных вдоль Столичного шоссе (санитарно-защитная зона от железной дороги составляет 100 м). Часть полосы санитарно-защитной зоны шириной примерно от 15 до 35 м проходит по земельному участку ЖК (8000000000: 90: 019: 0038).
Также источником шума является автомобильный транспорт. Согласно мониторингу городской мобильности интенсивность движения по Столичному шоссе составляет более 30 001 - 40 000 единиц авто в сутки.
Участок застройки попадает в зону акустического загрязнения с максимальным уровнем шума 70дБ (санитарными нормами в жилых помещениях предусмотрен уровень шума днем - 40 - 55 дБА, а ночью - 30 - 45 дБА).
Поэтому проживания в домах будет комфортным и безопасным только при соблюдении при строительстве специальных технологий с использованием шумоизоляционных материалов.
комментарий эксперта
Согласно проектной документации, чтобы снизить уровень шума в промежутке между шоссе и жилой застройкой, запроектированы зеленые зоны и места для хранения автотранспорта, а на фасадах домов, ориентированных на Столичное шоссе, предусмотрена установка окон со стеклопакетами, имеющие звукоизоляцию 38 дБА.
2) Вдоль всей территории ЖК проходят высоковольтные линии электропередач напряжением в 330 кВ. С целью защиты населения от воздействия электрического поля и охраны сетей с обеих сторон воздушных линий электропередач с указанным напряжением установлена санитарно-защитная зоны в 20 м и охранная зона в 30 м.
В пределах санитарно-защитных зон и охранных зон ЛЕП запрещается размещать жилые и общественные здания.
комментарий эксперта
Достоверно известно, что воздушные линии электропередач создают магнитное поле низкой и средней частоты (ЭМП). И несут потенциальный вред здоровью в зоне их постоянного действия
3) Земельный участок попадает в зону ограниченного использования территории от аэропортов. Поэтому строительство возможно при условии согласования места расположения и высоты объекта. На запрос экспертов НЕРУХОМІ Госавиаслужбой было проинформировано, что ООО "Эквилибриум Трейд" предоставлено Вывод от 13.04.2017 № 1.1.16-3535-17 о согласовании места расположения и высоты объектов.
комментарий эксперта
Выполнение требований градостроительной документации на проектирование заказчиком, уменьшает риски в инвестировании.
4) Земельный участок, на котором строится ЖК, относится к частично подтопляемых территорий. Указанные особенности требуют качественной подготовки земельного участка и обязывают предусмотреть в проектной документации дополнительные меры по защите территории от подтопления.
комментарий эксперта
Данные факты не увеличивают финансовых рисков инвестирования в ЖК. Однако, такое положение дел требует контроля принятия указанных мер со стороны застройщика. Поэтому стоит узнать в отделе продаж, что внедрено для комфортного и безопасного проживания
4. ЖК Svitlo Park соответствует комфорт-класса по следующим параметрам:
- места расположения: ст.м. Выдубичи на расстоянии 1 км от первых домов и около 2,5 км от самых отдаленных, планируется строительство двух остановок общественного транспорта: в начале и в конце жилого комплекса;
- наличие собственной социально-бытовой инфраструктуры: детские сады, школа, больница, торгово-спортивный комплекс, рестораны, аптеки, супермаркеты;
- зоны отдыха, велодорожки, детские и спортивные площадки на территории ЖК;
- закрытая территория и круглосуточная охрана;
- наличие вблизи рекреационных зон (парк "Покол");
- консьерж-сервис и дизайн холла на уровне бизнес-класса;
- дома оборудованы двумя или тремя лифтами - грузовым (грузоподъемностью 1000 кг, рассчитаны также на работу в режиме «пожар») и пассажирским, грузоподъемностью до 630 кг;
- высота потолка - 2.7 м.
Не соответствует:
- имеющиеся 1-комнатные квартиры с площадью от 28 кв.м (для комфорт-класса допускается не менее 36 кв.м).
- количеству квартир на этаже (в отдельных домах на этаже - 12 квартир, при необходимых - до 10).
- количество паркомест. В ЖК комфорт-класса на 7548 квартир должно быть предусмотрено 3774 паркомест на жителей комплекса. Согласно проекту, для жителей комплекса предусмотрено строительство паркинга на 2486 машиномест и 230 автостоянок. Всего - 2716 м/м.
комментарий эксперта
Всего предусмотрено 2666 машиномест, из них 68 паркомест предусмотрено для торгово-спортивного комплекса и 130 для больницы. Также имеются 586 машиномест на автостоянках, однако из них 310 коммерческие, а 46 - для торгово-спортивного комплекса и больницы.
5. ЖК будет построен вблизи Лысой горы и парка Покол, что находится в урочище Поколите и является частью Голосеевского ландшафтного парка. Эта местность славится красивыми водоемы и даже собственным водопадом.
комментарий эксперта
Однако, территория парка пока не облагорожена - отсутствуют дорожки, освещение, элементы благоустройства для отдыха и досуга. А прогулки к Лысой горы будут удобными только при наличии надземного пешеходного перехода над Столичным шоссе.
