Документы ЖК Svitlo Park

Киев Голосеевский р-н

Надднепрянское шоссе, 2 а

Консультация юриста

Заказать

Дата обновления 26.03.2021

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер: 8000000000:90:019:0038

Целевое назначение: 03.10 Для строительства и обслуживания зданий рыночной инфраструктуры (административных зданий, офисных помещений и других зданий общественной застройки, которые используются для осуществления предпринимательской и иной деятельности, связанной с получением прибыли)

Вид использования: для строительства, эксплуатации и обслуживания гостинично-офисного, торгового комплексов с надземными и подземными паркингами

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: коммунальная

Площадь земельного участка: 10.5168 га

Место расположения: г. Киев, р-н Голосеевский, Надднепрянское шоссе, 2а.

Кадастровый номер: 8000000000:90:019:0040

Целевое назначение: 03.10 Для строительства и обслуживания зданий рыночной инфраструктуры (административных зданий, офисных помещений и других зданий общественной застройки, которые используются для осуществления предпринимательской и иной деятельности, связанной с получением прибыли)

Вид использования: для строительства, эксплуатации и обслуживания гостинично-офисного, торгового комплексов с надземными и подземными паркингами

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: коммунальная

Площадь земельного участка: 11.0235 га

Место расположения: г. Киев, р-н Голосеевский, Надднепрянское шоссе, 2а.

Общая площадь: 21.5403 га

Комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка не соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место не предусматривает строительство жилого комплекса. Однако, имеющиеся разрешительные документы на строительство, предусматривающие жилищное строительство.

Землепользование

Арендатор: ООО "ЭКВИЛИБРИУМ ТРЕЙД" (ЕГРПОУ 32379475)

Арендодатель: Киевский городской совет (ЕГРПОУ 22883141)

Договор аренды земельных участков, серия и номер: 558, выданный 06.03.2008

Договор о возобновлении договора аренды земельных участков, серия и номер: 854, выданный 25.07.2018

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 15.02.2017.

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 15.02.2017.

Срок действия: 25.07.2028, с правом пролонгации, с правом передачи в поднаем (субаренду).

Решение Киевского городского совета от 20.12.2007 № 1466/4299 "О передаче ООО "ЕКВИЛИБРИУМ ТРЕЙД" земельных участков для строительства, эксплуатации и обслуживания гостинично-офисного, торгового комплексов с наземными и подземными паркингами на Надднепрянском шоссе, 2 а"

Комментарий эксперта

Заказчик строительства является надлежащим пользователем земельного участка, уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Согласно Генплану г. Киева функциональное назначение земельных участков определено как территории зеленых насаждений общего пользования.

Комментарий эксперта

Решением Киевгорсовета от 20.12.2007 № 1466/4299 были внесены изменения в генплан, а именно: земельные участки на которых расположены ЖК изъято из зоны зеленых насаждений общего пользования и переведены по функциональному назначению в территорию жилой и общественной застройки.

Комментарий эксперта

Земельный участок не предоставлялся Киевсоветом для строительства многоэтажной жилой застройки. То есть, имеющаяся инфраструктура города (общественный транспорт, инженерные сети, доступность к общественным центров) не дает возможность размещения этого ЖК и обустройства комфортного уровня проживания жителей.

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 02.07.2016 №557/16/12/009-16 Строительство жилищно, гостинично-офисного, торгового комплексов с наземными и подземными паркингами.

Право на выполнение строительных работ

Разрешение на выполнение строительных работ от 10.05.2017 № ІУ 115171302402 Строительство жилищно, гостинично-офисного торгового комплексов с наземными и подземными паркингами по Надднепрянскому шоссе, 2-А в Голосеевском районе г. Киева.

Проектировщик - ООО "Архиматика". Общая площадь объекта - 487 924 кв.м, жилая площадь - 332 433 кв.м, количество квартир - 12 164, количество этажей - до 24, площадь встроенно-пристроенных помещений - 6714 кв.м, площадь нежилых помещений - 6 938 кв.м.

Посмотреть разрешение.

Уведомление об изменении данных в разрешении на выполнение строительных работ:

- от 27.10.2017 № ІУ 123173000193

- от 05.10.2018 № ІУ 123182781056

- от 19.07.2019 № ІУ 123192000954 (корректировка)

Проектировщик - ООО "Буд-Проект Групп". Общая площадь объекта - 539 721,18 кв.м, жилая площадь - 363 147,6 кв.м, количество квартир - 7528, количество этажей - до 26, площадь встроенно-пристроенных помещений - 16 615,3 кв.м.

- от 26.07.2019 № ІУ 123192070924 (корректировка)

Проектировщик - ООО "Буд-Проект Групп". Общая площадь объекта - 80 736,19 кв.м, общая площадь домов - 56215,56 кв.м, жилая площадь - 54561,2 кв.м, количество квартир - 1134, площадь встроенно-пристроенных помещений - 2643,5 кв.м, количество этажей - до 26.

комментарий эксперта

Согласно определению Печерского районного суда г. Киева от 12.09.2019 и протокола обыска от 20.09.2019 у ГАСИ изъяты все имеющиеся документы, которые были представлены по ЖК Svitlo Park.

- от 12.12.2019 № ІУ 123193461579

- от 13.02.2020 № ІУ 123200440837

- от 01.02.2021 № ІУ115171302402 (изменен генподрядчик и лицо ответственное за выполнение работ)

Орган, который выдал: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ООО "Эквилибриум Трейд" (32379475)

Проектировщик: ООО "Буд-Проект Групп"

Технический надзор: Степенко Герман Николаевич (АТ 002512), Курило Александр Викторович (АТ 001556)

Авторский надзор: Волина Наталья Ивановна

Подрядчик: ООО "БК "БИЛД ЭНД ПРОТЭКТ" (40133740)

Класс энергетической эффективности, дом № 001: С

Класс энергетической эффективности, дом № 002: С

Класс энергетической эффективности, дом № 003: С

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 13.05.2022

Название

ТОВ "СТАНДАРТ КОНСТРАКШН" / ЕГРПОУ: 41261220

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

04.04.2017

Размер уставного капитала

250 000 грн

Уполномоченные лица

НОВІК ОЛЕКСАНДР АНАТОЛІЙОВИЧ

Бенефициары

РУДЕНКО АНДРІЙ ОЛЕКСІЙОВИЧ

Недвижимость и земельные участки

0

Заказчик

Обновлено: 01.05.2022

Название

ТОВ "ЕКВІЛІБРІУМ ТРЕЙД" / ЕГРПОУ: 32379475

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

23.03.2003

Размер уставного капитала

25 131 667 грн

Уполномоченные лица

КОЗАК ОЛЕГ ГРИГОРОВИЧ

Бенефициары

КОЗАК ОЛЕГ ГРИГОРОВИЧ БОНДАР ДМИТРО ВАЛЕРІЙОВИЧ

Недвижимость и земельные участки

6

Принятие ЖК в эксплуатацию

Паспорт объекта

Факторы риска

1. Судебный спор о взыскании убытков за самовольное удаление зеленых насаждений (2010 год):

Постановлентем Киевского апелляционного хозяйственного суда от 22.07.2010 частично отменено решение Хозяйственного суда г. Киева от 08.06.2010 по делу № 11/97, и отказано в удовлетворении иска прокурора в интересах Государственной экологической инспекции в городе Киеве о взыскании с ООО "Эквилибриум Трейд" (заказчика) 180680,00 грн. убытков, причиненных нарушением природоохранного законодательства в связи с выявлением факта самовольного удаления зеленых насаждений на земельном участке.

В рамках указанного судебного спора убытки были взысканы с ООО "Эффект-2000", учитывая, что в соответствии с договором на выполнение работ с ООО "Эквилибриум Трейд", именно ООО "Эффект-2000" было ответственно за сохранение зеленых насаждений, не подлежащих удалению.

2. Судебные споры по обжалованию прокуратурой решение Киевсовета о передаче в аренду земельных участков и признании недействительным договора аренды (2011-2012 годы):

1) Постановлением Окружного административного суда г. Киева от 30.09. 2011, оставлено в силе определением Киевского апелляционного административного суда от 05.04.2012 по делу № 2а-4219/11/2670, отказано в удовлетворении иска прокуратуры г. Киева об отмене решения Киевсовета о передаче ООО "Эквилибриум Трейд" земельных участков.

Требования прокуратуры были мотивированы тем, что отвод земельного участка осуществлено за счет территории зоны зеленых насаждений общего пользования, парка Покол.

2) Постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда г. Киева от 18.04.2012 отменено решение Хозяйственного суда Киева от 13.02.2012 по делу № 51/200, и отказано прокуратуре в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды земельных участков.

комментарий эксперта

Вся территория ЖК Svitlo Park является территорией природно-заповедного фонда в урочище Поколите. Вместе тем, все претензии прокуратуры к заказчику строительства были отклонены судом, решения вступили в законную силу. Сейчас указанные судебные споры 2010-2012 годов не несут рисков для инвестирования.

Уголовные производства:

1. Государственное бюро расследования осуществляет расследование в уголовном производстве № 62019000000000572 по признакам преступления, предусмотренного ч.1 ст. З67 УК Украины (служебная халатность) в отношении должностных лиц Госархстройинспекции, которые без должных на то оснований выдавали разрешения на строительство. В ходе расследования, согласно постановления Печерского районного суда г. Киева, в сентябре 2019 в Госархстройинспекции были изъяты документы по целому ряду объектов строительства, в том числе касающиеся ЖК Svitlo Park.

Срок досудебного расследования в уголовном производстве истек 02.05.2020.

комментарий эксперта

Уголовное производство открыто в отношении должностных лиц органов государственной власти. В этом деле, в частности, исследуется вопрос о правомерности выдачи разрешительных документов на строительство. Срок предварительного расследования истек (не был продлен судом). Поэтому уголовное производство не несет рисков для инвестирования.

2. В производстве отдела по расследованию преступлений в сфере хозяйственной и служебной деятельности СУ ГУ Национальной полиции в городе Киеве осуществляется досудебное расследование в уголовном производстве № 12017100000001093 от 18.10.2017 по факту злоупотребления властью и служебным положением должностными лицами органов в сфере градостроительной деятельности, по признакам уголовного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 364 УК Украины , в котором фигурирует ООО "Эквилибриум Трейд".

комментарий эксперта

Несмотря на то, что уголовное производство открыто в отношении должностных лиц органов государственной власти, а не застройщика, такая ситуация позволяет правоохранительным органам существенно вмешиваться в его хозяйственную деятельность, побуждая застройщика в неформальной экономической активности

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. Пожарная безопасность. Согласования отклонений от ДБН

Заказчик строительства 24.07.2018 обращался к секции по вопросам строительства и архитектуры Научно-технического совета Минрегиона с целью согласований отклонений от ДБН. Протоколом Научно-технического совета от 06.03.2019 отклонения от ДБН не согласовано.

Отклонение от ДБН, которые были указаны в обращение заказчика:

- устройства лестничной клетки типа Н4 в жилых зданиях с условной высотой более 26,5 м (соответственно ДБН, по которому осуществлялось проектирование, в жилых зданиях с условной высотой более 26, 5 при общей площади квартир на этаже менее 500 кв.м, квартиры должны иметь выход в одну незадымляемые лестничную клетку типа Н1).

- второй эвакуационный выход не предусмотрено (в соответствии с ДБН, по которому осуществлялось проектирование, в зданиях секционного типа для всех квартир, расположенных на третьем этаже и выше следует предусмотреть второй эвакуационный выход).

При этом, застройщиком было заявлено о следующих компенсационных мерах:

- установку спринклерных оросителей водяного тушения над дверью выходов из квартир

- установка в кухнях и жилых помещениях квартир автономных дымовых пожарных извещателей

- установление автономного электроснабжения для систем электрогенератора с автоматическим включением при прекращении электроснабжения.

Информация об отсутствии лестничных клеток типа Н1, подтверждается, также планами этажей на сайте объекта, и имеющимся экспертным отчетом на корректировку от 08.08.2018, где указано, что в каждой жилой секции предусмотрены по две лестничные клетки типа Н4. Также, в отчете указано, что в жилых секция, разделенных по высоте по каскадному типу, как второй эвакуационных выход из этажей, устроено внешние металлические лестницы типа С3 на кровлю ниже по высоте секции дома.

При этом, как указано в экспертном отчете, отклонения согласованы письмом Минрегиона от 13.10.2015 № 7/14-12253.

комментарий эксперта

Наличие согласования Минрегиона в 2015 году вызывает обоснованные сомнения, учитывая наличие обращения заказчика в 2018 году. Для установления достоверных данных, экспертом направлен запрос в Минрегион.

Для справки, в основу разделения лестничных клеток на типы является их пожарная безопасность для жителей дома. ДБН относительно жилых домов регламентирует какие именно лестничные клетки должны быть предусмотрены в доме в зависимости от его высоты и площади этажа.

Согласно ДБН в жилых зданиях более 10 этажей:

1) второй эвакуационный выход должен быть обязательно.

2) при площади этажа менее 500 кв.м должна быть обустроена лестничная клетка типа Н1. При этом допускается размещение второго выхода с этажа по лестнице типа С3 в торце коридора, при размещении лестничной клетки Н1 в противоположном торце коридора.

3) при площади этажа более 500 кв.м должно быть не менее двух лестничных клеток, половина из которых должна быть Н1.

Таким образом, если дом выше 10 этажей, лестничная клетка типа Н1 является обязательна.

Лестничная клетка Н1 - это тип лестничной клетки, доступ к которой с этажей здания осуществляется с открытого перехода через уличную часть сооружения (например, балкон, лоджия). И является самым оптимальным способом эвакуации людей из многоэтажного дома повышенной высотности.

Лестничная клетка типа Н4: вход на лестничную клетку на каждом этаже осуществляется через тамбур-шлюз, с подачей воздуха в случае пожара как в тамбур так и на лестничную клетку, без естественного освещения (без окон). Устройство выходов в одну лестничную клетку, в частности, типа Н4 допускается в жилых зданиях высотой до 10 этажей.

Вместе с тем, эксперты НЕРУХОМІ ознакомившись с планами этажей зданий I и II очереди (этажность которых от 15 до 26 этажей) на сайте комплекса, установили, что в жилых домах с площадью этажей более 500 кв.м. устроено по две лестничные клетки типа Н4.

В то же время имеющийся дом высотой в 23 этажа, предусматривающий площадь этажа менее 500 кв.м, имеет одну лестничную клетку все того же типа Н4, при этом второго эвакуационного выхода не предусмотрено (дом 2 секция Б).

комментарий эксперта

По мнению проектировщика и застройщика, спринклерные оросители и дымовые извещатели помогут безопасной эвакуации людей из здания жилого комплекса в случае пожара. Такое грубое нарушение ДБН, в случае отсутствия согласования отклонений Минрегионом, может усложнить процедуру принятия комплекса к эксплуатации. Но временное отсутствие государственного архитектурно-строительного контроля сыграла на пользу, - I очередь принята в эксплуатацию 18.03.2021.

2. Санитарно-защитная зона

ЖК размещен возле крупнейшей в Украине ТЭЦ-5, которая обеспечивает потребителей Киева тепловой и электрической энергией. Основным видом топлива на станции является природный газ, в качестве резервного топлива используется топочный мазут (М-100).

Согласно Государственных санитарных правил, санитарно-защитная зона для тепловых электростанций устанавливается - от дымовых труб и мест хранения топлива.

От земельного участка ЖК Svitlo Park до дымовых труб ТЭЦ-5 расстояние составляет примерно 720 м, от цистерн с горючим - примерно 550 м.

Согласно градостроительного кадастра, в санитарно-защитной зоне от промышленных предприятий находится 40% территории жилого комплекса (8,9 га). При этом, согласно планировочного эколого-градостроительного прогноза согласно Генплану г. Киева до 2020 года, в санитарно-защитной зоне находится примерно 81% территории ЖК.

комментарий эксперта

Несмотря на ограничения жилищного строительства в санитарно-защитной зоне, застройщик смог получить как исходные данные на проектирование жилья так и разрешение на его строительство, а I очередь принята в эксплуатацию.

3. Другие планировочные ограничения по градостроительной документацией:

1) Земельные участки находятся в непосредственной близости от железнодорожных путей, расположенных вдоль Столичного шоссе (санитарно-защитная зона от железной дороги составляет 100 м). Часть полосы санитарно-защитной зоны шириной примерно от 15 до 35 м проходит по земельному участку ЖК (8000000000: 90: 019: 0038).

Также источником шума является автомобильный транспорт. Согласно мониторингу городской мобильности интенсивность движения по Столичному шоссе составляет более 30 001 - 40 000 единиц авто в сутки.

Участок застройки попадает в зону акустического загрязнения с максимальным уровнем шума 70дБ (санитарными нормами в жилых помещениях предусмотрен уровень шума днем - 40 - 55 дБА, а ночью - 30 - 45 дБА).

Поэтому проживания в домах будет комфортным и безопасным только при соблюдении при строительстве специальных технологий с использованием шумоизоляционных материалов.

комментарий эксперта

Согласно проектной документации, чтобы снизить уровень шума в промежутке между шоссе и жилой застройкой, запроектированы зеленые зоны и места для хранения автотранспорта, а на фасадах домов, ориентированных на Столичное шоссе, предусмотрена установка окон со стеклопакетами, имеющие звукоизоляцию 38 дБА.

2) Вдоль всей территории ЖК проходят высоковольтные линии электропередач напряжением в 330 кВ. С целью защиты населения от воздействия электрического поля и охраны сетей с обеих сторон воздушных линий электропередач с указанным напряжением установлена санитарно-защитная зоны в 20 м и охранная зона в 30 м.

В пределах санитарно-защитных зон и охранных зон ЛЕП запрещается размещать жилые и общественные здания.

комментарий эксперта

Достоверно известно, что воздушные линии электропередач создают магнитное поле низкой и средней частоты (ЭМП). И несут потенциальный вред здоровью в зоне их постоянного действия

3) Земельный участок попадает в зону ограниченного использования территории от аэропортов. Поэтому строительство возможно при условии согласования места расположения и высоты объекта. На запрос экспертов НЕРУХОМІ Госавиаслужбой было проинформировано, что ООО "Эквилибриум Трейд" предоставлено Вывод от 13.04.2017 № 1.1.16-3535-17 о согласовании места расположения и высоты объектов.

комментарий эксперта

Выполнение требований градостроительной документации на проектирование заказчиком, уменьшает риски в инвестировании.

4) Земельный участок, на котором строится ЖК, относится к частично подтопляемых территорий. Указанные особенности требуют качественной подготовки земельного участка и обязывают предусмотреть в проектной документации дополнительные меры по защите территории от подтопления.

комментарий эксперта

Данные факты не увеличивают финансовых рисков инвестирования в ЖК. Однако, такое положение дел требует контроля принятия указанных мер со стороны застройщика. Поэтому стоит узнать в отделе продаж, что внедрено для комфортного и безопасного проживания

4. ЖК Svitlo Park соответствует комфорт-класса по следующим параметрам:

- места расположения: ст.м. Выдубичи на расстоянии 1 км от первых домов и около 2,5 км от самых отдаленных, планируется строительство двух остановок общественного транспорта: в начале и в конце жилого комплекса;

- наличие собственной социально-бытовой инфраструктуры: детские сады, школа, больница, торгово-спортивный комплекс, рестораны, аптеки, супермаркеты;

- зоны отдыха, велодорожки, детские и спортивные площадки на территории ЖК;

- закрытая территория и круглосуточная охрана;

- наличие вблизи рекреационных зон (парк "Покол");

- консьерж-сервис и дизайн холла на уровне бизнес-класса;

- дома оборудованы двумя или тремя лифтами - грузовым (грузоподъемностью 1000 кг, рассчитаны также на работу в режиме «пожар») и пассажирским, грузоподъемностью до 630 кг;

- высота потолка - 2.7 м.

Не соответствует:

- имеющиеся 1-комнатные квартиры с площадью от 28 кв.м (для комфорт-класса допускается не менее 36 кв.м).

- количеству квартир на этаже (в отдельных домах на этаже - 12 квартир, при необходимых - до 10).

- количество паркомест. В ЖК комфорт-класса на 7548 квартир должно быть предусмотрено 3774 паркомест на жителей комплекса. Согласно проекту, для жителей комплекса предусмотрено строительство паркинга на 2486 машиномест и 230 автостоянок. Всего - 2716 м/м.

комментарий эксперта

Всего предусмотрено 2666 машиномест, из них 68 паркомест предусмотрено для торгово-спортивного комплекса и 130 для больницы. Также имеются 586 машиномест на автостоянках, однако из них 310 коммерческие, а 46 - для торгово-спортивного комплекса и больницы.

5. ЖК будет построен вблизи Лысой горы и парка Покол, что находится в урочище Поколите и является частью Голосеевского ландшафтного парка. Эта местность славится красивыми водоемы и даже собственным водопадом.

комментарий эксперта

Однако, территория парка пока не облагорожена - отсутствуют дорожки, освещение, элементы благоустройства для отдыха и досуга. А прогулки к Лысой горы будут удобными только при наличии надземного пешеходного перехода над Столичным шоссе.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

1. Окончание строительных работ первой очереди ЖК (1-3 дома) планировалось в IV квартале 2019 однако было перенесено на 1 квартал 2021 года. Задержка в принятии І очереди от первоначально заявленной даты составила больше года.

Перед получения сертификата о готовности к эксплуатации I очереди застройщиком было совершено две попытки введения, однако ГАСК предоставлено отказа:

- основания для отказа от от 29.12.2020: в связи с непредоставлением актов испытания оборудования, инженерных систем, сетей и оснащения

- основания для отказа от 19.02.2021: не предоставление актов испытания оборудования, инженерных систем, сетей и оснащения; на объекте не выполнены все работы предусмотренные проектной документацией, а также не смонтировано и опробовано оборудование, которое влияет на эксплуатацию здания.

2. По адресу ул. Надднепрянское шоссе, 2 с 1980 года была размещена сливная станция № 1 для приема привезенных спецавтотранспортом жидких отходов и их слива в канализационный коллектор городской канализационной сети. После 2016 года Киевводоканал перенес станцию на Столичное шоссе, 90а.

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время