Ділянка загальною площею 21,5403 га розташована на Наддніпрянському шосе, 2-А у Голосіївському районі м. Києва, складається з двох частин – північної (10,5168 га) та південної (11,0235 га).
Проєктом передбачалося будівництво 23-ох багатоквартирних житлових будинків, які складаються з різновисоких секцій (від 10 до 26 поверхів), ТП і РП/ТП, двох підземних паркінгів, підземно-надземного паркінгу, а також ряду об’єктів соціальної інфраструктури.
Кількість черг будівництва - 14, а саме:
- І черга – житлові будинки №№ 1, 2, 3, офісна будівля, РП № 1;
- ІІ черга – житлові будинки №№ 4, 5, 6, вбудовані в житлові будинки №№ 4 і 5 групи короткотривалого перебування дітей (на 50 місць в кожному з будинків), ТП № 2:
- 1 п.к. - Житловий будинок №4, ТП №1 поз.303 по ГП;
- 2 п.к. - Житловий будинок №5;
- 3 п.к. - Житловий будинок №6;
- III черга будівництва - житлові будинки №№7 і 8:
- 1 п.к. - Житловий будинок №7;
- 2 п.к. - Житловий будинок №8;
- ІV черга – житлові будинки №№ 9 і 10, вбудовані в житловий будинок № 9 групи короткотривалого перебування дітей на 50 місць, ТП № 3, ТП № 4;
- V черга – житлові будинки №№ 11 і 12, вбудовані в житловий будинок № 12 дві окремі групи короткотривалого перебування дітей на 50 місць кожна;
- VІ черга – житлові будинки №№ 13-16, вбудовані в житловий будинок № 16 групи короткотривалого перебування дітей на 50 місць, РП №2;
- VІІ черга – житлові будинки №№ 17 і 18;
- VІІІ черга – житлові будинки №№ 19 і 20, вбудовані в житловий будинок № 20 групи короткотривалого перебування дітей на 50 місць, ТП № 5;
- ІХ черга – житлові будинки №№ 21−23, ТП № 6;
- Х черга – підземний паркінг на 1958 машино-місць;
- ХІ черга – підземний паркінг на 510 машино-місць;
- ХІІ черга – загальноосвітній навчальний заклад;
- ХІІІ черга – торгово-спортивний комплекс, ТП № 1;
- ХІV черга – лікарня, киснева станція, будівля охорони лікарні, підземно-наземний паркінг на 130 м/м, ТП № 7.
Підвальні поверхи всіх будинків відведені під технічні приміщення та приміщення для зберігання велосипедів.
Житлові будинки комплексу мають клас наслідків (відповідальності) – СС3.
1. Пожежна безпека. Погодження відхилень від ДБН
Замовник будівництва 24.07.2018 звертався до секції з питань будівництва та архітектури Науково-технічної ради Мінрегіону з метою погоджень відхилень від ДБН. Протоколом Науково-технічної ради від 06.03.2019 відхилення від ДБН не погоджено.
Відхилення від ДБН, що були зазначені у звернення замовника:
- влаштування сходової клітки типу Н4 в житлових будинках з умовною висотою більше 26,5 м (Відповідно ДБН, за яким здійснювалося проектування, у житлових будинках з умовною висотою більше 26, 5 при загальній площі квартир на поверсі менше 500 кв.м, квартири повинні мати вихід в одну незадимлювальну сходову клітку типу Н1).
- другий евакуаційний вихід не передбачено (Відповідно до ДБН, за яким здійснювалося проектування, в будинках секційного типу для усіх квартир, розташованих на третьому поверсі і вище слід передбачити другий евакуаційний вихід).
При цьому, забудовником було заявлено про наступні компенсаційні заходи:
- встановлення спринклерних зрошувачів водяного гасіння над дверима виходів з квартир
- установка в кухнях і житлових приміщеннях квартир автономних димових пожежних сповіщувачів
- встановлення автономного електропостачання для систем захисту від електрогенератора з автоматичним включенням при припиненні електропостачання.
Інформація про відсутність сходових клітин типу Н1, підтверджується, також планами поверхів на сайті об'єкту, та наявним експертним звітом на коригування від 08.08.2018, де вказано, що у кожній житловій секції передбачені по дві сходові клітки типу Н4. Також, у звіті зазначено, що у житлових секція, розділених по висоті по каскадному типу, як другий евакуаційних вихід з поверхів, влаштовано зовнішні металеві сходи типу С3 на покрівлю нижчої по висоті секції будинку.
При цьому, як вказано в експертному звіті, відхилення погоджені листом Мінрегіону від 13.10.2015 № 7/14-12253.
Коментар експерта
Наявність погодження Мінрегіона у 2015 році викликає обґрунтовані сумніви, враховуючи наявність звернення замовника у 2018 році. Для встановлення достовірних даних, експертом направлено запит до Мінрегіону.
Для довідки, в основу поділу сходових клітин на типи є їх пожежна безпека для мешканців будинку. ДБН стосовно житлових будинків регламентує які саме сходові клітини мають бути передбачені в будинку в залежності від його висоти та площі поверху.
Згідно ДБН у житлових будинках більше 10 поверхів:
1) другий евакуаційний вихід має бути обов'язково наявний.
2) при площі поверху менше 500 кв.м має бути наявна сходова клітка типу Н1. При цьому, допускається розміщення другого виходу з поверху по сходах типу С3 у торці коридора, при розміщені сходової клітки Н1 у протилежному торці коридора.
3) при площі поверху більше 500 кв.м має бути не менше двох сходових клітикок, половина з яких має бути Н1.
Таким чином, якщо будинок вище 10 поверхів, сходова клітка типу Н1 є обов'язкова.
Сходова клітка Н1 - це тип сходової клітки, доступ до якої з поверхів будівлі здійснюється з відкритого переходу через вуличну частину споруди (наприклад, балкон, лоджія). І є найоптимальнішим способом евакуації людей з багатоповерхового будинку підвищеної висотності.
Сходова клітина типу Н4: вхід до сходової клітки на кожному поверсі здійснюється через тамбур-шлюз, з подачею повітря в разі пожежі як в тамбур так і на сходову клітину, без природного освітлення (без вікон). Влаштування виходів в одну сходову клітину, зокрема, типу Н4 допускається в житлових будинках заввишки до 10 поверхів.
Разом з тим, експерти НЕРУХОМІ ознайомившись з планами поверхів будинків І та ІІ черги (поверховість яких від 15 до 26 поверхів) на сайті комплексу, встановили, що в житлових будинках з площею поверхів більше 500 кв.м. влаштовано по дві сходові клітки типу Н4.
В той же час наявний будинок заввишки в 23 поверхи, що передбачає площу поверху менше 500 кв.м, має одну сходову клітину все того ж типу Н4, при цьому другого евакуаційного виходу не передбачено ( будинок 2 секція Б).
Коментар експерта
На думку проектувальника та забудовника, спринклерні зрошувачі та димові сповіщувачі допоможуть безпечній евакуації людей з будинку житлового комплексу у разі пожежі. Таке грубе порушення ДБН, у разі не погодження відхилень Мінрегіоном, може ускладнити процедуру прийняття комплексу до експлуатації. Але тимчасова відсутність державного архітектурно-будівельного контролю зіграла на користь, - І черга прийнята до експлуатації 18.03.2021.
2. Санітарно-захисна зона
ЖК розміщено біля найбільшої в Україні ТЕЦ-5, що забезпечує споживачів Києва тепловою і електричною енергією. Основним видом палива на станції є природний газ, як резервне паливо використовується топковий мазут (М-100).
Згідно Державних санітарних правил, санітарно-захисна зона для теплових електростанцій встановлюється - від димарів та місць зберігання палива.
Від земельної ділянки ЖК Svitlo Park до димарів ТЕЦ-5 відстань складає приблизно 720 м, від цистерн з пальним - приблизно 550 м.
Згідно містобудівного кадастру, в санітарно-захисній зоні від промислових підприємств знаходиться 40 % території житлового комплексу (8,9 га). При цьому, згідно планувального еколого-містобудівного прогнозу відповідно до Генплану м. Києва до 2020 року, в санітарно-захисній зоні знаходиться приблизно 81 % території ЖК.
Коментар експерта
Незважаючи на обмеження житлового будівництва в санітарно-захисній зоні, забудовник зміг отримати як вихідні дані на проектування житла так і дозвіл його на будівництво, а І черга прийнята в експлуатацію.
3. Інші планувальні обмеження за містобудівною документацією:
1) Земельні ділянки знаходяться в безпосередній близькості до залізничних колій, що розміщені вздовж Столичного шосе (санітарно-захисна зона від залізниці становить 100 м). Частина смуги санітарно-захисної зони шириною приблизно від 15 до 35 м проходить по земельній ділянці ЖК (8000000000:90:019:0038).
Також джерелом шуму, є автомобільний транспорт. Згідно моніторингу міської мобільності інтенсивність руху по Столичному шосе становить більше 30 001 - 40 000 одиниць авто на добу.
Ділянка забудови потрапляє в зону акустичного забруднення з максимальним рівнем шуму 70дБА (санітарними нормами у житлових приміщеннях передбачений рівень шуму вдень - 40 - 55 дБА, а вночі - 30 - 45 дБА).
Тому проживання в будинках буде комфортним і безпечним лише при дотриманні під час будівництва спеціальних технологій з використанням шумоізоляційних матеріалів.
Коментар експерта
Відповідно до проектної документації щоб знизити рівень шуму в проміжку між шосе і житловою забудовою запроектовані зелені зони і місця для зберігання автотранспорту, а на фасадах будинків, що орієнтовані на Столичне шосе, передбачено встановлення вікон зі склопакетами, що мають звукоізоляцію 38 дБА.
2) Вздовж усієї території ЖК проходять високовольтні лінії електропередач напругою в 330 кВ. З метою захисту населення від дії електричного поля та охорони мереж з обох боків повітряних ліній електропередач з зазначеною напругою встановлена санітарно-захисна зони в 20 м та охоронна зона в 30 м.
В межах санітарно-захисних зон та охоронних зон ЛЕП забороняється розміщувати житлові і громадські будівлі.
Коментар експерта
Достеменно відомо, що повітряні лінії електропередач створюють магнітне поле низької та середньої частоти (ЕМП). Та несуть потенційну шкоду здоровью в зоні їх постійної дії
3) Земельна ділянка потрапляє в зону обмеженого використання території від аеропортів. Тому будівництво можливе за умов погодження місця розташування та висоти об’єкта. На запит експертів НЕРУХОМІ Державіаслужбою було проінформовано, що ТОВ “Еквілібріум Трейд" надано Висновок від 13.04.2017 № 1.1.16-3535-17 щодо погодження місця розташування та висоти об’єктів.
Коментар експерта
Виконання вимог містобудівної документації на проектування замовником, зменшує ризики в інвестування.
4) Земельна ділянка, на якій будується ЖК, відноситься до частково підтоплюваних територій. Вказані особливості вимагають якісної підготовки земельної ділянки та зобов’язують передбачити у проектній документації додаткові заходи щодо захисту території від підтоплень.
Коментар експерта
Дані факти не збільшують фінансових ризиків інвестування в ЖК. Однак, такий стан справ потребує контролю вжиття зазначених заходів з боку забудовника. Тому варто дізнатися у відділу продаж, що впроваджено для комфортного та безпечного проживання
Закінчення будівельних робіт першої черги ЖК (1-3 будинки) планувалося в IV кварталі 2019 року та було перенесено на 1 квартал 2021 року. Затримка у прийнятті І черги від первісно заявленої дати складає більше року.
Перед отримання сертифікату про готовність до експлуатації І черги забудовником було здійснено дві спроби введення, проте ДАБІ надано відмови:
- підстави для відмови від від 29.12.2020: у зв'язку з ненаданням актів випробування устаткування, інженерних систем, мереж та обладнання
- підстави для відмови від 19.02.2021: не наданням актів випробування устаткування, інженерних систем, мереж та обладнання; на об'єкті не виконані всі роботи передбачені проектною документацією, а також не змонтоване і випробуване обладнання, яке впливає на експлуатацію будівлі.
За адресою вул. Наддніпрянське шосе, 2 з 1980 року була розміщена зливна станція № 1 для приймання привезених спецавтотранспортом рідких відходів та їх зливу в каналізаційний колектор міської каналізаційної мережі. Після 2016 року Київводоканал переніс станцію на Столичне шосе, 90а.
