Документи ЖК PARK HILLS

Кадастровый номер: 8000000000:91:050:0053

Цільове призначення: 02.07 Для іншої житлової забудови

Вид використання: Для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхового житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом

Категорія земель: Не визначено

Форма власності: Приватна

Площа земельної ділянки: 0.383136 га

Місце розташування: м. Київ, р-н Шевченківський, вул. Степана Руданського, 9а.

Власник: ТОВ "ПАРК ХІЛЛС" (ЄДРПОУ 41712900)

Підстава для державної реєстрації:

Протокол, серія та номер: 2, виданий 06.12.2017, видавник: ТОВ "ПАРК ХІЛЛС"

Акт прийому-передачі, серія та номер: б/н, виданий 06.12.2017

Дата державної реєстрації права (в державному реєстрі прав): 06.12.2017.

Відповідно до Генплану функціональне призначення земельної ділянки визначено як території житлової садибної забудови.

Проте Детальним планом території (ДПТ) в межах просп. Перемоги, вул. Лагерної, Авіаконструктора Сікорського, залізничної колії, вул. Тимофія Шамрила, Дорогожицької, Олени Теліги, Олександра Довженка, що затверджений рішенням Київської міської ради від 20.12.2017 № 1005/4012, дана територія відводиться під багатоквартирну житлову забудову.

Містобудівні умови та обмеження земельної ділянки від 02.03.2018, №174 Будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом.

Дозвіл на виконання будівельних робіт від листопада 2018 № ІУ 113183341814 Будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом на вул. Степана Руданського, 9-А у Шевченківському районі м. Києва.

Кількість поверхів – 30 (секції № 1-3) та 10 (секція № 4); загальна кількість квартир – 675; кількість машиномісць в паркінгу – 97.

Орган що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України

Клас наслідків: СС3

Замовник: ТОВ "ПАРК ХІЛЛС" (ЄДРПОУ 41712900)

Проектувальник: ТОВ "КИЇВМІСЬКБУД-БМУ №1" (ЄДРПОУ 39809639)

Авторський нагляд: Тотовицька Галина Григорівна

Технічний нагляд: Міщенко Едуард Олександрович (АТ № 004454)

Підрядник: ТОВ "МОЛОДІЖНА ІНІЦІАТИВА" (ЄДРПОУ 39375943)

Судові справи, що можуть нести ризики для інвестування, відсутні.

Проте, в провадженні Шевченківського районного суду м. Києва розглядаються окремі судові спори близько 10 інвесторів до ТОВ “Парк Хіллс" та ТОВ “Соціальна молодіжна ініціатива" стосовно визнання права власності на майнові права на частину незавершеного будівництва. Більшість справ призначені до судового розгляду протягом весни-літо 2021 року.

По одному з проваджень винесено рішення на користь інвестора. Позовні вимоги обґрунтовувались тим, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру укладався з ТОВ “Соціальна молодіжна ініціатива". Проте при відчуженні земельної ділянки та зміні замовника у інвестора не виникли будь-які договірні відносини з новим замовником будівництва - ТОВ “Парк Хіллс".

1. Площа земельної ділянки, де здійснюється будівництво ЖК ПАРК ХІЛЛС, становить 3831 кв.м, площа забудови ЖК – 3170,8 кв.м. Тобто на прибудинкову територію залишається 660 кв.м. (як приклад, це ділянка 22 на 30 метрів). На цьому клаптику землі замовник обіцяє розмістити місце для збирання побутових відходів, дитячий майданчик, тренажерний майданчик, сквер і фонтан.

Згідно розрахунку кількість мешканців ЖК становить 994 чол. в т.ч. дорослих - 695 осіб, дошкільного віку – 100 осіб, шкільного віку – 199 осіб. Виходячи з цього та згідно ДБН площа дитячих майданчиків у ЖК повинна бути 597,8 кв.м (проектом передбачено лише 75 кв.м), площа майданчиків для відпочинку дорослих повинна бути 85,4 кв.м (запроектовано лише 30 кв.м). Майданчики для господарських цілей (необхідна площа - 256,2 кв.м), для занять спортом (необхідна площа – 170,8 кв.м), для вигулу собак (необхідна площа – 256,2 кв.м) проектом взагалі не заплановані.

2. В ЖК ПАРК ХІЛЛС заплановано двоповерховий паркінг всього на 97 автомобілів, що для запланованих 675 квартир явно недостатньо і не відповідає ДБН. В проектній документації вказано, що згідно ДБН у ЖК для постійного зберігання (паркінг) необхідно 165 машиномісць, для тимчасового зберігання - 16 м/м, для офісів – 10 м/м, всього – 191 м/м.

Тобто, не менше 94 м/м потрібно забезпечити за межами ЖК. В проекті забудовник вказав, що нестача машиномісць буде компенсована за рахунок ТОВ "Рембутсервіс ЛТД" та багатоповерхового паркінгу. Проте це – лише хитрість забудовника. Адже ТОВ "Рембутсервіс ЛТД" володіє 3 об’єктами нерухомості (котельні) загальною площею 200 кв.м та не має у власності жодної земельної ділянки. Тобто, ТОВ "Рембутсервіс ЛТД" не має фізичної можливості розмістити навіть 10 автомобілів.

Що стосується багатоповерхового паркінгу, то ДПТ передбачено будівництво паркінгу на 1000 м/м вздовж залізниці між вул. С. Руданського та вул. Ризькою. Проте на сьогодні цей паркінг не існує навіть в проекті.

Ще одна хитрість забудовника полягає в тому, що при розрахунку кількості машиномісць забудовник використав коефіцієнт не для серединної зони міста, а для периферійної. Хоча Сирець (Шевченківський р-н) межує з Центральним історичним ареалом, та не є периферією. Якщо зробити розрахунок для серединної зони міста, то відповідно до ДБН необхідна кількість машиномісць у ЖК повинна бути 304 м/м, а не 191 м/м. І виявляється, що насправді нестача машиномісць у ЖК становить 207м/м.

3. Територія ЖК ПАРК ХІЛЛС знаходиться в зсувонебезпечному районі на ділянці з складним рельєфом. А це означає, що забудова території має здійснюватися з урахуванням технічних умов КП "СУППР", дотримання яких необхідно для захисту ділянки та споруд від зсувів.

Вказане покладає на забудовника обов'язок зі здійснення додаткових заходів.

КП "СУППР" було надані технічні умови на проектування ЖК ПАРК ХІЛЛС, якими передбачено: виконання розрахунків стійкості ділянок схилу як в природному стані, так і в несприятливих умовах; будівництво затримуючих і підтримуючих протизсувних споруд, що відповідатимуть реальним навантаженням; організація поверхневого та підземного стоків з підключенням до систем водовідведення; заборона динамічних навантажень, які можуть призвести до порушення стійкості прилеглої території; виконання протизсувних робіт в першу чергу до основних будівельних робіт.

4. Земельна ділянка знаходяться в безпосередній близькості до залізничних колій, на відстані близько 65 метрів (санітарно-захисна зона від залізниці становить 100 м). Частина смуги санітарно-захисної зони шириною приблизно від 30 до 35 м проходить по земельній ділянці ЖК.

5. В 2013 році Мінрегіону погодив замовнику відхилення від вимог державних будівельних норм при проектуванні та будівництві ЖК. Було погоджено відхилення від вимог ДБН за умови погодження даного питання з експлуатуючими організаціями та відповідними компетентними органами у встановленому порядку:

- у частині забезпечення відстані 8-10 метрів від зовнішніх стін будинку та ширини не менше 3,5 м при влаштуванні проїздів для пожежних автомашин;

- умовної висоти будинку - 87,3 м;

- розташування у внутрішніх кутах зовнішніх стін будинку сходових кліток типу Н1;

- зменшення відстані від проектованого висотного житлового будинку до малоповерхових приватних житлових будинків;

- влаштування майданчиків різного призначення при благоустрою території;

- зменшення протипожежних відстаней від наземних гаражів до прилеглих будинків.

Проектування ЖК здійснено з урахуванням положень “Концепції (індивідуальні технічні умови) забезпечення протипожежного захисту" і погоджено листом Держтехногенбезпеки України від 27.11.2012р. № 36/2/9055.

На виконання вимог Концепції, до проектних рішень проекту ЖК включені компенсаційні протипожежні заходи, які можуть забезпечити безпеку у спосіб, не передбачений будівельними нормами.

Наприклад, Концепцією погоджено: забезпечення проїздів та доступу пожежних (із пожежних автодрабин/автопідйомників) в кожну квартиру згідно схеми доступу; враховуючи стиснену забудову, проїзди влаштовуються на відстані менше 8м від проектованого будинку до проїзду.

Також Концепцією погоджено, а проектом передбачено, що в окремі квартири неможливий доступ пожежних із пожежних автодрабин (автопідйомників). В квартирах, де відсутня можливість доступу пожежних підрозділів до квартир, передбачається встановлення спринклерних зрошувачів у передпокоях та засоби індивідуального захисту органів дихання для саморятування людей під час пожежі. Загальна кількість квартир у ЖК, до яких відсутній доступ у пожежних, невідома.

6. ЖК ПАРК ХІЛЛС відповідає комфорт-класу за такими параметрами:

- місце розташування (віддалення від центру міста, близькості розташування зупинок громадського транспорту, віддаленості від станції метро).

- наявність в радіусі до 500 м паркових зон, скверів, водойм, що відповідає вимогам бізнес-класу;

- наявність шкіл і дитячих садків в пішій доступності.

- наявність об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури в радіусі до 3 км від житлового комплексу.

- кількість квартир в будинку (в секції - від 176 до 196 квартир, при необхідних – до 200).

-кількість квартир на поверсі (на поверсі – 7-8 квартир, при необхідних - до 10).

- висота від підлоги до стелі: 2,7 м

Не відповідає комфорт-класу:

- наявні 1-кімнатнатні квартири з площею від 27,70 кв.м (для комфорт-класу допускається не менше 36 кв.м).

- наявні 2-кімнатні квартири з площею від 43,74 кв.м ( для комфорт-класу допускається не менше 50 кв.м).

- наявні 3-кімнатні квартири з площею від 63,13 кв.м ( для комфорт-класу допускається не менше 65 кв.м).

- кількість машиномісць: в ЖК комфорт-класу на 675 квартиру має бути передбачено 338 машиномісць в підземному або критому паркінгу.

- маленька прибудинкова територія, відсутність майданчиків для господарських цілей, для занять спортом, для вигулу собак.

1. Історія комплексу

ЖК ПАРК ХІЛЛС, колишній ЖК МОЛОДІЖНА ІНІЦІАТИВА, входив до переліку об'єктів сумнозвісної УКО/Сіті Груп Войцеховского. Але з обваленням піраміди в 2016 році ТОВ ПАРК Хіллс став спадкоємцем скандального забудовника і зміг отримати у власність земельну ділянку і майнові права на недобудований об'єкт.

Будівництво ЖК ПАРК ХІЛЛС (МОЛОДІЖНА ІНІЦІАТИВА) почалося ще в 2012 р. За цей час змінився не тільки замовник будівництва: з ТОВ “Соціальна молодіжна ініціатива" на ТОВ "Парк Хіллс". Суттєво змінився також проект: з трьохсекційного 9-поверхового будинку на 157 квартир в 2012 р. на трьохсекційний 25-поверховий будинок на 574 квартири в 2014р. В зв'язку з відсутністю коштів на добудову будинка замовник вкотре змінив проект, збільшивши поверховість трьох існуючих секцій та додавши ще одну секцію. Тепер ЖК ПАРК ХІЛЛС складається з трьох 30-поверхових та однієї десятиповерхової секцій на 675 квартир.

В серпні 2020 ТОВ "Парк Хіллс" залучив забудовника з Одеси, готового надати кошти для завершення будівництва. Було створено ТОВ "Хіллс інвест", яке виступатиме забудовником та фінансуватиме будівництво ЖК.

Взаємовідносини з інвестором було оформлено шляхом укладання договору про часткову передачу функцій замовника компанії ТОВ "Хіллс Інвест" на фінансування і будівництво ЖК. Власником землі залишається ТОВ "Парк Хіллс", отримання дозвільних та інших документів (ТУ, погоджень тощо.) - також обов'язок ТОВ "Парк Хіллс". Умови, на яких ТОВ "Хіллс Інвест" готовий брати участь в будівництві ЖК - передача всіх активів (вільних площ, офісу відділу продажів, кранів, матеріалів і т.д.) в обмін на добудову і введення ЖК в експлуатацію.

2. Девелопер будівництва Hills Invest

Єдиним бенефіціаром ТОВ "Хіллс Інвест" є Леонід Чефтелевич, громадянин Ізраїлю, що проживає в Одесі. Статутний капітал новоствореної компанії - 10 000 000 грн.

Звертаємо увагу, що Леонід Чефтелевич є також бенефіціаром ТОВ “Юрафіра-Буд" та директором Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "СМАРТ ХОЛ" і Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "КОМФОРТ ХОЛ", які причетні до скандальних будівництв в Одесі.

Будівництво ЖК Comfort Hall (Люстдорфська дорога, 85) ведеться з порушеннями всіх будівельних норм і обмежень. У замовника будівництва навіть немає містобудівних умов, так як замовником було отримано паспорта на будівництво приватних будинків. Згідно з паспортами, замовник повинен був побудувати вісім індивідуальних двоповерхових дачних будиночків, а замість цього будує двосекційний п'ятиповерховий житловий комплекс. У березні 2020 року міський ДАБК видав замовникові припис про припинення робіт, але роботи тривають по сьогоднішній день.

Ще одне будівництво ЖК Smart Hall (вулиця Колонтаївська, 14). Дане будівництво розпочалося ще до того, як у замовника з'явилися дозвільні документи. На відміну від першого випадку, тут будівництво велося під виглядом реконструкції будівлі. Однак замість нього раптово виріс дев'ятиповерховий житловий будинок.

Забудовником обох ЖК є ТОВ “Юрафіра-Буд". Замовником будівництва ЖК "Smart Hall" виступає ТОВ "Проект Ініціатива Груп", бенефіціаром якого є Ірина Чефтелевич. Замовником будівництва ЖК «Comfort Hall» є фізична особа - Алон Сажумян - директор того ж самого ТОВ "Проект Ініціатива Груп".

3. ЖК ПАРК ХІЛЛС на плані виглядає як майже закритий квадрат, тобто вузький двір-колодязь. Приватність життя мешканців квартир, вікна яких виходять у двір, є проблематичною.

Природне освітлення та інсоляція квартир, що виходять в двір-колодязь, особливо нижніх поверхів, буде явно недостатньою.

4. По сусідству з ЖК ПАРК ХІЛЛС розташовані інші новобудови: ЖК Затишний, ЖК Посольський, ЖК Шевченківський квартал. При цьому будинки побудовані на мінімально можливій відстані один від одного. Враховуючи, що всі ці ЖК розміщені на зсувонебезпечній території, щільність забудови викликає певні побоювання.

Вулички між будівлями надзвичайно вузькі і круті, до того ж ще й досить щільно забиті запаркованими автомобілями. Тому викликає великі сумніви, що при необхідності машини спецтехніки зможуть по цим вуличкам проїхати, особливо взимку.