Документы ЖК PARK HILLS

Кадастровый номер: 8000000000:91:050:0053

Целевое назначение: 02.07 Для другой жилой застройки

Вид использования: Для строительства, эксплуатации и обслуживания многоэтажного жилого дома с помещениями социально-общественного назначения и подземным паркингом

Категория земель: Не определено

Форма собственности: Частная

Площадь земельного участка: 0.383136 га

Место расположения: г. Киев, р-н Шевченковский, ул. Степана Руданского, 9а.

Владелец: ООО "ПАРК ХИЛЛС" (ЕГРПОУ 41712900)

Основание для государственной регистрации:

Протокол, серия и номер 2, выданный 06.12.2017, издатель: ООО "ПАРК ХИЛЛС"

Акт приема-передачи, серия и номер: б/н, выдан 06.12.2017

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 06.12.2017.

Согласно Генплану функциональное назначение земельного участка определено как территории жилой усадебной застройки.

Однако Детальным планом территории (ДПТ) в пределах просп. Победы, ул. Лагерной, Авиаконструктора Сикорского, железнодорожного пути, ул. Тимофея Шамрыло, Дорогожицкой, Елены Телиги, Александра Довженко, утвержденного решением Киевского городского совета от 20.12.2017 № 1005/4012, данная территория отводится под многоквартирную жилую застройку.

Градостроительные условия и ограничения земельного участка от 02.03.2018, №174 Строительство многоквартирного жилого дома с помещениями социально-общественного назначения и подземным паркингом.

Разрешение на выполнение строительных работ от ноября 2018 № ИУ 113183341814 Строительство многоквартирного жилого дома с помещениями социально-общественного назначения и подземным паркингом на ул. Степана Руданского, 9-А в Шевченковском районе г. Киев.

Количество этажей - 30 (секции № 1-3) и 10 (секция № 4); общее количество квартир - 675; количество машиномест в паркинге - 97.

Орган выдавший: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ООО "ПАРК ХИЛЛС" (ЕГРПОУ 41712900)

Проектировщик: ООО "Киевгорстрой-СМУ №1" (ЕГРПОУ 39809639)

Авторский надзор: Тотовицкая Галина Григорьевна

Технический надзор: Мищенко Эдуард Александрович (АО № 004454)

Подрядчик: ООО "МОЛОДЕЖНАЯ ИНИЦИАТИВА" (ЕГРПОУ 39375943)

Судебные дела, которые могут нести риски для инвестирования, отсутствуют.

Однако, в производстве Шевченковского районного суда г. Киева рассматриваются отдельные судебные споры около 10 инвесторов к ООО "Парк Хиллс" и ООО "Социальная молодежная инициатива" о признании права собственности на имущественные права на часть незавершенного строительства. Большинство дел назначены к судебному рассмотрению в течение весны-лета 2021 года.

По одному из производств вынесено решение в пользу инвестора. Исковые требования обосновывались тем, что договор купли-продажи имущественных прав на квартиру заключался с ООО "Социальная молодежная инициатива". Однако при отчуждении земельного участка и изменении заказчика у инвестора не возникло каких-либо договорных отношений с новым заказчиком строительства - ООО "Парк Хиллс".

1. Площадь земельного участка, где осуществляется строительство ЖК ПАРК ХИЛЛС, составляет 3831 кв.м, площадь застройки ЖК - 3170,8 кв.м. То есть на придомовую территорию остается 660 кв.м. (как пример, это участок 22 на 30 метров). На этом клочке земли заказчик обещает разместить место для сбора бытовых отходов, детскую площадку, тренажерную площадку, сквер и фонтан.

Согласно расчета, количество жителей ЖК составляет 994 чел., в т.ч. взрослых - 695 человек, дошкольного возраста - 100 человек, школьного возраста - 199 человек. Исходя из этого и в соответствии с ДБН площадь детских площадок в ЖК должна быть 597,8 кв.м (проектом предусмотрено лишь 75 кв.м), площадь площадок для отдыха взрослых должна быть 85,4 кв.м (запроектировано всего 30 кв.м). Площадки для хозяйственных целей (необходимая площадь - 256,2 кв.м), для занятий спортом (необходимая площадь - 170,8 кв.м), для выгула собак (необходимая площадь - 256,2 кв.м) проектом вообще не запланированы.

2. В ЖК ПАРК ХИЛЛС запланировано двухэтажный паркинг всего на 97 автомобилей, что для запланированных 675 квартир явно недостаточно и не соответствует ДБН. В проектной документации указано, что согласно ДБН в ЖК для постоянного хранения (паркинг) необходимо 165 машиномест, для временного хранения - 16 м/м, для офисов - 10 м/м, всего - 191 м/м.

То есть, не менее 94 м/м нужно обеспечить за пределами ЖК. В проекте застройщик указал, что недостаток машиномест будет компенсирован за счет ООО "Рембутсервис ЛТД" и многоэтажного паркинга. Однако это - лишь хитрость застройщика. Ведь ООО "Рембутсервис ЛТД" владеет 3 объектами недвижимости (котельные) общей площадью 200 кв.м и не имеет в собственности ни одного земельного участка. То есть, ООО "Рембутсервис ЛТД" не имеет физической возможности разместить даже 10 автомобилей.

Что касается многоэтажного паркинга, то ДПТ предусмотрено строительство паркинга на 1000 м/м вдоль железной дороги между ул. С. Руданского и ул. Рижской. Однако сегодня этот паркинг не существует даже в проекте.

Еще одна хитрость застройщика заключается в том, что при расчете количества машиномест застройщик использовал коэффициент не для срединной зоны города, а для периферийной. Хотя Сырец (Шевченковский р-н) граничит с Центральным историческим ареалом, и не является периферией. Если сделать расчет для срединной зоны города, в соответствии с ДБН необходимое количество машиномест в ЖК должна быть 304 м/м, а не 191 м/м. И оказывается, что на самом деле недостаток машиномест в ЖК составляет 207 м/м.

3. Территория ЖК ПАРК ХИЛЛС находится в оползнеопасном районе на участке со сложным рельефом. А это значит, что застройка территории должна осуществляться с учетом технических условий КП "СУППР", соблюдение которых необходимо для защиты участка и сооружений от оползней.

Указанное возлагает на застройщика обязанность по осуществлению дополнительных мер.

КП "СУППР" были предоставлены технические условия на проектирование ЖК ПАРК ХИЛЛС, которыми предусмотрено: выполнение расчетов устойчивости участков склона как в естественном состоянии, так и в неблагоприятных условиях; строительство задерживающих и поддерживающих противооползневых сооружений, отвечающих реальным нагрузкам; организация поверхностного и подземного стоков с подключением к системам водоотведения; запрет динамических нагрузок, которые могут привести к нарушению устойчивости прилегающей территории; выполнение противооползневых работ в первую очередь к основным строительным работам.

4. Земельный участок находятся в непосредственной близости от железнодорожных путей, на расстоянии около 65 метров (санитарно-защитная зона от железной дороги составляет 100 м). Часть полосы санитарно-защитной зоны шириной примерно от 30 до 35 м проходит по земельному участку ЖК.

5. В 2013 году Минрегиона согласовал заказчику отклонения от требований государственных строительных норм при проектировании и строительстве ЖК. Было согласовано отклонения от требований ДБН при условии согласования данного вопроса с эксплуатирующими организациями и соответствующими компетентными органами в установленном порядке:

- в части обеспечения расстояния 8-10 метров от наружных стен здания и ширины не менее 3,5 м при устройстве проездов для пожарных машин;

- условной высоты дома - 87,3 м ;

- расположение во внутренних углах наружных стен здания лестничных клеток типа Н1;

- уменьшение расстояния от проектируемого высотного жилого дома до малоэтажных частных жилых домов;

- устройство площадок различного назначения при благоустройства территории;

- уменьшение противопожарных расстояний от наземных гаражей до близлежащих домов.

Проектирование ЖК осуществлено с учетом положений "Концепции (индивидуальные технические условия) обеспечения противопожарной защиты" и согласовано письмом Гостехногенбезопасности Украины от 27.11.2012р. № 36/2/9055.

В исполнение требований Концепции, в проектные решения проекта ЖК включены компенсационные противопожарные мероприятия, которые могут обеспечить безопасность способом, не предусмотренным строительными нормами.

Например, Концепцией согласовано: обеспечение проездов и доступа пожарных (с пожарных автолестниц/автоподъемников) в каждую квартиру согласно схемы доступа; учитывая сжатую застройку, проезды устраиваются на расстоянии менее 8 м от проектируемого здания до проезда.

Также Концепцией согласовано, а проектом предусмотрено, что в отдельные квартиры невозможен доступ пожарных с пожарных автолестниц (автоподъемников). В квартирах, где отсутствует возможность доступа пожарных подразделений в квартиры, предусматривается установление спринклерных оросителей в прихожих и средства индивидуальной защиты органов дыхания для самоспасения людей во время пожара. Общее количество квартир в ЖК, в которые отсутствует доступ пожарных, неизвестна.

6. ЖК ПАРК ХИЛЛС соответствует комфорт-классу по следующим параметрам:

- местоположение (удаление от центра города, близости расположения остановок общественного транспорта, удаленности от станции метро);

- наличие в радиусе до 500 м парковых зон, скверов, водоемов, что соответствует требованиям бизнес-класса;

- наличие школ и детских садов в пешей доступности;

- наличие объектов социально-бытовой и торговой инфраструктуры в радиусе до 3 км от жилого комплекса;

- количество квартир в доме (в секции - от 176 до 196 квартир, при допустимых - до 200);

-количество квартир на этаже (на этаже - 7-8 квартир, при допустимых - до 10);

- высота от пола до потолка: 2,7 м.

Не соответствует комфорт-классу:

- имеющиеся 1-кимнатнатни квартиры площадью от 27,70 кв.м (для комфорт-класса допускается не менее 36 кв.м).

- имеющиеся 2-комнатные квартиры с площадью от 43,74 кв.м (для комфорт-класса допускается не менее 50 кв.м).

- имеющиеся 3-комнатные квартиры с площадью от 63,13 кв.м (для комфорт-класса допускается не менее 65 кв.м).

- количество машиномест: в ЖК комфорт-класса на 675 квартир должно быть предусмотрено 338 машиномест в подземном или крытом паркинге.

- маленькая придомовая территория, отсутствие площадок для хозяйственных целей, для занятий спортом, для выгула собак.

1. История комплекса

ЖК ПАРК ХИЛЛС, бывший ЖК МОЛОДЕЖНАЯ ИНИЦИАТИВА, входил в перечень объектов печально известной УКО/Сити Групп Войцеховского. Но с обрушением пирамиды в 2016 году ООО ПАРК ХИЛЛС стало наследником скандального застройщика и смогло получить в собственность земельный участок и имущественные права на недостроенный объект.

Строительство ЖК ПАРК ХИЛЛС (МОЛОДЕЖНАЯ ИНИЦИАТИВА) началось еще в 2012 г. За это время изменился не только заказчик строительства: с ООО "Социальная молодежная инициатива" на ООО "Парк Хиллс". Существенно изменился также проект: с трехсекционного 9-этажного дома на 157 квартир в 2012 г. - в трехсекционный 25-этажный дом на 574 квартиры в 2014. В связи с отсутствием средств на достройку дома заказчик в который раз изменил проект, увеличив этажность трех существующих секций и добавив еще одну секцию. Теперь ЖК ПАРК ХИЛЛС состоит из трех 30-этажных и одной десятиэтажной секций на 675 квартир.

В августе 2020 ООО "Парк Хиллс" привлек застройщика из Одессы, готового предоставить средства для завершения строительства. Было создано ООО "Хиллс Инвест", которое будет выступать застройщиком и финансировать строительство ЖК.

Взаимоотношения с инвестором были оформлены путем заключения договора о частичной передаче функций заказчика компании ООО "Хиллс Инвест" на финансирование и строительство ЖК. Собственником земли остается ООО "Парк Хиллс", получение разрешительных и других документов (ТУ, согласований пр.) - также обязанность ООО "Парк Хиллс". Условия, на которых ООО "Хиллс Инвест" готов участвовать в строительстве ЖК - передача всех активов (свободных площадей, офиса отдела продаж, кранов, материалов и т.д.) в обмен на достройку и ввод ЖК в эксплуатацию.

2. Девелопер строительства Hills Invest

Единственным бенефициаром ООО "Хиллс Инвест" является Леонид Чефтелевич, гражданин Израиля, проживающий в Одессе. Уставный капитал новой компании - 10 000 000 грн.

Обращаем внимание, что Леонид Чефтелевич является также бенефициаром ООО "Юрафира-Строй", а также директором обслуживающего кооператива "Жилищно-строительный кооператив" СМАРТ ХОЛЛ" и обслуживающего кооператива "Жилищно-строительный кооператив "КОМФОРТ ХОЛЛ", причастных к скандальным стройкам в Одессе.

Строительство ЖК Comfort Hall (Люстдорфская дорога, 85) ведется с нарушениями всех строительных норм и ограничений. У заказчика строительства даже нет градостроительных условий, так как заказчиком были получены паспорта на строительство частных домов. Согласно паспортам, заказчик должен был построить восемь индивидуальных двухэтажных дачных домиков, а вместо этого строит двухсекционный пятиэтажный жилой комплекс. В марте 2020 городская ГАСК выдал заказчику предписание о прекращении работ, но работы продолжаются по сегодняшний день.

Еще одно строительство ЖК Smart Hall (улица Колонтаевская, 14). Данное строительство началось еще до того, как у заказчика появились разрешительные документы. В отличие от первого случая, здесь строительство велось под видом реконструкции здания. Однако вместо него внезапно вырос девятиэтажный жилой дом.

Застройщиком обоих ЖК является ООО "Юрафира-Строй". Заказчиком строительства ЖК "Smart Hall" выступает ООО "Проект Инициатива Групп", бенефициаром которого является Ирина Чефтелевич. Заказчиком строительства ЖК «Comfort Hall» является физическое лицо - Алон Сажумян - директор того же ООО "Проект Инициатива Групп".

3. ЖК ПАРК ХИЛЛС на плане выглядит как почти закрыт квадрат, то есть узкий двор-колодец. Конфиденциальность жизни жителей квартир, окна которых выходят во двор, является проблематичной.

Естественное освещение и инсоляция квартир, выходящих во двор-колодец, особенно нижних этажей, будут явно недостаточными.

4. По соседству с ЖК ПАРК ХИЛЛС расположены другие новостройки ЖК Уютный, ЖК Посольский, ЖК Шевченковский квартал. При этом дома построены на минимально возможном расстоянии друг от друга. Учитывая, что все эти ЖК размещены на оползневоопасной территории, плотность застройки вызывает определенные опасения.

Улочки между зданиями чрезвычайно узкие и крутые, к тому же еще и довольно плотно забиты запаркованными автомобилями. Поэтому вызывает большие сомнения, что при необходимости машины спецтехники смогут по этим улочкам проехать, особенно зимой.