1. Щодо невідповідності технічних показників ЖК, зазначених в документації, показникам об’єкта, який реалізує забудовник
Відповідно до експертного звіту щодо розгляду проектної документації, на підставі якої видано дозвіл на будівництво, ЖК MANHATTAN складатиметься з трисекційного житлового будинку на 397 квартир та паркінгу на 200 м/м. Звертаємо також увагу, що за проектом в ЖК передбачено лише однокімнатні квартири.
Разом з тим, відповідно до інформації на сайті ЖК MANHATTAN, будинок буде чотирисекційний на 452 квартири, а в паркінгу буде 269 м/м.
Крім того, реалізуються як однокімнатні так і багатокімнатні квартири.
Коментар експерта
Така невідповідність може бути усунута шляхом коригування проектної документації з наступним повідомленням про зміни, що буде внесено до Реєстру.
2. Щодо допустимого відсотку забудови території
ЖК MANHATTAN зводиться на земельних ділянках загальною площею 0,6585 га. Площа забудови - 0,5897 га, що становить 90 % площі земельної ділянки.
Відповідно до ДБН максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки для будинків 11 поверхів і вище - 30%.
Коментар експерта
Таким чином, відсоток забудови земельної ділянки ЖК MANHATTAN - 90 %, що значно перевищує відсоток забудови, визначений ДБН.
3. Щодо кількості машино-місць
Для забезпечення потреб мешканці 397 однокімнатних квартир (дані експертизи) в центральній частині міста необхідно 199 м/м в паркінгу та 30 м/м на гостьовій стоянці. Також на стоянці ЖК необхідні місця для осіб, що працюватимуть на території ЖК.
Проектом ЖК MANHATTAN передбачено будівництво дворівневого паркінгу на 200 м/м.
Коментар експерта
Таким чином, запроектована в ЖК MANHATTAN кількість машино-місць в паркінгу для постійного зберігання автомобілів відповідає вимогам ДБН. Проте гостьові стоянки, в порушення ДБН, взагалі не передбачені на території ЖК. У мешканців виникнуть проблеми з паркуванням.
4. Про відмови у видачі дозволу
ДАБІ України не з першого разу надала ТОВ "ДНІПРОСТРОЙІНВЕСТ" дозвіл на виконання будівельних робіт щодо спорудження ЖК MANHATTAN. Спочатку, 25.11.2019, ДАБІ зупинила розгляду документів щодо видачі дозволу за заявою замовника. Потім, 25.06.2020, відмовила замовнику у наданні дозволу (переглянути відмову № ІУ 133201772160), а 18.09.2020 (№ ІУ 013200918877) документи було повернуто на доопрацювання. Підставами для повернення, серед іншого, було те, що:
- не дотримано вимоги п. 3 МУО щодо максимально допустимої щільності населення;
- не дотримано вимоги п. 2 МУО щодо максимально допустимого відсотка забудови земельної ділянки;
- проектування здійснено за межами земельної ділянки;
- техніко-економічні показники експертного звіту та наданих проектних матеріалів не узгоджуються з наданими документами, щодо наявного права власності або землекористування земельною ділянкою (земельними ділянками);
- не дотримано санітарно-захисні зони а саме: не витримано відстань 12 м від дитячих майданчиків до внутрішньоквартальних проїздів та щодо відокремлення по периметру смугою зелених насаджень шириною не менше 3 м;
- порушено вимоги ДБН щодо пожежної безпеки об'єктів будівництва, а саме: у житлових квартирах не передбачено вихід на відкритий балкон (лоджію) із суцільним простінком розміром не менше 1,2 м від торця балкона (лоджії) до віконного (дверного) прорізу.
Коментар експерта
З огляду на те, що з часу відмов до отримання дозволу на будівництво проект ЖК не змінювався, то зазначені у відмовах недоліки проекту не усунуто. І хоча це не завадило ДАБІ прийняти рішення про надання дозволу на його реалізацію, проте негативно позначиться на комфортності та безпечності проживання в ЖК.
5. Погодження висоти та місця розташування Державіаслужбою
Проектування висотних будинків має здійснюватися відповідно до діючого законодавства України щодо використання повітряного простору.
На запит експертів НЕРУХОМІ від 14.09.2021 Державіаслужба 15.09.2021 повідомила, що заявки щодо погодження місця розташування та висоти об’єктів на приаеродромних територіях та об’єктів, які можуть вплинути на безпеку польотів і роботу радіотехнічних засобів цивільної авіації, з необхідними документами, до Державіаслужби не надходили та, відповідно, висновки не надавалися за адресою: м. Дніпро, вул. Ульянова, 9, вул. Ульянова, 11.
Коментар експерта
Неотримання замовником будівництва висновку Державіаслужби щодо погодження місця розташування та висоти об’єктів на приаеродромних територіях створює додаткові ризики в інвестуванні, так як Державіаслужба наділена повноваженнями зупиняти будівництво.
6. Відповідність заявленому класу:
Девелопер презентує ЖК MANHATTAN як комплекс класу “бізнес".
Місцерозташування: відповідає
В системі міста: в центральній частині міста.
По відношенню до рекреаційних зон відпочинку: в пішій доступності на відстані близько 800 м (до 9 хв пішки) розташований сквер Героїв, на відстані близько 1 км (до 10 хв пішки) - міський парк Лазаря Глоби, близько 2 км до набережної Дніпра.
По відношенню до міського громадського транспорту: найближча зупинка громадського транспорту розташована на відстані 200 м (до 2 хв пішки). Найближча станція метро “Вокзальна" - на відстані близько 2,5 км (до 35 хв пішки). Метрополітен Дніпра не проходить центром міста, має всього 6 зупинок.
По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури: наявність об'єктів інфраструктури в радіусі до 1 км від житлового комплексу, набір об'єктів інфраструктури в складі комплексу.
Зовнішній вигляд: відповідає
Технологія будівництва: монолітний залізобетонний каркас.
Зовнішні стіни: керамоблок. Міжквартирні не несучі стіни виконано з керамічних блоків товщиною 200 мм.
Оздоблення фасаду: вентильований фасад з керамограніту.
Оздоблення місць загального користування та вхідних груп: на центральному вході ЖК MANHATTAN передбачена стійка-ресепшн з консьєржем і просторий хол з лаунж-зоною з двома виходами у двір, дитячої ігровою кімнатою. Поруч з входом розташовано приміщення для зберігання велосипедів та дитячих колясок.
Благоустрій: мощення тротуарними бетонними плитами стилобатної частини i тротуарів. Дитячий майданчик з гумовим покриттям, та спортивний майданчик з тренажерами.
Озеленення території з елементами ландшафтного дизайну і установкою малих форм архітектури для відпочинку (лавки, ліхтарі і т.д.). На рівні 7 поверху буде облаштована покрівля-тераса з зонами відпочинку під навісом та декоративними рослинами.
Огорожа і відеоспостереження по периметру, охорона, пропускна система входу на територію, система автоматизованого паркування.
Загальні характеристики: частково відповідає
Кількість квартир в будинку/під'їзді:
- в секції 3 - 105 квартир (дані експертизи), в секціях 3 і 4 разом - 106 квартир (дані сайту ЖК);
- в секції 2 - 140 квартир (дані експертизи).
Коментар експерта
НЕ відповідає: кількості квартир в будинку/під'їзді: - в секції 2 - 180 квартири (дані сайту ЖК); - в секції 1 - 152 квартири (дані експертизи)/166 квартири (дані сайту ЖК). Ознака бізнес-класу - до 150 квартир в будинку/під'їзді, а до 200 квартир - ознака комфорт-класу.
Кількості квартир на поверсі (дані сайту ЖК): у секціях 1, 2, 3 по 7 квартир на поверсі.
Коментар експерта
НЕ відповідає: Кількості квартир на поверсі: у секції 4 - 9 квартир на поверсі. (до 8 квартир на поверсі - ознака бізнес-класу, а до 10 квартир на поверсі - ознака комфорт-класу).
Площа квартир (дані сайту ЖК): 3-кімнатні 98.0 м².
Коментар експерта
НЕ відповідає: Площа квартир: 1-кімнатні квартири від 40.0 м² до 61.0 м² (бізнес-клас від 45 м²).
Коментар експерта
НЕ відповідає: Площа квартир: 2-кімнатні квартири від 62.0 м² до 78.0 м² (бізнес-клас від 65 м²).
Коментар експерта
НЕ відповідає: Кількість машиномісць в ЖК бізнес-класу на 397(дані експертизи)/452 (дані сайту ЖК) квартири має бути передбачено 397/452 машино-місцся (1 машино-місце на квартиру) в паркінгу. В ЖК MANHATTAN заплановано - 200 (дані експертизи)/265 (дані сайту ЖК) машино-місць в паркінгу. Потреби забезпечено на 50% або 59% відповідно.
Інженерні системи: відповідає
Опалення: індивідуальні квартирні електрокотли.
Водопостачання: централізоване.
Вертикальный транспорт: 6 ліфтів вантажопiдйомнiстю 1000 кг та 1 ліфт вантажопідйомністю 630 кг.
Кондиціювання квартир виконано на основі MRV та мультіспліт-систем
Комфорт мешканців: відповідає
Охорона території: огорожа території, пропускна система входу на територію, система автоматизованого паркування, охорона по території; цілодобове відеоспостереження по периметру території і в місцях загального користування.
Робота інженерних систем (опалення, вентиляція та кондиціювання) автоматизована.
Інфраструктура комплексу: В ЖК передбачена зона Workout - ділянка території зі спеціальними тренажерами для вуличної гімнастики, власний тренажерний зал та кафе з відкритим майданчиком. Об'єкти соціальної, сервісної інфраструктури і дозвілля наявні в радіусі 500 м.
