Документы ЖК MANHATTAN

Днепр Центральный р-н

ул. Ульянова, 9, 11

ЖК MANHATTAN

Консультация юриста

Заказать

Дата обновления 09.06.2021

Документы на землю

Земельный участок

І. Кадастровый номер: 1210100000:06:053:0104

Целевое назначение: (02.10) Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Вид использования: для новое строительство жилого комплекса с помещениями общественного и коммерческого назначения

Форма собственности: частная

Площадь земельного участка: 0.15 га

Местонахождение: Днепропетровская область, Днепропетровск, улица Ульянова, 11

ІІ. Кадастровый номер: 1210100000:06:053:0168

Целевое назначение: (02.10) Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Вид использования: для новое строительство жилого комплекса с помещениями общественного и коммерческого назначения

Форма собственности: частная

Площадь земельного участка: 0.5085 га

Местонахождение: Днепропетровская область, г. Днепр, улица Ульянова, 9

Общая площадь: 0,6585 га

комментарий эксперта

Целевое назначение земельных участков соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место предусматривает размещение многоквартирного жилого комплекса.

Землепользование

Владелец: ООО "Днипростройинвест" (ЕГРПОУ 41954499)

І. Акт приема-передачи недвижимого имущества от 23.02.2018 № 2

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 23.02.2018

ІІ. Акты приема-передачи недвижимого имущества от 23.02.2018 №4, № 5, № 6, № 8, № 9, № 11-14

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 23.07.2018

Решение Днепровского городского совета от 20.03.2019 № 246/43 "Об изменении целевого назначения земельного участка по ул. Ульянова, 11 (Центральный район)"

комментарий эксперта

Заказчик строительства является собственником земельного участка, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Функциональное назначение земельного участка по Генеральному плану города Днепр определено как территории кварталов выборочной реконструкции усадебной жилой застройки, проектные.

Градостроительные условия и ограничения от 19.04.2019 № 15/29-62 Новое строительство жилого комплекса с помещениями общественного и коммерческого назначения по ул. Ульянова, 9 и ул. Ульянова, 11, г. Днепр

Право на выполнение строительных работ

Уведомление о начале подготовительных работ от 25.04.2019 № ГП 010191150748 Новое строительство жилого комплекса с помещениями общественного и коммерческого назначения по ул. Ульянова, 9 и ул. Ульянова, 11; 1210100000:06:053:0168; 1210100000:06:053:0104

Разрешение на выполнение строительных работ от 25.03.2021 № ИУ 013210219248 Новое строительство жилого комплекса с помещениями общественного и коммерческого назначения по ул. Ульянова, 9 и ул. Ульянова, 11, г. Днепр

Разрешение на выполнение строительных работ от 02.06.2021 № ИУ 013210218573 Новое строительство жилого комплекса с помещениями общественного и коммерческого назначения по ул. Ульянова, 9 и ул. Ульянова, 11, г. Днепр

ТЭП: количество этажей: секции 1 и 2 - 24, секция 3 - 8, стилобат - 2,

общее количество квартир - 397, паркинга - 200 м/м

Орган, который выдал: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ООО "ДНИПРОСТРОЙИНВЕСТ" (ЕГРПОУ 41954499)

Проектировщик: ЧП "АРХОБРАЗ" (ЕДРПРУ 31971130)

Технический надзор: Гладченко Александр Иванович (АТ 004060)

Авторский надзор: Образцов Алексей Владимирович (АА 000569, АА 003090)

Подрядчик: ООО "ДНЕПРОПЕТРОВСКАЯ инжиниринговая компания" (ЕГРПОУ 33420982)

комментарий эксперта

Разрешение соответствует заявленному объекту строительства. Стоит обратить внимание, что ГАСК дважды выдала заказчику разрешение на строительство ЖК MANHATTAN. Оба разрешения действительны.

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 18.09.2022

Название

ТОВ "ДІНК" / ЕГРПОУ: 33420982

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

08.03.2005

Размер уставного капитала

26 200 грн

Уполномоченные лица

МОРОЗ РУСЛАН ВОЛОДИМИРОВИЧ

Бенефициары

Мороз услан Володимирович Скляренко Наталія Олександрівна

Недвижимость и земельные участки

1

Заказчик

Обновлено: 18.09.2022

Название

ТОВ "ДНІПРОСТРОЙІНВЕСТ" / ЕГРПОУ: 41954499

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

20.02.2018

Размер уставного капитала

11 917 713 грн

Уполномоченные лица

КІРІЧЕК КОСТЯНТИН ОЛЕКСІЙОВИЧ

Бенефициары

ЄЩЕНКО ТАЇСІЯ ІГОРІВНА

Недвижимость и земельные участки

4

Факторы риска

комментарий эксперта

Согласно данным официального портала "Судова влада України" судебных дел по ЖК MANHATTAN мы не обнаружили. Указанные обстоятельства уменьшают инвестиционные риски в строительство.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. О несоответствии технических показателей ЖК, указанных в документации, показателям объекта, который реализует застройщик

Согласно экспертному отчета по рассмотрению проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство, ЖК MANHATTAN состоять из трехсекционного жилого дома на 397 квартир и паркинга на 200 м/м. Обращаем также внимание, что по проекту в ЖК предусмотрено только однокомнатные квартиры.

Вместе с тем, согласно информации на сайте ЖК MANHATTAN, дом будет состоять из четырех секций на 452 квартиры, а в паркинге будет 269 м/м.

Кроме того, реализуются как однокомнатные так и многокомнатные квартиры.

комментарий эксперта

Такое несоответствие может быть устранено путем корректировки проектной документации с последующим уведомлением об изменениях, которые будут внесены в Реестр.

2. О допустимом проценте застройки территории

ЖК MANHATTAN возводится на земельных участках общей площадью 0,6585 га. Площадь застройки - 0,5897 га, что составляет 90% площади земельного участка.

Согласно ДБН максимально допустимый процент застройки земельного участка для домов 11 этажей и выше - 30%.

комментарий эксперта

Таким образом, процент застройки земельного участка ЖК MANHATTAN - 90%, что значительно превышает процент застройки, который определен ДБН.

3. По количеству машино-мест

Для обеспечения потребностей жители 397 однокомнатных квартир (данные экспертизы) в центральной части города необходимо 199 м/м в паркинге и 30 м/м в гостевой стоянке. Также на стоянке ЖК необходимые места для лиц, работающих на территории ЖК.

Проектом ЖК MANHATTAN предусмотрено строительство двухуровневого паркинга на 200 м/м.

комментарий эксперта

Таким образом, запроектированное в ЖК MANHATTAN количество машино-мест в паркинге для постоянного хранения автомобилей соответствует требованиям ДБН. Однако гостевые стоянки, в нарушение ДБН, вообще не предусмотрены на территории ЖК. У жителей возникнут проблемы с парковкой.

4. О отказа в выдаче разрешения

ГАСИ не с первого раза предоставила ООО "ДНИПРОСТРОЙИНВЕСТ" разрешение на выполнение строительных работ по сооружению ЖК MANHATTAN. Сначала, 25.11.2019, ГАСИ остановило рассмотрения документов о выдаче разрешения по заявлению заказчика. Затем, 25.06.2020, отказал заказчику в предоставлении разрешения ( посмотреть отказ № ИУ 133201772160), а 18.09.2020 (№ ИУ 013200918877) документы были возвращены на доработку. Основаниями для возврата, среди прочего, было то, что:

- не соблюдены требования п. 3 ГУО по максимально допустимой плотности населения;

- не соблюдены требования п. 2 ГУО по максимально допустимому проценту застройки земельного участка;

- проектирование осуществлено за пределами земельного участка;

- технико-экономические показатели экспертного отчета и предоставленных проектных материалов не согласуются с предоставленными документами, в отношении имеющегося права собственности или землепользования земельным участком (земельными участками);

- не соблюдены санитарно-защитные зоны а именно: не выдержано расстояние 12 м от детских площадок до внутриквартальных проездов и отделении по периметру полосой зеленых насаждений шириной не менее 3 м;

- нарушены требования ДБН пожарной безопасности объектов строительства, а именно: в жилых квартирах не предусмотрено выход на открытый балкон (лоджию) со сплошным простенком размером не менее 1,2 м от торца балкона (лоджии) до оконного (дверного) проема.

комментарий эксперта

Учитывая то, что со времени отказов до получения разрешения на строительство проект ЖК не менялся, то указанные в отказах недостатки проекта не устранены. И хотя это не помешало ГАСИ принять решение о предоставлении разрешения на его реализацию, однако негативно скажется на комфортности и безопасности проживания в ЖК.

5. Согласование высоты и местоположения Госавиаслужбой

Проектирование высотных зданий должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством Украины об использовании воздушного пространства.

На запрос экспертов НЕРУХОМІ от 14.09.2021 Госавиаслужба 15.09.2021 сообщила , что заявки на согласовании места расположения и высоты объектов на приаэродромной территории и объектов, которые могут повлиять на безопасность полетов и работу радиотехнических средств гражданской авиации, с необходимыми документами, в Госавиаслужбу не поступали и, соответственно, заключения не предоставлялись по адресу: г. Днепр, ул. Ульянова, 9, ул. Ульянова, 11.

комментарий эксперта

Неполучение заказчиком строительства заключения Госавиаслужбы о согласовании места расположения и высоты объектов на приаэродромной территории создает дополнительные риски в инвестировании, так как Госавиаслужба наделена полномочиями останавливать строительство.

6. Соответствие заявленному классу:

Девелопер представляет ЖК MANHATTAN как комплекс класса "бизнес".

Месторасположение: соответствует

В системе города: в центральной части города.

По отношению к рекреационным зонам отдыха: в пешей доступности на расстоянии около 800 м (до 9 мин пешком) расположен сквер Героев, на расстоянии около 1 км (до 10 мин пешком) - городской парк Лазаря Глобы, около 2 км до набережной Днепра.

По отношению к городскому общественному транспорту: ближайшая остановка общественного транспорта находится на расстоянии 200 м (до 2 мин пешком). Ближайшая станция метро "Вокзальная" - на расстоянии около 2,5 км (до 35 мин пешком). Метрополитен в г. Днепр не проходит по центру, имеет всего 6 остановок.

По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: наличие объектов инфраструктуры в радиусе до 1 км от жилого комплекса, набор объектов инфраструктуры в составе комплекса.

Внешний вид: соответствует

Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.

Наружные стены: КЕРАМОБЛОК. Межквартирные ненесущих стен выполнена из керамических блоков толщиной 200 мм.

Отделка фасада: вентилируемый фасад из керамогранита.

Отделка мест общего пользования и входных групп: на центральном входе ЖК MANHATTAN предусмотрена стойка-ресепшн с консьержем и просторный холл с лаунж-зоной с двумя выходами во двор, детской игровой комнатой. Рядом с входом расположено помещение для хранения велосипедов и детских колясок.

Благоустройство: мощение тротуарными бетонными плитами стилобатной части i тротуаров. Детская площадка с резиновым покрытием, и спортивная площадка с тренажерами.

Озеленение территории с элементами ландшафтного дизайна и установкой малых форм архитектуры для отдыха (скамейки, фонари и т.д.). На уровне 7 этажа будет обустроена кровля-терраса с зонами отдыха под навесом и декоративными растениями.

Ограждение и видеонаблюдение по периметру, охрана, пропускная система входа на территорию, система автоматизированного парковки.

Общие характеристики: частично соответствует

Количество квартир в доме/подъезде:

- в секции 3 - 105 квартир (данные экспертизы), в секциях 3 и 4 вместе - 106 квартир (данные сайта ЖК)

- в секции 2 - 140 квартир (данные экспертизы).

комментарий эксперта

НЕ соответствует: количества квартир в доме/подъезде: - в секции 2 - 180 квартиры (данные сайта ЖК) - в секции 1 - 152 квартиры (данные экспертизы)/166 квартиры (данные сайта ЖК). Признак бизнес-класса - до 150 квартир в доме/подъезде, а до 200 квартир - признак комфорт-класса.

Количества квартир на этаже (данные сайта ЖК): в секциях 1, 2, 3 по 7 квартир на этаже.

комментарий эксперта

НЕ соответствует: Количества квартир на этаже: в секции 4 - 9 квартир на этаже. (До 8 квартир на этаже - признак бизнес-класса, а до10 квартир на этаже - признак комфорт-класса).

Площадь квартир (данные сайта ЖК): 3-комнатные 98.0 м².

комментарий эксперта

НЕ соответствует: Площадь квартир: 1-комнатные квартиры от 40.0 м² до 61.0 м² (бизнес-класс от 45 м²).

комментарий эксперта

НЕ соответствует: Площадь квартир: 2-комнатные квартиры от 62.0 м² до 78.0 м² (бизнес-класс от 65 м²).

комментарий эксперта

НЕ соответствует: Количество машиномест в ЖК бизнес-класса на 397 (данные экспертизы)/452 (данные сайта ЖК) квартиры должно быть предусмотрено 397/452 машино-места (1 машино-место на квартиру) в паркинге. В ЖК MANHATTAN запланировано - 200 (данные экспертизы)/265 (данные сайта ЖК) машино-мест в паркинге. Потребности обеспечено на 50% или 59% соответственно.

Инженерные системы: соответствует

Отопление: индивидуальные квартирные электрокотлы.

Водоснабжение: централизованное.

Вертикальный транспорт: 6 лифтов грузоподъемностью 1000 кг и 1 лифт грузоподъемностью 630 кг.

Кондиционирования квартир выполнен на основе MRV и мультисплит-систем

Комфорт жителей: соответствует

Охрана территории: ограждение территории, пропускная система входа на территорию, система автоматизированной парковки, охрана по территории; круглосуточное видеонаблюдение по периметру территории и в местах общего пользования.

Работа инженерных систем (отопление, вентиляция и кондиционирование) автоматизирована.

Инфраструктура комплекса: В ЖК предусмотрена зона Workout - участок территории со специальными тренажерами для уличной гимнастики, собственный тренажерный зал и кафе с открытой площадкой. Объекты социальной, сервисной инфраструктуры и досуга находятся в радиусе 500 м.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

1. По данным аналитической системы "YouControl" учредителями ООО "ДНИПРОСТРОЙИНВЕСТ" (заказчик строительства) выступают ПАО "Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд "ПРИНЦИПАЛ" и ПАО "Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд "НОТИС" (от имени и в интересах которых действует ООО "КУА" ПРАЙМ ЭССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ"), Мороз Руслан Владимирович и Мороз Маргарита Аркадиевна.

Конечный бенефициарный владелец заказчика строительства - ООО "ГАЛАКС ВЕСТ".

ООО "ГАЛАКС ВЕСТ" основано Ещенко Таисией Игоревной, которая является и руководителем общества. Ещенко Таисия Игоревна, также бенефициар и руководитель обоих закрытых недиверсифицированных венчурных корпоративных инвестиционных фондов.

2. По данным аналитической системы "YouControl" генподрядчик строительства - ООО "ДИНК" основано Морозом Русланом Владимировичем и Скляренко Натальей Александровной. Морозом Руслан Владимирович - руководитель общества. Также он является одним из основателей заказчика строительства.

ООО "ДИНК" входит в финансово-промышленную группу "Группа семьи Тугай".

Ключевое лицо - ВАДИМ ТУГАЙ. Основным активом группы является сеть магазинов красоты и ухода proStor, которая насчитывает более 280 магазинов в 110 городах Украины. В октябре 2019 АМКУ предоставил разрешение ВАДИМУ ТУГАЙЮ приобрести опосредованный контроль над сетью "Космо".

3. Интересным является тот факт, что ООО "ДНИПРОСТРОЙИНВЕСТ" приобрело в собственность земельный участок застройки ЖК кадастровый номер 1210100000:06:053:0168 (0.5085 га) на основании актов приема-передачи недвижимого имущества от 23.02.2018 № 4, № 5, № 6, № 8, № 9, № 11-14, заключенных с Мороз Маргаритой Аркадьевной и Морозом Русланом Владимировичем (с учредителями общества).

А земельный участок кадастровый номер 1210100000:06:053:0104 (0.15 га) была передан обществу на основании акта приема-передачи недвижимого имущества от 23.02.2018 № 2, заключенного с Тугайем Владиславом Вадимовичем (с руководителем).

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время