Документи ЖК KADORR City

Кадастровий номер: 5110137300:51:008:0039

Цільове призначення: 02.07 Для іншої житлової забудови

Вид використання: для розміщення жилих будинків із вбудовано-прибудованими об'єктами обслуговування населення та торгово-розважального комплексу

Категорія земель: землі житлової та громадської забудови

Форма власності: приватна

Площа: 8.2068 га

Місце розташування: Одеська область, м. Одеса, вулиця Краснова, 3

Власник: ТОВ "КАДОРР-УКРАЇНА ПЛЮС" (ЄДРПОУ 40454436)

Договір купівлі-продажу земельної ділянки серія та номер: № 2419, виданий 22.09.2020

Державна реєстрація речового права (в державному реєстрі прав): 22.09.2020

Відповідно до Генплану Одеси функціональне призначення земельної ділянки визначено як територія багатоквартирної житлової забудови за рахунок реконструкції території.

Згідно Детального плану території (ДПТ) у межах вулиць: Краснова, Артилерійської, Фонтанської дороги, Генерала Швигіна у м. Одесі, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 03.02.2016 № 277-VII, ділянка знаходиться в зоні Ж-5 - зона змішаної багатоквартирної жилої багатоповерхової забудови та громадської забудови.

Містобудівні умови і обмеження № 01-06/241 від 12.08.2020 Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, торгово-розважальним центром, наземними гаражами відкритого типу, підземним паркінгом та трансформаторною підстанцією за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Краснова, 3

Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ 013210524476 від 02.06.2021 Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, торгово-розважальним центром, наземними гаражами відкритого типу, підземним паркінгом та трансформаторною підстанцією за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Краснова, 3 (I черга будівництва);

Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ 013210527256 від 07.06.2021 Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, торгово-розважальним центром, наземними гаражами відкритого типу, підземним паркінгом та трансформаторною підстанцією за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Краснова, 3 (II черга будівництва);

Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ013210531541 від 30.06.2021 Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, торгово-розважальним центром, наземними гаражами відкритого типу, підземним паркінгом та трансформаторною підстанцією за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Краснова, 3 (V черга будівництва);

Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ013210614563 від 30.06.2021 Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, торгово-розважальним центром, наземними гаражами відкритого типу, підземним паркінгом та трансформаторною підстанцією за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Краснова, 3 (VІІІ та ІX черги будівництва)

Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ013210707509 від 22.07.2021 Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, торгово-розважальним центром, наземними гаражами відкритого типу, підземним паркінгом та трансформаторною підстанцією за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Краснова, 3 (ІV черга будівництва. Коригування)

Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ013210707560 від 22.07.20321 Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, торгово-розважальним центром, наземними гаражами відкритого типу, підземним паркінгом та трансформаторною підстанцією за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Краснова, 3 (VІI черга будівництва. Коригування)

Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ013210719372 від 25.08.2021 Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, торгово-розважальним центром, наземними гаражами відкритого типу, підземним паркінгом та трансформаторною підстанцією за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Краснова, 3 (ІІІ черга будівництва.Коригування)

Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ013210719905 від 25.08.2021 Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, торгово-розважальним центром, наземними гаражами відкритого типу, підземним паркінгом та трансформаторною підстанцією за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Краснова, 3 (VІ черга будівництва. Коригування)

Орган, що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України

Клас наслідків: СС3

Замовник: ТОВ "КАДОРР-УКРАЇНА ПЛЮС" (ЄДРПОУ 40454436)

Проектувальник: ТОВ "АЛЬ-СОФІЯ"(ЄДРПОУ 40079647).

Авторський нагляд: Чайковський Ростислав Едуардович (АР 009283)

Технічний нагляд: Семененко Володимир Петрович (АТ 001615) - І, ІІ, ІІІ, VІ черга,

Розум Олег Андріянович (АТ 002806, ІТ 004085) - ІV, VІІ, VІІІ та ІX черга, Павлова Тетяна Спиридонівна (АТ 002011) - V черга.

Підрядник: ТОВ "АЛЬ-СОФІЯ"(ЄДРПОУ 40079647).

Кількість будинків: 7 житлових та 2 офісних; кількість поверхів: 24; загальна кількість квартир: 3601, кількість машиномісць в паркінгах: 3036.

Будівництво ведеться в 9 черг.

Судовий спір з Державною авіаційною службою України

Державна авіаційна служба України звернулася в Київський окружний адміністративний суд з позовом до ТОВ "Схід ХХІ", в якому просила суд зобов’язати ТОВ "Схід ХХІ" виконати рішення Державіаслужби від 30.10.2020 №219 про припинення будівництва, що здійснюється ТОВ "Схід ХХІ". Дане рішення було винесено на підставі акту від 22.10.2020 №3100-07-17 за результатами позапланового огляду об'єкта будівництва (м. Одеса, Малиновський р-н, вул.Краснова, 3) на приаеродромній території аеродрому Одеса, складеного КП “Міжнародний аеропорт Одеса".

В позовній заяві Державіаслужба звертає увагу, що заявки на погодження місця розташування та висоти об'єктів на приаеродромних територіях та об’єктів, діяльність яких може вплинути на безпеку польотів і роботу радіотехнічних приладів цивільної авіації за адресою: вул.Краснова, 3, м. Одеса не надходило, погодження будівництва за вищевказаною адресою Державіаслужбою не здійснювалось.

Рішенням Окружного адміністративного суду м. Києва від 16.07.2021 по справі № 320/1155/21 Державній авіаційній службі України у задоволенні адміністративного позову відмовлено повністю. Аргументи суду:

- рішення Державної авіаційної служби України від 30.10.2020 №219 про припинення будівництва на приаеродромній території не може бути виконане ТОВ "Схід ХХІ", оскільки вказане підприємство на момент прийняття такого рішення вже не було власником земельної ділянки і тому не має жодного відношення до будь-яких процесів, які відбуваються на земельній ділянці з кадастровим номером 5110137300:51:008:0039 за адресою: м.Одеса, Малиновський район, вул.Краснова, 3;

- з 22.09.2020 і по теперішній час власником земельної ділянки з кадастровим номером 5110137300:51:008:0039 за адресою: м.Одеса, Малиновський район, вул.Краснова, 3, є ТОВ "Кадорр-Україна Плюс";

задля забезпечення безпеки польотів цивільної авіації і державних повітряних суден, а також безперешкодної роботи засобів зв`язку, навігації та спостереження, ТОВ "Кадорр-Україна Плюс" погодило Об`єкт будівництва з ТОВ "Міжнародний аеропорт "Одеса" (позитивний висновок експлуатанта аеродрому від 21.01.2021 №100-01-31/001в); Військовою частиною А3571 Повітряних Сил Збройних Сил України (позитивний висновок експлуатанта аеродрому від 19.02.2021 №350/312/40/283); Міністерством оборони України (позитивний висновок уповноваженого структурного підрозділу Міністерства оборони України з питань регулювання діяльності державної авіації України за №185/3/512 від 29.03.2021;

- ТОВ "Аль-Софія" (генпідрядник) звернулося до Державної авіаційної служби України із заявкою вих.№ 29/03-21 від 29.03.2021 на погодження розташування та висоти об'єктів на земельній ділянці з кадастровим номером 5110137300:51:008:0039 за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Краснова, 3, яка на час розгляду справи судом Державіаслужбою не розглянута.

1. Щодо коригування проекту

Спочатку замовником будівництва та власником земельної ділянки по вул. Краснова, 3 виступало ТОВ "Схід ХХІ", яким 12.01.2018 було отримано Містобудівні умови та обмеження (МУО) на будівництво 5-поверхового торгівельного центру.

12.08.2020 ТОВ "Схід ХХІ" було отримано нові Містобудівні умови та обмеження на будівництво дев’яти 24-поверхових (8 житлових та 1 офісного) будинків.

На підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 22.09.2020 № 2419 власником земельної ділянки, відповідно і замовником будівництва, стало ТОВ "КАДОРР-УКРАЇНА ПЛЮС". На підставі МУО від 12.08.2020 замовником було розроблено проект, яким передбачалося будівництво 8 житлових та 1 офісного) будинків висотою 24 поверхи (загальна кількість квартир – 4411, загальна кількість машиномісць в паркінгах – 4094).

В липні 2021 року ТОВ "КАДОРР-УКРАЇНА ПЛЮС" було зроблено коригування проекту, а саме:

- влаштування будівлі суміщеної ТП №11, ТП №12 (ІІІ черга будівництва);

- зміна функціонального призначення житлового будинку №6 (VI черга будівництва) на офісну будівлю №6;

- часткова зміна конструктивних та архітектурних рішень дворівневих підземних паркінгів за рахунок часткового влаштування однорівневих підземних паркінгів;

- зміна розташування дахових котелень.

Коригування проекту спричинило незначну зміну генерального плану, а також техніко-економічних показників. Так після коригування проектом передбачається: загальна кількість квартир – 3601, загальна кількість машиномісць в паркінгах – 3036.

Таким коригуванням проекту забудовник насправді приховує невідповідність реальних техніко-економічних показників нормам ДБН. Необхідність будівництва двох 24-поверхових офісних центрів на одній земельній ділянці викликає певні сумніви. Адже Одеса - це не фінансово-економічний центр, в якому розташована безліч великих міжнародних компаній, що потребують великих офісних площ.

Тому експерти НЕРУХОМІ припускають, що через деякий час офіси перетворяться в апартаменти, вимоги до яких як до нежитлових приміщень, значно нижчі, ніж до квартир. Тим більше, що забудовник вже був помічений в подібних "казкових" перетвореннях. Наприклад, ЖК Тридцять восьма перлина по вул. Жилянській, 68 в м. Києві, де офіси стали апартаментами. Тим більше, що навіть планування апартаментів в ЖК Тридцять восьма перлина та офісів в офісних будинках ЖК KADORR City дуже схожі.

На перший погляд здається, що для майбутніх мешканців ЖК KADORR City це не має особливого значення. Проте оскільки апартаменти відносяться до нежитлової нерухомості, на них не розповсюджуються норми ДБН щодо житлових будинків. Це і щільність населення, і обов’язкова кількість паркомісць, і щільність забудови, а відповідно і розмір прибудинкової території (в т.ч. площа майданчиків для дітей, для спорту, для відпочинку дорослих), і необхідна кількість місць в дитячих садках і школах. По технічним характеристикам кожну з офісних будівель можна прирівняти до житлового будинку №8, в якому заплановано 483 квартири. Тобто, фактична кількість квартир в ЖК буде більша приблизно на 950 квартир, ніж заявлено забудовником. А це означає і більшу кількість мешканців у ЖК, відповідно і менш комфортне проживання. Адже вимоги ДБН щодо житлової забудови ТОВ "КАДОРР-УКРАЇНА ПЛЮС" буде виконувати лише стосовно 7-ми з 9-ти будинків ЖК.

2. Щодо допустимого відсотку забудови території

ЖК KADORR City зводиться на земельній ділянці площею 8,2068 га. Дев’ять будинків ЖК KADORR City займуть 23 661 м²= 2,3661 га, що становить 25,9% площі земельної ділянки. Відповідно до ДБН максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки для будинків 11 поверхів і вище - 30%.

3. Щодо максимальної щільності населення

Детальним планом території передбачається, що максимальна щільність населення становить 400-500 чол/га. Проте на території ЖК KADORR City проживатиме 6493 людини, тобто щільність населення буде більше ніж в 1,5 рази перевищувати максимально допустиму і становитиме 792 чол/га.

Звертаємо увагу, що вже в первісному проекті щільність населення не відповідала нормам і становила 908 чол/га. Тобто, щільність населення відповідно до первісного проекту перевищувала максимально допустиму на 81,6%, а в проекті після коригування перевищує максимально допустиму щільність на 58,4%

4. Щодо кількості машиномісць

В ЖК KADORR City заплановано під 7-ма житловими будинками підземні паркінги на 2653 машиномісць та під 2-ма офісними будинками - підземні паркінги на 383 машиномісця, всього – 3036м/м. Щодо кількості і площі гостьових стоянок інформація відсутня.

Згідно ДБН загальна кількість машиномісць для семи житлових будинків ЖК повинна становити 2857м/м, з них для постійного зберігання (паркінг) 2459 м/м та 398 м/м для тимчасового зберігання. Крім того, для співробітників офісів, кафе, ресторанів та магазинів, що розміщені в вбудовано-прибудованих приміщеннях житлових будинків, потрібно 122 машиномісця. Всього – 2 979 м/м.

На перший погляд здається, що паркомісць для мешканців достатньо, адже ще є 383 машиномісця в підземних паркінгах офісних будівель. Проте незалежно від того, що буде в цих будинках – офіси чи апартаменти, 383 м/м для них буде явно недостатньо і мешканці житлових будинків навряд чи зможуть скористатися цими паркінгами.

5. Щодо погодження висоти та місця розташування Державіаслужбою

Ділянка, на якій буде розташовано ЖК, потрапляє в зону обмежень забудови за умови безпеки польотів та до зони особливого контролю (зони повітряних підходів). Містобудівні умови вимагають від забудовника погодження проектних рішень в частині максимальної відмітки висоти об’єкта з Державіаслужбою.

На запит НЕРУХОМІ Державіаслужба повідомила, що до Державіаслужби надходила заявка ТОВ «АЛЬ-СОФІЯ» від 29.03.2021 щодо погодження місця розташування та висоти об’єктів на приаеродромних територіях та об’єктів, які можуть вплинути на безпеку польотів і роботу радіотехнічних засобів цивільної авіації,за адресою: м. Одеса, вул. Краснова, 3. За результатами розгляду заявки Державіаслужбою листом від 01.04.2021 повернуто пакет документів ТОВ «АЛЬ-СОФІЯ», оскільки подана заявка не містила всіх необхідних даних.

6. Щодо невідповідності ДПТ

ДПТ передбачено, що на ділянці №1 по вул. Краснова буде розташовано 10-секційний 18-поверховий житловий комплекс з підземним паркінгом (загальна кількість квартир – 684, загальна площа квартир – 61 560 кв.м), дитячий садок на 80 місць і торгівельно розважальний центр.

Проект ЖК KADORR City передбачає 7 житлових будинків ( загальна кількість квартир – 3601, загальна площа квартир – 174 161,2 кв.м) та 2 офісних будинків. Всі будинки висотою 24 поверхи.

Проектом ЖК передбачено розміщення дитячого дошкільного закладу в вбудованих приміщеннях житлового будинку № 7 (VII черга), але в проектному звіті вказано лише його площа – 1693,9 кв.м і не вказано, на яку кількість дітей заклад розрахований.

Цікаво, що на сайті ЖК KADORR City взагалі не згадується про дитячий садок на території ЖК. Зате вказано, що поряд з ЖК на відстані всього 1 км розташовано два дитячих садочки: № 174 та № 271.

7. Щодо дорожнього руху

Територія проектування житлового комплексу розташована вздовж вулиці Краснова. На цій вулиці вже зараз постійні затори. І після введення в експлуатацію ЖК ситуація на дорозі тільки погіршиться.

8. Щодо звукоізоляції

Мешканці багатьох раніше побудованих цим забудовником ЖК скаржаться на дуже погану звукоізоляцію між квартирами, порівнюючи її зі звукоізоляцією в хрущовках. Тому велика ймовірність, що з такою ж проблемою доведеться зіткнуться і мешканцям ЖК KADORR City.

9. Щодо відмови у видачі дозволу на виконання будівельних робіт

Звертаємо увагу, що не всі дозволи на виконання будівельних робіт замовник зміг отримати з першої спроби.

Першу відмову в отриманні дозволу було отримано на І чергу будівництва в грудні 2020 року. Підставами для відмови у видачі дозволу були:

технічні умови на водопостачання та водовідведення видані організацією, у якої відсутня ліцензія НКРЕКП у сфері централізованого водопостачання та водовідведення, чим не дотримано вимоги п. 28 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт;

не запроектовано майданчики для вигулу домашніх тварин;

перевищено гранично допустиму висотність будинку, чим порушено вимоги МУО та п.9 Порядку розроблення проектної документації на будівництво об’єктів;

не надано погодження висотності забудови Аеропорту «Одеса».

Тоді ж в грудні 2020 з тих самих підстав було відмовлено у дозволі на будівництво ІІ черги.

11. Відповідність ЖК заявленому бізнес-класу:

Девелопер презентує ЖК KADORR City як комплекс класу "бізнес"

Місце розташування

В системі міста: район, наближений до центральної частини міста.

По відношенню до міського громадського транспорту: доступність до зупинок громадського транспорту менше 500 м.

Загальні характеристики

Висота стелі – 3 м.

Зовнішній вигляд

1) Технологія будівництва: монолітний залізобетонний каркас.

2) Благоустрій прибудинкової території: облаштовується дворовий простір (майданчики різного призначення), озеленення - газони, дерева та кущі.

Інженерні системи

Система опалення – дахові котельні;

Система протипожежної сигналізації – пожежна сигналізація; система автоматичного пожежогасіння спринклерна;

Вентиляція - припливно-витяжна;

Вертикальний транспорт: в кожній 24-поверховій секції передбачено встановити 2 пасажирських та 1 вантажний ліфти.

Комфорт мешканців

Охорона території : так, камери відеоспостереження;

Закрита територія від автомобілів;

Інфраструктура комплексу: дитячі майданчики, майданчики для відпочинку дорослих, спортивні зони, парк на території ЖК.

Хто стоїть за будівництвом

За даними аналітичної системи YouControl учасниками замовника – ТОВ "КАДОРР-УКРАЇНА ПЛЮС" є КІВАН АДНАН та ПАВЛОВА ОЛЬГА АНАТОЛІЇВНА. Керівник ТОВ - КІВАН РУСЛАН АДНАНОВИЧ. Кінцевий бенефіціар – КІВАН АДНАН та ПАВЛОВА ОЛЬГА АНАТОЛІЇВНА.

Дана компанія має відношення до ФПГ "Кадорр Груп", яка є девелопером ЖК KADORR City. Ключові особи ФПГ - Аднан Ківан та його дружина Ольга Павлова. KADORR Group - інвестиційно-будівельна група компаній. В активі групи є котеджні селища і клубні будинки на узбережжі Чорного моря; бізнес-центри; торгові та готельні комплекси; SPA-центри та фітнес-клуби; ресторани; дитячий розважально-навчальний комплекс і загальноосвітня школа.

Єдиним учасником генерального підрядника - ТОВ "АЛЬ-СОФІЯ" є МОКРІЦЬКИЙ В'ЯЧЕСЛАВ СЕРГІЙОВИЧ, Він же є керівником компанії.