Документы ЖК KADORR City

Одесса Малиновский р-н

ул. Краснова

ЖК KADORR City

Консультация юриста

Заказать

Дата обновления 16.08.2021

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер: 5110137300:51:008:0039

Целевое назначение: 02.07 Для другой жилой застройки

Вид использования: для размещения жилых домов со встроенно-пристроенными объектами обслуживания населения и торгово-развлекательного комплекса

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: частная

Площадь: 8.2068 га

Место расположения: Одесская область, г. Одесса, улица Краснова, 3

Комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка соответствует намерениям застройки и предусматривает строительство жилого комплекса.

Землепользование

Владелец: ООО "КАДОРР-УКРАИНА ПЛЮС" (ЕГРПОУ 40454436)

Договор купли-продажи земельного участка серия и номер: № 2419, выданный 22.09.2020

Государственная регистрация вещного права (в государственном реестре прав): 22.09.2020

комментарий эксперта

Заказчик строительства имеет соответствующие права на земельный участок, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Согласно Генплана Одессы функциональное назначение земельного участка определено как территория многоквартирной жилой застройки за счет реконструкции территории.

Согласно Детального плана территории (ДПТ) в границах улиц: Краснова, Артиллерийской, Фонтанской дороги, Генерала Швыгина в г.. Одессе, утвержденного решением Одесского городского совета от 03.02.2016 № 277-VII, участок находится в зоне Ж-5 - зона смешанной многоквартирной жилой многоэтажной застройки и общественной застройки.

Градостроительные условия и ограничения № 01-06 / 241 от 12.08.2020 Строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями, торгово-развлекательным центром, наземными гаражами открытого типа, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: г. Одесса, Малиновский район, ул. Краснова, 3

Право на выполнение строительных работ

Разрешение на выполнение строительных работ № ИУ 013210524476 от 02.06.2021 Строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями, торгово-развлекательным центром, наземными гаражами открытого типа, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: г. Одесса, Малиновский район, ул. Краснова, 3 (I очередь строительства);

Разрешение на выполнение строительных работ № ИУ 013210527256 от 07.06.2021 Строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями, торгово-развлекательным центром, наземными гаражами открытого типа, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: г. Одесса, Малиновский район, ул. Краснова, 3 (II очередь строительства);

Разрешение на выполнение строительных работ № ИУ013210531541 от 30.06.2021 Строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями, торгово-развлекательным центром, наземными гаражами открытого типа, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: г. Одесса, Малиновский район, ул. Краснова, 3 (V очередь строительства);

Разрешение на выполнение строительных работ № ИУ013210614563 от 30.06.2021 Строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями, торгово-развлекательным центром, наземными гаражами открытого типа, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: г. Одесса, Малиновский район, ул. Краснова, 3 (VIII и ІX очереди строительства)

Разрешение на выполнение строительных работ № ИУ013210707509 от 22.07.2021 Строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями, торгово-развлекательным центром, наземными гаражами открытого типа, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: г. Одесса, Малиновский район, ул. Краснова, 3 (IV очередь строительства. Корректировка)

Разрешение на выполнение строительных работ № ИУ013210707560 от 22.07.20321 Строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями, торгово-развлекательным центром, наземными гаражами открытого типа, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: г. Одесса, Малиновский район, ул. Краснова, 3 (VІI очередь строительства. Корректировка)

Разрешение на выполнение строительных работ № ИУ013210719372 от 25.08.2021 Строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями, торгово-развлекательным центром, наземными гаражами открытого типа, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: г.. Одесса, Малиновский район, ул. Краснова, 3(III очередь будивництва.Коригування)

Разрешение на выполнение строительных работ № ИУ013210719905 от 25.08.2021 Строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями, торгово-развлекательным центром, наземными гаражами открытого типа, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: г. Одесса, Малиновский район, ул. Краснова, 3(VI очередь строительства. Корректировка)

Орган, выдавший: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ООО "КАДОРР-УКРАИНА ПЛЮС" (ЕГРПОУ 40454436)

Проектировщик: ООО "АЛЬ-София" (ЕГРПОУ 40079647).

Авторский надзор: Чайковский Ростислав Эдуардович (АР 009283)

Технический надзор: Семененко Владимир Петрович (АО 001615) - I, II, ІІІ, VІ очередь,

Разум Олег Андрианович (АО 002806, ИТ 004085) - IV, VII, VIII и ІX очередь, Павлова Татьяна Спиридоновна (АО 002011) - V очередь.

Подрядчик: ООО "АЛЬ-София" (ЕГРПОУ 40079647).

Количество домов: 7 жилых и 2 офисных; количество этажей: 24; общее количество квартир: 3601, количество машиномест в паркингах: 3036.

Строительство ведется в 9 очередей.

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 20.09.2022

Название

ТОВ "АЛЬ-СОФІЯ" / ЕГРПОУ: 40079647

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

21.10.2015

Размер уставного капитала

20 000 грн

Уполномоченные лица

МОКРІЦЬКИЙ В'ЯЧЕСЛАВ СЕРГІЙОВИЧ

Бенефициары

Мокріцький В'ячеслав Сергійович

Недвижимость и земельные участки

0

Лицензия

Заказчик

Обновлено: 20.09.2022

Название

ТОВ "КАДОРР-УКРАЇНА ПЛЮС" / ЕГРПОУ: 40454436

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

26.04.2016

Размер уставного капитала

1 000 000 грн

Уполномоченные лица

КІВАН РУСЛАН АДНАНОВИЧ

Бенефициары

КІНЦЕВИЙ БЕНЕФІЦІАРНИЙ ВЛАСНИК (КОНТРОЛЕР) КІВАН АДНАН ПАВЛОВА ОЛЬГА АНАТОЛІЇВНА

Недвижимость и земельные участки

1

Факторы риска

Судебный спор с Государственной авиационной службой Украины

Государственная авиационная служба Украины обратилась в Киевский окружной административный суд с иском к ООО "Восток ХХІ", в котором просила суд обязать ООО "Восток ХХІ" выполнить решение Госавиаслужбы от 30.10.2020 №219 о прекращении строительства, осуществляемого ООО "Восток ХХІ". Данное решение было вынесено на основании акта от 22.10.2020 №3100-07-17 по результатам внепланового осмотра объекта строительства (г. Одесса, Малиновский р-н, ул.Краснова, 3) на приаэродромной территории аэродрома Одесса, составленного КП " Международный аэропорт Одесса ".

В исковом заявлении Госавиаслужба обращает внимание на то, что заявки на согласование местоположения и высоты объектов на приаэродромной территории и объектов, деятельность которых может повлиять на безопасность полетов и работу радиотехнических приборов гражданской авиации по адресу: ул.Краснова, 3, г. Одесса не поступало, согласование строительства по вышеуказанному адресу Госавиаслужбой ни совершалось.

Решением Окружного административного суда г. Киева от 16.07.2021 по делу № 320/1155/21 Государственной авиационной службе Украины в удовлетворении административного иска отказано полностью. Аргументы суда:

- решение Государственной авиационной службы Украины 30.10.2020 №219 о прекращении строительства на приаэродромной территории не может быть выполнено ООО "Восток ХХ", поскольку указанное предприятие на момент принятия такого решения уже не было собственником земельного участка и поэтому не имеет никакого отношения к любым процессам, которые происходят на земельном участке с кадастровым номером 5110137300: 51: 008: 0039 по адресу: г. Одесса, Малиновский район, ул. Краснова, 3;

- с 22.09.2020 и по настоящее время собственником земельного участка с кадастровым номером 5110137300: 51: 008: 0039 по адресу: г. Одесса, Малиновский район, ул. Краснова, 3, является ООО "Кадорр-Украина Плюс»;

для обеспечения безопасности полетов гражданской авиации и государственных воздушных судов, а также беспрепятственной работы средств связи, навигации и наблюдения, ООО "Кадорр-Украина Плюс" согласовало Объект строительства с ООО "Международный аэропорт "Одесса" (положительное заключение эксплуатанта аэродрома от 21.01.2021 №100-01-31/001в) Военной частью А3571 Воздушных Сил Вооруженных Сил Украины (положительное заключение эксплуатанта аэродрома от 19.02.2021 №350/312/40/283) Министерством обороны Украины (положительное заключение уполномоченного структурного подразделения Министерства обороны Украины по вопросам регулирования деятельности государственной авиации Украины по №185/3/512 от 29.03.2021;

- ООО "Аль-София" (генподрядчик) обратилось в Государственной авиационной службы Украины с заявкой вых.№ 29/03-21 от 29.03.2021 на согласование расположения и высоты объектов на земельном участке с кадастровым номером 5110137300:51:008: 0039 по адресу: г. Одесса, Малиновский район, ул. Краснова, 3, которая на время рассмотрения дела судом Госавиаслужбой не рассмотрено.

комментарий эксперта

Данное решение еще не вступило в законную силу. Госавиаслужба обратилась с иском к ненадлежащему ответчику, поскольку ООО "Восток ХХІ" с 22.09.2020 не является собственником земельного участка. Кроме того, выяснилось, что согласование строительства по вышеуказанному адресу Госавиаслужбой не предоставлялось. Госавиаслужба может либо обжаловать данное решение, либо подать иск к надлежащему ответчику. Поэтому определенные инвестиционные риски остаются до окончательного решения по данному делу.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. О корректировке проекта

Сначала заказчиком строительства и владельцем земельного участка по ул. Краснова, 3 выступало ООО "Восток ХХІ", которым 12.01.2018 было получено Градостроительные условия и ограничения (ГУО) на строительство 5-этажного торгового центра.

12.08.2020 ООО "Восток ХХІ" было получено новые Градостроительные условия и ограничения на строительство девяти 24-этажных (8 жилых и 1 офисного) домов.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 22.09.2020 № 2419 собственником земельного участка, соответственно и заказчиком строительства, стало ООО "КАДОРР-УКРАИНА ПЛЮС". На основании ГУО от 12.08.2020 заказчиком был разработан проект, которым предусматривалось строительство 8 жилых и 1 офисного) домов высотой 24 этажа (общее количество квартир - 4411, общее количество машиномест в паркингах - 4094).

В июля 2021 года ООО "КАДОРР-УКРАИНА ПЛЮС" были сделаны корректировки проекта, а именно:

- устройства здания совмещенной ТП №11, ТП №12 (III очередь строительства);

- изменение функционального назначения жилого дома № 6 (VI очередь строительства) на офисное здание № 6;

- частичное изменение конструктивных и архитектурных решений двухуровневых подземных паркингов за счет частичного устройства одноуровневых подземных паркингов;

- изменение расположения крышных котельных.

Корректировка проекта вызвала незначительное изменение генерального плана, а также технико-экономических показателей. Так после корректировки проектом предусматривается: общее количество квартир - 3601, общее количество машиномест в паркингах - 3036.

Такой корректировкой проекта застройщик на самом деле скрывает несоответствие реальных технико-экономических показателей нормам ДБН. Необходимость строительства двух 24-этажных офисных центров на одном земельном участке вызывает определенные сомнения. Ведь Одесса - это не финансово-экономический центр, в котором расположено множество крупных международных компаний, нуждающихся в больших офисных площадях.

Поэтому эксперты НЕРУХОМІ предполагают, что через некоторое время офисы превратятся в апартаменты, требования к которым как к нежилым помещениям, значительно ниже, чем к квартирам. Тем более, что застройщик уже был замечен в подобных "сказочных" преовращениях. Например, ЖК Тридцать восьмая жемчужина по ул. Жилянской, 68 в г. Киеве, где офисы стали апартаментами. Тем более, что даже планировки апартаментов в ЖК Тридцать восьмая жемчужина и офисов в офисных зданиях ЖК KADORR City очень похожи.

На первый взгляд кажется, что для будущих жителей ЖК KADORR City это не имеет особого значения. Однако поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, на них не распространяются нормы ДБН для жилых домов. Это и плотность населения, и обязательное количество паркомест, и плотность застройки, а соответственно и размер придомовой территории (в т. ч. площадь площадок для детей, для спорта, для отдыха взрослых), и необходимое количество мест в детских садах и школах . По техническим характеристикам каждое из офисных зданий можно приравнять к жилому дому № 8, в котором запланировано 483 квартиры. То есть, фактическое количество квартир в ЖК будет больше примерно на 950 квартир, чем заявлено застройщиком. А это значит и большее количество жителей в ЖК, соответственно, и менее комфортное проживание. Ведь требования ДБН по жилой застройки ООО "КАДОРР-УКРАИНА ПЛЮС" будет выполнять только в отношении 7-ми из 9-ти домов ЖК.

комментарий эксперта

Таким образом, по сравнению с первоначальным проектом номинально количество квартир уменьшилось на 18,4%, зато количество машиномест в паркинге уменьшено реально на 25,8%.

2. О допустимом проценте застройки территории

ЖК KADORR City возводится на земельном участке площадью 8,2068 га. Девять домов ЖК KADORR City займут 23 661 м² = 2,3661 га, что составляет 25,9% площади земельного участка. Согласно ДБН максимально допустимый процент застройки земельного участка для домов 11 этажей и выше - 30%.

комментарий эксперта

Таким образом, при строительстве ЖК KADORR City застройщиком соблюдены нормы ДБН по допустимому проценту застройки земельного участка. При такой придомовой территории проживания жителей обещает быть довольно комфортным.

3. О максимальной плотности населения

Детальным планом территории предполагается, что максимальная плотность населения составляет 400-500 чел/га. Однако на территории ЖК KADORR City проживать 6493 человека, то есть плотность населения будет больше чем в 1,5 раза превышать максимально допустимую и составит 792 чел/га.

Обращаем внимание, что уже в первоначальном проекте плотность населения не соответствовала нормам и составила 908 чел/га. То есть, плотность населения в соответствии с первоначальным проектом превышала максимально допустимую на 81,6%, а в проекте после корректировки превышает максимально допустимую плотность на 58,4%

комментарий эксперта

В ЖК KADORR City плотность населения больше чем в 1,5 раза превышает нормативы в строительстве, создает дополнительную нагрузку на инфраструктуру города.

4. О количестве машиномест

В ЖК KADORR City запланировано под 7-мью жилыми домами подземные паркинги на 2653 машиномест и под 2-мя офисными зданиями - подземные паркинги на 383 машиноместа, всего - 3036 м/м. По количеству и площади гостевых стоянок информация отсутствует.

Согласно ДБН общее количество машиномест для семи жилых домов ЖК должно быть 2857м/м, из них для постоянного хранения (паркинг) 2459 м/м и 398 м/м для временного хранения. Кроме того, для сотрудников офисов, кафе, ресторанов и магазинов, расположенных в встроенно-пристроенных помещениях жилых домов, нужно 122 машиноместа. Всего - 2979 м/м.

На первый взгляд кажется, что паркомест для жителей достаточно, ведь еще 383 машиноместа в подземных паркингах офисных зданий. Однако независимо от того, что будет в этих домах - офисы или апартаменты, 383 м/м для них будет явно недостаточно и жители жилых домов вряд ли смогут воспользоваться этими паркингами.

комментарий эксперта

Для запланированных 3601 квартир 2653 машиномест недостаточно как для соблюдения норм ДБН, так и для соответствия бизнес-классу.

5. О согласовании высоты и местоположения Госавиаслужбой

Участок, на котором будет расположен ЖК, попадает в зону ограничений застройки при условии безопасности полетов и в зону особого контроля (зоны воздушных подходов). Градостроительные условия требуют от застройщика согласования проектных решений в части максимальной отметки высоты объекта с Госавиаслужбой.

На запрос НЕРУХОМІ Госавиаслужба сообщила, что в Госавиаслужбу поступала заявка ООО «АЛЬ-СОФИЯ» от 29.03.2021 о согласовании места расположения и высоты объектов на приаэродромной территории и объектов, которые могут повлиять на безопасность полетов и работу радиотехнических средств гражданской авиации по адресу: г. Одеса, ул. Краснова, 3. По результатам рассмотрения заявки Госавиаслужбой письмом от 01.04.2021 возвращен пакет документов ООО «АЛЬ-СОФИЯ», поскольку поданная заявка не содержала всех необходимых данных.

комментарий эксперта

То есть, согласование Госавиаслужбой местоположения и высоты объектов на приаэродромной территории и объектов, которые могут повлиять на безопасность полетов и работу радиотехнических средств гражданской авиации - отсутствует.

6. О несоответствии ДПТ

ДПТ предусмотрено, что на участке №1 по ул. Краснова будет расположен 10-секционный 18-этажный жилой комплекс с подземным паркингом (общее количество квартир - 684, общая площадь квартир - 61 560 кв.м), детский сад на 80 мест и торгово- развлекательный центр.

Проект ЖК KADORR City предусматривает 7 жилых домов (общее количество квартир - 3601, общая площадь квартир - 174 161,2 кв.м) и 2 офисных зданий. Все дома высотой 24 этажа.

Проектом ЖК предусмотрено размещение детского дошкольного учреждения в встроенных помещениях жилого дома № 7 (VII очередь), но в проектном отчете указано только его площадь - 1693,9 кв.м и не указано, на какое количество детей заведение рассчитано.

Интересно, что на сайте ЖК KADORR City вообще не упоминается о детском саде на территории ЖК. Зато указано, что рядом с ЖК на расстоянии всего 1 км расположены два детских сада: № 174 и № 271.

7. О дорожном движении

Территория проектирования жилого комплекса расположена вдоль улицы Краснова. На этой улице уже сейчас постоянные пробки. И после введения в эксплуатацию ЖК ситуация на дороге только ухудшится.

8. О звукоизоляции

Жители многих ранее построенных этим застройщиком ЖК жалуются на очень плохую звукоизоляцию между квартирами, сравнивая ее со звукоизоляцией в хрущевках. Поэтому велика вероятность, что с такой же проблемой придется столкнуться и жителям ЖК KADORR City.

9. Об отказе в выдаче разрешения на выполнение строительных работ

Обращаем внимание, что не все разрешения на выполнение строительных работ заказчик смог получить с первой попытки.

Первый отказ в получении разрешения были получены на I очередь строительства в декабре 2020 года. Основаниями для отказа в выдаче разрешения были:

технические условия на водоснабжение и водоотведение выданные организацией, в которой отсутствует лицензия НКРЕКП в сфере централизованного водоснабжения и водоотвода, чем не соблюдены требования п. 28 Порядка выполнения подготовительных и строительных работ;

НЕ запроектировано площадки для выгула домашних животных;

превышена предельно допустимая высотность дома, чем нарушены требования Муо и п.9 Порядка разработки проектной документации на строительство объектов;

представлено согласование высотности застройки Аэропорта «Одесса».

Тогда же в декабре 2020 по тем же основаниям было отказано в разрешении на строительство II очереди.

11. Соответствие ЖК заявленному бизнес-классу:

Девелопер представляет ЖК KADORR City как комплекс класса "бизнес"

Местоположение

В системе города: район, близкий к центральной части города.

По отношению к городскому общественному транспорту: доступность к остановкам общественного транспорта менее 500 м.

комментарий эксперта

НЕ соответствует: расстояние до рекреационных зон отдыха: Артиллерийский парк - 1,5 км, парк Победы - 2,9 км. Для бизнес-класса - в радиусе 500 м.

комментарий эксперта

НЕ соответствует: расстояние до объектов социально-бытовой и торговой инфраструктуры (ближайшие): ТЦ Гагарин Плаза (3,4 км), Фитнес-клуб "Рио" (2,8 км), детский сад № 174 (1,5 км) , детский сад № 154 (2 км), школа № 56 (2,4 км), школа № 27 (1,2 км), городская клиническая больница № 10 (2,4 км). Для бизнес-класса - в радиусе 1 км.

Общие характеристики

комментарий эксперта

НЕ соответствует: количество квартир в доме/подъезде - 484, 563, 664, 440, 483, признак бизнес-класса - до 200 квартир в доме.

комментарий эксперта

НЕ соответствует: количество квартир на этаже от 9 до 11 для бизнес-класса допускается до 8 квартир.

комментарий эксперта

НЕ соответствует: 1 комнатные квартиры с площадью от 39,06 кв.м, для бизнес-класса допускается не менее 45 кв.м.

комментарий эксперта

НЕ соответствует: 2-комнатные квартиры с площадью от 52,23 кв.м, для бизнес-класса допускается не менее 65 кв.м.

комментарий эксперта

НЕ соответствует: количество паркомест - 2653 (без учета паркомест в 2-х офисных зданиях) машиноместа в паркинге на 3601 квартир (1 машиноместо на 1 квартиру - признак бизнес-класса, обеспечено на 74%).

Высота потолка - 3 м.

Внешний вид

1) Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.

2) Благоустройство придомовой территории: обустраивается дворовое пространство (площадки различного назначения), озеленение - газоны, деревья и кусты.

комментарий эксперта

НЕ соответствует: Наружные стены: газоблок, для бизнес-класса допускается керамический кирпич или керамические блоки.

Инженерные системы

Система отопления - крышные котельные;

Система противопожарной сигнализации - пожарная сигнализация; система автоматического пожаротушения спринклерная;

Вентиляция - приточно-вытяжная;

Вертикальный транспорт: в каждой 24-этажной секции предусмотрено установить 2 пассажирских и 1 грузовой лифты.

Комфорт жителей

Охрана территории: так, камеры видеонаблюдения;

Закрытая территория от автомобилей;

Инфраструктура комплекса: детские площадки, площадки для отдыха взрослых, спортивные зоны, парк на территории ЖК.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

Кто стоит за строительством

По данным аналитической системы YouControl участниками заказчика - ООО "КАДОРР-УКРАИНА ПЛЮС" является КИВАН АДНАН и ПАВЛОВА ОЛЬГА АНАТОЛЬЕВНА. Руководитель ООО - КИВАН РУСЛАН АДНАНОВИЧ. Конечный бенефициар - КИВАН АДНАН и ПАВЛОВА ОЛЬГА АНАТОЛЬЕВНА.

Данная компания имеет отношение к ФПГ "Кадорр Групп", которая является девелопером ЖК KADORR City. Ключевые лица ФПГ - Аднан Киван и его жена Ольга Павлова. KADORR Group - инвестиционно-строительная группа компаний. В активе группы есть коттеджные поселки и клубные дома на побережье Черного моря бизнес-центры; торговые и гостиничные комплексы; SPA-центры и фитнес-клубы; рестораны; детский развлекательно-образовательный комплекс и общеобразовательная школа.

Единственным участником генерального подрядчика - ООО "АЛЬ-СОФИЯ" является МОКРИЦКИЙ ВЯЧЕСЛАВ СЕРГЕЕВИЧ, он же является руководителем компании.

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время