Документи ЖК Forward

Київ Шевченківський р-н

вул. Маршала Рибалка, 5 а

ЖК Forward

Консультація юриста

Замовити

Документи на землю

Земельна ділянка

Кадастровий номер земельної ділянки: 8000000000:88:140:0014

Цільове призначення: 02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку

Категорія земель: Землі житлової та громадської забудови

Вид використання: Для експлуатації та обслуговування житлового будинку

Форма власності: Комунальна

Площа земельної ділянки: 0.2459 га

Місце розташування: м. Київ, Шевченківський р-н, вулиця Маршала Рибалка, 5-а.

Коментар експерта

Цільове призначення земельної ділянки відповідає намірам забудови. Іншими словами, це місце передбачає будівництво житлового комплексу.

Землекористування

Орендар: ТОВ “РИБАЛКО-КОМПАНІ" (ЄДРПОУ 40985112)

Орендодавець: Київська міська рада

Договір оренди земельної ділянки, серія та номер: 385, виданий 10.12.2018

Строк дії: 10.12.2028, з правом передачі в піднайм (суборенду).

Дата державної реєстрації права (в державному реєстрі прав): 10.12.2018.

Рішення Київської міської ради від 06.06.2018 № 924/4988 “Про передачу земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю "РИБАЛКО-КОМПАНІ" для експлуатації та обслуговування житлового будинку на вул. Маршала Рибалка, 5-а у Шевченківському районі м. Києва".

Коментар експерта

Замовник будівництва є належним користувачем земельної ділянки, що зменшує інвестиційні ризики в будівництво.

Документи на будівництво

Містобудівна документація

Відповідно до за Генеральним плану функціональне призначення земельної ділянки - території житлової середньо- та малоповерхової забудови.

Містобудівні умови та обмеження від 27.03.2019 № 355 Реконструкція житлового будинку під багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями, підземним та наземним паркінгом.

Коментар експерта

Містобудівні умови відповідають об'єкту проектування, що зменшує ризики інвестування.

Право на виконання будівельних робіт

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 14.11.2019 № ІУ 113193182530 Реконструкція житлового будинку під багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями, підземним та наземним паркінгом за адресою: вул. Маршала Рибалки, 5-а у Шевченківському районі м. Києва

Переглянути дозвіл.

Повідомлення про внесення змін до дозволу:

ІУ 083200729689 від 05.08.2020 (змінено авторський нагляд).

Орган що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України

Клас наслідків: СС3

Замовник: ТОВ “РИБАЛКО-КОМПАНІ" (ЄДРПОУ 40985112)

Проектувальник: ТОВ "АКД" (36929738)

Технічний нагляд: Козирєв Олег Васильович (АТ 007596)

Авторський нагляд: Кулак Ірина Ярославівна (АА 002342)

Підрядник: ТОВ "ПБФ Груп" (ЄДРПОУ 39709878).

Коментар експерта

Наявність дозволу може свідчити про мінімальні ризики інвестування в даний проект. Але показники об'єкта, що будується, не відповідають виданому дозволу. Введення в експлуатацію, скоріш за все, буде потребувати додаткових заходів з боку замовника. Це підвищує ризики інвестування.

Учасники будівництва

Генпідрядник

Оновлено: 15.03.2024

Назва

ТОВ "ПБФ ГРУП" / ЕГРПОУ: 39709878

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

24.03.2015

Розмір статутного капіталу

1 000 грн

Уповноважені особи

НАЗАРОВА ЕЛЕОНОРА ВАЛЕРІЇВНА

Бенефіціари

Шепетько Володимир Анатолійович Ткаченко Сергій Михайлович

Нерухомість та земельні ділянки

0

Замовник

Оновлено: 15.03.2024

Назва

ТОВ "РИБАЛКО-КОМПАНІ" / ЕГРПОУ: 40985112

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

27.11.2016

Розмір статутного капіталу

531 000 грн

Уповноважені особи

ТАРАСЮК РОМАН ІВАНОВИЧ

Бенефіціари

Тарасюк Роман Іванович

Нерухомість та земельні ділянки

36

Паспорт об'єкта

Фактори ризику

Рішенням Окружного адміністративного суду м. Києва від 24.09.2019 № 640/9526/19, що залишено в силі постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 10.12.2019, задоволено позов ТОВ “Рибалко-Компані" до Департаменту містобудування та архітектури Київської міської ради (КМДА) про визнання протиправним та скасування абз. 1, 3 та 4 п. 5 містобудівних умов та обмежень, де зазначено: "ділянка проектування знаходиться в межах історичного ареалу м. Києва", "отримати висновок щодо проектної документації, наданої на розгляд до відповідних спеціально уповноважених органів охорони культурної спадщини в установленому законодавством порядку (ЗУ “Про охорону культурної спадщини")" та "дозвіл на виконання робіт отримати згідно законодавства у разі необхідності (ЗУ “Про охорону культурної спадщини")".

Коментар експерта

Касаційна скарга повернута Департаменту містобудування та архітектури у січні 2020 року, ризики скасування рішення відсутні. Рішенням суду скасовано положення щодо віднесення земельної ділянки до історичного ареалу, та скасовано необхідність отримання висновків та дозволів від Мінкульту. Такими діями забудовник уникнув необхідності дотримання відповідних обмежень.

Відхилення від ДБН та інші хитрощі забудовника

1. Поверховість

Проектною документацію запроектовано 9 поверхів з технічними поверхами (підвал та горище). Житлові квартири запроектовані з 2-го по 9-й поверх. Разом з тим, фактично забудовником будується 11-ти поверховий житловий будинок, інвестори можуть придбати квартири з 2-го по 11-й поверх включно.

Коментар експерта

Враховуючи, що дозвіл видано на будівництво 9-ти поверхового будинку, будівництво здійснюється з відхиленням від проекту, що суттєво збільшує ризики інвестування. Забудовнику необхідно подати до ДАБІ зміни у дозвіл, проте є ризик відмови у реєстрації змін, враховуючи, що територія відноситься до середньоповерхової забудови (до 8 поверхів).

2. Кількість квартир

Проектом передбачено житловий будинок на 102 квартири. Разом з тим, забудовником заявлено про будівництво ЖК на 159 квартир, що є суттєвим відхиленням від проекту.

Коментар експерта

Збільшення квартир впливає також на збільшення чисельності мешканців у будинку, та в свою чергу на щільність населення усього житлового кварталу.

3. Паркомісця

Забудовником заявлено про наявність підземного паркінгу на 85 місць, проте проектом передбачено - 68 паркомісць та 5 машиномісць на відкритій стоянці.

Коментар експерта

На території житлового будинку взагалі не передбачено наявність автостоянки, тому при купівлі квартири в ЖК необхідно також придбати місце на паркінгу, для уникнення проблем з паркуванням. З огляду на вже наявну перевантаженість висотною житловою забудовою, місця для автомобілів у великому дефіциті.

4. Прибудинкова територія

За фактично відсутньої прибудинкової територія, майданчики для ігор дітей та для занять спортом не можуть бути облаштовано, що треба враховувати інвестору при розгляді можливості інвестування в ЖК FORWARD.

Скелетики у шафі або що відомо Нерухомі

1. Будівництво ЖК FORWARD здійснюється шляхом реконструкції вже існуючого по документам будинку. Проте реальність його існування ставиться під сумнів.

Про відсутність житлового будинку на ділянці вказують наявні фото з будівельного майданчика. Разом з тим, право власності на будинок площею 696 кв.м. зареєстровано ТОВ “РИБАЛКО-КОМПАНІ" у лютому 2019.

Але наявність, ймовірніше, “віртуального" будинку стало підставою для надання Київрадою земельної ділянки замовнику будівництва, і дало можливість здійснювати спорудження ЖК FORWARD шляхом реконструкції неіснуючого будинку.

Коментар експерта

Такі дії забудовника ставлять під сумнів законність усього будівництва, проте зазначене не є суттєвим ризиком для інвестування. Адже скасування реєстрації права власності на віртуальний будинок можлива лише в судовому порядку. А контролюючі органи не зверталися із зазначеним позовом до суду.

2. Будівництво здійснюється на території на якій, відповідно до Генплану, діють обмеження висотності - до 8 поверхів, разом з тим дозвіл надано на 9 поверхів. Вже існуюча забудова на території призвела до збільшення чисельності населення в житловому кварталі. Так навколо ділянки, де будується ЖК FORWARD :

- на півдні та південному-заході розташовані ЖК ELYSEUM від РІЕЛ (27 поверхів) та ЖК ЛІДЕР від ІНТЕРГАЛ-БУД (25 поверхів), що вже введені в експлуатацію в 2014-2017 роках;

- з півночі – 5-ти поверховий житловий будинок (вул. Маршала Рибалка, 5);

- зі сходу – 9-ти поверховий житловий будинок за (вул. Г. Андрющенка, 4б).

Коментар експерта

Фактично на місці ЖК FORWARD могла бути облаштована прибудинковою територія ЖК ELYSEUM, з влаштуванням майданчиків для ігор дітей, зелених зон, додаткових машиномісць на стоянці, що задовольняло б потреби мешканців 27-ми поверхового будинку у і без цього занадто ущільненій забудові. Проте, девелопером РІЕЛ, на клаптику землі розміром 0,25 га, впритул до будинків “впихнув" ще один комплекс, нехтуючи комфортом, як мешканців ЖК ELYSEUM так і ЖК FORWARD.

Рекомендації інвестору

При розгляді пропозиції ЖК FORWARD:

1. У випадку інвестування в квартири, котрі розміщені на 10-11 поверсі, що не передбачені проектом, прописати у договорі можливість повернення коштів за умов їх знесення.

2. За наявності автомобіля та браку коштів для купівлі паркомісця у підземному паркінгу, з'ясувати у забудовника наявність альтернативних місць для паркування авто.

Ваш запит принято

Відділ продажу зв'яжеться з Вами найближчим часом