Документы ЖК Forward

Киев Шевченковский р-н

ул. Маршала Рыбалко, 5 а

ЖК Forward

Консультация юриста

Заказать

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер земельного участка: 8000000000:88:140:0014

Целевое назначение: 02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Вид использования: Для эксплуатации и обслуживания жилого дома

Форма собственности: Коммунальная

Площадь земельного участка: 0.2459 га

Место расположения: г. Киев, Шевченковский р-н, улица Маршала Рыбалко, 5-а.

Комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место предусматривает строительство жилого комплекса.

Землепользование

Арендатор: ООО "РЫБАЛКО-КОМПАНИ" (ЕГРПОУ 40985112)

Арендодатель: Киевский городской совет

Договор аренды земельного участка, серия и номер: 385, выданный 10.12.2018

Срок действия 10.12.2028, с правом передачи в поднаем (субаренду).

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 10.12.2018.

Решение Киевского городского совета от 06.06.2018 № 924/4988 "О передаче земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "РЫБАЛКО-КОМПАНИ" для эксплуатации и обслуживания жилого дома на ул. Маршала Рыбалко, 5-а в Шевченковском районе г. Киева".

Комментарий эксперта

Заказчик строительства является надлежащим пользователем земельного участка, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Согласно Генерального плана функциональное назначение земельного участка - территории жилой средне- и малоэтажной застройки.

Градостроительные условия и ограничения от 27.03.2019 № 355 Реконструкция жилого дома под многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями, подземным и наземным паркингом.

Комментарий эксперта

Градостроительные условия соответствуют объекту проектирования, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Право на выполнение строительных работ

Разрешение на выполнение строительных работ от 14.11.2019 № ИУ 113193182530 Реконструкция жилого дома под многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями, подземным и наземным паркингом по адресу: ул. Маршала Рыбаки, 5а в Шевченковском районе г. Киева.

Просмотреть разрешение.

Уведомление о внесении изменений в разрешение:

ИУ 083200729689 от 05.08.2020 (изменено авторский надзор).

Орган, который выдал: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ООО "РЫБАЛКО-КОМПАНИ" (ЕГРПОУ 40985112)

Проектировщик: ООО "АКД" (36929738)

Технический надзор: Козырев Олег Васильевич (АТ 007596)

Авторский надзор: Кулак Ирина Ярославовна (АА 002342)

Подрядчик: ООО "ПБФ Груп" (ЕГРПОУ 39709878).

Комментарий эксперта

Наличие разрешения может свидетельствовать о минимальных рисках инвестирования в данный проект. Но показатели строящегося объекта, не соответствуют выданному разрешению. Скорее всего, введение в эксплуатацию потребует дополнительных действий со стороны заказчика. Это повышает риски инвестирования.

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 20.05.2023

Название

ТОВ "ПБФ ГРУП" / ЕГРПОУ: 39709878

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

24.03.2015

Размер уставного капитала

1 000 грн

Уполномоченные лица

НАЗАРОВА ЕЛЕОНОРА ВАЛЕРІЇВНА

Бенефициары

Шепетько Володимир Анатолійович Ткаченко Сергій Михайлович

Недвижимость и земельные участки

0

Заказчик

Обновлено: 18.05.2023

Название

ТОВ "РИБАЛКО-КОМПАНІ" / ЕГРПОУ: 40985112

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

27.11.2016

Размер уставного капитала

531 000 грн

Уполномоченные лица

ТАРАСЮК РОМАН ІВАНОВИЧ

Бенефициары

Тарасюк Роман Іванович

Недвижимость и земельные участки

36

Паспорт объекта

Факторы риска

Решением Окружного административного суда г. Киева от 24.09.2019 № 640/9526/19, что оставлено в силе постановлением Шестого апелляционного административного суда от 10.12.2019, удовлетворено иск ООО "Рыбалко-Компани" к Департаменту градостроительства и архитектуры Киевского городского совета (КГГА ) о признании противоправным и отмене п. 1, 3 и 4 п. 5 градостроительных условий и ограничений, где сказано: "участок проектирования находится в пределах исторического ареала г. Киева", "получить заключение по проектной документации, предоставленной на рассмотрение соответствующим специально уполномоченным органам охраны культурного наследия в установленном законодательством порядке (ЗУ "Об охране культурного наследия")" и "разрешение на выполнение работ получить в соответствии с законодательством в случае необходимости (ЗУ "Об охране культурного наследия")".

Комментарий эксперта

Кассационная жалоба возвращена Департаменту градостроительства и архитектуры в январе 2020 года, риски отмены решения отсутствуют. Решением суда отменено положение об отнесении земельного участка к историческому ареалу, и отменена необходимость получения выводов и разрешений от Минкульта. Такими действиями застройщик ушел от необходимости соблюдения соответствующих ограничений.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. Этажность

Проектной документации запроектировано 9 этажей с техническими этажами (подвал и чердак). Жилые квартиры запроектированы с 2-го по 9-й этаж. Вместе с тем, фактически застройщиком строится 11-ти этажный жилой дом, инвесторы могут приобрести квартиры с 2-го по 11-й этаж включительно.

Комментарий эксперта

Учитывая, что разрешение выдано на строительство 9-ти этажного дома, строительство осуществляется с отклонением от проекта, что существенно увеличивает риски инвестирования. Застройщику необходимо подать в ГАСК изменения в разрешение, однако есть риск отказа в регистрации изменений, учитывая, что территория относится к среднеэтажной застройки (до 8 этажей).

2. Количество квартир

Проектом предусмотрено жилой дом на 102 квартиры. Вместе с тем, застройщиком заявлено о строительстве ЖК на 159 квартир, что является существенным отклонением от проекта.

Комментарий эксперта

Увеличение квартир влияет также на увеличение численности жителей в доме, и в свою очередь на плотность населения всего жилого квартала.

3. Паркоместа

Застройщиком заявлено о наличии подземного паркинга на 85 мест, однако проектом предусмотрено - 68 паркомест и 5 машиномест на открытой стоянке.

Комментарий эксперта

На территории жилого дома вообще не предусмотрено наличие автостоянки, поэтому при покупке квартиры в ЖК необходимо также приобрести место на паркинге, чтобы избежать проблем с парковкой. Учитывая уже имеющуюся перегруженность высотной жилой застройкой, места для автомобилей в большом дефиците.

4. Придомовая территория

При фактически отсутствующей придомовой территории, площадки для игр детей и для занятий спортом не могут быть обустроены, что надо учитывать инвестору при рассмотрении возможности инвестирования в ЖК FORWARD.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

1. Строительство ЖК FORWARD осуществляется путем реконструкции уже существующего по документам дома. Однако реальность его существования ставится под сомнение.

Об отсутствии жилого дома на участке указывают имеющиеся фото со строительной площадки. Вместе с тем, право собственности на дом площадью 696 кв.м. зарегистрировано ООО "РЫБАЛКО-КОМПАНИ" в феврале 2019.

Но наличие, скорее всего, "виртуального" дома стало основанием для предоставления Киевсоветом земельного участка заказчику строительства, и дало возможность осуществлять строительство ЖК FORWARD путем реконструкции существующего здания.

Комментарий эксперта

Такие действия застройщика ставят под сомнение законность всего строительства, однако указанное не является существенным риском для инвестирования. Ведь отмена регистрации права собственности на виртуальный дом возможна только в судебном порядке. А контролирующие органы не обращались с иском в суд.

2. Строительство осуществляется на территории на которой, согласно Генплану, действуют ограничения по высотности - до 8 этажей, вместе с тем разрешение предоставлено на 9 этажей. Уже существующая застройка на территории привела к увеличению численности населения в жилом квартале. Так вокруг участка, где строится ЖК FORWARD:

- на юге и юго-западе расположены ЖК ELYSEUM от РИЕЛ (27 этажей) и ЖК ЛИДЕР от ИНТЕРГАЛ-БУД (25 этажей), что уже введены в эксплуатацию в 2014-2017 годах;

- с севера - 5-ти этажный жилой дом (ул. Маршала Рыбалко, 5);

- с востока - 9-ти этажный жилой дом по (ул. Г. Андрющенко, 4б).

Комментарий эксперта

Фактически на месте ЖК FORWARD могла быть придомовая территория ЖК ELYSEUM, с обустройством площадок для игр детей, зеленых зон, дополнительных машиномест на стоянке, что удовлетворяло бы потребности жителей 27-ми этажного дома в и без того слишком уплотненной застройке. Однако, девелопер РИЕЛ, на клочке земли размером 0,25 га, "впихнул" вплотную к домам еще один комплекс, пренебрегая комфортом, как жителей ЖК ELYSEUM так и ЖК FORWARD.

Рекомендации инвестору

При рассмотрении предложения ЖК FORWARD:

1. В случае инвестирования в квартиры, которые размещены на 10-11 этаже, что не предусмотренные проектом, прописать в договоре возможность возврата средств при условиях их сноса.

2. При наличии автомобиля и нехватки средств для покупки паркоместа в подземном паркинге, выяснить у застройщика наличие альтернативных мест для парковки авто.

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время