Документи ЖК EDELDORF HILLS

Київ Печерський р-н

вул. Старонаводницька, 42-44

ЖК EDELDORF HILLS

Консультація юриста

Замовити

Документи на землю

Земельна ділянка

Кадастровий номер: 8000000000:82:068:0061

Цільове призначення: 03.10 Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов’язаної з отриманням прибутку)

Вид використання : Для будівництва комплексу адміністративного та соціально-побутового призначення

Категорія земель: Землі житлової та громадської забудови

Форма власності: Комунальна

Площа земельної ділянки: 0.5984 га

Місце розташування: м.Київ, р-н Печерський, вулиця Старонаводницька, 42-44.

Коментар експерта

Цільове призначення земельної ділянки не відповідає намірам забудови. Іншими словами, це місце не передбачає будівництво житлового комплексу. Проте, враховуючи наявність дозвільних документів (містобудівних умов та дозволу на будівництво), ми не вбачаємо значних ризиків для інвестування.

Землекористування

Орендар: ТОВ "ФІН-ІНВЕСТ МЕНЕДЖМЕНТ" (ЄДРПОУ 34809131)

Орендодавець: Київська міська рада (ЄДРПОУ 22883141)

Договір оренди земельної ділянки, серія та номер: 3487, виданий 08.10.2007

Договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, серія та номер: 368, виданий 01.12.2017

Строк дії: 01.12.2027, з правом передачі в піднайм (суборенду)

Дата державної реєстрації права (в державному реєстрі прав): 01.12.2017.

Рішення Київської міської ради від 26.07.2007 № 135/1969 "Про оформлення товариству з обмеженою відповідальністю "Фін-Інвест менеджмент" права користування земельною ділянкою для будівництва комплексу адміністративного та соціально-побутового призначення по вул. Старонаводницькій, 42 - 44".

Коментар експерта

Замовник будівництва є належним користувачем земельної ділянки, що зменшує інвестиційні ризики в будівництво.

Документи на будівництво

Містобудівна документація

Відповідно до Генплану функціональне призначення земельної ділянки визначено як території громадських будівель та споруд.

Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 28.12.2016 №1780/16/012/009-16 Будівництво багатофункціонального комплексу.

Коментар експерта

МУО видано на будівництво багатофункціонального комплексу, що включає житлові приміщення.

Право на виконання будівельних робіт

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 30.03.2018 № ІУ 113180890305 Будівництво багатофункціонального комплексу на вул. Старонаводницькій, 42- 44 у Печерському районі м. Києва.

1 пусковий комплекс

- Житлова частина (Блок 1): поверховість - 26; кількість квартир - 151; кількість апартаментів - 70.

- Стилобат: продовольчий магазин (супермаркет) - 896,50 кв.м; паркінг (9499,15 кв.м) на 211 паркомісць; ресторан (425,43 кв.м); офісні приміщення (630,14 кв.м); інші приміщення - 1810,68 кв.м;

- Вбудовано-нежитлові приміщення: адміністративні приміщення (16,82 кв.м); спортивно-оздоровчий центр (321,11 кв.м).

2 пусковий комплекс

- Житлова частина (Блок 2): поверховість - 26; кількість квартир - 151; кількість апартаментів - 70.

- Вбудовано-нежитлові приміщення: адміністративні приміщення (83,7 кв.м); приміщення для короткотривалого перебування дітей (366,75 кв.м); офісні приміщення: 50,87 кв.м.

Всього квартир: 302; загальна площа квартир: 36032,35 кв.м; всього апартаментів: 140; місткість паркінгу: 211 м/м.

Переглянути дозвіл.

Орган, що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України.

Клас наслідків: СС3

Замовник: ТОВ "ФІН-ІНВЕСТ МЕНЕДЖМЕНТ" (34809131)

Проектувальник: ТОВ "Оксі-К" (33934902)

Авторський нагляд: Кумейко Олександр Сергійович

Технічний нагляд: Скринник Артем Юрійович (АТ № 000114)

Підрядник: ТОВ "МОСТИЦЬКИЙ 2" (35331394).

Учасники будівництва

Генпідрядник

Оновлено: 17.11.2022

Назва

ТОВ "МОСТИЦЬКИЙ 2" / ЕГРПОУ: 35331394

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

24.09.2007

Розмір статутного капіталу

44 000 грн

Уповноважені особи

КОЛЕСНИК СЕРГІЙ ВОЛОДИМИРОВИЧ

Бенефіціари

ЛЯЩЕНКО МИКОЛА ВІКТОРОВИЧ МЯСКОВСЬКИЙ ФЕДІР ПАВЛОВИЧ

Нерухомість та земельні ділянки

0

Замовник

Оновлено: 26.11.2022

Назва

ТОВ "ФІН-ІНВЕСТ МЕНЕДЖМЕНТ" / ЕГРПОУ: 34809131

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

20.12.2006

Розмір статутного капіталу

40 000 грн

Уповноважені особи

САМОЛЮК ОЛЕКСАНДР ПАВЛОВИЧ

Бенефіціари

БАЙДА ТАЇСА ВАСИЛІВНА

Нерухомість та земельні ділянки

1

Паспорт об'єкта

Фактори ризику

1. Ділянка проектування ЖК EDELDORF знаходиться в межах Центрального історичного ареалу, історико-культурних заповідників і в ландшафтній охоронній зоні. ЖК знаходиться в безпосередній близькості до охоронної (буферної) зони об'єкту Всесвітньої спадщини ЮНЕСКО - ансамблю Києво-Печерської Лаври.

Будівництво в такій місцевості не є ризиковим, проте проведення будівельних робіт без отримання необхідних документів в органах охорони культурної спадщини забороняється.

Експерт НЕРУХОМІ встановив наявність:

- погодженого історико-містобудівного обґрунтування (ІМО) (лист-погодження Мінкультури від 17.11.2017 № 818/10/61-17). Відповідно до висновків ІМО, максимальна висота будівель обмежена на рівні +95,0 (225,0 м БСВ). Також погоджено спорудження світлого колористичного вирішення фасадів.

- погодження проектної документації (лист Мінкультури від 01.12.2017 №873/10/61-17).

Коментар експерта

Проте, станом, на лютий 08.02.2021, забудовником не отримано дозволу на проведення земляних робіт Мінкультури (МКІП).

2. Мінікультури, на підставі звернення ГО "Стоп свавіллю", 21.06.2018 здійснило візуальне обстеження по адресі будівництва, за результатами якого винесло ТОВ "Фін-Інвест Менеджмент" (замовнику) припис про припинення проведення земляних та будь-яких інших будівельних робіт № 1/22-18 від 19.07.2018.

Судові спори щодо припису:

1. ТОВ "Фін-Інвест Менеджмент" оскаржувала вказаний припис в адміністративному судочинстві (справа № 826/12524/18). В першій (рішення Окружного адміністративного суду м. Києва від 13.02.2019) та другій (постанова Шостого апеляційного адміністративного суду від 29.05.2019) інстанції суд зайняв сторону замовника будівництва - припис було скасовано. Проте, за результатами розгляду в касаційній інстанції, Верховний суд України задовольнив скаргу Мінкультури, скасував рішення судів першої та другої інстанції, та відмовив у задоволені позову ТОВ "Фін-Інвест Менеджмент". Тобто, постановою Верховного суду від 21.08.2019 підтверджено законність припису Мінкультури про припинення проведення земляних та будь-яких інших будівельних робіт.

2. Не зважаючи на вказане рішення, в 2020 році ТОВ "Будгруппроектінвест-1", (до якого передані функції замовника за договором, та який здійснює фінансування будівництва) знову подало позов до Мінкультури про скасування припису про зупинення будівельних робіт (справа № 640/19974/19). Рішенням Окружного адміністративного суду м. Києва від 21.07.2020, залишено без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 27.10.2020, припис Міністерства культури України №1/22-18 від 19.07.2018 визнано протиправним та скасовано. Наразі відкрито касаційне провадження, правомірність видачі припису про зупинення будівельних робіт знов буде розглядатись Верховним судом.

Коментар експерта

Таким чином, станомна лютий 2021, припис про зупинення будівельних робіт скасовано.

Судовий спір щодо видачі дозволу на проведення земляних робіт:

ТОВ “Фін-Інвест Менеджмент" (замовник) подало до Мінкультури заяву на отримання дозволу на проведення земляних робіт від 29.08.2019 №29-08 (вх. №1571/0/60-19 від 02.09.2019) з метою будівництва ЖК EDELDORF.

Міністерство культури України протягом місяця з моменту звернення не розглянуло заяву та не видало дозвіл на проведення земляних робіт.

ТОВ “Фін-Інвест Менеджмент" звернувся до суду в порядку адміністративного судочинства з вимогою зобов'язати Мінкультури (МКІП) видати відповідний дозвіл (справа №640/23064/19).

Рішенням Окружного адміністративного суду м. Києва від 31.03.2020, що залишено без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 29.09.2020, позов було задоволено: зобов'язано Мініультури (МКІП) видати ТОВ “Фін-Інвест Менеджмент" дозвіл на проведення земляних робіт на підставі поданої заяви.

Верховним судом 09.12.2020 відкрито касаційне провадження на підставі скарги МКІП.

Коментар експерта

Не вирішення питання з органом охорони культурної спадщини несе ризики для інвестування. Та навіть, за умови, отримання необхідного дозволу від Мінкультури (МКІП) в судовому порядку, вказана ситуація спонукає забудовника до неформальної економічної активності. Іншою мовою, чекати на знижки не треба, адже вартість усіх ризиків забудовник завжди перекладає на покупця.

Кримінальні провадження

1. Державне бюро розслідувань здійснює досудове розслідування у кримінальному провадженні № 62019100000000641 від 30.05.2019, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 364 (зловживання владою або службовим становищем, що спричинило тяжкі наслідки), ч. 1 ст. 272 (порушення правил безпеки під час виконання робіт з підвищеною небезпекою) КК України.

Під час здійснення досудового розслідування встановлено, що службові особи прокуратури м. Києва, Київради, КМДА, Департаменту ДАБІ у м. Києві, зловживаючи службовим становищем, з метою одержання неправомірної вигоди для ТОВ "Фін-інвест менеджмент" (замовник), ТОВ "МОСТИЦЬКИЙ 2" (генпідрядник), ТОВ "ЕДЕЛЬБУРГ ДЕВЕЛОПМЕНТ" (девелопер), ТОВ "Оксі-К" (проектувальник) погодили дозвільні документи щодо здійснення будівельних робіт, які не відповідають вимогам законодавства.

В рамках кримінального провадження,надано тимчасовий доступ до документів Департаменту ДАБІ у м.Києві, на підставі якої ТОВ "Фін-інвест менеджмент" надано дозвіл на виконання будівельних робіт; надано тимчасовий доступ до документів Ритуальної служби СКП "Спеціалізований комбінат підприємств комунально-побутового обслуговування" з метою доступу до журналів обліку поховань та перепоховань громадян.

Коментар експерта

Така ситуація дозволяє правоохоронним органам суттєво втручатись у господарську діяльність забудовника, спонукаючи його до неформальної економічної активності.

2. ТОВ “Едельбург Девелопмент" здійснював спробу припинити тиск на компанію з боку правоохоронного органу шляхом закриття кримінального провадження, досудове слідство в якому здійснюється ДБР. Вказане, супроводжувалось співпрацею “Едельбург Девелопмент" з НАБУ та САП, в результаті чого відкрите кримінальне провадження № 52019000000001035 від 20.11.2019 за підозрою у вчиненні кримінальних правопорушень, передбачених ч. 4 ст. 190, ч. 4 ст. 27 ч. 2 ст. 15 ч. 4 ст. 369, ч. 1 ст. 263 КК України.

Відхилення від ДБН та інші хитрощі забудовника

1. Земельна ділянка будівництва ЖК EDELDORF межує з земельною ділянкою та входить до санітарно-захисної зони від Звіринецького кладовища. Відповідно до Державних санітарних правил, санітарно-захисна зона від території кладовища традиційного поховання до житлових і громадських будівель, повинна бути не меншою 300 м, від закритого кладовище допускається зменшення санітарно-захисної зони - до 50 м.

З матеріалів кримінального провадження, стало відомо про здійснення вимірювання відстані від самого будинку до Звіринецького кладовища. За результатами вимірювання встановлено, що відстань від могили “Рокитської С.П.", до земельної ділянки де здійснюється будівництво ЖК EDELDORF, складає 44,8 м.

Проте, забудовник, отримавши необхідні папери, повністю забезпечив законність такого будівництва:

- Науковий звіт про результати санітарно-епідеміологічної оцінки відповідності обєкта вимогами санітарного законодавства № 19/1735 від 19.05.2017 Інституту громадського здоров'я ім. О.М. Марзеева. Відповідно до звіту, Звіринецьке кладовище було закрито у 1969 році. Кладовищний період у 20 років минув 1989 році. Фактична відстань від ЖК EDELDORF до кладовища, що становить 42-45 метрів, тобто частина території санітарно-захисної зони шириною 5-8 метрів та довжиною 43 см проходить по території будівництво ЖК. Ця територія передбачена під озеленення та виконувати захисну функцію, що відповідає санітарним нормам.

- протоколом секції з питань будівництва та архітектури Науково-технічної ради Мінрегіону № 11 від 21.06.2019 погоджено відхилення від будівельних норм, в тому числі можливість будівництва об'єкта біля Звіринецького кладовища на підставі звіту Інституту громадського здоров'я ім. О.М. Марзеева.

Коментар експерта

Наявність вказаних документів, нівелює можливі ризики в інвестування в ЖК, що будується в санітарно-захисній зоні кладовища.

2. Погодження відхилень від ДБН

Замовник будівництва 27.05.2019 звертався до секції з питань будівництва та архітектури Науково-технічної ради Мінрегіону з метою погоджень відхилень від ДБН. Протоколом Науково-технічної ради № 11 від 21.06.2019 відхилення від ДБН погоджено:

1) Суть відхилень: Умовна висота будинків від низу проїзду пожежних підрозділів до підлоги верхнього поверху більше 73,5 м. Для будинків передбачені проїзди для пожежних машин по покрівлі стилобату на відстані менше ніж 8 метрів (для будинків вище 9-поверхів має становити 8-10 метрів). Відсутні в тупикових частинах проїздах поворотних майданчиків, що забезпечують можливість розвороту пожежних машин.

Компенсаційні заходи: розроблено схему під'їзду та встановлення пожежної рятувальної техніки. Згідно схеми, доступ пожежних до відмітки 73,5 може бути забезпечене в кожне приміщення апартаментів та квартир з відмітки стилобату. На стилобаті заборонено встановлювати будь-які конструкції, що заважатимуть руху пожежних машин (Лист від 22.02.2019 Державної служби України з надзвичайних ситуацій).

2) Суть відхилень: одна сходова клітка типу Н2 будинків (блок 1,2) розрахована на евакуацію з поверхів апартаментів (поверхи 4-10) та житлових поверхів (поверхи вище 10-го). Відбувається злиття евакуаційних потоків з двох протипожежних відсіків. (Згідно ДБН, з кожного поверху будинку має бути передбачено не менше двох евакуаційних виходів. Приміщення громадського призначення повинні мати евакуаційні виходи ізольовані від житлової частини будинку).

Компенсаційні заходи: виконано розрахунок, згідно якого час евакуації людей менший ніж настання шкідливих наслідків. Розрахунок також визначає, що злиття потоків не впливає на безпеку людей; Також облаштовано евакуаційний вихід на додаткову сходову клітину з приміщень апартаментів; вхід до сходових клітин передбачено через тамбур-шлюзи, що мають підвищену вогнестійкість протипожежних перегородок та дверей; в коридорах над вхідними дверима апартаментів та квартир влаштовано спринклерні зрошувачі.

3) Суть відхилень: Проектом не передбачено розміщення майданчиків для вигулу собак на ділянці проектування.

Компенсуючі заходи: передбачено розміщення при входах/виходах з комплексу урн з пакетами для збирання органічних відходів від собак; використання для вигулу загальнодоступного Печерського ландшафтного парку, що знаходяться у пішохідній доступності від комплексу.

4) Суть відхилень: площа дитячих ігрових майданчиків за проектом становить 364,4 кв.м (за розрахунком має становити не менше 534 кв.м)

Компенсуючі заходи: передбачено влаштування приміщення для короткотривалого перебування груп дітей, площею 323,24 кв.м на третьому поверсі комплексу у безпосередній близькості до дитячого майданчика. Також у пішохідній доступності знаходиться Печерський ландшафтний парк.

5) Суть відхилень: Фактична відстань у південно-західному напрямку до межі закритого міського Звіринецького кладовища 42-74 м, тобто частина території кладовища у вигляді клина шириною 5-8 м проходить по південно-західній межі території забудови. (див.п 1 розділу “Відхилення від ДБН та інші хитрощі забудовника").

6) та інші.

2. Щільність населення

Проектом передбачено, що загальна кількість мешканців квартир складає 768 та 210 осіб в апартаментах. Кількість відвідувачів громадських приміщень багатофункціонального комплексу становить 403 людини. Всього кількість осіб, що постійно перебуває на об'єкті - 1381 людина. Враховуючи площу земельної ділянки у 0,5984 га, йде суттєве перевищення щільності населення, що буде мати вплив на комфорт мешканців комплексу.

3. Забудовником заявлено про будівництво трирівневого паркінгу на 296 паркомісць. При цьому, проектною документацією на будівництво йде мова про паркінг на 211 паркомісць. Крім того, проектом не передбачено влаштування відкритих автостоянок на території.

Коментар експерта

Зазначені, розбіжність в показниках, свідчить, що будівництво здійснюється відповідно до зміненого проекту та потребує вчинення дій з коригування проектної документації. При цьому, самим же проектом визначено що відповідно до ДБН, для мешканців квартир має бути передбачено 230 паркомісце та 23 гостьових автостоянки; для апартаментів - необхідно 21 машиномісце; для вбудованих-нежитлових приміщень стилобатной частини - 46 машиномісце. Тобто, загальна потреба, згідно ДБН, в паркомісцях: 297 паркомісце та 30 автостоянок.

4. Будинки комплексу містять у складі як квартири, так і апартаменти. Різниця у статусі апартаментів та квартир, та чому забудовники обирають для будівництва цей вид нерухомості можна подивитися тут. ЖК EDELDORF наглядно демонструє, як до апартаментів не застосовуються норми ДБН, що визначені для житла. Для прикладу, якщо відповідно до ДБН на 1-кімнатну квартиру передбачено - 0, 5 паркомісць, а для 2-кімнатних та більше - 1 паркомісце на квартиру, то розрахунок для апартаментів складає - 15 паркомісць на 100 номерів. Аналогічна ситуація при визначенні норм прибудинкових території.

Коментар експерта

Враховуючи, що в комплексі передбачено всього 302 квартири, то і вся інфраструктура комплексу розрахована на їх мешканців. Хоча фактично кількість житлових приміщень становить 442 (302 квартири та 140 апартаментів).

5. Характеристика соціальної інфраструктури:

- Спортивно-оздоровчий комплекс (фітнес-зал з тренажерами, СПА-зони) передбачено на 20 відвідувачів.

- Приміщення для короткотривалого перебування дітей (до 3-год) на 30 дітей дошкільного віку.

Коментар експерта

Фітнес-зал на 20 відвідувачів та ДНЗ на 30 дітей у комплексі, де тільки постійно проживаючих визначено від 978 осіб, не забезпечить комфорт мешканців.

6. Енергетична ефективність будівлі відноситься до класу “В".

Коментар експерта

Вказаний показник є вищим показником ніж мінімально встановлені норми для житлових будинків і є показником високоенергоефективного житла. Іншими словами, в оселях мешканців забезпечені комфортні умови проживання.

2. Відповідність ЖК EDELDORF заявленому бізнес-класу:

- наявність в радіусі до 500 м паркових зон (Печерський ландшафтний парк та Співоче поле);

- наявність власної соціально-побутової інфраструктури (спортивно-оздоровчий центр, приміщення для короткотривалого перебування дітей, ресторан, супермаркет);

- висота від полу до стелі - 3 м;

- площа квартир: 1-кімнатні - 43, 66 кв.м, 2-кімнатні- 69, 55 кв.м, 3-кімнатні - 85,4 кв.м;

- Ліфти. В будинку передбачено 4 ліфти: 1) 1- пасажирський (на 630 кг) обслуговує стилобатну частину; 1- пасажирський, він же пожежний (на 1000 кг) - обслуговує весь будинок; 2 пасажирські ( на 800 кг) - обслуговує весь будинок.

- консьєрж-служба

- автоматизовані інженерні системи: система управління “Розумний дім".

Не відповідає бізнес-класу:

- кількість квартир на поверсі - до 10 (для бізнес-класу допускається не більше 8 на поверсі)

- кількість паркомісць у комплексі - 211 машиномісць відповідно до проекту (для відповідності бізнес класу необхідно 442 паркомісце)

- щільність населення майже на 78% перевищує норму (норма для класу бізнес становить 350 осіб/га)

- Місцерозташування: насправді це околиця так званого Царського села (воно починається з іншого боку вул Старонаводницької) в Печерському районі Києва, де в пішохідній доступності лише дві завантажені автомагістралі, автобаза та кладовище.

Скелетики у шафі або що відомо Нерухомі

1. ТОВ "ФІН-ІНВЕСТ МЕНЕДЖМЕНТ" ( замовник) уклав договір про будівництво багатофункціонального комплексу від 21.12.2016 з ТОВ "БУДГРУППРОЕКТІНВЕСТ-1". Відповідно до договору до ТОВ "БУДГРУППРОЕКТІНВЕСТ-1" передано частина функцій замовника та майнові права на 100% забудови. Вказана компанія забезпечує будівництво грошовими коштами. Водночас джерелами фінансування будівництва визначено: кошти ТОВ "БУДГРУППРОЕКТІНВЕСТ-1" та залучені кошти інвесторів (фізичних та юридичних осіб).

2. Від початку девелопером ЖК EDELDORF була компанія Edelburg Development. Керівником якої до серпня 2020 року був Сергій Миколайович Кучер. З листопада 2020 року, девелопером проекту стала компанія Футура хата, яка заявила про наміри змінити проект: оновлення стилю фасадів (нагадаємо про існуюче затвердження МКІП колористичного вирішення фасадів для цього історичного ареалу), зміни інфраструктурних рішень, збільшення публічного простору (вхідна група та лобі, простора party room і тепла дитяча територія.

Ваш запит принято

Відділ продажу зв'яжеться з Вами найближчим часом