1. Земельный участок на котором строится ЖК EDELDORF входит в санитарно-защитную зону от Зверинецкого кладбища. Согласно Государственных санитарных правил, санитарно-защитная зона от территории кладбища традиционного захоронения в жилых и общественных зданий, должна быть не менее 300 м, от закрытого кладбище допускается уменьшение санитарно-защитной зоны - до 50 м.
Из материалов уголовного производства, стало известно, что осуществлялось измерения расстояния от самого дома до Зверинецкого кладбища. По результатам измерения установлено, что расстояние от могилы "Рокитскому С.П.", к земельному участку где осуществляется строительство ЖК EDELDORF, составляет 44,8 м.
Однако, застройщик, получив необходимые бумаги, полностью обеспечил законность такого строительства:
- Научный отчет о результатах санитарно-эпидемиологической оценки соответствия объекта требованиям санитарного законодательства № 19/1735 от 19.05.2017 Института общественного здоровья им. А.Н. Марзеева. Согласно отчету, Зверинецкое кладбище было закрыто в 1969 году. Кладбищенские период в 20 лет прошел 1989 году. Фактическое расстояние от ЖК EDELDORF к кладбищу, что составляет 42-45 метров, то есть часть территории санитарно-защитной зоны шириной 5-8 метров и длиной 43 см проходит по территории строительство ЖК. Эта территория предусмотрена под озеленение и выполнять защитную функцию, соответствует санитарным нормам.
- протоколом секции по вопросам строительства и архитектуры Научно-технического совета Минрегиона № 11 от 21.06.2019 согласовано отклонения от строительных норм, в том числе возможность строительства объекта у Зверинецкого кладбища на основании отчета Института общественного здоровья им. А.Н. Марзеева.
комментарий эксперта
Наличие указанных документов, нивелирует возможные риски инвестирования в ЖК, что строится в санитарно-защитной зоне кладбища.
2. Согласование отклонений от ДБН
Заказчик строительства 27.05.2019 обращался к секции по вопросам строительства и архитектуры Научно-технического совета Минрегиона с целью согласований отклонений от ДБН. Протоколом Научно-технического совета № 11 от 21.06.2019 отклонения от ДБН согласовано:
1) Суть отклонений: условная высота зданий от низа проезда пожарных подразделений к полу верхнего этажа более 73,5 м. Для домов предусмотрены проезды для пожарных машин по кровле стилобата на расстоянии менее 8 метров (для домов выше 9-этажей должно составлять 8-10 метров). Отсутствуют в тупиковых частях проездах поворотных площадок, (обеспечивающих возможность разворота пожарных машин).
Компенсационные мероприятия: разработана схема подъезда и установки пожарной спасательной техники. Согласно схеме, доступ пожарных к отметке 73,5 может быть обеспечено в каждое помещение апартаментов и квартир с отметки стилобата. На стилобате запрещено устанавливать любые конструкции, мешающие движению пожарных машин (Письмо от 22.02.2019 Государственной службы Украины по чрезвычайным ситуациям).
2) Суть отклонений: одна лестничная клетка типа Н2 домов (блок 1,2) рассчитана на эвакуацию из этажей апартаментов (этажи 4-10) и жилых этажей (этажи выше 10-го). Происходит слияние эвакуационных потоков из двух противопожарных отсеков. (Согласно ДБН, с каждого этажа дома должно быть предусмотрено не менее двух эвакуационных выходов. Помещения общественного назначения должны иметь эвакуационные выходы изолированы от жилой части дома).
Компенсационные мероприятия: выполнен расчет, согласно которому время эвакуации людей меньше, чем наступления негативных последствий. Расчет также определяет, что слияние потоков не влияет на безопасность людей; Также обустроены эвакуационный выход на дополнительную лестничную клетку из помещений апартаментов; вход на лестничные клетки предусмотрено через тамбур-шлюзы, имеют повышенную огнестойкость противопожарных перегородок и дверей; в коридорах над входной дверью апартаментов и квартир устроено спринклерные оросители.
3) Суть отклонений: проектом не предусмотрено размещение площадок для выгула собак на участке проектирования.
Компенсирующие мероприятия: предусмотрено размещение при входах/выходах из комплекса урн с пакетами для сбора органических отходов от собак; использование для выгула общедоступного Печерского ландшафтного парка, что находятся в пешеходной доступности от комплекса.
4) Суть отклонений: площадь детских игровых площадок по проекту составляет 364,4 кв.м (по расчету должен составлять не менее 534 кв.м)
Компенсирующие мероприятия: предусмотрено обустройство помещения для кратковременного пребывания групп детей, площадью 323,24 кв.м на третьем этаже комплекса в непосредственной близости от детской площадки. Также в пешеходной доступности находится Печерский ландшафтный парк.
5) Суть отклонений: фактическое расстояние в юго-западном направлении до предела закрытого городского Зверинецкого кладбища 42-74 м, то есть часть территории кладбища в виде клина шириной 5-8 м проходит по юго-западной границе территории застройки. (див.п 1 раздела "Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика").
6) и другие.
2. Плотность населения
Проектом предусмотрено, что общее количество жителей квартир составляет 768 и 210 человек в апартаментах. Количество посетителей общественных помещений многофункционального комплекса составляет 403 человека. Всего количество лиц, что постоянно находится на объекте - 1381 человек. Учитывая площадь земельного участка в 0,5984 га, идет существенное превышение плотности населения, что будет иметь влияние на комфорт жителей комплекса.
3. Застройщиком заявлено о строительстве трехуровневого паркинга на 296 паркомест. При этом, проектной документацией на строительство идет речь о паркинге на 211 паркомест. Кроме того, проектом не предусмотрено обустройство открытых автостоянок на територии.
комментарий эксперта
Указанные, расхождение в показателях, свидетельствует, что строительство осуществляется в соответствии с измененным проектом и требует совершения действий по корректировке проектной документации. При этом, самим же проектом определено, что в соответствии с ДБН, для жителей квартир должно быть предусмотрено 230 паркомест и 23 гостевых автостоянки; для апартаментов - необходимо 21; для встроенных-нежилых помещений стилобатной части - 46. То есть, общая потребность, согласно ДБН, в паркоместах: 297 мест и 30 автостоянок.
4. Дома комплекса содержат в составе как квартиры, так и апартаменты. Разница в статусе апартаментов и квартир, и почему застройщики выбирают для строительства этот вид недвижимости можно посмотреть здесь. ЖК EDELDORF наглядно демонстрирует, как к апартаментам не применяются нормы ДБН, которые определены для жилья. Например, если в соответствии с ДБН на 1-комнатную квартиру предусмотрено - 0,5 паркомест, а для 2-комнатных и более - 1 паркоместо на квартиру, то расчет для апартаментов составляет - 15 паркомест на 100 номеров. Аналогичная ситуация при определении норм придомовых территории.
комментарий эксперта
Учитывая, что в комплексе предусмотрено всего 302 квартиры, то и вся инфраструктура комплекса рассчитана на их жителей. Хотя фактически количество жилых помещений составляет 442 (302 квартиры и 140 апартаментов).
5. Характеристика социальной инфраструктуры:
- Спортивно-оздоровительный комплекс (фитнес-зал с тренажерами, SPA зоны) предусмотрено на 20 посетителей.
- Помещение для кратковременного пребывания детей (до 3-ч) на 30 детей дошкольного возраста.
комментарий эксперта
Фитнес-зал на 20 посетителей и садик на 30 детей в комплексе, где только постоянно проживающих составляет от 978 человек, не обеспечит комфорт жителей.
6. Энергетическая эффективность здания относится к классу "В".
комментарий эксперта
Указанный показатель выше показателем чем минимально установленные нормы для жилых домов и является показателем високоэнергоэфективного жилья. Иными словами, в домах жителей обеспечены комфортные условия проживания.
7. Соответствие ЖК EDELDORF заявленному бизнес-классу:
- наличие в радиусе до 500 м парковых зон (Печерский ландшафтный парк и Спивоче поле)
- наличие собственной социально-бытовой инфраструктуры (спортивно-оздоровительный центр, помещения для кратковременного пребывания детей, ресторан, супермаркет)
- высота от пола до потолка - 3 м
- площадь квартир: 1-комнатные - 43,66 кв.м, 2-кимнатни- 69,55 кв.м, 3-комнатные - 85,4 кв.м
- лифты. В доме предусмотрено 4 лифта: 1) 1- пассажирский (на 630 кг) обслуживает стилобат; 1- пассажирский, он же пожарный (на 1000 кг) - обслуживает весь дом; 2 пассажирских (на 800 кг) - обслуживает весь дом.
- консьерж-служба
- автоматизированные инженерные системы: система управления "Умный дом".
Не соответствует бизнес-классу:
- количество квартир на этаже - до 10 (для бизнес-класса допускается не более 8 на этаже)
- количество паркомест в комплексе - 211 машиноместо в соответствии с проектом (для соответствия бизнес класса необходимо 442 паркоместо)
- плотность населения почти на 78% превышает норму (норма для класса бизнес составляет 350 человек/га)
- месторасположение: на самом деле это окраина так называемого Царского села (оно начинается с другой стороны ул. Старонаводницкой) в Печерском районе Киева, где в пешеходной доступности только две загруженные автомагистрали, автобаза и кладбище.
