1. Земельна ділянка будівництва ЖК EDELDORF межує з земельною ділянкою та входить до санітарно-захисної зони від Звіринецького кладовища. Відповідно до Державних санітарних правил, санітарно-захисна зона від території кладовища традиційного поховання до житлових і громадських будівель, повинна бути не меншою 300 м, від закритого кладовище допускається зменшення санітарно-захисної зони - до 50 м.
З матеріалів кримінального провадження, стало відомо про здійснення вимірювання відстані від самого будинку до Звіринецького кладовища. За результатами вимірювання встановлено, що відстань від могили “Рокитської С.П.", до земельної ділянки де здійснюється будівництво ЖК EDELDORF, складає 44,8 м.
Проте, забудовник, отримавши необхідні папери, повністю забезпечив законність такого будівництва:
- Науковий звіт про результати санітарно-епідеміологічної оцінки відповідності обєкта вимогами санітарного законодавства № 19/1735 від 19.05.2017 Інституту громадського здоров'я ім. О.М. Марзеева. Відповідно до звіту, Звіринецьке кладовище було закрито у 1969 році. Кладовищний період у 20 років минув 1989 році. Фактична відстань від ЖК EDELDORF до кладовища, що становить 42-45 метрів, тобто частина території санітарно-захисної зони шириною 5-8 метрів та довжиною 43 см проходить по території будівництво ЖК. Ця територія передбачена під озеленення та виконувати захисну функцію, що відповідає санітарним нормам.
- протоколом секції з питань будівництва та архітектури Науково-технічної ради Мінрегіону № 11 від 21.06.2019 погоджено відхилення від будівельних норм, в тому числі можливість будівництва об'єкта біля Звіринецького кладовища на підставі звіту Інституту громадського здоров'я ім. О.М. Марзеева.
Коментар експерта
Наявність вказаних документів, нівелює можливі ризики в інвестування в ЖК, що будується в санітарно-захисній зоні кладовища.
2. Погодження відхилень від ДБН
Замовник будівництва 27.05.2019 звертався до секції з питань будівництва та архітектури Науково-технічної ради Мінрегіону з метою погоджень відхилень від ДБН. Протоколом Науково-технічної ради № 11 від 21.06.2019 відхилення від ДБН погоджено:
1) Суть відхилень: Умовна висота будинків від низу проїзду пожежних підрозділів до підлоги верхнього поверху більше 73,5 м. Для будинків передбачені проїзди для пожежних машин по покрівлі стилобату на відстані менше ніж 8 метрів (для будинків вище 9-поверхів має становити 8-10 метрів). Відсутні в тупикових частинах проїздах поворотних майданчиків, що забезпечують можливість розвороту пожежних машин.
Компенсаційні заходи: розроблено схему під'їзду та встановлення пожежної рятувальної техніки. Згідно схеми, доступ пожежних до відмітки 73,5 може бути забезпечене в кожне приміщення апартаментів та квартир з відмітки стилобату. На стилобаті заборонено встановлювати будь-які конструкції, що заважатимуть руху пожежних машин (Лист від 22.02.2019 Державної служби України з надзвичайних ситуацій).
2) Суть відхилень: одна сходова клітка типу Н2 будинків (блок 1,2) розрахована на евакуацію з поверхів апартаментів (поверхи 4-10) та житлових поверхів (поверхи вище 10-го). Відбувається злиття евакуаційних потоків з двох протипожежних відсіків. (Згідно ДБН, з кожного поверху будинку має бути передбачено не менше двох евакуаційних виходів. Приміщення громадського призначення повинні мати евакуаційні виходи ізольовані від житлової частини будинку).
Компенсаційні заходи: виконано розрахунок, згідно якого час евакуації людей менший ніж настання шкідливих наслідків. Розрахунок також визначає, що злиття потоків не впливає на безпеку людей; Також облаштовано евакуаційний вихід на додаткову сходову клітину з приміщень апартаментів; вхід до сходових клітин передбачено через тамбур-шлюзи, що мають підвищену вогнестійкість протипожежних перегородок та дверей; в коридорах над вхідними дверима апартаментів та квартир влаштовано спринклерні зрошувачі.
3) Суть відхилень: Проектом не передбачено розміщення майданчиків для вигулу собак на ділянці проектування.
Компенсуючі заходи: передбачено розміщення при входах/виходах з комплексу урн з пакетами для збирання органічних відходів від собак; використання для вигулу загальнодоступного Печерського ландшафтного парку, що знаходяться у пішохідній доступності від комплексу.
4) Суть відхилень: площа дитячих ігрових майданчиків за проектом становить 364,4 кв.м (за розрахунком має становити не менше 534 кв.м)
Компенсуючі заходи: передбачено влаштування приміщення для короткотривалого перебування груп дітей, площею 323,24 кв.м на третьому поверсі комплексу у безпосередній близькості до дитячого майданчика. Також у пішохідній доступності знаходиться Печерський ландшафтний парк.
5) Суть відхилень: Фактична відстань у південно-західному напрямку до межі закритого міського Звіринецького кладовища 42-74 м, тобто частина території кладовища у вигляді клина шириною 5-8 м проходить по південно-західній межі території забудови. (див.п 1 розділу “Відхилення від ДБН та інші хитрощі забудовника").
6) та інші.
2. Щільність населення
Проектом передбачено, що загальна кількість мешканців квартир складає 768 та 210 осіб в апартаментах. Кількість відвідувачів громадських приміщень багатофункціонального комплексу становить 403 людини. Всього кількість осіб, що постійно перебуває на об'єкті - 1381 людина. Враховуючи площу земельної ділянки у 0,5984 га, йде суттєве перевищення щільності населення, що буде мати вплив на комфорт мешканців комплексу.
3. Забудовником заявлено про будівництво трирівневого паркінгу на 296 паркомісць. При цьому, проектною документацією на будівництво йде мова про паркінг на 211 паркомісць. Крім того, проектом не передбачено влаштування відкритих автостоянок на території.
Коментар експерта
Зазначені, розбіжність в показниках, свідчить, що будівництво здійснюється відповідно до зміненого проекту та потребує вчинення дій з коригування проектної документації. При цьому, самим же проектом визначено що відповідно до ДБН, для мешканців квартир має бути передбачено 230 паркомісце та 23 гостьових автостоянки; для апартаментів - необхідно 21 машиномісце; для вбудованих-нежитлових приміщень стилобатной частини - 46 машиномісце. Тобто, загальна потреба, згідно ДБН, в паркомісцях: 297 паркомісце та 30 автостоянок.
4. Будинки комплексу містять у складі як квартири, так і апартаменти. Різниця у статусі апартаментів та квартир, та чому забудовники обирають для будівництва цей вид нерухомості можна подивитися тут. ЖК EDELDORF наглядно демонструє, як до апартаментів не застосовуються норми ДБН, що визначені для житла. Для прикладу, якщо відповідно до ДБН на 1-кімнатну квартиру передбачено - 0, 5 паркомісць, а для 2-кімнатних та більше - 1 паркомісце на квартиру, то розрахунок для апартаментів складає - 15 паркомісць на 100 номерів. Аналогічна ситуація при визначенні норм прибудинкових території.
Коментар експерта
Враховуючи, що в комплексі передбачено всього 302 квартири, то і вся інфраструктура комплексу розрахована на їх мешканців. Хоча фактично кількість житлових приміщень становить 442 (302 квартири та 140 апартаментів).
5. Характеристика соціальної інфраструктури:
- Спортивно-оздоровчий комплекс (фітнес-зал з тренажерами, СПА-зони) передбачено на 20 відвідувачів.
- Приміщення для короткотривалого перебування дітей (до 3-год) на 30 дітей дошкільного віку.
Коментар експерта
Фітнес-зал на 20 відвідувачів та ДНЗ на 30 дітей у комплексі, де тільки постійно проживаючих визначено від 978 осіб, не забезпечить комфорт мешканців.
6. Енергетична ефективність будівлі відноситься до класу “В".
Коментар експерта
Вказаний показник є вищим показником ніж мінімально встановлені норми для житлових будинків і є показником високоенергоефективного житла. Іншими словами, в оселях мешканців забезпечені комфортні умови проживання.
2. Відповідність ЖК EDELDORF заявленому бізнес-класу:
- наявність в радіусі до 500 м паркових зон (Печерський ландшафтний парк та Співоче поле);
- наявність власної соціально-побутової інфраструктури (спортивно-оздоровчий центр, приміщення для короткотривалого перебування дітей, ресторан, супермаркет);
- висота від полу до стелі - 3 м;
- площа квартир: 1-кімнатні - 43, 66 кв.м, 2-кімнатні- 69, 55 кв.м, 3-кімнатні - 85,4 кв.м;
- Ліфти. В будинку передбачено 4 ліфти: 1) 1- пасажирський (на 630 кг) обслуговує стилобатну частину; 1- пасажирський, він же пожежний (на 1000 кг) - обслуговує весь будинок; 2 пасажирські ( на 800 кг) - обслуговує весь будинок.
- консьєрж-служба
- автоматизовані інженерні системи: система управління “Розумний дім".
Не відповідає бізнес-класу:
- кількість квартир на поверсі - до 10 (для бізнес-класу допускається не більше 8 на поверсі)
- кількість паркомісць у комплексі - 211 машиномісць відповідно до проекту (для відповідності бізнес класу необхідно 442 паркомісце)
- щільність населення майже на 78% перевищує норму (норма для класу бізнес становить 350 осіб/га)
- Місцерозташування: насправді це околиця так званого Царського села (воно починається з іншого боку вул Старонаводницької) в Печерському районі Києва, де в пішохідній доступності лише дві завантажені автомагістралі, автобаза та кладовище.
