Документи ЖК EDELDORF HILLS

Кадастровий номер: 8000000000:82:068:0061

Цільове призначення: 03.10 Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов’язаної з отриманням прибутку)

Вид використання : Для будівництва комплексу адміністративного та соціально-побутового призначення

Категорія земель: Землі житлової та громадської забудови

Форма власності: Комунальна

Площа земельної ділянки: 0.5984 га

Місце розташування: м.Київ, р-н Печерський, вулиця Старонаводницька, 42-44.

Орендар: ТОВ "ФІН-ІНВЕСТ МЕНЕДЖМЕНТ" (ЄДРПОУ 34809131)

Орендодавець: Київська міська рада (ЄДРПОУ 22883141)

Договір оренди земельної ділянки, серія та номер: 3487, виданий 08.10.2007

Договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, серія та номер: 368, виданий 01.12.2017

Строк дії: 01.12.2027, з правом передачі в піднайм (суборенду)

Дата державної реєстрації права (в державному реєстрі прав): 01.12.2017.

Рішення Київської міської ради від 26.07.2007 № 135/1969 "Про оформлення товариству з обмеженою відповідальністю "Фін-Інвест менеджмент" права користування земельною ділянкою для будівництва комплексу адміністративного та соціально-побутового призначення по вул. Старонаводницькій, 42 - 44".

Відповідно до Генплану функціональне призначення земельної ділянки визначено як території громадських будівель та споруд.

Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 28.12.2016 №1780/16/012/009-16 Будівництво багатофункціонального комплексу.

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 30.03.2018 № ІУ113180890305 Будівництво багатофункціонального комплексу на вул. Старонаводницькій, 42- 44 у Печерському районі м. Києва.

1 пусковий комплекс

- Житлова частина (Блок 1): поверховість - 26; кількість квартир - 151; кількість апартаментів - 70.

- Стилобат: продовольчий магазин (супермаркет) - 896,50 кв.м; паркінг (9499,15 кв.м) на 211 паркомісць; ресторан (425,43 кв.м); офісні приміщення (630,14 кв.м); інші приміщення - 1810,68 кв.м;

- Вбудовано-нежитлові приміщення: адміністративні приміщення (16,82 кв.м); спортивно-оздоровчий центр (321,11 кв.м).

2 пусковий комплекс

- Житлова частина (Блок 2): поверховість - 26; кількість квартир - 151; кількість апартаментів - 70.

- Вбудовано-нежитлові приміщення: адміністративні приміщення (83,7 кв.м); приміщення для короткотривалого перебування дітей (366,75 кв.м); офісні приміщення: 50,87 кв.м.

Всього квартир: 302; загальна площа квартир: 36032,35 кв.м; всього апартаментів: 140; місткість паркінгу: 211 м/м.

Переглянути дозвіл.

Орган, що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України.

Клас наслідків: СС3

Замовник: ТОВ "ФІН-ІНВЕСТ МЕНЕДЖМЕНТ" (34809131)

Проектувальник: ТОВ "Оксі-К" (33934902)

Авторський нагляд: Кумейко Олександр Сергійович

Технічний нагляд: Скринник Артем Юрійович (АТ № 000114)

Підрядник: ТОВ "МОСТИЦЬКИЙ 2" (35331394).

Ризики та особливості проєкту — оновлення 2025

Статус 2025 (коротко)

• Історичний ареал та земляні роботи. 16.11.2020 МКІП видало дозвіл на земляні роботи; у 2021 році суди підтвердили, що предмет спору про «невидачу дозволу» відпав, оскільки дозвіл уже був наданий.

• Припис Мінкульту 2018 року. Верховний Суд 27.10.2021 відмовив у позові іншій юрособі, вказавши, що припис адресовано замовнику будівництва; практичних перешкод для реалізації проєкту він не створює.

• Санітарно‑захисна зона кладовища. Фактична відстань до Звіринецького кладовища ~44–45 м, відхилення від ДБН погоджене НТР Мінрегіону на підставі висновку Інституту ім. Марзєєва та створення зеленої буферної смуги; нині це радше репутаційне, ніж дозвільне питання.

• Параметри об’єкта. За скоригованими ТЕП — 298 квартир і 139 апартаментів (437 одиниць загалом) та підземно‑наземний паркінг на 290 місць; раніші цифри 302/140 і 211 м/м залишились в історичних документах. Після коригувань проєкт пройшов позитивну експертизу 17.06.2024.

• Кримінальні провадження стосувалися насамперед дій посадових осіб та попередніх учасників процесу погодження документів, а не прав інвесторів; сьогодні фокус уваги — на фактичному виконанні дозвільних рішень.

Що перевірити інвестору

• Актуальний комплект документів на свою секцію/чергу: МУО, дозвіл ДАБІ/ДІАМ (СС3), останній висновок експертизи, аркуші коригувань.

• Втілення компенсуючих рішень: пожежний доступ на стилобаті, зелена буферна смуга, підпірна стіна, дренаж.

• Відповідність цифр у договорі (площа, тип приміщення, паркомісця) актуальним ТЕП.

Висновок редакції

Ключові дозвільні ризики, через які проєкт критикували у 2020–2021 роках, на сьогодні закриті документально. Для інвестора головне — звірити договірні умови та виконання технічних рішень на місці.

Відхилення від норм та компенсуючі рішення — оновлення 2025

Що погоджено

• Пожежний доступ. Замість класичних проїздів навколо будинків застосовано схему під’їзду й розміщення техніки ДСНС на покрівлі стилобату з доступом до фасадів; на стилобаті заборонено розміщувати елементи, що перешкоджають руху пожежних машин (лист ДСНС від 22.02.2019).

• Евакуація. Поєднання евакуаційних потоків з окремих протипожежних відсіків компенсоване розрахунком часу евакуації, додатковими виходами та тамбур‑шлюзами підвищеної вогнестійкості; на коридорах запроєктовано спринклерне зрошення.

• Санітарно‑захисна зона кладовища. НТР Мінрегіону у 2019 р. погодила відхилення від будівельних норм на підставі санітарно‑епідеміологічного висновку Інституту ім. Марзєєва та передбаченого зеленого бар’єра між територією кладовища і комплексом.

• Технічні коригування 2023–2024. Підсилено ліфтові групи (чотири ліфти KONE на секцію, включно з пожежними), запроєктовано підпірну стіну зі сторони схилу, пластовий дренаж і відведення дощових вод, зелену покрівлю з ємністю для дощової води, уточнено параметри паркінгу.

• Експертиза. Скоригований проєкт отримав позитивний висновок комплексної експертизи 17.06.2024.

Що перевірити інвестору

• Актуальні схеми «Пожежний доступ / розміщення техніки» та прийняття цих рішень експлуатаційними службами.

• Реальний стан підпірної стіни, дренажу, зеленої покрівлі та дощової каналізації.

• Відповідність фактичної кількості квартир, апартаментів і паркомісць — задекларованим у ТЕП та договорі.

Висновок редакції

Відхилення від базових норм ДБН погоджені у встановленому порядку та підкріплені інженерними рішеннями. Завдання покупця — переконатися, що ці рішення реалізовані на практиці й коректно відображені в документах угоди.

Історія проєкту та архів аналітики — оновлення 2025

У 2020–2021 роках навколо EDELDORF HILLS точилися дискусії: історичний ареал, санітарна зона Звіринецького кладовища, судові спори щодо припису Мінкульту та дозволу на земляні роботи. Сьогодні цей блок історії завершений: дозвіл МКІП на земляні роботи надано 16.11.2020, а судові рішення 2021 року підтвердили виконання вимог щодо документації.

Структура проєкту стала прозорішою. Замовник — ТОВ «Фін‑Інвест Менеджмент», фінансування забезпечує ТОВ «Будгруппроектінвест‑1», з листопада 2020 року девелопером виступає Futura Hata, яка сфокусувалася на оновленні публічних просторів, клубної інфраструктури та інженерних рішень.

Параметри комплексу уточнені: 298 квартир, 139 апартаментів (437 одиниць житла) та паркінг на 290 місць; скоригований проєкт отримав позитивний висновок експертизи 17.06.2024.

Архівні матеріали Nerukhomi за 2020–2024 роки (перші зауваження, розбір судових рішень, аналіз відхилень від ДБН) ми зберігаємо окремо як історичний контекст для тих, хто хоче глибше зануритись у бекграунд проєкту. Актуальна оцінка ризиків і документів — у вкладках «Ризики та особливості» та «Відхилення від норм».

Ви вже бачили наш аналіз і пакет документів по EDELDORF HILLS. Наступний крок — задати свої запитання саме по вашій ситуації: секція, планування, умови розтермінування, строки введення в експлуатацію.

Залиште контакти — представники EDELDORF HILLS зв’яжуться з вами та дадуть відповіді по суті, а не «по скрипту».

👉 Поставити запитання

Що в активі проєкту

• Локація — Печерськ, оточення одразу кількома парками та панорамою Дніпра; з вікон і терас відкриваються види на історичний центр міста.

• Формат — дві вежі бізнес‑/преміум‑класу з апартаментами й пентхаусами, об’єднані стилобатом із дизайнерським лобі рівня п’ятизіркового готелю, клубною інфраструктурою, парком на нижній терасі та терасою з басейном і лаунж‑зонами на даху.

• Інженерія — власна котельня, «розумний дім», система очищення води, енергоефективні фасади, сонячні панелі, посилені ліфтові групи KONE (пасажирські + вантажні/пожежні), підпірна стіна та дренаж схилу.

• Репутаційний компонент — комплекс відзначений двома нагородами International Property Awards (Residential High Rise Development та Apartment/Condominium), зокрема за пентхауси з атріумом до 6 м, розроблені студією Lazzarotti Associati.

На що звернути увагу

• Кількість квартир і апартаментів на типовому поверсі може сягати 8–10 — це не камерний «клуб на 4–6 квартир», а великий міський комплекс.

• Паркінг на 290 місць забезпечує більшу частину потреб, але формально не дає 100% покриття житлового фонду й комерції; частина мешканців користуватиметься міськими паркомісцями або каршерингом.

• Щільність проживання вища за середню для малоповерхових клубних будинків, але типовий показник для багатофункціональних веж у центральних районах.

Висновок редакції

За сукупністю параметрів EDELDORF HILLS можна віднести до верхнього сегмента бізнес‑класу з елементами преміум‑клубного формату: сильна локація, інженерія й публічні простори підтягнуті до міжнародних стандартів, при цьому щільність та забезпеченість паркінгом залишаються ближчими до міського бізнес‑класу, а не до камерного «бутикового» житла.