1. Документи, на підставі яких ДАБІ України видала дозволи на будівництво ЖК БЕРЕГ ДНІПРА, вилучені судом в рамках кримінального провадження. Така ситуація унеможливлює на даний час отримання всіх уточнюючих відомостей щодо об’єкта будівництва.
З відкритих даних реєстру будівельної діяльності експерти НЕРУХОМІ з’ясували, що забудовники отримали дозвіл на будівництво 26-поверхового будинку на 310 квартир. А на сайті ж ЖК БЕРЕГ ДНІПРА зазначено, що будується 28-поверховий будинок на 354 квартир. Таким чином, у будинку буде більше на 2 поверхи і на 45 квартир, ніж запроектовано та на що державним органом надано дозвіл.
Коментар експерта
Самовільне збільшення забудовником поверховості ЖК та кількості квартир ускладнює процедуру введення в експлуатацію, та є ризиком для інвестування.
2. ДБН передбачено, що площа загальної кімнати в однокімнатній квартирі має бути не меншою 15 м кв., а в інших квартирах – не менше 17 м кв. В більшості квартир ЖК БЕРЕГ ДНІПРА менші площі. Проте в квартирах з ненормованою площею житлових кімнат передбачено просторі кухні-їдальні. Також варто відмітити те, що в smart квартирах обіцяють встановити систему енергоощадних квартир, що дозволить економити на комунальних платежах до 15%.
3. Земельна ділянка площею 0.6931 га, на якій споруджується ЖК БЕРЕГ ДНІПРА, має форму ковша. Значна її частина – це вузька довга смуга. Частина ділянки площею 0.2008 га здана в субаренду до 19.11.2022. У користуванні замовника будівництва до 20.11.2022 перебуває частина ділянки площею 0.4923 га.
На сайті ЖК вказано, що площа забудови комплексу: 1 248.06 кв.м, тобто 0.1248 га.
По розрахунках під забудовою буде знаходиться близько 25% площі земельної ділянки, що відповідає нормам ДБН. Так як максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки, при розміщенні житлового будинку 11 поверхів і вище, має становити 30%.
Однак, з візуального аналізу генплану ЖК БЕРЕГ ДНІПРА вбачається, що будинок розміщений лише на прямокутній частині земельної ділянки, і займає близько її половини. Видно, що площа прибудинкової території незначна, непродумано розміщення її функціональних зон. На генплані відсутній господарський майданчик з контейнерами для сміття, а дитячий та спортивний майданчики розташовано біля гостьового паркінгу та у безпосередній близькості до АЗК “Кло"(за стіною захисної огорожі відразу знаходяться підземні резервуари).
Коментар експерта
Майбутні мешканці зіткнуться з проблемою нестачі площі прибудинкової території, непродуманістю розміщення її функціональних зон. Комфортно буде лише в квартирах.
4. Відповідно до Державних санітарних правил та ДБН, відстань від автозаправних станцій з підземними резервуарами для зберігання рідкого палива до стін житлових та інших громадських будівель і споруд, дитячих ігрових майданчиків та місць відпочинку населення слід приймати за розрахунком забруднення атмосферного повітря шкідливими викидами АЗС, але не менше 50 м.
Розміщення ЖК по сусідству з АЗК “Кло" не є безпечним. Необхідно звернути увагу, що недотримана відстань у 50 метрів від заправки до будинку, тим більше не дотримано санітарної відстані у 50 метрів до дитячого майданчика.
Фахівцями ДУ “Інститут громадського здоров’я ім. О.М. Марзєєва НАМН України" було складено звіт санітарно-епідеміологічної оцінки від 28.08.2018. В звіті проведено нестандартний розрахунок відстані у 50 метрів від заправки до житлових приміщень (35 м – до будинку +15 м – до третього поверху).
Водночас, в цьому ж звіті рекомендовано забудовникам на прибудинковій території, наближеній до АЗК, розмістити господарську зону зі сміттєвими контейнерами або паркомісця для гостьової автостоянки. (Згідно генплану - розмістять дитячий і спортивний майданчик, а господарської зони не видно взагалі).
У відкритих джерелах відсутня інформація про те, що забудовник ЖК БЕРЕГ ДНІПРА звертався до Міністерства розвитку громад та територій України з заявою про погодження відхилень від будівельних норм.
Коментар експерта
Будівництво ЖК з відхиленням від ДБН, які непогоджені Науково-технічною радою Мінрегіону, ускладнюють процедуру введення в експлуатацію комплексу, та є ризиком для інвестування.
5. Забудовник обіцяє інвесторам видові квартири, можливість відпочивати очима та душею на дивовижних краєвидах, не виходячи з квартири. Проаналізуємо реальні майбутні види з вікон в чотирьох напрямках:
- спереду – вид на Дніпро та набережну (Дніпро безспірно чудовий, однак набережна в ненайкращому стані);
- позаду – промзона, кущі, закинута залізнична колія (це не назавжди, максимум до 2039 року);
- справа – масштабне будівництво ЖК GREAT (13 будинків по 26 поверхів, які "не закриватимуть" види з вікон ЖК БЕРЕГ ДНІПРА);
- зліва – автозаправний комплекс, СТО.
Як підсумок: не так уже все й чудово з можливістю милуватись краєвидами.
Ось іще один шикарний вид на Дніпро. Весь сяючий вогнями міст – залізничний міст. Вночі він не лише сяє, по ньому проходять потяги, вантажні в тому числі, з усією гамою звуків.
6. Про шум та екологію
Земельна ділянка, на якій будується ЖК БЕРЕГ ДНІПРА, знаходиться в зоні постійного понаднормативного забруднення атмосферного повітря. А рівень шуму від автотранспорту на Дніпровській набережній становить 70 дБа (санітарними нормами у житлових приміщеннях передбачений рівень шуму вдень – 40-55 дБА, а вночі – 30-45 дБА). Тому проживання в будинку буде комфортним і безпечним лише при дотриманні під час будівництва спеціальних технологій з використанням шумоізоляційних матеріалів. На прибудинковій території житлових будинків допустимий рівень шуму вдень – 55 дБА, вночі – 45 дБА.
Коментар експерта
Дані факти жодним чином не збільшують фінансових ризиків інвестування в ЖК. Однак, важливі для тих, хто свідомо ставиться до свого здоров’я та здоров’я близьких.
7. ЖК БЕРЕГ ДНІПРА відповідає комфорт класу за такими параметрами:
- місця розташування (віддалення від центру міста, близькості розташування зупинок громадського транспорту, віддаленості від станції метро);
- наявності власної соціально-побутової інфраструктури, власних шкіл і дитячих садків або їх пішої доступності;
- забезпечено послугою консьєрж сервіс, що відповідає ЖК класу преміум. В будинку передбачене автономне опалення та система енергоощадних квартир.
Не відповідає:
- кількості квартир в будинку та на поверсі (в будинку - 354 квартир, при необхідних - 200, на повері - 13 -14 квартир, при необхідних - до 10. Разом з тим, мешканців обслуговуватимуть 4 ліфти, що має покращити комфортність проживання)
- наявні 1-кімнатні квартири з площею від 31,3 кв.м ( для комфорт класу допускаеться не менше 36 кв.м).
- кількість машино-місць в підземному паркінгу - 35, на гостьовій автостоянці - 86. В ЖК комфорт-класу на 354 квартир має бути передбачено 177 та 53 машино-місця, відповідно.
Коментар експерта
ЖК БЕРЕГ ДНІПРА щодо більшості показників відповідає заявленому комфорт-класу.
