Документи ЖК Берег Дніпра

Київ Дарницький р-н

Дніпровська набережна, 17 в

ЖК Берег Дніпра

Консультація юриста

Замовити

Дата оновлення 26.11.2021

Документи на землю

Земельна ділянка

Кадастровий номер: 8000000000:90:176:0003

Цільове призначення: 02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури

Вид використання: для будівництва та обслуговування багатоквартирних (багатоповерхових) житлових будинків з вбудовано-прибудованими об'єктами громадського обслуговування та паркінгами

Категорія земель: землі житлової та громадської забудови

Форма власності: комунальна

Площа земельної ділянки: 0.6931 га

Місце розташування: м. Київ, Дарницький район, провулок Заводський, 1.

Коментар експерта

Цільове призначення земельної ділянки відповідає намірам забудови. Іншими словами, це місце передбачає будівництво житлового комплексу.

Землекористування

Орендар: ТОВ “ЕНРАНЗАЛІЗОБЕТОН" (ЄДРПОУ 05422935)

Орендодавець: Київська міська рада (ЄДРПОУ 22883141)

Договір на право тимчасового довгострокового користування землею (в тому числі на умовах оренди) від 20.11.1997 № 90-5-00029 зі змінами, внесеними відповідно до договорів від 04.07.2011 № 325, від 03.08.2017 № 769, від 02.07.2018 № 746. Строк дії: 20.11.2022, з правом пролонгації, з правом передачі в піднайм (суборенду).

Дата державної реєстрації права (в державному реєстрі прав): 03.08.2017.

Розпорядження Київської міської державної адміністрації від 11.08.97 N 1217 “Про надання відкритому акціонерному товариству "ЕНРАНЗАЛІЗОБЕТОН" земельної ділянки для експлуатації та обслуговування будівель і споруд по виготовленню залізобетонних та столярних виробів у пров. Заводському, 1 у Харківському районі".

Рішення Київської міської ради від 23 квітня 2009 року N 366/1422 “Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "ЕНРАНЗАЛІЗОБЕТОН" земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-бізнесового комплексу з об'єктами соціально-побутового призначення у пров. Заводському, 1 у Дарницькому районі м. Києва".

Рішення Київської міської ради від 23 лютого 2017 року N 994/1998 “Про поділ земельної ділянки, що перебуває в оренді товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНРАНЗАЛІЗОБЕТОН" у пров. Заводському, 1 в Дарницькому районі м. Києва, внесення змін до договору оренди земельної ділянки та передачу земельних ділянок товариству з обмеженою відповідальністю "ЕНРАН-АВТО" та товариству з обмеженою відповідальністю "КАРВОШ ПРЕМІУМ" для експлуатації та обслуговування будівель та споруд з надання послуг автовласникам у пров. Заводському, 1, 1-а в Дарницькому районі м. Києва".

Рішення Київської міської ради від 28 листопада 2017 року N 661/3668 “Про зміну цільового призначення земельних ділянок товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНРАНЗАЛІЗОБЕТОН" для будівництва та обслуговування багатоквартирних (багатоповерхових) житлових будинків з вбудовано-прибудованими об'єктами громадського обслуговування та паркінгами у пров. Заводському, 1 в Дарницькому районі м. Києва".

Коментар експерта

Замовник будівництва є належним користувачем земельної ділянки, що зменшує інвестиційні ризики в будівництво.

Документи на будівництво

Містобудівна документація

Відповідно до Генплану функціональне призначення земельної ділянки визначено як території житлової забудови багатоповерхової.

Містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва від 20.08.2018 № 798 Будівництво житлового комплексу з об'єктами соціально-побутового призначення за адресою: пров. Заводський, 1, ½, 2, вул. Причальна, ⅕, 5 у Дарницькому районі м. Києва.

Детальним планрм території, який затверджено рішенням Київської міської ради від 06.07.2017 № 691/2853, на земельній ділянці, де зводиться ЖК БЕРЕГА ДНІПРА, передбачено розміщення офісного будинку з апартаментами.

Коментар експерта

Будівництво житлового комплексу замість офісного будинку з апартаментами свідчить про порушення містобудівної документації на місцевому рівні, що є ризиком для інвестування. Іншою мовою, за первісним задумом передбачалась можливість праці поруч із помешканням. Це позбавило б від зайвих автомобільних заторів та створило б єдину гармонічну екосистему мікрорайону. Але бажання забудовника швидких грошей переважило.

Право на виконання будівельних робіт

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 19 липня 2019 року № ІУ 113192001008

Будівництво житлового комплексу з об'єктами соціально-побутового призначення за адресою: пров. Заводський, 1, 1/2, 2, вул. Причальна, 1/5, 5 у Дарницькому районі м. Києва (ІІ черга).

Переглянути дозвіл

Повідомлення про зміну даних в дозволі на будівельні роботи від грудня 2019 року № ІУ 123193371793 (відсутні дані щодо змісту змін).

Кількість поверхів - 26, кількість квартир - 310, загальна площа -19144.81кв.м, житлова площа - 17952.1кв.м.

Орган що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України

Клас наслідків: СС3

Замовники: фізична особа

ТОВ "ЄВРОПОЛІТЕХ" (ЄДРПОУ 32202903)

ТОВ "УКРДОР КОМПЛЕКТ" (ЄДРПОУ 25386621)

ТОВ "Енранзалізобетон" (ЄДРПОУ 05422935)

ТОВ "КИЇВ БЕТОН" (ЄДРПОУ 38327368)

Проектувальник: ТОВ “Майстерня архітектора І.Бикова" (ЄДРПОУ 35082417)

Технічний нагляд: Матяш Олег Іванович (АТ 006801)

Авторський нагляд: Коломієць Андрій Михайлович (АР 004329)

Підрядник: ТОВ "ПБФ Груп"(ЄДРПОУ 39709878)

Учасники будівництва

Генпідрядник

Оновлено: 07.08.2022

Назва

ТОВ "ПБФ ГРУП" / ЕГРПОУ: 39709878

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

24.03.2015

Розмір статутного капіталу

1 000 грн

Уповноважені особи

НАЗАРОВА ЕЛЕОНОРА ВАЛЕРІЇВНА

Бенефіціари

Шепетько Володимир Анатолійович Ткаченко Сергій Михайлович

Нерухомість та земельні ділянки

0

Замовник

Оновлено: 05.08.2022

Назва

ТОВ"ЄВРОПОЛІТЕХ" / ЕГРПОУ: 32202903

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

26.11.2002

Розмір статутного капіталу

16 500 грн

Уповноважені особи

МИХАЛЬОВА АННА МИХАЙЛІВНА

Бенефіціари

Калінін Микола Дмитрович КІНЦЕВИЙ БЕНЕФІЦІАРНИЙ ВЛАСНИК (КОНТРОЛЕР) Кумар Кульдіп Мармуляк Дмитро Іванович

Нерухомість та земельні ділянки

1

Паспорт об'єкта

Фактори ризику

1. Державне бюро розслідувань здійснює розслідування у кримінальному провадженні № 62019000000000572 за ознаками злочину, передбаченого ч. 1 ст. З67 КК України (службова недбалість), стосовно посадових осіб Держархбудінспекції, які без належних на те підстав видавали дозволи на будівництво. В ході розслідування, відповідно до ухвали Печерського районного суду м. Києва, у вересні 2019 року у Держархбудінспекції були вилучені документи стосовно цілого ряду об’єктів будівництва, зокрема і ті, що стосуються ЖК БЕРЕГ ДНІПРА.

Строк досудового розслідування у кримінальному провадженні сплив 02.05.2020.

Коментар експерта

Кримінальне провадження відкрито відносно посадових осіб органів державної влади. В даній справі, зокрема, досліджується питання правомірності видачі дозвільних документів на будівництво. Строк досудового слідства сплив (не був продовжений судом). Тому кримінальне провадження не несе ризиків для інвестування.

2. На підставі звернення ТОВ “СЛАВУТА" (орендаря суміжної земельної ділянки 8000000000:90:176:0020, на якій розташовано АЗК “КЛО") Департаментом ДАБІ у м. Києві було видано два направлення від 09.09.2019 та від 26.12.2019 № б/н на проведення позапланових перевірок ЖК БЕРЕГ ДНІПРА.

Перевірки не відбулися, у зв’язку з відсутністю суб’єктів містобудування або уповноважених осіб.

Коментар експерта

Ухилення замовника від перевірок не несе ризиків для інвестування.

Відхилення від ДБН та інші хитрощі забудовника

1. Документи, на підставі яких ДАБІ України видала дозволи на будівництво ЖК БЕРЕГ ДНІПРА, вилучені судом в рамках кримінального провадження. Така ситуація унеможливлює на даний час отримання всіх уточнюючих відомостей щодо об’єкта будівництва.

З відкритих даних реєстру будівельної діяльності експерти НЕРУХОМІ з’ясували, що забудовники отримали дозвіл на будівництво 26-поверхового будинку на 310 квартир. А на сайті ж ЖК БЕРЕГ ДНІПРА зазначено, що будується 28-поверховий будинок на 354 квартир. Таким чином, у будинку буде більше на 2 поверхи і на 45 квартир, ніж запроектовано та на що державним органом надано дозвіл.

Коментар експерта

Самовільне збільшення забудовником поверховості ЖК та кількості квартир ускладнює процедуру введення в експлуатацію, та є ризиком для інвестування.

2. ДБН передбачено, що площа загальної кімнати в однокімнатній квартирі має бути не меншою 15 м кв., а в інших квартирах – не менше 17 м кв. В більшості квартир ЖК БЕРЕГ ДНІПРА менші площі. Проте в квартирах з ненормованою площею житлових кімнат передбачено просторі кухні-їдальні. Також варто відмітити те, що в smart квартирах обіцяють встановити систему енергоощадних квартир, що дозволить економити на комунальних платежах до 15%.

3. Земельна ділянка площею 0.6931 га, на якій споруджується ЖК БЕРЕГ ДНІПРА, має форму ковша. Значна її частина – це вузька довга смуга. Частина ділянки площею 0.2008 га здана в субаренду до 19.11.2022. У користуванні замовника будівництва до 20.11.2022 перебуває частина ділянки площею 0.4923 га.

На сайті ЖК вказано, що площа забудови комплексу: 1 248.06 кв.м, тобто 0.1248 га.

По розрахунках під забудовою буде знаходиться близько 25% площі земельної ділянки, що відповідає нормам ДБН. Так як максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки, при розміщенні житлового будинку 11 поверхів і вище, має становити 30%.

Однак, з візуального аналізу генплану ЖК БЕРЕГ ДНІПРА вбачається, що будинок розміщений лише на прямокутній частині земельної ділянки, і займає близько її половини. Видно, що площа прибудинкової території незначна, непродумано розміщення її функціональних зон. На генплані відсутній господарський майданчик з контейнерами для сміття, а дитячий та спортивний майданчики розташовано біля гостьового паркінгу та у безпосередній близькості до АЗК “Кло"(за стіною захисної огорожі відразу знаходяться підземні резервуари).

Коментар експерта

Майбутні мешканці зіткнуться з проблемою нестачі площі прибудинкової території, непродуманістю розміщення її функціональних зон. Комфортно буде лише в квартирах.

4. Відповідно до Державних санітарних правил та ДБН, відстань від автозаправних станцій з підземними резервуарами для зберігання рідкого палива до стін житлових та інших громадських будівель і споруд, дитячих ігрових майданчиків та місць відпочинку населення слід приймати за розрахунком забруднення атмосферного повітря шкідливими викидами АЗС, але не менше 50 м.

Розміщення ЖК по сусідству з АЗК “Кло" не є безпечним. Необхідно звернути увагу, що недотримана відстань у 50 метрів від заправки до будинку, тим більше не дотримано санітарної відстані у 50 метрів до дитячого майданчика.

Фахівцями ДУ “Інститут громадського здоров’я ім. О.М. Марзєєва НАМН України" було складено звіт санітарно-епідеміологічної оцінки від 28.08.2018. В звіті проведено нестандартний розрахунок відстані у 50 метрів від заправки до житлових приміщень (35 м до будинку +15 м – до третього поверху).

Водночас, в цьому ж звіті рекомендовано забудовникам на прибудинковій території, наближеній до АЗК, розмістити господарську зону зі сміттєвими контейнерами або паркомісця для гостьової автостоянки. (Згідно генплану - розмістять дитячий і спортивний майданчик, а господарської зони не видно взагалі).

У відкритих джерелах відсутня інформація про те, що забудовник ЖК БЕРЕГ ДНІПРА звертався до Міністерства розвитку громад та територій України з заявою про погодження відхилень від будівельних норм.

Коментар експерта

Будівництво ЖК з відхиленням від ДБН, які непогоджені Науково-технічною радою Мінрегіону, ускладнюють процедуру введення в експлуатацію комплексу, та є ризиком для інвестування.

5. Забудовник обіцяє інвесторам видові квартири, можливість відпочивати очима та душею на дивовижних краєвидах, не виходячи з квартири. Проаналізуємо реальні майбутні види з вікон в чотирьох напрямках:

- спереду – вид на Дніпро та набережну (Дніпро безспірно чудовий, однак набережна в ненайкращому стані);

- позаду – промзона, кущі, закинута залізнична колія (це не назавжди, максимум до 2039 року);

- справа – масштабне будівництво ЖК GREAT (13 будинків по 26 поверхів, які "не закриватимуть" види з вікон ЖК БЕРЕГ ДНІПРА);

- зліва – автозаправний комплекс, СТО.

Як підсумок: не так уже все й чудово з можливістю милуватись краєвидами.

Ось іще один шикарний вид на Дніпро. Весь сяючий вогнями міст – залізничний міст. Вночі він не лише сяє, по ньому проходять потяги, вантажні в тому числі, з усією гамою звуків.

6. Про шум та екологію

Земельна ділянка, на якій будується ЖК БЕРЕГ ДНІПРА, знаходиться в зоні постійного понаднормативного забруднення атмосферного повітря. А рівень шуму від автотранспорту на Дніпровській набережній становить 70 дБа (санітарними нормами у житлових приміщеннях передбачений рівень шуму вдень – 40-55 дБА, а вночі – 30-45 дБА). Тому проживання в будинку буде комфортним і безпечним лише при дотриманні під час будівництва спеціальних технологій з використанням шумоізоляційних матеріалів. На прибудинковій території житлових будинків допустимий рівень шуму вдень – 55 дБА, вночі – 45 дБА.

Коментар експерта

Дані факти жодним чином не збільшують фінансових ризиків інвестування в ЖК. Однак, важливі для тих, хто свідомо ставиться до свого здоров’я та здоров’я близьких.

7. ЖК БЕРЕГ ДНІПРА відповідає комфорт класу за такими параметрами:

- місця розташування (віддалення від центру міста, близькості розташування зупинок громадського транспорту, віддаленості від станції метро);

- наявності власної соціально-побутової інфраструктури, власних шкіл і дитячих садків або їх пішої доступності;

- забезпечено послугою консьєрж сервіс, що відповідає ЖК класу преміум. В будинку передбачене автономне опалення та система енергоощадних квартир.

Не відповідає:

- кількості квартир в будинку та на поверсі (в будинку - 354 квартир, при необхідних - 200, на повері - 13 -14 квартир, при необхідних - до 10. Разом з тим, мешканців обслуговуватимуть 4 ліфти, що має покращити комфортність проживання)

- наявні 1-кімнатні квартири з площею від 31,3 кв.м ( для комфорт класу допускаеться не менше 36 кв.м).

- кількість машино-місць в підземному паркінгу - 35, на гостьовій автостоянці - 86. В ЖК комфорт-класу на 354 квартир має бути передбачено 177 та 53 машино-місця, відповідно.

Коментар експерта

ЖК БЕРЕГ ДНІПРА щодо більшості показників відповідає заявленому комфорт-класу.

Ваш запит принято

Відділ продажу зв'яжеться з Вами найближчим часом