1. Документы, на основании которых ГАСИ Украины выдала разрешение на строительство ЖК БЕРЕГ ДНЕПРА, изъяты судом в рамках уголовного производства. Такая ситуация делает невозможным в настоящее время получение всех уточняющих сведений по объекту строительства.
Из открытых данных реестра строительной деятельности эксперты НЕРУХОМІ выяснили, что застройщики получили разрешение на строительство 26-этажного дома на 310 квартир. А на сайте же ЖК БЕРЕГ ДНЕПРА указано, что строится 28-этажный дом на 354 квартир. Таким образом, в доме будет больше на 2 этажа и на 45 квартир, чем запроектировано и на что государственным органом предоставлено разрешение.
комментарий эксперта
Самовольное увеличение застройщиком этажности ЖК и количества квартир усложняет процедуру ввода в эксплуатацию, и является риском для инвестирования.
2. ДБН предусмотрено, что площадь общей комнаты в однокомнатной квартире должна быть не менее 15 м кв., а в других квартирах – не менее 17 м кв. В большинстве квартир ЖК БЕРЕГ ДНЕПРА меньшие площади. Однако в квартирах с ненормированными площадями жилых комнат предусмотрено просторные кухни-столовые. Также стоит отметить, что в smart квартирах обещают установить систему энергосберегающих квартир, что позволит экономить на коммунальных платежах до 15%.
3. Земельный участок площадью 0.6931 га, на котором возводится ЖК БЕРЕГ ДНЕПРА, имеет форму ковша. Его часть – это узкая длинная полоса. Часть участка площадью 0.2008 га сдана в субаренду до 19.11.2022. В пользовании заказчика строительства до 20.11.2022 находится часть участка площадью 0.4923 га.
На сайте ЖК указано, что площадь застройки комплекса: 1 248.06 кв.м, то есть 0.1248 га.
По расчетам под застройкой будет находится около 25% площади земельного участка, что соответствует нормам ДБН. Так как максимально допустимый процент застройки земельного участка, при размещении жилого дома в 11 этажей и выше, должен составлять 30%.
Однако, с визуального анализа генплана ЖК БЕРЕГ ДНЕПРА усматривается, что дом расположен только на прямоугольной части земельного участка, и занимает около его половины. Видно, что площадь придомовой территории незначительная, необдуманно размещения ее функциональных зон. На генплане отсутствует хозяйственная площадка с контейнерами для мусора, а детская и спортивная площадки расположены у гостевого паркинга и в непосредственной близости от АЗК "КЛО" (за стеной защитного ограждения сразу находятся подземные резервуары).
комментарий эксперта
Будущие жители столкнутся с проблемой нехватки площади придомовой территории, непродуманностью размещения ее функциональных зон. Комфортно будет только в квартирах.
4. В соответствии с Государственными санитарными правилами и ДБН, расстояние от автозаправочных станций с подземными резервуарами для хранения жидкого топлива до стен жилых и общественных зданий и сооружений, детских игровых площадок и мест отдыха населения следует принимать по расчету загрязнения атмосферного воздуха вредными выбросами АЗС, но не менее 50 м.
Размещение ЖК по соседству с АЗК "КЛО" не является безопасным. Необходимо обратить внимание, что не выдержано расстояние в 50 метров от заправки до дома, тем более не соблюдено расстояние в 50 метров до детской площадки.
Специалистами ГУ "Институт общественного здоровья им. А.Н. Марзеева НАМН Украины" был составлен отчет санитарно-эпидемиологической оценки от 28.08.2018. В отчете проведен нестандартный расчет расстояния в 50 метров от заправки до жилых помещений (35 м – до дома +15 м – до третьего этажа).
Вместе с тем, в этом же отчете рекомендуется застройщикам на придомовой территории, приближенной к АЗК, разместить хозяйственную зону с мусорными контейнерами или паркоместа для гостевой автостоянки. (Согласно генплану - разместят детскую и спортивную площадки, а хозяйственной зоны не видно вообще).
В открытых источниках отсутствует информация о том, что застройщик ЖК БЕРЕГ ДНЕПРА обращался в Министерство развития общин и территорий Украины с заявлением о согласовании отклонений от строительных норм.
комментарий эксперта
Строительство ЖК с отклонением от ДБН, которые несогласованные Научно-техническим советом Минрегиона, усложняет процедуру ввода в эксплуатацию комплекса, и является риском для инвестирования.
5. Застройщик обещает инвесторам видовые квартиры, возможность отдыхать глазами и душой на удивительных пейзажах, не выходя из квартиры. Проанализируем реальные будущие виды из окон в четырех направлениях:
- спереди – вид на Днепр и набережную (Днепр бесспорно замечательный, однако набережная не в самом лучшем состоянии);
- сзади – промзона, кусты, заброшенная железнодорожная колея (это не навсегда, максимум до 2039 года);
- справа – масштабное строительство ЖК GREAT (13 домов по 26 этажей, которые "не будут закрывать" виды из окон ЖК БЕРЕГ ДНЕПРА);
- слева – автозаправочный комплекс, СТО.
Как итог: не так уж все и прекрасно с возможностью любоваться пейзажами.
Вот еще один шикарный вид на Днепр. Весь сияющий огнями мост – это железнодорожный мост. Ночью он не только сияет, по нему проходят поезда, грузовые в том числе, со всей гаммой звуков.
6.О шуме и экологии
Земельный участок, на котором строится ЖК БЕРЕГ ДНЕПРА, находятся в зоне постоянного сверхнормативного загрязнения атмосферного воздуха. А уровень шума от автотранспорта на Днепровской набережной составляет 70 дБА (санитарными нормами в жилых помещениях предусмотрен уровень шума днем – 40-55 дБА, а ночью – 30-45 дБА). Поэтому проживание в доме будет комфортным и безопасным только при соблюдении при строительстве специальных технологий с использованием шумоизоляционных материалов. На придомовой территории жилых домов допустимый уровень шума днем – 55 дБА, ночью – 45 дБА.
Комментарий эксперта
Данные факты никоим образом не увеличивают финансовых рисков инвестирования в ЖК. Однако, важны для тех, кто сознательно относится к своему здоровью и здоровью близких.
7. ЖК БЕРЕГ ДНЕПРА соответствует комфорт классу по следующим параметрам:
- местоположения (удаления от центра города, близости расположения остановок общественного транспорта, удаленности от станции метро);
- наличие собственной социально-бытовой инфраструктуры, собственных школ и детских садов или их пешая доступность;
- обеспечен услугой консьерж сервис, отвечающий ЖК класса премиум. В доме предусмотрено автономное отопление и система энергосберегающих квартир.
Не соответствует:
- количества квартир в доме и на этаже (в доме - 354 квартир, при необходимых - 200, на этаже - 13 - 14 квартир, при необходимых - до 10. Вместе с тем, жителей будет обслуживать 4 лифта, что должно улучшить комфортность проживания);
- есть 1-комнатные квартиры с площадью от 31,3 кв.м (для комфорт класса допускается не менее 36 кв.м);
- количество машино-мест в подземном паркинге - 35, на гостевой автостоянке - 86. В ЖК комфорт-класса на 354 квартиры должно быть предусмотрено 177 и 53 машино-места, соответственно.
комментарий эксперта
ЖК БЕРЕГ ДНЕПРА по большинству показателей соответствует заявленному комфорт-классу.
