1. Щодо дотримання ДПТ
Детальним планом території (ДПТ) на ділянці забудови ЖК вул. Велика Васильківська, 143/2 передбачено будівництво:
- дев’яти односекційних житлових будинків: одного 10-поверхового, двох 12-поверхових, одного 22-поверхового, одного 23-поверхового, 3-поверхового блоку громадсько-побутового призначення та чотирьох 31-поверхових (№ 28.2, 27.1-27.8) на 1 551 квартиру, вбудовано-прибудованих закладів дошкільної освіти на 65 (45 та 20) місць;
- 4-поверхової загальноосвітньої школи на 990 учнів (№ 29);
- 26-поверхового громадського комплексу з офісними приміщеннями (№ 28.1).
Забудовник вирішив дещо відійти від ДПТ та інакше реалізувати наміри забудови. Проектним рішення у ЖК передбачено спорудження:
- дев’яти житлових будинків: п’яти двосекційних поверховістю 20-16, 22-15, 23-11, 17-11, 17-8 та чотирьох односекційних на 27, 28, 28, 26 поверхів на 1 465 квартир, вбудовано-прибудованого закладу дошкільної освіти на 110 місць;
- 3-поверхового комплексного навчального закладу (загальноосвітня школа та заклад дошкільної освіти) на 992 особи;
- 26-поверхової офісної будівлі з 2-поверховим конференц-центром.
Коментар експерта
Збільшення секційності будинку при одночасному зменшенні поверховості та кількості квартир не спричинить збільшення кількості мешканців ЖК, однак матиме наслідком зменшення площі прибудинкової території.
2. Щодо допустимого відсотку забудови території
ЖК на вул. Велика Васильківська, 143/2 зводиться на земельній ділянці площею 5,3292 га. Відповідно до ДПТ школу розмістять на ділянці площею 1,03 га.
Тоді під житловими та громадськими будівлями залишається частина земельної ділянки площею 4,2992 га (5,3292-1,03). Площа забудови під об’єктами на ній - 1,3006 га, що становить 30% площі земельної ділянки.
Коментар експерта
Таким чином, відсоток забудови земельної ділянки ЖК вул. Велика Васильківська, 143/2 у 30 % в зонах багатоквартирної житлової та громадської забудови відповідає вимогам МУО та ДБН. Дворового простору має бути достатньо для комфортного проживання.
2. Щодо кількості машино-місць
Для забезпечення потреб тільки мешканці житлових будинків ЖК на вул. Велика Васильківська, 143/2 на 1465 квартир (820 багатокімнатних та 645 однокімнатних) в центральній частині міста необхідно 1143 м/м в паркінгу та 172 м/м на гостьовій стоянці. Всього: 1315 м/м.
В ЖК запроектовано три паркінги загальною місткістю 849 м/м та відкриті автостоянки на 26 м/м.
При цьому для обслуговування житлових будинків передбачено два паркінги на 717 м/м (247 та 470), а відкрита стоянка не передбачена.
Так, автостоянка на 19 м/м запроектована для обслуговування комплексного навчального закладу, а автостоянка на 7 м/м - для офісної будівлі.
Коментар експерта
Кількість машино-місць для постійного зберігання автомобілів та на гостьовій стоянці для забезпечення потреб мешканців ЖК вул. Велика Васильківська, 143/2 не відповідає ДБН. Потреби в машино-місцях будуть забезпечені на 55 %.
3. Щодо відмов у наданні дозволів на будівництво
Перед тим, як видати дозволи на будівництво ІІ, ІІІ та І черг (від 16.08.2021 та від 29.09.2021) ДАБІ надала замовнику чотири відмови № ІУ 013210802936, № ІУ 013210802325, № ІУ 013210802160 та № ІУ 013210901491.
Коментар експерта
Наразі замовник отримав дозволи на будівництво всіх черг ЖК. При цьому, зауваження ДАБІ, не стосувались порушень ДБН, що можуть вплинути на комфорт мешканців.
4. Будівництва на землях в історичному ареалі міста
Територія, на якій споруджується ЖК вул. Велика Васильківська, 143/2, знаходиться в межах центральної планувальної зони, в Центральному історичному ареалі, в зоні регулювання забудови ІІІ категорії.
На вказаній території законодавством встановлені додаткові вимоги стосовно будівництва, та діють обмеження по висотності. Зокрема, необхідне погодження проектної документації та дозвіл від Мінкультури.
Коментар експерта
Замовник будівництва оскаржив Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки в частині обмеження висотності та необхідності отримання погоджень та дозволів від Мінкультури в суді. Проект розроблено без врахування особливостей забудови історичного центру Києва. Відсутність необхідних документів може бути загрозою зупинення будівництва МКІП (Мінкультури), або затягування процесу прийняття ЖК до експлуатації.
5. Погодження висоти та місця розташування Державіаслужбою
Гранично допустима висота об’єктів проектування ЖК вул. Велика Васильківська, 143/2, відповідно до ДПТ та згідно схеми зонування:
- для зони змішаної багатоквартирної житлової забудови - 9-25, 9-31 поверхів,
- для зони змішаної багатоквартирної житлової та громадської забудови - 9-26 поверхів.
Частина ділянки забудови ЖК розташована в зоні обмежень забудови за умови безпеки польотів.
Містобудівні умови та обмеження вимагають від забудовника погодження проектних рішень в частині максимальної відмітки висоти з Державіаслужбою.
ПрАТ "КИЇВСЬКИЙ ЕЛЕКТРОТРАНСПОРТНИЙ ЗАВОД" Державіаслужбою було надано висновок від 18.09.2020 № 1.2.16-7664-20 щодо погодження місця розташування об’єкта будівництва та висоти за адресою: м. Київ, Печерський район, вул. Велика Васильківська, 143/2 .
Коментар експерта
Виконання вимог містобудівної документації на проектування замовником зменшує ризики в інвестування.
6. Про шум
Ділянка проектування потрапляє в зону акустичного забруднення від автомобільного транспорту, в зону акустичного впливу аеропортів з максимальним рівнем звукового тиску 75 дБА.
Санітарними нормами у житлових приміщеннях передбачений рівень шуму вдень - 40 - 55 дБА, а вночі - 30 - 45 дБА. На прибудинковій території житлових будинків допустимий рівень шуму вдень - 55 дБА, вночі - 45 дБА. А короткочасний максимально припустимий рівень шуму становить 70 дБА вдень та 60 дБА вночі.
Тому проживання в будинках буде комфортним і безпечним лише при дотриманні під час будівництва спеціальних технологій з використанням шумоізоляційних матеріалів.
Коментар експерта
Дані факти жодним чином не збільшують фінансових ризиків інвестування в ЖК. Однак, важливі для тих, хто свідомо ставиться до свого здоров’я та здоров’я близьких.
8. Щодо будівництва в санітарно-захисній зоні
Земельна ділянка, на якій зводится ЖК вул. Велика Васильківська, 143/2, відповідно генплану Києва знаходиться в санітарно-захисній зоні.
Однак, слід зазначити, що підприємства навколо яких встановлена санітарна зона повноцінно не працюють та не створюють негативного впливу на оточуюче середовище. Територія Київського заводу електротранспорту (№ 14), ТОВ “Промислово-тех.комплек зварювання та споріднені технології ін-ту інституту електрозварювання ім. Є.О. Патона" (№4), територія колишнього трамвайного депо (№ 13) - це інвестиційна територія, яка підлягає забудові відповідно до ДПТ.
Коментар експерта
Рішеннями ДПТ для проектної житлової забудови передбачено визначення нового функціонального призначення та усунення санітарно-захисних зон.
9. Відповідність класу:
Експерти НЕРУХОМІ прогнозують, що ЖК вул. Велика Васильківська, 143/2 буде презентовано як комплекс класу “бізнес".
Місцерозташування: відповідає
В системі міста: в центральній частині міста.
По відношенню до рекреаційних зон відпочинку: власна паркова зона, сквер Марії Заньковецької на відстані 700 м, до 8 хв пішки, озеро Глинка на відстані близько 1 км, 13 хв пішки, Національний ботанічний сад імені М. М. Гришка НАН України на відстані близько 3 км.
По відношенню до міського громадського транспорту: найближчі зупинки громадського транспорту - на відстані 180 - 230 м, до 2 хв пішки. Найближча станція метро “Либідська" - на відстані 400 м, до 5 хв пішки.
По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури: наявність об'єктів інфраструктури в радіусі до 1 км від житлового комплексу, набір об'єктів інфраструктури в складі комплексу.
Зовнішній вигляд: відповідає
Технологія будівництва: монолітний залізобетонний каркас.
Зовнішні стіни: самонесучі з керамічних блоків товщиною 250 мм, з зовнішнім утепленням.
Благоустрій: передбачено організацію тротуарів покритих плиткою ФЕМ, майданчиків для дітей, для відпочинку дорослих, занять спортом з гумовим покриттям. Територія комплексу запроектована як єдина система, що включає внутрішньоквартальні (дворові) простори, об’єднані пішохідними еспланадами та з’єднані з ділянками вбудованого закладу дошкільної освіти, фітнес-центру пішохідними зв’язками. В центрі передбачено паркову зону. Озеленення виконується шляхом висадження декоративних кущів у контейнерах, улаштуванням газонів та квітників.
Загальні характеристики: частково відповідає
Кількість квартир в будинку/під'їзді: в будинку № 1 (секції 1.1 та 1.2) - 150 квартир; в будинку № 2 (секції 2.1 та 2.2) - 129 квартир, в будинку № 2 (секції 2.3 та 2.4) - 102 квартири; в будинку № 2 (секції 2.5 та 2.6) - 82 квартири; в будинку № 2 (секції 2.7 та 2.8) - 75 квартир (До 100 квартир в будинку/під'їзді - ознака еліт-класу).
Коментар експерта
НЕ відповідає: кількість квартир в будинку/під'їзді: в будинку № 4 - 233 квартири; в будинку № 5 - 235 квартир; в будинку № 6 - 236 квартир; в будинку № 7 - 223 квартири. (Ознака бізнес-класу до 150 квартир в будинку/під'їзді, до 200 квартир - ознака комфорт-класу, до 250 квартир - ознака економ-класу).
Кількість квартир на поверсі: невідома.
Площа квартир: невідома.
Коментар експерта
НЕ відповідає: кількість машино-місць в паркінгу. В ЖК на 1465 квартир має бути 1465 м/м в паркінгу (1 машино-місце на квартиру). Для обслуговування житлових будинків передбачено два паркінги на 717 м/м (274 та 470). Потреби щодо паркінгу забезпечено на 50%.
Висота поверху: невідома.
Інженерні системи: відповідає
Опалення: централізоване. На введенні теплової мережі в кожну будівлю запроектований індивідуальний тепловий пункт (ІТП). Передбачені поквартирні вузли некомерційного обліку теплоспоживання.
Холодне водопостачання: централізоване.
Гаряче водопостачання: від індивідуальних електробойлерів.
Проектом передбачена диспетчиризація та автоматизація інженерного обладнання системи опалення, водопостачання, вентиляції контроль та сигналізація до вибухонебезпечних концентрацій паливного газу.
Вертикальний транспорт: інформація про кількість ліфтів відсутня.
Вентиляція житлових будинків: припливно-витяжна.
Комфорт мешканців: відповідає
Інфраструктура комплексу: наявні нежитлові площі для розміщення комерційних об'єктів та об’єктів соціально-побутової інфраструктури. На території ЖК запроектовано комплексним навчальним закладом (включає загальноосвітню школу і дошкільний навчальний заклад) на 992 особи; в житлових будинках № 5 та № 6 передбачено вбудовано-прибудований заклад дошкільної освіти на 110 осіб, в житловому будинку № 7 - фітнис приміщення, в будинках № 1, № 2, № 5 та № 7 - басейни площею по 100 м². Також передбачено комори та допоміжні приміщення для побутового обслуговування мешканців ЖК. Запроектована офісна будівля конференц-залом та буфетом.
