1. Относительно соблюдения ДПТ
Детальным планом территории ( ДПТ ) на участке застройки ЖК ул. Большая Васильковская, 143/2 предусмотрено строительство:
- девяти односекционных жилых домов: одного 10-этажного, двух 12 -этажных, одного 22-этажного, одного 23-этажного, 3-этажного блока общественно-бытового назначения и четырех 31 -этажных (№ 28.2, 27.1-27.8) на 1 551 квартиру , встроенно-пристроенных заведений дошкольного образования на 65 (45 и 20) мест;
- 4-этажной общеобразовательной школы на 990 учащихся (№ 29);
- 26-этажного общественного комплекса с офисными помещениями (№28.1).
Застройщик решил отойти от ДПТ и иначе реализовать намерения застройки. Проектным решением в ЖК предусмотрено сооружение:
- девяти жилых домов: пяти двухсекционных этажностью 20-16, 22-15, 23-11, 17-11, 17-8 и четырех односекционных на 27, 28, 28, 26 этажей на 1 465 квартир , встроенно- пристроенного заведения дошкольного образования на 110 мест;
- 3-этажного комплексного учебного заведения (общеобразовательная школа и заведение дошкольного образования) на 992 человека ;
- 26-этажного офисного здания с 2-этажным конференц-центром.
Комментарий эксперта
Увеличение секционности дома при одновременном уменьшении этажности и количества квартир не повлечет за собой увеличение количества жильцов ЖК, однако приведет к уменьшению площади придомовой территории.
2. О допустимом проценте застройки территории
ЖК по ул. Большая Васильковская, 143/2 возводится на земельном участке площадью 5,3292 га. Согласно ДПТ школу разместят на участке площадью 1,03 га.
Тогда под жилыми и общественными постройками остается часть земельного участка площадью 4,2992 га (5,3292-1,03). Площадь застройки под объектами на ней – 1,3006 га, что составляет 30% площади земельного участка.
Комментарий эксперта
Таким образом, процент застройки земельного участка ЖК ул. Большая Васильковская, 143/2 в 30% в зонах многоквартирной жилой и общественной застройки соответствует требованиям ГУО и ДБН. Дворового пространства должно быть достаточно для комфортного проживания.
2. Относительно количества машино-мест
Для обеспечения потребностей только жильцов жилых домов ЖК по ул. Большая Васильковская, 143/2 на 1465 квартир (820 многокомнатных и 645 однокомнатных) в центральной части города необходимо 1143 м/м в парковке и 172 м/м на гостевой стоянке. Всего: 1315 м/м .
В ЖК запроектировано три паркинга общей емкостью 849 м/м и открытые автостоянки на 26 м/м.
При этом для обслуживания жилых домов предусмотрено два паркинга на 717 м/м (247 и 470), а открытая стоянка не предусмотрена.
Так, парковка на 19 м/м запроектирована для обслуживания комплексного учебного заведения, а парковка на 7 м/м - для офисного здания.
Комментарий эксперта
Количество машино-мест для постоянного хранения автомобилей и на гостевой стоянке для обеспечения потребностей жителей ЖК ул. Большая Васильковская, 143/2 не отвечает ДБН. Потребности в машино-местах будут обеспечены на 55%.
3. Об отказах в предоставлении разрешений на строительство
Перед тем, как выдать разрешения на строительство II, III и I очередей (от 16.08.2021 и от 29.09.2021) ДАБИ предоставила заказчику четыре отказа № ИУ 013210802936 , № ИУ 013210802325 , № ИУ 013210802160 и № ИУ 013210901491 .
Комментарий эксперта
В настоящее время заказчик получил разрешения на строительство всех очередей ЖК. При этом, замечания ГАСИ, не касались нарушений ДБН, которые могут повлиять на комфорт жителей.
4. Строительство на землях в историческом ареале города
Территория, на которой строится ЖК ул. Большая Васильковская, 143/2, находится в пределах центральной планировочной зоны, в Центральном историческом ареале, в зоне регулирования застройки ІІІ категории.
На указанной территории законодательством установлены дополнительные требования по строительству и действуют ограничения по высотности. В частности, необходимо согласование проектной документации и разрешение Минкультуры.
Комментарий эксперта
Заказчик строительства обжаловал Градостроительные условия и ограничение застройки земельного участка в части ограничения высотности и необходимости получения согласований и разрешений Минкультуры в суде. Проект разработан без учета особенностей застройки исторического центра Киева. Отсутствие необходимых документов может быть угрозой приостановки строительства МКИП (Минкультуры) или затягивания процесса принятия ЖК к эксплуатации.
5. Согласование высоты и местоположения Госавиаслужбой
Предельно допустимая высота объектов проектирования ЖК ул. Большая Васильковская, 143/2, согласно ДПТ и согласно схеме зонирования:
- для зоны смешанной многоквартирной жилой застройки – 9-25, 9-31 этажей,
- для зоны смешанной многоквартирной жилой и общественной застройки – 9-26 этажей .
Часть участка застройки ЖК расположена в зоне ограничений застройки при условии безопасности полетов.
Градостроительные условия и ограничения требуют от застройщика согласования проектных решений в части максимальной отметки высоты с Госавиаслужбой.
ЧАО "КИЕВСКИЙ ЭЛЕКТРОТРАНСПОРТНЫЙ ЗАВОД" Госавиаслужбой был предоставлен вывод от 18.09.2020 № 1.2.16-7664-20 о согласовании места расположения объекта строительства и высоты по адресу: г. Киев, Печерский район, ул. Большая Васильковская, 143/2.
Комментарий эксперта
Выполнение требований градостроительной документации на проектирование заказчиком уменьшает риски в инвестировании.
6. О шуме
Участок проектирования попадает в зону акустического загрязнения автомобильного транспорта, в зону акустического воздействия аэропортов с максимальным уровнем звукового давления 75 дБА.
Санитарными нормами в жилых помещениях предусмотрен уровень шума днем – 40 – 55 дБА, а ночью – 30 – 45 дБА. На придомовой территории жилых домов допустимый уровень шума днем – 55 дБА, ночью – 45 дБА. А кратковременный максимально допустимый уровень шума составляет 70 дБА днем и 60 дБА ночью.
Поэтому проживание в домах будет комфортным и безопасным только при соблюдении при строительстве специальных технологий с использованием шумоизоляционных материалов.
Комментарий эксперта
Данные факты никак не увеличивают финансовые риски инвестирования в ЖК. Однако важны для тех, кто сознательно относится к своему здоровью и здоровью близких.
8. Относительно строительства в санитарно-защитной зоне
Земельный участок, на котором возводится ЖК ул. Большая Васильковская, 143/2, согласно генплану Киева, находится в санитарно-защитной зоне.
Однако, следует отметить, что предприятия вокруг которых установлена санитарная зона полноценно не работают и не оказывают негативного влияния на окружающую среду. Территория Киевского завода электротранспорта (№ 14), ООО “Промышленно-тех.комплек сварки и родственные технологии института электросварки им. Е.А. Патона" (№4), территория бывшего трамвайного депо (№ 13) – это и инвестиционная территория, подлежащая застройке в соответствии с ДПТ.
Комментарий эксперта
Решениями ДПТ для проектной жилой застройки предусмотрено определение нового функционального назначения и устранение санитарно-защитных зон.
9. Соответствие классу:
Эксперты НЕРУХОМІ прогнозируют, что ЖК ул. Большая Васильковская, 143/2 будет представлен как комплекс класса "бизнес".
Месторасположение: соответствует
В системе города: в центральной части города.
По отношению к рекреационным зонам отдыха: собственная парковая зона, сквер Марии Заньковецкой на расстоянии 700 м, до 8 мин пешком, озеро Глинка на расстоянии около 1 км, 13 мин пешком, Национальный ботанический сад имени Н. Н. Гришко НАН Украины на расстоянии около 3 км.
По отношению к городскому общественному транспорту: ближайшие остановки общественного транспорта – на расстоянии 180 – 230 м, до 2 мин пешком. Ближайшая станция метро "Лыбидская" - на расстоянии 400 м, до 5 мин пешком.
По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: наличие объектов инфраструктуры в радиусе до 1 км от жилого комплекса, набор объектов инфраструктуры в составе комплекса.
Внешний вид: соответствует
Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.
Наружные стены: самонесущие из керамических блоков толщиной 250 мм, с наружным утеплением.
Благоустройство: предусмотрена организация тротуаров покрытых плиткой ФЭМ, площадок для детей, для отдыха взрослых, занятий спортом с резиновым покрытием. Территория комплекса запроектирована как единая система, включающая в себя внутриквартальные (дворовые) пространства, объединенные пешеходными эспланадами и соединенные с участками встроенного заведения дошкольного образования, фитнес-центра пешеходными связями. В центре предусмотрена парковая зона. Озеленение производится путем высадки декоративных кустов в контейнерах, устройством газонов и цветников.
Общие характеристики: частично соответствует
Количество квартир в доме/подъезде: в доме №1 (секции 1.1 и 1.2) – 150 квартир; в доме №2 (секции 2.1 и 2.2) – 129 квартир, в доме №2 (секции 2.3 и 2.4) – 102 квартиры; в доме № 2 (секции 2.5 и 2.6) – 82 квартиры; в доме № 2 (секции 2.7 и 2.8) – 75 квартир (До 100 квартир в доме/подъезде – признак элит-класса).
Комментарий эксперта
НЕ соответствует: количество квартир в доме/подъезде: в доме № 4 – 233 квартиры; в доме № 5 – 235 квартир; в доме № 6 – 236 квартир; в доме №7 – 223 квартиры. (Признак бизнес-класса до 150 квартир в доме/подъезде, до 200 квартир – признак комфорт-класса, до 250 квартир – признак эконом-класса).
Количество квартир на этаже: неизвестно.
Площадь квартир: неизвестна.
Комментарий эксперта
НЕ соответствует: количество машино-мест в паркинге. В ЖК на 1465 квартир должно быть 1465 м/м в паркинге (1 машино-место на квартиру). Для обслуживания жилых домов предусмотрено два паркинга на 717 м/м (274 и 470). Потребности в паркинге обеспечены на 50%.
Высота этажа: неизвестна.
Инженерные системы: соответствует
Отопление: централизованное. На вводе тепловой сети в каждое здание запроектирован индивидуальный тепловой пункт (ИТП). Предусмотрены поквартирные узлы некоммерческого учета теплопотребления.
Холодное водоснабжение: централизованное.
Горячее водоснабжение: от индивидуальных электробойлеров.
Проектом предусмотрена диспетчеризация и автоматизация инженерного оборудования системы отопления, водоснабжения, вентиляции, контроль и сигнализация к взрывоопасным концентрациям топливного газа.
Вертикальный транспорт: информация о количестве лифтов отсутствует.
Вентиляция жилых домов: приточно-вытяжная.
Комфорт жителей: соответствует
Инфраструктура комплекса: имеются нежилые площади для размещения коммерческих заведений и социально-бытовой инфраструктуры. На территории ЖК запроектировано комплексное учебное заведение (включает общеобразовательную школу и дошкольное учебное заведение) на 992 человека; в жилых домах № 5 и № 6 предусмотрены встроенно-пристроенные заведения дошкольного образования на 110 человек, в жилом доме № 7 – фитнис помещения, в домах № 1, № 2, № 5 и № 7 – бассейны площадью по 100 м². Также предусмотрены амбары и вспомогательные помещения для бытового обслуживания жильцов ЖК. Спроектировано офисное здание с конференц-залом и буфетом.
