Документи БФК Intergal City

Кадастровий номер: 8000000000:82:068:0085

Цільове призначення: 02.07 Для іншої житлової забудови

Вид використання: Для будівництва, експлуатації та обслуговування багатофункціонального житлово-громадського комплексу

Категорія земель: Землі житлової та громадської забудови

Форма власності: Приватна

Площа земельної ділянки: 3.0251 га

Місце розташування: м.Київ, р-н Печерський, вулиця Старонаводницька, 2-20.

Правокористувач/Суперфіціарій: ООО "СТАРОНАВОДНИЦЬКИЙ ПАРК" (ЄГРПОУ 32104940)

Власник/Суперфіціар: ГАРАЖНО-БУДІВЕЛЬНИЙ КООПЕРАТИВ "ЯМСЬКИЙ" (ЄДРПОУ 21483215)

Договір № 8/17 про надання земельної ділянки для забудови (суперфіцію) від 11.08.2017 № 639.

Строк дії: Діє до завершення будівництва, оформлення права власності cуперфіціарія на належне йому чи залученим ним особам майно в об’єкті будівництва.

Дата державної реєстрації права (в державному реєстрі прав): 11.08.2017.

Рішення Київської міської ради від 21.07.2016 № 799/799 “Про зміну виду використання земельної ділянки гаражно-будівельного кооперативу "Ямський" для будівництва, експлуатації та обслуговування багатофункціонального житлово-громадського комплексу на вул. Старонаводницькій, 2 - 20 у Печерському районі м. Києва".

Відповідно до Генплану функціональне призначення земельної ділянки частково віднесено до території житлової забудови багатоповерхової, частково до території захисної зелені. Містобудівними умовами та обмеженнями визначено, що ділянка також частково відноситься до комунально-складської території.

Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 16.08.2018 № 788 Будівництво багатофункціонального житлово-громадського комплексу.

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 20.10.2010 № 2236-Пч/Є Будівництво споруд офісного та торговельного призначення з вбудованими в рельєф гаражами манежного та боксового типу з приміщеннями соціально-побутового призначення по вул. Старонаводницькій, 2-20 в Печерському районі м. Києва.

Повідомлення про внесення змін до дозволу на виконання будівельних робіт:

- від 04.07.2017 № ІУ 123171850501

- від 01.08.2018 № ІУ 123182112087 (зміна замовника та генпідрядника)

- від 18.12.2019 № ІУ 123193522434 Будівництво багатофункціонального житлово-громадського комплексу (коригування)

Техніко-економічні показники: кількість квартир - 432, житлова площа - 39893.6 кв.м; площа вбудовано-прибудованих приміщень - 5923.5 кв.м; площа апартаментів - 10577.2 кв.м; кількість апартаментів - 214; паркінг - 580 м/м.

Орган, що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України

Клас наслідків: СС3

Замовник: ТОВ "СТАРОНАВОДНИЦЬКИЙ ПАРК" (ЄГРПОУ 32104940)

Проектувальник: ТОВ "ОМЕГА-СКС" (ЄДРПОУ 39085846)

Технічний нагляд: Іванченко Олександр Олексійович (АТ № 003692)

Авторський нагляд: Зєров Олександр Геннадійович

Підрядник: ТОВ "БК "ІНТЕРГАЛ-БУД" (ЄДРПОУ 34692645)

Сертифікат готовності від 07.07.2017 № ІУ 163171880484 Будівництво споруди офісного та торговельного призначення з вбудованими в рельєф гаражами манежного та боксового типу, з приміщеннями соціально - побутового призначення вул. Старонаводницька, 2-20 в Печерському районі м. Києва. І черга.

І. Охорона культурної спадщини

Земельна ділянка БФК Intergal City потрапляє в межі Центрального історичного ареалу м. Києва та ландшафтній охоронній зоні, що потребує додаткового погодження проекту та дозволу на проведення робіт від органу охорони культурної спадщини, проте:

1) Мінкультури (МКІП) відмовило у погодженні проектної документації на будівництво БФК Intergal City (лист №467/6.11.1 від 25.08.2020).

2) За результатами проведеного 20.10.2020 візуального обстеження по адресі будівництва МКІП виданий припис №709/6.11.6 від 27.10.2020 про припинення проведення земляних та будь-яких інших робіт, а аткож вжити заходи із приведення діяльності у відповідність до вимог законодавства у сфері охорони культурної спадщини.

3) За результатами проведеного 24.11.2020 візуального обстеження складено акт про вчинення порушення законодавства про охорону культурної спадщини. Встановлено ознаки порушення ЗУ “Про охорону культурної спадщини" у вигляді проведення робіт без дозволу та за відсутності погодження проектної документації МКІП.

4) Винесено постанову про застосування фінансових санкцій за порушення законодавства про охорону культурної спадщини від 15.12.2020 № 878/6.11.6 , якою на замовника накладено штраф у розмірі 170 000,00 грн.

ТОВ “Старонаводницький парк" звернулось в суд з адміністративним позовом до Мінкультури (МКІП) з оскарженням винесених документів. Рішенням Окружного адміністративного суду м. Києва від 26.02.2021 у справі № 640/29176/20 позов задоволено:

1) визнано протиправним та скасовано припис №709/6.11.6 від 27.10.2020 щодо припинення проведення земляних та будь-яких інших робіт;

2) визнано протиправною та скасовано викладену листом МКІП відмову у погодженні проектної документації;

3) визнана погодженою МКІП проектну документацію на будівництво;

4) визнано протиправною та скасовано постанову про застосування фінансових санкцій за порушення законодавства про охорону культурної спадщини.

.

ІІ. ПЕРЕВІРКИ ДАБІ

1) В період з 17.12.2018 по 03.01.2019 на підставі звернення ГО “Барви життя" відбулася перевірка ДАБІ за результатами якої складено акт від 03.01.2019, винесено протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності Генпідрядником та видано припис від 03.01.2019 про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності.

2) Перевірка виконання вимог припису у лютому 2019 не відбулася у зв'язку з відсутністю суб'єктів містобудування, або уповноважених осіб.

3) У березні 2019 року на підставі звернення ГО “Звіринецький сквер" була здійснена перевірка за результатами якої було:

1. Складено акт від 29.03.2019, в якому встановлені наступні порушення:

- складування будівельних конструкцій, виробів та матеріалів відбувається у непередбачених для цього місцях і не відповідає проекту виконання робіт;

- робочі місця і проходи до них, які розташовані на висоті більше ніж 1,3 м і на відстані менше ніж 2,0 м від межі перепаду по висоті, частково не огороджені захисними огорожами;

- не всі особи, що перебувають на будівельному майданчику, забезпечені захисними касками, сигнальними жилетами;

- проїзди, проходи на будівельному майданчику, а також проходи до робочих місць і на робочих місцях мають вибоїни і не утримуються у чистоті та порядку, захаращені матеріалами та виробами, а також ковзкі;

- частково відсутнє захисне огородження котловану;

- відсутнє сигнальне огородження зон з потенційними небезпечними виробничими факторами, небезпечні зони не позначені знаками небезпеки та попереджувальними написами;

- Генпідрядником не виконано вимоги припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності від 03.01.2019, оскільки будівельні роботи продовжуються виконуватись з порушенням будівельних норм, стандартів і правил.

2. Замовнику видано припис від 29.03.2019 з вимогою зупинити виконання будівельних робіт до усунення виявлених порушень .

3. Рішенням ДАБІ від 02.04.2019 №8 анульовано дозвіл на виконання будівельних робіт від 20.10.2010 №2236-Пч/Є, відповідно до якого будується БФК Intergal City

4. Постановами від 11.04.2019 Генпідрядника визнано винним у вчиненні правопорушень. Накладено штраф у розмірі 172 890,00 грн та 28 815,00 грн.

4) У лютому 2020 року на підставі звернення Київської місцевої прокуратури № 6 була здійснена перевірка за результатами якої було складено акт від 27.02.2020 та видано припис Генпідряднику про усунення порушень містобудівного законодавства до 27.03.2020 року.

Звернення Київської місцевої прокуратури № 6 щодо здійснення перевірки направлялось до ДАБІ у зв'язку зі здійсненням процесуального керівництва досудового слідства у кримінальному провадженні № 42018101060000244.

Порушення виявлені перевіркою стосувалися ДБН “Система стандартів безпеки праці. Охорона праці і промислова безпека у будівництві. Основні положення". Також перевіркою встановлено, що Генпідрядником (Інтергал-буд) не виконано вимоги припису від 29.03.2019 про зупинення підготовчих та будівельних робіт.

ІІІ. Судові спори щодо результатів перевірок ДАБІ

1. Ухвалою Окружного адміністративного суду м. Києва від 15.05.2019 у справі №640/7296/19, що залишена без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 27.06.2019, було задоволено заяву ТОВ "Старонаводницький парк" (Замовника) про забезпечення позову: зупинено дію рішення ДАБІ про анулювання дозволу; зупинено дію припису про зупинення підготовчих та будівельних робіт; заборонено ДАБІ вносити до Єдиного реєстру документів відомості щодо анулювання дозвільного документа.

Постановою Верховного Суду від 04.03.2021 касаційну скаргу ДАБІ було задоволено: скасовано рішення першої та апеляційної інстанції, та відмовлено у задоволенні заяви про забезпечення позову замовнику будівництва.

2. Рішенням Окружного адміністративного суду м. Києва від 23.06.2020 у справі № 640/8545/19 позов ТОВ “Старонаводницький Парк" та ТОВ “БК “Інтеграл-Буд" до ДАБІ задоволено, а саме:

- визнано протиправним і скасовано припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 29.03.2019, який видано ТОВ “Старонаводницький Парк" (Замовнику).

- визнано протиправним і скасовано рішення ДАБІ від 02.04.2019 №8 про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт №2236-Пч/Є від 20.10.2010.

- визнано протиправною та скасовано постанови від 11.04.2019 про накладання штрафів на ТОВ “БК “Інтеграл-Буд" (Генпідрядника).

3. Слідчим відділом Печерського управління поліції ГУ Національної поліції у м. Києві здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні № 42018101060000244 від 21.12.2018, за фактом зловживання службовими особами ТОВ "БК "Інтергал-Буд" своїми службовими обов'язками, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 364-1 КК України (зловживання повноваженнями службовою особою юридичної особи приватного права). Кримінальному провадження стосується будівництва БФК Intergal City.

4. В рамках досудове розслідування у кримінальному провадженні № 42017000000000794 від 16.03.2017, за фактом неправомірних дій державного реєстратора КП “Бюро державної реєстрації Петропавлівсько-Борщагівської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області" було накладено арешт на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва за адресою: м. Київ, вул. Староноводницька, 2-20, (ділянки 14, та 14-А), в якому Державі в особі АБ “УКРГАЗБАНК" належать майнові права на квартири № № 152, 87, 19, 167, 14, 20.

1. В грудні 2019 року під час здійснення коригування проектної документації замовником було змінено найменування об'єкта будівництва з “будівництво споруд офісного і торговельного призначення з вбудованими в рельєф гаражами манежного та боксового типу з приміщеннями соціально-побутового призначення" на “будівництво багатофункціонального житлово-громадського комплексу". Фактично забудовником на підставі проектної документації з будівництва офісних та торговельних будівель здійснюється будівництво житлового-громадського комплексу, проте зазначена зміна об'єкта будівництва потребує розроблення нового проекту, а не коригування.

2. Будинки комплексу містять у складі як квартири, так і апартаменти. Різниця у статусі апартаментів та квартир, та чому забудовники обирають для будівництва цей вид нерухомості можна подивитися тут.

3. Проектною документацією БФК Intergal City передбачено будівництво двох 9-ти поверхових будинків з апартаментами (+два технічні поверхи), в свою чергу, забудовником збільшено поверховість, а на сайті БФК Intergal City здійснюється продаж апартаментів на 10-му поверсі цих будинків.

Крім того, згідно експертного звіту від 22.11.2019 року, що поданий в ДАБІ, в комплексі передбачено 432 квартири, тоді як сайт БФК Intergal City повідомляє про 493 квартиру. Також забудовник заявлено про будівництво паркінгу на 1350 паркомісць (технічні характеристики комплексу на сайті об'єкта), тоді як проектом передбачено лише - 580 м/м.

4. Земельна ділянка БФК Intergal City межує з земельною ділянкою та входить до санітарно-захисної зони від Звіринецького кладовища. Згідно рішення Виконкому КМР ДТ № 851 від 27.05.1969 вказане кладовище має статус закритого для масових поховань з правом поховання до існуючого місця поховання та у виняткових випадках поховання може проводитись з дозволу органів місцевого самоврядувння. Тобто, кладовище є діючим.

Відповідно до Державних санітарних правил та ДБН, санітарно-захисна зона від території кладовища традиційного поховання до житлових і громадських будівель, повинна бути не меншою 300 м.

Відстань від земельної ділянки, де здійснюється будівництво БФК Intergal City до кладовище становить приблизно 50 м.

5. Відсоток забудови земельної ділянки БФК Intergal City складає 77%. Тому, функцію внутрішнього двору виконує покрівля стилобату, на якій буде розміщено елементи благоустрою, озеленення, зони відпочинку та дитячі ігрові майданчики.

6. БФК Intergal City відповідає заявленому бізнес-класу за наступними показниками:

- індивідуальний архітектурний проект;

- місцерозташування: БФК знаходиться в центральній частині Печерського району м. Києва, на відстані близько 1 км від ст. м. Печерська;

- інфраструктура комплексу буде представлена галерею бутиків, SPA-центром з басейном, фітнес-центром з тренувальними залами, супермаркетом, кафе та рестораном з власною терасою;

- закрита територія, пропускна система та відеоспостереженням 24/7;

- консьєрж-служба;

- автоматизовані інженерні системи: система управління “Розумний дім";

- ліфти: в 19-25-ти поверхових житлових будинках передбачено по 3 ліфти, в 10-ти поверхових будинках по 2;

- висота поверхів - 3,3 м;

- площа квартир: 1-кімнатні - від 45 кв.м, 2-кімнатні - від 65 кв.м, 3-кімнатні - від 93 кв.м.

- припливно-витяжна вентиляція

Не відповідає бізнес-класу:

- кількість квартир на поверсі - до 10 (для бізнес-класу допускається не більше 8 на поверсі);

- щільність населення майже на 50% перевищує норму (норма для класу бізнес становить 350 осіб/га);

- всі найближчі паркові зони знаходяться в радіусі 2 км (для бізнес-класу передбачено - в радіусі до 500 м);

- місткість паркінгу відповідно до проекту - 580 машиномісць (для БФК бізнес-класу на 432 квартири та 214 апартаментів необхідно не менше 646 машиномісць);

- найближчі школи та дитячі садки знаходяться на відстані більше 1 км.

1. Наказом Мінрегіону від 23.04.2018 №100 було затверджено ДБН Б.2.2-12:2018 Планування і забудова територій. Вказаний ДБН був прийнятий на зміну ДБН 360-92** Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень, і мав набрати чинності – з 01.09.2018.

ТОВ "Старонаводницький парк" була одна з двох юридичних осіб (друга - ПАТ "Фірма "Хмельницькбуд"), що подала позов до Мінрегіону про визнання протиправним та нечинним наказу від 23.04.2018 №100 про затвердження ДБН Позови обох компаній об'єднали в одне провадження ( справа №826/13433/18).

Ухвалою Окружного адміністративного суд м. Києва від 28.08.2018 було зупинено дію наказу, яким затверджено ДБН Б.2.2-12:2018 Планування і забудова територій. Оскарження ухвали Мінрегіоном не дало результату.

Рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 13.12.2018 у справі №826/13433/18 позови було задоволено та визнано протиправним та нечинним наказ Мінрегіону, яким вводився в дію новий ДБН.

Разом з тим, ухвалою апеляційного суду від 30.05.2019 було прийнято відмову ТОВ “Старонаводницький парк" від адміністративного позову. Вказані дії ТОВ “Старонаводницький парк" не вплинули на результати апеляційного розгляду, адже інша будівельна компанія від позову не відмовилась.

Постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 13.06.2019 позов ПАТ "Фірма "Хмельницькбуд" було задоволено: наказ Мінрегіону залишився нечинним.

Мінрегіон вважав, що втрата чинності наказу не впливає на чинність самого ДБН 2018 року. Протистояння забудовників та Мінрегіону, призвело до того, що у визначений період до прийняття нових будівельних норма (ДБН Б.2.2-12:2019), ДАБІ у своїй роботі керувалися двома ДБН на власний розсуд: ДБН Б.2.2-12:2018 та ДБН 360-92.

2. БФК Intergal City розташований між двома автомагістралями. Однак, щоб виїхати до бульвару Дружби Народів та Лесі Українки спочатку доведеться проїхатися вузькими вуличках з доволі насиченим трафіком.