Документы МФК Intergal City

Киев Печерский р-н

ул. Старонаводницкая, 16 б

Запросить договор у отдела продаж

Ваш запрос отправлен

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер: 8000000000:82:068:0085

Целевое назначение: 02.07 Для другой жилой застройки

Вид использования: Для строительства, эксплуатации и обслуживания многофункционального жилищно-общественного комплекса

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: Частная

Площадь земельного участка: 3.0251 га

Место расположения: г. Киев, р-н Печерский, улица Старонаводницкая, 2-20.

Комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место предусматривает строительство жилого комплекса.

Землепользование

Правопользователь/Суперфициарий: ООО "Старонаводницкий парк" (ЕГРПОУ 32104940)

Владелец/Суперфициарий: Гаражно-строительный кооператив "Ямской" (ЕГРПОУ 21483215)

Договор № 8/17 о предоставлении земельного участка для застройки (суперфиций) от 11.08.2017 № 639.

Срок действия: Действует до завершения строительства, оформления права собственности cуперфициария на принадлежащее ему, или привлеченным им лицам, имущество в объекте строительства.

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 11.08.2017.

Решение Киевского городского совета от 21.07.2016 № 799/799 "Об изменении вида использования земельного участка гаражно-строительного кооператива "Ямський" для строительства, эксплуатации и обслуживания многофункционального жилищно-общественного комплекса на ул. Старонаводницкой, 2-20 в Печерском районе г. Киева".

Комментарий эксперта

Заказчик строительства является надлежащим пользователем земельного участка, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Согласно Генплану функциональное назначение земельного участка частично отнесено к территории жилой многоэтажной застройки , частично к территории защитной зелени. Градостроительными условиями и ограничениями определено, что участок также частично относится к коммунально-складской территории.

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 16.08.2018 № 788 Строительство многофункционального жилищно-общественного комплекса.

Право на выполнение строительных работ

Разрешение на выполнение строительных работ от 20.10.2010 № 2236-Пч /Е Строительство сооружений офисного и торгового назначения со встроенными в рельеф гаражами манежного и боксового типа с помещениями социально-бытового назначения по ул. Старонаводницкой, 2-20 в Печерском районе г. Киева.

Уведомление о внесении изменений в разрешения на выполнение строительных работ:

- от 04.07.2017 № ИУ 123171850501

- от 01.08.2018 № ИУ 123182112087 (смена заказчика и генподрядчика)

- от 18.12.2019 № ИУ 123193522434 Строительство многофункционального жилищно-общественного комплекса (корректировка)

Технико-экономические показатели: количество квартир - 432, жилая площадь - 39893.6 кв.м; площадь встроенно-пристроенных помещений - 5923.5 кв.м; площадь апартаментов - 10577.2 кв.м; количество апартаментов - 214; паркинг - 580 м/м.

комментарий эксперта

Произошло изменение названия объекта строительства, чем нарушен п. 8 Порядка разработки проектной документации на строительство объектов, утвержденного приказом Минрегиона 16.05.2011 № 45. Указанное нарушение может усложнить процесс ввода в эксплуатацию объекта, и является риском для инвестирования.

Орган, что выдал: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ООО "СТАРОНАВОДНИЦЬКИЙ ПАРК" (ЕГРПОУ 32104940)

Проектировщик: ООО "ОМЕГА-СКС" (ЕГРПОУ 39085846)

Технический надзор: Иванченко Александр Алексеевич (АТ № 003692)

Авторский надзор: Зеров Александр Геннадьевич

Подрядчик: ООО "БК "ИНТЕРГАЛ-БУД" (ЕГРПОУ 34692645)

Участники строительства

Заказчик

Заказчик І очереди строительства

ГСК "Ямской" (ЕГРПОУ 21483215)

Размер уставного капитала: 0,00 грн.

Дата записи: 03.06.1993

Не находиться в процессе прекращения.

Заказчик II очереди строительства

ООО "СТАРОНАВОДНИЦЬКИЙ ПАРК (ЕГРПОУ 32104940)

Размер уставного капитала: 15 000 000,00 грн.

Дата записи: 15.06.2009

Не находиться в процессе прекращения.

Принятие ЖК в эксплуатацию

Сертификат готовности от 07.07.2017 № ИУ 163171880484 Строительство сооружения офисного и торгового назначения со встроенными в рельеф гаражами манежного и боксового типа, с помещениями социально - бытового назначения ул. Старонаводницкая, 2-20 в Печерском районе г. Киева. І очередь.

Факторы риска

І. Охрана культурного наследия

Земельный участок МФК Intergal City попадает в пределы Центрального исторического ареала г. Киева и в ландшафтно-охранную зону, что требует дополнительного согласования проекта и разрешения на проведение работ от органа охраны культурного наследия, однако:

1) Минкультуры (МКИП) отказало в согласовании проектной документации на строительство МФК Intergal City (письмо №467/6.11.1 от 25.08.2020).

2) По результатам проведенного 20.10.2020 визуального обследования по адресу строительства МКИП выдано предписание №709/6.11.6 от 27.10.2020 о прекращении проведение земляных и любых других работ, а также принять меры по приведению деятельности в соответствие с требованиями законодательства в сфере охраны культурного наследия.

3) По результатам проведенного 24.11.2020 МКИП визуального обследования составлен акт о совершении нарушения законодательства об охране культурного наследия. Установлены признаки нарушения ЗУ "Об охране культурного наследия" в виде проведения работ без разрешения и при отсутствии согласования проектной документации МКИП.

4) Вынесено постановление о применении финансовых санкций за нарушение законодательства об охране культурного наследия от 15.12.2020 № 878/6.11.6, которым на заказчика наложен штраф в размере 170 000,00 грн.

ООО "Старонаводницком парк" обратилось в суд с иском к Минкультуры (МКИП) с обжалованием вынесенных документов. Решением Окружного административного суда г. Киева от 26.02.2021 по делу № 640/29176/20 иск удовлетворен:

1) признано противоправным и отменено предписание №709/6.11.6 от 27.10.2020 о прекращении проведения земляных и любых других работ;

2) признано противоправным и отменено отказ МКИП в согласовании проектной документации;

3) признана согласованной МКИП проектная документация на строительство;

4) признано противоправным и отменено постановление о применении финансовых санкций за нарушение законодательства об охране культурного наследия.

комментарий эксперта

В споре с Минкультуры (МКИП) суд первой инстанции принял сторону заказчика строительства. Информация об апелляционном обжаловании указанного решения пока отсутствует. Судебная практика по спорам с органами охраны культурного наследия, как правила, является успешной для застройщиков. Однако, до рассмотрения спора судами всех инстанций и решения вопросов с МКИП, инвестирования сопровождается рисками.

ІІ. ПРОВЕРКИ ГАСИ

1) В период с 17.12.2018 по 03.01.2019 на основании обращения ОО "Барви життя" состоялась проверка ГАСИ по результатам которой составлен акт от 03.01.2019, протокол о правонарушении в сфере градостроительной деятельности Генподрядчиком и выдано предписание от 03.01.2019 об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности.

2) Проверка выполнения требований предписания в феврале 2019 не состоялась в связи с отсутствием субъектов градостроительства, или уполномоченных лиц.

3) В марте 2019 на основании обращения ОО "Зверинецкий сквер" была осуществлена проверка по результатам которой было:

1. Составлен акт от 29.03.2019, в котором установлены следующие нарушения:

- складирования строительных конструкций, изделий и материалов происходит в непредусмотренных для этого местах и не отвечает проекту выполнения работ;

- рабочие места и проходы к ним, расположенные на высоте более 1,3 м и на расстоянии менее 2,0 м от границы перепада по высоте, частично не ограждены защитными ограждениями;

- не все лица, находящиеся на строительной площадке, снабжены защитными касками, сигнальными жилетами;

- проезды, проходы на строительной площадке, а также проходы к рабочим местам и на рабочих местах имеют выбоины и не удерживаются в чистоте и порядке, захламлены материалами и изделиями, а также скользящие;

- частично отсутствует защитное ограждение котлована;

- отсутствует сигнальное ограждение зон с потенциальными опасными производственными факторами, опасные зоны не обозначены знаками опасности и предупредительными надписями;

- Генподрядчиком не выполнены требования предписания об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности от 03.01.2019, поскольку строительные работы продолжаются выполняться с нарушением строительных норм, стандартов и правил.

2. Заказчику выдано предписание от 29.03.2019 с требованием остановить выполнение строительных работ до устранения выявленных нарушений.

3. Решением ДАБИ от 02.04.2019 № 8 аннулировано разрешение на выполнение строительных работ от 20.10.2010 №2236-Пч/Е, согласно которому строится МФК Intergal City

4. Постановлениями от 11.04.2019 Генподрядчик признан виновным в совершении правонарушений. Наложен штраф в размере 172 890,00 грн и 28 815,00 грн.

комментарий эксперта

Сейчас аннулирования разрешения, предписание о приостановлении строительных работ и постановления о наложении штрафа отменено в судебном порядке.

4) В феврале 2020 году на основании обращения Киевской местной прокуратуры № 6 была осуществлена проверка по результатам которой был составлен акт от 27.02.2020 и выдано предписание Генподрядчику об устранении нарушений градостроительного законодательства к 27.03.2020 года.

Обращение Киевской местной прокуратуры № 6 по осуществлению проверки направлялось в ГАСИ в связи с осуществлением процессуального руководства досудебного следствия в уголовном производстве № 42018101060000244.

Нарушения выявлены проверкой касались ДБН "Система стандартов безопасности труда. Охрана труда и промышленная безопасность в строительстве. Основные положения ". Также проверкой установлено, что Генподрядчиком (Интергалбуд) не выполнено требования предписания от 29.03.2019 о приостановлении подготовительных и строительных работ.

комментарий эксперта

Осуществления проверок с 18.03.2020 органами архстройконтроля невозможны. Кроме того, предписание невыполнение которого зафиксировано проверкой, на сегодняшний день является недействительной в судебном порядке.

ІІІ. Судебные споры о результатах проверок ГАСИ

1. Постановлением Окружного административного суда г. Киева от 15.05.2019 по делу № 640/7296/19, что оставлено без изменений постановлением Шестого апелляционного административного суда от 27.06.2019, было удовлетворено заявление ООО "Старонаводницком парк" (Заказчика) об обеспечении иска : приостановлено действие решения ГАСИ об аннулировании разрешения; приостановлено действие предписания о приостановлении подготовительных и строительных работ; запрещено ГАСИ вносить в единый реестр документов сведения об аннулировании разрешительного документа.

Постановлением Верховного Суда от 04.03.2021 кассационную жалобу ГАСИ было удовлетворено: отменено решение первой и апелляционной инстанции, и отказано в удовлетворении заявления об обеспечении иска заказчику строительства.

комментарий эксперта

Сейчас указанный судебный спор является неактуальным, и не несет риски для инвестирования, учитывая, что в рамках другого судебного дела обжалование документы были отменены.

2. Решением Окружного административного суда г.. Киева от 23.06.2020 по делу № 640/8545/19 иск ООО "Старонаводницком Парк" и ООО "БК" Интеграл-Буд" к ГАСИ удовлетворен, а именно:

- признано противоправным и отменено предписание о приостановлении подготовительных и строительных работ от 29.03.2019, выданного ООО "Старонаводницком Парк" (Заказчику).

- признано противоправным и отменено решение ГАСИ от 02.04.2019 № 8 об аннулировании разрешения на выполнение строительных работ №2236-Пч/Е от 20.10.2010.

- признано противоправным и отменено постановление от 11.04.2019 о наложении штрафов на ООО "СК" Интеграл-Буд "(Генподрядчика).

комментарий эксперта

ГАСИ пытается обжаловать указанное решение, однако 11.02.2021 апелляционная инстанция оставила жалобу без движения, предоставив 10-дневный срок на устранение недостатков.

3. Следственным отделом Печерского управления полиции ГУ Национальной полиции в г. Киеве осуществляется досудебное расследование в уголовном производстве № 42018101060000244 от 21.12.2018, по факту злоупотребления должностными лицами ООО "СК" Интеграл-Буд "своими служебными обязанностями, по признакам уголовного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 364-1 УК Украины (злоупотребление полномочиями должностным лицом юридического лица частного права). Уголовном производства касается строительства МФК Intergal City.

комментарий эксперта

Такая ситуация позволяет правоохранительным органам существенно вмешиваться в хозяйственную деятельность ООО "БК" Интеграл-Буд" и ООО "Старонаводницком парк". Однако отсутствует информации о дальнейшей судьбе досудебного расследования и решения застройщиком вопросов с Нацполицией.

4. В рамках досудебное расследование в уголовном производстве № 42017000000000794 от 16.03.2017, по факту неправомерных действий государственного регистратора КП "Бюро государственной регистрации Петропавловск-Борщаговского сельского совета Киево-Святошинского района Киевской области" был наложен арест на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства по адресу: г. Киев, ул. Староноводницкой, 2-20, (участки 14 и 14-А), в котором Государству в лице АБ "Укргазбанк" принадлежат имущественные права на квартиры № № 152, 87, 19, 167, 14, 20.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. В декабря 2019 года во время осуществления корректировки проектной документации заказчиком было изменено наименование объекта строительства с "строительство сооружений офисного и торгового назначения со встроенными в рельеф гаражами манежного и боксового типа с помещениями социально-бытового назначения" на "строительство многофункционального жилищно-общественного комплекса". Фактически застройщиком на основании проектной документации по строительству офисных и торговых зданий осуществляется строительство жилищно-общественного комплекса, однако указанное изменение объекта строительства требует разработки нового проекта, а не корректировки.

комментарий эксперта

Порядком разработки проектной документации установлено, что наименование объекта строительства является неизменно на всех стадиях проектирования. Указанное может быть основанием для аннулирования разрешения и/или быть преградой в принятии объекта к эксплуатации, что является существенным риском для инвестирования.

комментарий эксперта

Вместе с тем, ГАСИ при осуществлении трех (!!!) проверок ни разу не установили указанное нарушение, что в условиях возникновения судебного спора в будущем, будет аргументом в пользу застройщика.

2. Здания комплекса содержат в составе как квартиры, так и апартаменты. Разница в статусе апартаментов и квартир, и почему застройщики выбирают для строительства этот вид недвижимости можно посмотреть здесь.

3. Проектной документацией МФК Intergal City предусмотрено строительство двух 9-ти этажных домов с апартаментами (+ два технических этажа), в свою очередь, застройщиком увеличено этажность, а на сайте МФК Intergal City осуществляется продажа апартаментов на 10-м этаже этих домов.

Кроме того, согласно экспертному отчета от 22.11.2019 , что подан в ГАСИ, в комплексе предусмотрено 432 квартиры, тогда как сайт МФК Intergal City сообщает о 521 квартире. Также застройщик заявлено о строительстве паркинга на 1261 паркомест (технические характеристики комплекса на сайте объекта) и 1400 машиномест (в описании комплекса на сайте), что противоречит проекту, которым предусмотрено только - 580 м/м.

комментарий эксперта

Указанное может свидетельствовать об осуществлении строительства с отклонением от проекта, и о необходимости осуществить корректировку проектной документации с уведомлением ГАСИ о изменениях. В любом случае, без надлежаще внесенных изменений и уведомления в орган архстройконтроля, имеем преграду в принятии объекта к эксплуатации, что является риском для инвестирования.

4. Земельный участок МФК Intergal City граничит с земельным участком и входит в санитарно-защитную зону от Зверинецкого кладбища. Согласно решению исполкома КГС ДТ № 851 от 27.05.1969 указанное кладбище имеет статус закрытого для массовых захоронений с правом захоронения к существующему места захоронения и в исключительных случаях захоронения может проводиться с разрешения органов местного самоуправления. То есть, кладбище является действующим.

В соответствии с Государственными санитарными правилами и ДБН, санитарно-защитная зона от территории кладбища традиционного захоронения к жилым и общественным зданиям, должна быть не менее 300 м.

Расстояние от земельного участка, где осуществляется строительство МФК Intergal City к кладбищу составляет примерно 50 м.

комментарий эксперта

Согласно экспертного отчета проект МФК Intergal City разрабатывается на основании научного отчета о результатах санитарно-эпидемиологической оценки соответствия объекта требованиям санитарного законодательства № 19/2078 от 18.06.2018 Института общественного здоровья им. А.Н. Марзеева. Однако, застройщик не обращался в Минрегион с согласованием отклонений от ДБН на основании указанного отчета. Указанное, является риском для инвестирования, и может привести к осложнению процесса ввода в эксплуатацию.

5. Процент застройки земельного участка МФК Intergal City составляет 77%. Поэтому, функцию внутреннего двора выполняет кровля стилобата, на котором будет размещен элементы благоустройства, озеленения, зоны отдыха и детские игровые площадки.

6. МФК Intergal City соответствует заявленному бизнес-класса по следующим показателям:

- индивидуальный архитектурный проект;

- месторасположение: МФК находится в центральной части Печерского района г. Киева, на расстоянии около 1 км от ст. м. Печерская;

- инфраструктура комплекса будет представлена галереей бутиков, SPA-центром с бассейном, фитнес-центром с тренировочными залами, супермаркетом, кафе и рестораном с собственной террасой;

- закрытая территория, пропускная система и видеонаблюдением 24/7;

- консьерж-служба;

- автоматизированные инженерные системы: система управления "Умный дом";

- лифты: в 19-25-ти этажных жилых домах предусмотрено по 3 лифта, в 10-ти этажных домах по 2;

- высота этажей - 3,3 м;

- площадь квартир: 1-комнатные - от 45 кв.м, 2-комнатные - от 65 кв.м, 3-комнатные - от 93 кв.м.

- приточно-вытяжная вентиляция.

комментарий эксперта

При этом, в МФК Intergal City имеются апартаменты: 1-комнатные с площадью от 29 кв.м, 2-комнатные - от 49 кв.м. Эксперты НЕРУХОМІ напоминают, что апартаменты не относятся к жилому фонду, даже в случае проектирования апартаментов квартирного типа.

Не соответствует бизнес-классу:

- количество квартир на этаже - до 10 (для бизнес-класса допускается не более 8 на этаже);

- плотность населения почти на 50% превышает норму (норма для класса бизнес составляет 350 человек/га);

- все ближайшие парковые зоны находятся в радиусе 2 км (для бизнес-класса предусмотрено - в радиусе до 500 м);

- вместимость паркинга в соответствии с проектом - 580 машиномест (для МФК бизнес-класса на 432 квартиры и 214 апартаментов необходимо не менее 646 машиномест)

- ближайшие школы и детские сады находятся на расстоянии более 1 км.

комментарий эксперта

В МФК Intergal City проектной документацией не предусмотрено строительство школы или детского сада. Однако, на сайте застройщика содержится информация, что в инфраструктуре МФК будут имеющиеся "прогрессивные детские сады и школа, которые также будут размещены на территории Intergal City".

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

1. Минрегион своим приказом от 23.04.2018 №100 утвердил ДБН Б.2.2-12:2018 Планирование и застройка территорий. Указанный ДБН был принят на смену ДБН 360-92 ** Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, и должен был вступить в силу - с 01.09.2018.

ООО "Старонаводницький парк" была одна из двух юридических лиц (вторая - ОАО "Фирма "Хмельницькбуд"), что подала иск к Минрегиону о признании противоправным и недействительным приказа от 23.04.2018 № 100 об утверждении ДБН. Иски обеих компаний объединили в одно производство (дело №826/3433/18)

Постановлением Окружного административного суд г. Киева от 28.08.2018 было приостановлено действие приказа, которым утвержден ДБН Б.2.2-12: 2018 Планирование и застройка территорий. Обжалование постановления Минрегионом не дало результата.

Решением Окружного административного суда города Киева от 13.12.2018 иски были удовлетворены и признано противоправным и недействительным приказ Минрегиона, которым вводился в действие новый ДБН.

Вместе с тем, постановлением апелляционного суда от 30.05.2019 было принято отказ ООО "Старонаводницький парк" от административного иска. Указанные действия ООО "Старонаводницький парк" не повлияли на результаты апелляционного рассмотрения, ведь другая строительная компания от иска не отказалась.

Постановлением Шестого апелляционного административного суда от 13.06.2019 иск ОАО "Фирма "Хмельницькбуд" было удовлетворено: приказ Минрегиона остался недействительным.

Минрегион считал, что признания недействительным приказа не влияет на силу самого ДБН 2018 года. Противостояние застройщиков и Минрегиона привело к тому, что в определенный период, до принятия новых строительных норм (ДБН Б.2.2-12:2019), ГАСИ руководствовались двумя ДБН по своему усмотрению: ДБН Б.2.2-12:2018 и ДБН 360-92.

комментарий эксперта

Указанная ситуация была на руку многим застройщикам, ведь стало основанием для отмены проверок ГАСИ и других решений в судебном порядке, которые проводились в соответствии с ДБН Б.2.2-12: 2018.

2. МФК Intergal City расположен между двумя автомагистралями. Однако, чтобы уехать в бульвара Дружбы Народов и Леси Украинский сначала придется проехаться узкими улочкам с довольно насыщенным трафиком.

Рекомендации инвестору

1. На момент обращения в отдел продаж, выясните судьбу судебного спора с Минкультуры (МКИП), по согласованию проектной документации (дела № 640/29176/20).

2. Выяснить в отделе продаж вопросы по проекту строительства, по которым осуществляется строительство.

3. Уточнить в отделе продаж информацию о строительстве школы и детского сада в МФК Intergal City.

4. Узнать у застройщика состояние досудебного расследования по уголовному производству № 42018101060000244 от 21.12.2018.