"Будівництво заморожено", "будівництво зупинено" або "об’єкт законсервовано" – деякі об’єкти на офіційних сайтах забудовників мають таке позначення. Кожну з цих подій пов’язує те, що будівельні роботи на об’єкті не проводяться. Проте їх різниця в тому, що такий стан може бути або тимчасовим і вирішиться без суттєвих проблем для інвесторів, або довготривалим і неминуче призведе до втрати вкладених ними коштів.
Заморозка будівництва
Законодавство України не визначає такого поняття, як "заморозка" будівництва. Забудовник, як правило, застосовує до свого проекту таке визначення у разі наявності будь-яких факторів для гальмування або зупинки робіт. Причиною "заморозки" можуть слугувати будь-які фінансові труднощі (нестача фінансування на проведення будівельних робіт, кредиторська заборгованість компанії-забудовника, непередбачені витрати) або вимушений простій, наприклад, у зв'язку з карантинними заходами.
У разі банкрутства, "заморозка" може бути результатом накладення арешту на майно боржника для того, щоб забезпечити його цілісність.
Також цей термін можуть використовувати при здійсненні будь-яких заходів з боку контролюючих органів, що спричиняють зупинку виконання робіт.
На жаль, навіть ретельна перевірка, зокрема, фінансової звітності компанії-забудовника, не може гарантувати захист інвестора від статусу “заморожено” під час реалізації будівельного проекту. Оскільки при купівлі на стадії будівництва, з юридичної точки зору, інвестору лише обіцяють добудувати будинок. Так, інвестор є найбільш незахищеним учасником такої угоди, тому пильним йому варто бути завжди.
Консервація будівництва
Консервації підлягають об'єкти, що не забезпечені фінансуванням або технічний рівень яких не відповідає сучасним вимогам. Водночас консервація будівництва забезпечує зберігання об’єкта на визначений довготривалий час, шляхом комплексу захисних заходів, які запобігають його руйнації.
Факт консервації свідчить про існування проблем фінансового характеру у забудовника. Проте вжиття таких заходів є ознакою того, що проведення робіт все ж таки планується і наразі роботи направлені на те, щоб уникнути розкрадання будматеріалів та зберегти існуючий стан конструкцій.
Зауважимо, що рішення про консервацію приймається після обов'язкового узгодження з усіма інвесторами, що забезпечували фінансування будівництва. Тому у разі отримання такого повідомлення, рішення чи повернути свої кошти, чи чекати продовження будівництва, залишається виключно за інвестором.
Варто мати на увазі, що значним мінусом, звичайно, є те, що законодавство України не визначає кінцевих термінів консервації об’єкта. Проте збереження вже проведених робіт дає надію, що вживаються заходи для їх завершення після отримання додаткових інвестицій.
Призупинення будівництва
Зупинення будівництва має своє нормативне обґрунтування та чіткі терміни застосування.
Так, відповідно до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", на об’єктах будівництва мають проводитись заходи державного архітектурно-будівельного контролю. Ці заходи полягають у повній комплексній перевірці будівельних робіт, які здійснює забудовник та інші суб'єкти будівництва. У разі виявлення невідповідності будівельним нормам та нормам законодавства, посадові особи Державної інспекції з містобудування (утворення передбачено у червні 2020-го) можуть винести припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності та зупинити будівництво до фактичного усунення виявлених порушень.
Таким чином, тривалість зупинення будівельних робіт залежить виключно від того, як швидко суб’єктами містобудівної діяльності будуть усунені виявлені порушення.
У деяких випадках забудовник вирішує оскаржити такі рішення контролюючих органів у суді, що автоматично збільшує терміни зупинення на строк розгляду справи судом. Проте завзяті забудовники задля продовження виконання будівельних робіт використовують механізми судового захисту.
У разі усунення забудовником виявлених недоліків, ризиків для інвестора значно менше і основним мінусом є те, що відтерміновується введення об’єкта в експлуатацію.
Слід зазначити, що закон не зобов’язує забудовника якимось чином інформувати інвесторів про приписи щодо призупинення. Тому такий стан будівництва не завжди очевидний.
Проте, якщо забудовник не усуне виявлені порушення протягом встановленого у приписі строку, контролюючі органи мають право анулювати дозвіл на виконання будівельних робіт, що додасть черговий об’єкт до "скарбнички" недобудов міста.
Не плутати з призупиненням продажів
Законодавством України не врегульована така "фішка" ринку, як зупинення продажів. Настання цієї ситуації пов'язано, як правило, з корпоративною політикою компанії-забудовника, яка найчастіше щільно межує з співвідношенням попит-пропозиція на нерухомість у конкретному ЖК і має економічний зиск.
Крім того, зупинення продажів може бути пов'язано з рішенням забудовника проводити продаж квартир уже введеного в експлуатацію об'єкта, що значно підвищує прибутки компанії.
Тому, у разі розміщення інформації на сайті об'єкта про "зупинення продажу" нерухомості, слід отримати коментар від забудовника про причини такого рішення та наявність будь-яких наслідків для інвесторів.
Як діяти інвестору
Інвестування у будівництво – це завжди прийняття ризику. Тому вжиття заходів щодо перевірки та вивчення документів до угоди є обов’язковим. Тим, хто обрав для себе шлях інвестора, слід також постійно відстежувати всю інформацію про ринок та об'єкт інвестицій до повного виконання зобов'язань забудовника перед інвестором.
Якщо інформація свідчитиме про те, що відносно компанії-забудовника застосовуються судові процедури у вигляді розпорядження майном боржника, санації боржника чи ліквідації банкрута, необхідно щонайшвидше звернутись спочатку до компанії, а потім до суду з кредиторськими вимогами до компанії- забудовника для того, щоб стягнути свої кошти або права на активи.
Також зверніть увагу на:
наявність у забудовника фінансових ресурсів, завдяки яким буде проводитися повернення коштів, у разі розірвання договору;
вивчайте договір, особливо умови і можливі причини форс-мажорів, які виявляються на стороні забудовника – все це може стати підставою для судового розгляду;
вкажіть в договорі зобов'язання компанії-забудовника інформувати вас про будь-які причини затримки, а також строки такого інформування та засоби зв'язку;
проаналізуйте ситуацію (можливо, слід залучити до цього фахівця), щоб дізнатися, наскільки ймовірним є те, що забудовника оголосять банкрутом.
Якщо результатом досліджень стане розуміння того, що зупинка будівництва є тимчасовою, то досить імовірно, що найкращим рішенням буде просто почекати. Доречним буде розшукати таких же покупців, як і ви, створити робочі групи для обговорення та спробувати домовитися із забудовником.
У будь-якому разі, не поспішайте робити висновки. Навіть якщо ситуація здається вам патовою або програшною – зверніться до фахівця. Спеціаліст порекомендує, як діяти в конкретно вашій ситуації, і в підсумку результат може виявитися набагато кращим, ніж ви очікували.
Також пам'ятайте, що на ресурсі НЕРУХОМІ відстежують інформацію в інтересах інвесторів та громадян. Зокрема ту, яка має оприлюднюватися державними службами. Рейтингова оцінка кожного ЖК відображає сильні та слабкі сторони кожного об'єкта. Експерти визначають, де є потенційні ризики, на що варто звернути увагу у документах для кожного житлового комплексу та надають рекомендації інвесторам.