"Строительство заморожено", "строительство остановлено" или "объект законсервирован" – некоторые объекты на официальных сайтах застройщиков имеют такое обозначение. Каждое из этих событий связывает то, что строительные работы на объекте не проводятся. Однако их разница в том, что такое состояние может быть либо временным и разрешится без существенных проблем для инвесторов, либо длительным и неизбежно приведет к потере вложенных ими средств.
Заморозка строительства
Законодательство Украины не определяет такое понятие, как "заморозка" строительства. Застройщик, как правило, применяет к своему проекту такое определение в случае наличия каких-либо факторов для торможения или остановки работ. Причиной "заморозки" могут служить любые финансовые трудности (недостаток финансирования на проведение строительных работ, кредиторская задолженность компании-застройщика, непредвиденные расходы) или вынужденный простой, например, в связи с карантинными мероприятиями.
В случае банкротства, "заморозка" может быть результатом наложения ареста на имущество должника для того, чтобы обеспечить его целостность.
Также этот термин могут использовать при осуществлении любых мер со стороны контролирующих органов, которые вызывают остановку выполнения работ.
К сожалению, даже тщательная проверка, в частности, финансовой отчетности компании-застройщика, не может гарантировать защиту инвестора от статуса "заморожено" при реализации строительного проекта. Поскольку при покупке на стадии строительства, с юридической точки зрения, инвестору только обещают достроить дом. Так, инвестор является наиболее незащищенным участником такого соглашения, поэтому пристальным ему следует быть всегда.
Консервация строительства
Консервации подлежат объекты, которые не обеспечены финансированием или технический уровень которых не соответствует современным требованиям. В то же время консервация строительства обеспечивает хранение объекта на определенное длительное время, путем комплекса защитных мероприятий, предотвращающих его разрушения.
Факт консервации свидетельствует о существовании проблем финансового характера у застройщика. Однако принятие таких мер является признаком того, что проведение работ все же планируется и сейчас работы направлены на то, чтобы избежать хищения стройматериалов и сохранить существующее положение конструкций.
Заметим, что решение о консервации принимается после обязательного согласования со всеми инвесторами, которые обеспечивали финансирование строительства. Поэтому в случае получения уведомления, решение или вернуть свои средства, или ждать продолжения строительства, остается исключительно за инвестором.
Следует иметь в виду, что значительным минусом, конечно, является то, что законодательство Украины не определяет конечных сроков консервации объекта. Однако сохранение уже проведенных работ дает надежду, что принимаются меры для их завершения после получения дополнительных инвестиций.
Приостановка строительства
Остановка строительства имеет свое нормативное обоснование и четкие сроки применения.
Так, согласно Закону Украины "О регулировании градостроительной деятельности", на объектах строительства должны проводиться мероприятия государственного архитектурно-строительного контроля. Эти меры заключаются в полной комплексной проверке строительных работ, которые осуществляет застройщик и другие субъекты строительства. В случае выявления несоответствия строительным нормам и нормам законодательства, должностные лица Государственной инспекции по градостроительству (образование предусмотрено в июне 2020-го) могут вынести предписание об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности и остановить строительство до фактического устранения выявленных нарушений.
Таким образом, продолжительность остановки строительных работ зависит исключительно от того, как быстро субъектами градостроительной деятельности будут устранены выявленные нарушения.
В некоторых случаях застройщик решает обжаловать такие решения контролирующих органов контроля в суде, что автоматически увеличивает сроки остановки на срок рассмотрения дела судом. Но застройщики, которые отличаются особым упорством, для продолжения выполнения строительных работ используют механизмы судебной защиты.
В случае устранения застройщиком выявленных недостатков, рисков для инвестора значительно меньше и основным минусом является то, что откладывается ввод объекта в эксплуатацию.
Следует отметить, что закон не обязывает застройщика каким-то образом информировать инвесторов о предписаниях о приостановлении. Поэтому такое состояние строительства не всегда очевидно.
Однако, если застройщик не устранит выявленные нарушения в течение установленного в предписании срока, контролирующие органы имеют право аннулировать разрешение на выполнение строительных работ, что добавит очередной объект в "копилку" недостроев города.
Не путать с приостановкой продаж
Законодательством Украины не урегулирована такая "фишка" рынка, как приостановление продаж. Наступление этой ситуации связано, как правило, с корпоративной политикой компании-застройщика, которая чаще всего плотно соприкасается с соотношением спрос-предложение на недвижимость в конкретном ЖК и имеет экономическую выгоду.
Кроме того, остановка продаж может быть связана с решением застройщика проводить продажу квартир уже введенного в эксплуатацию объекта, что значительно повышает прибыль компании.
Поэтому, в случае размещения информации на сайте объекта о "приостановлении продажи" недвижимости, следует получить комментарий от застройщика о причинах такого решения и наличии каких-либо последствий для инвесторов.
Как действовать инвестору
Инвестирование в строительство – это всегда риск. Поэтому принятие мер по проверке и изучению документов к соглашению является обязательным. Тем, кто выбрал для себя путь инвестора, следует также постоянно отслеживать всю информацию о рынке и объекте инвестиций до полного выполнения обязательств застройщика перед инвестором.
Если информация будет свидетельствовать о том, что в отношении компании-застройщика применяются судебные процедуры в виде распоряжения имуществом должника, санации должника или ликвидации банкрота, необходимо как можно быстрее обратиться сначала в компанию, а затем в суд с кредиторскими требованиями к компании-застройщика для того, чтобы взыскать свои средства или права на активы.
Также обратите внимание на:
наличие у застройщика финансовых ресурсов, благодаря которым будет проводиться возврат средств в случае расторжения договора;
изучайте договор, особенно условия и возможные причины форс-мажоров, которые оказываются на стороне застройщика – все это может стать основанием для судебного разбирательства;
укажите в договоре обязательства компании-застройщика информировать вас о любых причинах задержки, а также сроки такого информирования и средства связи;
проанализируйте ситуацию (возможно, следует привлечь к этому специалиста), чтобы узнать, какова вероятность того, что застройщика объявят банкротом.
Если результатом исследований станет понимание того, что остановка строительства является временной, то весьма вероятно, что лучшим решением будет просто подождать. Уместным будет разыскать таких же покупателей, как и вы, создать рабочие группы для обсуждения и попробовать договориться с застройщиком.
В любом случае, не спешите делать выводы. Даже если ситуация кажется вам патовой или проигрышной – обратитесь к специалисту. Он порекомендует, как действовать в конкретно вашей ситуации, и в итоге результат может оказаться гораздо лучше, чем вы ожидали.
Также помните, что на ресурсе НЕРУХОМІ отслеживают информацию в интересах инвесторов и граждан. В частности ту, которая имеет публиковаться государственными службами. Рейтинговая оценка каждого ЖК отражает сильные и слабые стороны каждого объекта. Эксперты определяют, где есть потенциальные риски, на что стоит обратить внимание в документах для каждого жилого комплекса и дают рекомендации инвесторам.