Наразі в Україні частина житлових комплексів у великих містах та їх околицях будується за старими дозволами, виданими ще у нульових роках. Чи законно це та чи несе ризики для інвестора будівництво на підставі такого дозволу – читайте в матеріалі НЕРУХОМІ.
Про які дозволи йде мова
Інформацію про дозвільні документи, які були видані відповідно до норм Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”, що набув чинності в березні 2011 року, можна отримати в реєстрі на сайті ДАБІ, доступ до якого є відкритим.
Наявність дозволу в цій електронній системі свідчить про те, що документ виданий та не скасований, а отже, є дійсним.
Однак, коли дозвільний документ на будівництво було видано органом державного архітектурно-будівельного контролю до березня 2011 року (до запровадження реєстру) – його не буде у базі даних.
У такому разі визначити чи справді документ видавався забудовнику, хто є генпідрядником та чи досі є актуальною зазначена у ньому інформація – важче.
Тобто старі дозволи – це дозволи "дореєстрових" часів.
Чи законно будувати за старим дозволом
Так, це законно, якщо згідно отриманого дозволу будівництво об'єкта було розпочато.
Відповідно до законодавства, що діє у сфері містобудівної діяльності, всі дозволи на виконання будівельних робіт, які були видані до березня 2011 року, є чинними до завершення будівництва. Тому будівництво за старим дозвільним документом можливе.
Внесення змін
На об’єктах, будівництво яких починалось з дозволу, отриманому ще в нульових роках, скоріш за все, могли відбутися зміни як учасників будівництва, так і проектних рішень.
Тому зверніть увагу, що зміна замовника, генпідрядника та осіб, що здійснюють технічний та авторський нагляд чи коригування проектної документації, потребує від забудовника подання повідомлення про зазначені зміни до органу держархбудконтролю.
Продовження будівельних робіт без такого повідомлення – заборонено.
Коригування проекту
За загальним правилом проектна документація на об’єкти будівництва, що побудовані повністю або частково відповідно до затвердженого проекту, не підлягає коригуванню, у зв’язку з введенням нових нормативних документів.
Проте коригування проектної документації є обов'язковим якщо:
зміни зумовлено підвищенням вимог щодо безпеки, зокрема, електро-, вибухо-, пожежобезпечності, енергоефективності об’єкта та вимог нормативів з питань створення умов для безперешкодного доступу для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення;
зміни стосуються техніко-економічних показників об’єкту, його планувальних та архітектурних рішень (збільшення площі забудови, будівельного об'єму об’єкту, площі квартир, загальної площі, висоти будівлі, поверховості тощо).
istockphoto
Коригування проектної документації здійснюється шляхом внесення змін до затвердженого проекту будівництва та за визначеною процедурою:
отримання вихідних даних на коригування (за необхідністю);
складання замовником завдання на коригування погодженого генпроектувальником;
погодження проектної документації з розробником проекту за умов коригування проектної документації проектною організацією, яка не є її розробником (крім випадку передачі авторських майнових прав);
проведення повторної експертизи відкоригованого проекту та затвердження замовником;
подання повідомлення про здійснене коригування проектної документації до відповідного органу.
Важливий момент: назва об’єкта будівництва за проектною документацією має відповідати вихідним даним на проектування та не змінюватися на всіх стадіях проектування та будівництва.
Тобто, якщо у 2010 році забудовник отримав дозвіл на будівництво готельно-офісного центру, то у 2020 році, навіть з дотриманням процедури коригування, будівництво житлового комплексу буде грубим порушенням норм містобудівного законодавства. В цьому випадку необхідно анулювати виданий дозвіл та отримати новий документ, на підставі якого можна здійснювати будівництво.
Чим загрожує порушення закону при коригуванні
Якщо дозвіл на будівництво об’єкта було видано на підставі проектної документації, яка у подальшому була скоригована з порушенням вимог законодавства – орган державного архітектурно-будівельного контролю його анулює. А це зумовлює підготовку плацдарму до чергового довгобуду та ставить під питання виконання зобов'язань перед інвесторами.
Лайфхак для інвесторів
Відсутність документу в електронному реєстрі створює умови для зловживань, як з боку представників державних органів, так і з боку забудовників. Тому у випадку здійснення будівництва за дозволом, що був отриманий в нульових роках, необхідно:
обов'язково встановити наявність виданого дозволу та з’ясувати чи справді забудовник отримував право здійснювати будівельні роботи (можете вимагати від забудовника надати вам для ознайомлення цей документ);
перевірити чи визначення об'єкта у дозволі відповідає назві проектної документації (він має бути незмінним, навіть після здійснення коригування проектної документації);
перевірити наявність підстав для здійснення коригування та дотримання цієї процедури (для унеможливлення в подальшому анулювання дозволу, у зв'язку з порушеннями при коригуванні).
Таким чином, за умов дотримання законодавства та визначених процедур забудовником, старий дозвіл у будівництві є цілком легальним документом за яким можна здійснювати будівництво, а інвестування у такі об'єкти не є ризиковим. Однак варто пам'ятати про те, що далеко не всі українські забудовники дотримуються норм.
На ресурсі НЕРУХОМІ інформація щодо дозволів на будівництво, а також коментарі від експертів щодо невідповідностей у ньому, розміщені у розділі Документи для кожного ЖК.