Сейчас в Украине часть жилых комплексов в крупных городах и их окрестностях строится по старым разрешениям, выданным еще в нулевых годах. Законно ли это и несет ли риски для инвестора строительство на основании такого разрешения – читайте в материале НЕРУХОМІ.
О каких разрешениях идет речь
Информацию о разрешительных документах, которые были выданы в соответствии с нормами Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности", который вступил в силу в марте 2011 года, можно получить в реестре на сайте ГАСИ, доступ к которому открыт.
Наличие разрешения в этой электронной системе свидетельствует о том, что документ выдан и не отменен, а следовательно, является действительным.
Однако, когда разрешительный документ на строительство был выдан органом государственного архитектурно-строительного контроля до марта 2011 года (до введения реестра) – его не будет в базе данных.
В таком случае определить действительно ли документ выдавался застройщику, кто является генподрядчиком и актуальна ли еще указанная в нем информация – труднее.
То есть старые разрешения – это разрешения "дореестровых" времен.
Законно ли строить по старым разрешением
Да, это законно, если согласно полученного разрешения строительство объекта было начато.
В соответствии с законодательством, действующим в сфере градостроительной деятельности, все разрешения на выполнение строительных работ, которые были выданы до марта 2011 года, действуют до завершения строительства. Поэтому строительство по старому разрешительному документу возможно.
Внесение изменений
На объектах, строительство которых начиналось с разрешения, полученном еще в нулевых годах, скорее всего, могли произойти изменения как участников строительства, так и проектных решений.
Поэтому обратите внимание, что изменение заказчика, генподрядчика и лиц, осуществляющих технический и авторский надзор или корректировку проектной документации, требует от застройщика уведомления об указанных изменениях в орган госархстройконтроля.
Продолжение строительных работ без уведомления – запрещено.
Корректировка проекта
По общему правилу проектная документация на объекты строительства, построенные полностью или частично в соответствии с утвержденным проектом, не подлежит корректировке в связи с введением новых нормативных документов.
Однако корректировка проектной документации является обязательной, если:
изменения обусловлены повышением требований безопасности, в частности, электро-, взрыво-, пожаробезопасности, энергоэффективности объекта и требований нормативов по вопросам создания условий для беспрепятственного доступа лиц с инвалидностью и других маломобильных групп населения;
изменения касаются технико-экономических показателей объекта, его планировочных и архитектурных решений (увеличение площади застройки, строительного объема объекта, площади квартир, общей площади, высоты здания, этажности и т.д.).
istockphoto
Корректировка проектной документации осуществляется путем внесения изменений в утвержденный проект строительства и по определенной процедуре:
получение исходных данных на корректировку (при необходимости);
составления заказчиком задания на корректировку согласованного генпроектировщиком;
согласование проектной документации с разработчиком проекта в условиях корректировки проектной документации проектной организацией, не являющееся разработчиком (кроме случая передачи авторских имущественных прав);
проведения повторной экспертизы откорректированного проекта и утверждения заказчиком;
уведомления о произведенной корректировке проектной документации в соответствующий орган.
Важный момент: название объекта строительства по проектной документации должно соответствовать исходным данным на проектирование и не изменяться на всех стадиях проектирования и строительства.
То есть, если в 2010 году застройщик получил разрешение на строительство гостинично-офисного центра, то в 2020 году, даже с соблюдением процедуры корректировки, строительство жилого комплекса будет грубым нарушением норм градостроительного законодательства. В этом случае необходимо аннулировать выданное разрешение и получить новый документ, на основании которого можно осуществлять строительство.
Чем грозит нарушение закона при корректировке
Если разрешение на строительство объекта было выдано на основании проектной документации, которая в дальнейшем была скорректирована с нарушением требований законодательства – орган государственного архитектурно-строительного контроля его аннулирует. А это готовит плацдарм к очередному долгострою и ставит под вопрос выполнение обязательств перед инвесторами.
Лайфхак для инвесторов
Отсутствие документа в электронном реестре создает условия для злоупотреблений, как со стороны представителей государственных органов, так и со стороны застройщиков. Поэтому в случае осуществления строительства по разрешению, которое было получено в нулевых годах, необходимо:
обязательно установить наличие выданного разрешения и выяснить действительно ли застройщик получал право осуществлять строительные работы (можете требовать от застройщика предоставить вам для ознакомления этот документ);
проверить или определение объекта в разрешении соответствует названию проектной документации (оно должно быть неизменным, даже после осуществления корректировки проектной документации);
проверить наличие оснований для осуществления корректировки и соблюдение этой процедуры (для предотвращения в дальнейшем аннулирования разрешения, в связи с нарушениями при корректировке).
Таким образом, при соблюдении законодательства и определенных процедур застройщиком, старое разрешение в строительстве является вполне легальным документом по которому можно осуществлять строительство, а инвестирование в такие объекты не является рисковым. Однако стоит помнить о том, что далеко не все украинские застройщики придерживаются норм.
На ресурсе НЕРУХОМІ информация относительно разрешений на строительство, а также комментарии от экспертов по несоответствиях в них, размещены в разделе Документы для каждого ЖК.