У січні попри свята несподівано активізувалось будівництво, при цьому далеко не завжди воно мало законний характер. Будівництво на території Національного ботсаду імені Гришка та нові дозволи на будівництво у Оболонському районі – одні з головних подій минулого місяця.
Про це та інше читайте у дайджесті за січень від порталу НЕРУХОМІ.
Минулого місяця у центрі будівельного скандалу опинився Національний ботанічний сад імені Гришка в Києві. 9 січня 2025 року частину території саду на вул. Садово-Ботанічній, 1 передали під забудову. Згідно з інвестиційною угодою, на цій ділянці планувалося зведення житлових та нежитлових приміщень, частина яких мала перейти у власність ботанічного саду.
Втім, забудовник протягом шести років не міг реалізувати проєкт через особливий режим охорони цієї території. Проте за цей час ботсад отримав від нього товари й послуги на суму 2,6 млн гривень. Голова Київської міської військової адміністрації Тимур Ткаченко закликав керівництво саду негайно розірвати інвестиційний договір. Міський голова Києва Віталій Кличко також висловився проти забудови та наголосив на необхідності впорядкування території заповідника.
Водночас заступник директора ботанічного саду Микола Шумик заперечив ці звинувачення, назвавши інформацію "вкидом". Він уточнив, що угода була укладена з компанією КСМ Груп, але про житлову забудову мови не йшло. Однак юрист і активіст Олег Симороз звернув увагу на те, що КСМ Груп спеціалізується саме на житловому будівництві, а не на капітальних ремонтах, і раніше ця компанія вже фігурувала у земельних скандалах.
Завдяки суспільному резонансу та увазі ЗМІ вдалося домогтися розірвання інвестиційного договору, який передбачав забудову заповідних ділянок. Окрім цього, Спеціалізована екологічна прокуратура Офісу Генпрокурора розпочала перевірку законності підписаної угоди та можливих намірів забудови заповідної території.
З 1 січня 2025 року в Україні набув чинності закон, який забороняє використання детальних планів території (ДПТ) для нового будівництва. Відтепер виділення земельних ділянок під забудову можливе лише на основі плану просторового розвитку (ППР) або чинного генерального плану.
Раніше забудовники спільно з місцевою владою використовували ДПТ, щоб "уточнювати" генплан у спосіб, що суперечив його початковим положенням. На їхній основі визначали цільове призначення земельних ділянок, що відводилися під будівництво, а девелопери отримували необхідні дозвільні документи.
З нового року такий механізм став неможливим завдяки набранню чинності закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель", ухваленого ще у 2022 році. Відповідно до цього закону, зміна цільового призначення землі або виділення ділянки під забудову має відбуватися виключно на основі комплексного плану просторового розвитку громади або актуального генерального плану населеного пункту. ППР охоплює всю територію, зокрема передмістя, має чітке функціональне зонування (житлові, промислові, рекреаційні зони тощо), не має терміну дії, але може щорічно оновлюватися.
Відтепер не можна, наприклад, змінити функціональне призначення території, визначеної як "промислова", на "житлову" і навпаки, якщо цього не передбачає комплексний план. Проте реалізація нового закону наразі ускладнена тим, що в багатьох громадах досі відсутній план просторового розвитку.
Ситуація на будівельному ринку
Аналітики Нацбанку в Звіті про фінансову стабільність наголосили, що нового житла в країні будується замало. Якщо на Львівщині та в Закарпатті динаміка будівництва одна, то в інших регіонах, в кращому випадку, звершують черги вже наявних житлових комплексів.
За останні три роки на Львівщині розпочали будівництво 150 житлових комплексів, тоді як у Києві за період воєнного стану продажі стартували лише у 25 проєктах. Зокрема, у 2024 році в столиці продажі стартували тільки в 7 нових ЖК. Також варто зазначити, що попри значне просідання статистики, те незначне будівництво в столиці відбувається зі значними порушеннями, що зрештою ставить під сумнів добудову таких об’єктів.
Одеський забудовник проти ДТЕК
Одеський забудовник "Фамільний Дім" успішно домігся компенсації майже 9 мільйонів гривень від ДТЕК через затримку підключення житлових комплексів Малинки та Море до електромереж.
У першій справі Господарський суд Одеської області та Південно-західний апеляційний господарський суд встановили, що "ДТЕК Одеські електромережі" не виконали зобов’язання щодо підключення ЖК Малинки на вулиці Вадатурського. Через затримку реконструкції трансформаторної підстанції, яка тривала понад рік, мешканці комплексу стикнулися з перебоями електропостачання та були змушені оплачувати електроенергію за промисловими тарифами. Суд ухвалив стягнути з ДТЕК 1,733 млн гривень попередньої оплати та 308 тисяч гривень пені.
У другій справі, що стосувалася ЖК Море на вулиці Львівській, "Фамільний Дім" через суд домігся стягнення 6,8 млн гривень попередньої оплати. 17 грудня апеляційний суд підтвердив рішення першої інстанції, залишивши його без змін. 20 грудня ДТЕК перерахував на рахунки забудовника всю належну суму.
Київський забудовник МЖК Оболонь 23 січня 2025 року отримав дозвіл на будівництво житлового комплексу на вулиці Північній, 1 в Оболонському районі. Про це свідчать дані у відкритому доступі на сайті Порталу єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Зведення даного комплексу здебільшого стало можливим завдяки активному лобіюванню з боку представників столичної влади. Саме Київська міська держадміністрація запропонувала Київраді у 2022 році змінити цільове призначення ділянки площею 1,22 га на вул. Північній, 1, проєкт якого вже погодила профільна комісія. При цьому, столична влада навіть проігнорувала той факт, що заплановане будівництво суперечить Генеральному плану Києва, згідно з яким ця земля відноситься до комунально-складських територій.
Дещо схожа ситуація відбувається і на вулиці Автозаводській, 76. Земельна комісія без обговорення погодила тут будівництво ЖК. Як і першому випадку, тут також йдеться про грубі порушення будівельного законодавства. Зазначимо, що мешканці Оболоні виступають категорично проти ущільнення забудови, оскільки існуюча інфраструктура району не дозволяє будівництво нових ЖК, адже комфортність проживання різко знижується.
Зупинка будівництва біля Солом’янського парку
Будівництво багатоквартирного житлового комплексу Park Life в Солом’янському ландшафтному парку, яке викликало численні протести та обурення серед місцевих жителів, врешті решт повністю зупинено. Забудовник також припинив продаж квартир. Оголошення зникли як і з офіційного сайту проєкту, так і з основних онлайн-майданчиків нерухомості.
За словами представника організації "Збережемо Солом’янський парк" Артема Овсяниченка, зупинка будівництва стала можливою завдяки рішенням Шостого апеляційного адміністративного суду. У червні громада виграла апеляційну скаргу на ухвалу Київського окружного адміністративного суду від 9 листопада 2023 року, яка відмовляла у забезпеченні позову шляхом зупинення дії дозволу на зведення ЖК. Таким чином, дозвіл на виконання робіт було зупинено.
Програма "єОселя" продовжує розвиватись, завдяки чому ринку нерухомості вдається "залишатись на плаву". Згідно з останніми даними Міністерства економіки, вже 95 девелоперів (близько 20% від загальної кількості) приєдналися до програми доступного житла, що сприяло зростанню будівництва на 23,8% за 9 місяців 2024 року.
Водночас податкові надходження від забудовників в першому півріччі минулого року зросли у 2,2 рази порівняно з тим же періодом у 2023 році. У 2024 році банками-партнерами “єОселі” акредитовано 160 нових об'єктів на стадії зведення від 75 девелоперів.
Що стосується орендного житла, то на початку 2025 року в столиці суттєво зріс попит на квартири у новобудовах, зведених з 2010 року, водночас інтерес до старого житлового фонду падає. Така тенденція пояснюється кількома причинами. У першу чергу – це питання безпеки. Адже монолітно-каркасні споруди вважаються менш вразливими, аніж цегляні чи панельні. Вони також зазнають менше руйнувань при обстрілах.
Статистика також засвідчує, що старий житловий фонд дешевшає. Ще в листопаді 2024-го за цінами на оренду в столиці лідирували дореволюційні, так звані "царські" будинки з середньою ціною 41 000 гривень (за двокімнатну). Вони випереджали навіть квартири у новобудовах – 37 000 гривень. Водночас сталінки на той час коштували 32 000 гривень, винайм квартир у “хрущовках” – 16 000 гривень. Проте у січні 2025-го "царські" будинки здешевшали на 3000 гривень. Просіли також ціни на 10% у “хрущовках”.