–Український ринок оренди фактично живе в паралельній реальності: мільйони людей орендують житло, однак у публічній статистиці цей сегмент виглядає так, ніби більшість громадян просто не користується орендою. Попит залишається високим – особливо в умовах внутрішньої міграції та зміни місця проживання через війну, – але офіційні дані не відображають реальних масштабів ринку.
У Міністерстві розвитку громад та територій визнають масштаб тінізації. За даними ДПС, у 2024 році доходи від здачі житла в оренду задекларували лише близько 2,5 тисяч громадян. На тлі реальної кількості орендних угод це радше поодинокі "сліди", ніж повноцінна картина ринку. Ба більше, у різних державних комунікаціях фігурують відмінні показники щодо кількості декларантів, що свідчить про відсутність єдиного, зрозумілого та публічного індикатора стану орендного сегмента в країні.
23% з валу і відсутність стимулів: чому легалізація оренди не працює
На тлі розриву між фактичними масштабами оренди та її офіційним відображенням особливо гостро постає питання економічної логіки для власника житла. Сьогодні базова модель оподаткування для фізичної особи, яка здає квартиру, передбачає сплату 18% податку на доходи фізичних осіб та 5% військового збору. У підсумку йдеться про 23% із загальної суми орендної плати – без урахування витрат на утримання, ремонт чи простої між орендарями.
Податкова база при цьому формується з валового доходу, а не з чистого прибутку. Якщо власник не зареєстрований як підприємець, він не може зменшити суму оподаткування на витрати, пов’язані з експлуатацією житла. Фактично держава пропонує приватному орендодавцю сплачувати податки за логікою бізнесу, не надаючи відповідних інструментів та гарантій, які цей бізнес має.
У таких умовах легалізація не створює відчутної доданої вартості для власника. Формалізація договору не забезпечує суттєвого захисту від ризиків неплатежів чи пошкодження майна, натомість одразу збільшує фіскальне навантаження. Це формує раціональний, хоч і неформальний вибір – залишатися в тіні.
Водночас для держави питання виходить далеко за межі податкових надходжень. Без прозорих правил та зрозумілої моделі обліку вона не отримує повної картини ринку, а отже – не може якісно прогнозувати бюджет, планувати програми підтримки чи розраховувати механізми субсидій на оренду для соціально вразливих категорій та внутрішньо переміщених осіб.
Саме тому в межах нового законодавчого підходу акцент робиться не лише на посиленні контролю, а й на зміні стимулів. Обговорюються спрощення реєстрації договорів, перегляд податкових умов, запровадження типових форм угод та нових інструментів балансування прав і відповідальності сторін. До розробки рішень залучені й міжнародні партнери, які готують аналітичну базу для майбутніх змін.
Втім, ключове питання залишається відкритим: чи зможе держава запропонувати таку модель, за якої вихід із тіні стане економічно доцільним для власника, а не лише фіскально вигідним для бюджету. Без створення зрозумілих правил гри та реальних стимулів ринок і надалі існуватиме у двох вимірах – фактичному та статистичному.
Чи може бути реальний вихід
У публічній площині вже звучать конкретні пропозиції щодо зміни підходу до регулювання. Зокрема в Раді, обговорюється суттєве зниження податкового навантаження на доходи від оренди – до рівня 5-7%, що, за задумом ініціаторів, має зробити легалізацію економічно привабливою для власників. Логіка проста: за помірної ставки податку простіше працювати офіційно, ніж ризикувати штрафами та працювати в сірій зоні. Такий крок розглядається як передумова для детінізації, а не як суто фіскальний інструмент.
Паралельно пропонується запровадити обов’язкову реєстрацію договорів оренди – насамперед як механізм захисту прав сторін. Ідеться про створення зрозумілих правил, за яких орендар матиме гарантії від раптового виселення, а власник – реальні інструменти захисту у разі порушення умов угоди. При цьому наголошується, що штрафні санкції можуть застосовуватися лише після створення прозорої та економічно збалансованої моделі. Таким чином, акцент поступово зміщується з каральної логіки на формування стимулів і правових гарантій, які здатні вивести ринок із тіні.
Європейський підхід: спочатку стимули, потім контроль
Досвід європейських країн показує: легалізація оренди – це не гасло і не одноразове рішення, а комплексний пакет. Йдеться про поєднання помірного або гнучкого оподаткування, можливість врахування витрат чи застосування спеціальних режимів, а також про зрозумілу контрактну систему і дієве правозастосування. Тобто податкова модель і правила гри працюють разом, а не окремо.
В Іспанії для резидентів оподатковується чистий дохід від оренди. При цьому діють суттєві знижки на позитивний фінансовий результат: для договорів, укладених до травня 2023 року, передбачена 60% знижка, а для нових контрактів – від 50% до 90% залежно від умов (зниження орендної ставки, розташування в зонах напруженого попиту, соціальна оренда, здача житла молоді тощо). Таким чином держава стимулює саме довгострокову й соціально орієнтовану модель.
У Польщі приватна оренда з 2023 року фактично оподатковується за моделлю lump-sum – 8,5% з доходу до певного річного порогу і 12,5% із суми перевищення. Витрати при цьому не списуються, але ставка суттєво нижча, ніж у багатьох інших країнах. В Італії діє добровільний режим cedolare secca зі ставкою 21% або 10% за певних умов, що замінює загальний порядок оподаткування. А в Румунії застосовується 10% податку із можливістю врахування стандартних 20% витрат, тобто фактично податок сплачується з приблизно 80% валового доходу.
Окремо варто звернути увагу на еволюцію підходу в Іспанії. Спочатку держава створила податкову логіку, яка робить довгострокову оренду привабливою і легальною. І лише після цього з’являються ініціативи щодо підвищення "видимості" платежів: пропозиції обмежити готівкові розрахунки, забезпечити автоматичну передачу даних від фінансових установ до податкових органів та навіть запровадити символічний щомісячний індикатор у вигляді невеликого відсотка для кращого моніторингу ринку.
Для України цей досвід важливий не як інструкція до механічного копіювання окремих ставок чи інструментів. Ключовий принцип інший: спершу створити економічно прийнятні умови для легалізації доходу, далі – забезпечити його прозорість, і лише потім посилювати контроль. У такій послідовності "батіг" стає допоміжним інструментом, а не головним механізмом впливу на ринок.
Висновок
У підсумку дискусія про орендний ринок виходить далеко за межі податків чи формальної звітності. Йдеться про формування зрозумілої системи, у якій правила однаково працюють для всіх, а держава, власники та орендарі діють у передбачуваному правовому полі. Без цього будь-які точкові зміни ризикують залишитися косметичними та не вплинути на реальну поведінку учасників ринку.
Реформа потребує балансу між інтересами бюджету, соціальними очікуваннями та економічною доцільністю. Якщо нові правила зможуть поєднати помірне навантаження, ефективний захист прав і сучасні інструменти обліку, ринок отримає шанс перейти від стихійної моделі до системної. У протилежному випадку він і надалі адаптуватиметься до обмежень самостійно – поза межами формальних механізмів регулювання.