Рік 2022-й навіки запам'ятається, як такий, коли мирна Україна була віроломно атакована росією. На кін були поставлені долі та життя десятків мільйонів людей. Будівництво та ринок нерухомості, як і інші галузі економіки, опинилися на межі колапсу в умовах воєнних дій. Але навіть це не змогло зламати дух українців.
Чим запам'ятався рік для будівельної сфери, читайте в огляді від порталу НЕРУХОМІ.
Ринок нерухомості в умовах війни
Війна важким молотом обрушилася на економіку України, яка відчайдушно намагається не потонути під вантажем. Будівельна галузь опинилася в одній із найважчих ситуацій. Але, здавалося б, попри всю безвихідь, більшість забудовників все ж таки змогла знайти сили відновити будівництво на майданчиках.
Так, до листопада 2022 року в Києві відновили роботу 185 майданчиків із 221 активного на початку року (83,7%). У Київській області роботи відновили 77,5% будівельних майданчиків (204 із 263). В Одесі активні 75% проєктів, розпочатих до війни (135 із 180). У Львові працює 212 будівельних майданчиків, у січні їх було 218.
Однією з головних проблем нерухомості сьогодні є падіння попиту. Показник протягом року просів на 90-95% і красномовно показує стан справ на ринку. Проте, забудовники не поспішають опускати ціни, ба більше – вони їх піднімають.
Так, у Києві квадратний метр подорожчав на 34,4% до 60,4 тис. грн порівняно із січнем, у Київській області – на 32,9% до 31,6 тис. грн, в Одесі – на 48,3% 40,8 тис. грн. У Львові ціни зросли на 63,1%, проте тут був попит через відносну безпеку регіону.
Оцінки руйнувань в Україні
Станом на листопад 2022 року загальна сума прямої задокументованої шкоди, яку росія завдала інфраструктурі України за час повномасштабної війни, склала $135,9 млрд. Насамперед удари завдавалися по житловій та нежитловій нерухомості, критичній та соціальній інфраструктурі.
Збитки від руйнування житлових будинків становлять $52,5 млрд. (або 38,6% у загальному обсязі збитків). Загальна кількість зруйнованих та пошкоджених багатоквартирних та приватних будинків зросла до 143,8 тис.
Найбільше руйнувань житлового фонду зафіксовано у Донецькій, Київській, Луганській, Чернігівській та Харківській областях. У Києві з початку повномасштабної війни зруйновано та пошкоджено 348 житлових будинків (в основному багатоквартирні) на $0,9 млрд.
Нові закони у містобудуванні
На тлі безперервних бойових дій у парламенті зайнялися активною законотворчою роботою, спрямованою на містобудівну галузь. Однак, на думку експертів, низка ухвалених законів мають дуже суперечливий характер.
Реформа, що об'єднала всіх проти себе реформа
Верховна Рада 13 грудня проголосувала у другому читанні за ініційований головою фракції "Слуга народу" Оленою Шуляк законопроєкт №5655, який запускає реформування містобудівної галузі. Його підтримали 228 народних депутатів з 226 необхідних голосів.
Документ викликав великий опір у суспільстві. Проти нього виступили Мінкульт, Асоціація міст України, Всеукраїнська асоціація ОТГ, антикорупційні ГО "Чесно" та ГО "Разом проти корупції", органи місцевого самоврядування. А Нацагентство із запобігання корупції знайшло у ньому корупційні ризики. Серед численних зауважень було зазначено, що законопроєкт передбачає передачу функції держави та місцевого самоврядування підприємницьким структурам, що ставить одних суб'єктів господарювання у привілейований стан до інших. Зазначалося також, що законопроєкт приймається для великих забудовників.
Посли країн "Великої сімки" також розкритикували документ, наголосивши, що "при виконанні реформи важливо зберегти повноваження місцевих громад".
Тепер доля законопроєкту в руках президента Володимира Зеленського – глава держави має або підписати його, або скористатися правом вето.
Новий "будівельний" закон про захист інвесторів
У жовтні набрав чинності Закон України "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть збудовані в майбутньому". За задумом авторів, він повинен захистити громадян, які купують нерухомість від забудовників. Проте, як з'ясували експерти, цей документ не вирішує покладених на нього завдань та має негативний наслідок загалом на галузь.
По-перше, ухвалений закон аж ніяк не завадить забудовнику втекти з грошима покупців, якщо на якомусь етапі він зрозуміє, що не може добудувати об'єкт.
По-друге, законодавець дозволив державну реєстрацію будь-якого об'єкта незавершеного будівництва. Причому власник такої уявної квартири зможе її комусь продати, подарувати і так далі. Є велика ймовірність, що це будуть використовувати у своїх цілях різноманітних шахраї. Крім того, закон зрештою призведе до того, що в країні з часом з'явиться ринок нерухомого майна, якого фізично не існує.
Ймовірно, що нововведення підігріють ціни на первинну нерухомість. Так, кожен додатковий крок, який тепер має зробити забудовник для початку продажів, вимагатиме від нього додаткового часу та, звичайно, грошей. А це безпосередньо впливає на собівартість будівництва. Тому на ринку, який через війну обрушився на 80%, кожне подорожчання квадратного метра неминуче скоротить кількість покупців, що в свою чергу вдарить по відновленню галузі.
Тим часом у забудовників-гігантів, які мають справді великі операційні ресурси, з кожним роком буде дедалі більше влади. А конкуруватимуть із гігантами недобросовісні забудовники, які будують без документів та продають умовні частки.
Закон про "обов'язкові" необов'язкові бомбосховища
У серпні глава держави Володимир Зеленський підписав закон про планування та забудову територій із обов'язковими укриттями для захисту населення.
У багатьох ЗМІ документ презентували як той, хто зобов'язує будувати бомбосховища в кожному багатоквартирному будинку. Тим часом, експерти НЕРУХОМІ, ознайомившись із його текстом, не знайшли жодної норми, яка б дійсно зобов'язувала забудовника проєктувати та будувати укриття.
Так, закон розширює підстави відмови у видачі сертифіката готовності збудованих об'єктів. Встановлюється, що відмова буде передбачена за невідповідність об'єкту проєктної документації щодо дотримання вимог, передбачених розділом інженерно-технічних заходів цивільного захисту.
Проте, як з'ясували експерти НЕРУХОМІ та підтверджують результати юридичної експертизи Апарату ВРУ, проєктна документація може і не передбачати наявність бомбосховища, а жодна діюча будівельна норма не має обов'язкового характеру щодо їх наявності.
Так, положення законопроєкту не містять зобов'язань щодо проєктування чи будівництва бомбосховищ у житловому будинку, а лише дублюють вже існуюче право забудовника проєктувати та будувати укриття.
Для впровадження належної системи цивільного захисту необхідне внесення змін до державних будівельних норм. Поки ж забезпечення належних захисних споруд при новому будівництві житлових будинків залишається на совісті забудовників і може бути основою хорошої маркетингової пропозиції з підвищеним цінником для покупців майбутньої нерухомості.
Хабар року
Колишнього нардепа та ексглаву Укрбуду Максима Микитася, якого нещодавно випустили з-за ґрат, знову запроторили до в'язниці. 18 жовтня його затримали після спроби дати хабар у 22 млн грн меру Дніпра Борису Філатову. За словами правоохоронців, сума операції є рекордною в Україні.
Ексдепутат запропонував Філатову свої послуги у будівництві метро у Дніпрі, а нібито за запропоновану винагороду очільник міста мав посприяти, щоб компанії Микитася допустили до будівництва. Проте замість того, щоб взяти гроші, Філатов здав забудовника правоохоронцям. Вищий антикорупційний суд обрав запобіжний захід для підозрюваного у вигляді тримання під вартою. Однак той може вийти на волю, заплативши 100 млн гривень застави.
До речі, Микитась все ще проходить підозрюваним у низці кримінальних справ, у тому числі й у справі з квартирами Нацгвардії – ВАКС не став закривати провадження.
Реінкарнація пільгової іпотеки
В умовах військового часу влада спробувала перезапустити пільгову іпотечну програму "Доступна іпотека", що раніше називалася. Перший варіант так і не зміг стати по-справжньому народним, незважаючи на досить привабливі відсотки кредитів – 7% річних, тоді як на ринку банки в середньому давали під 20%.
Нова програма – "єОселя" – реалізується за підтримки Укрфінжитла, Мінекономіки та Мінцифри. 20 жовтня Ощадбанк видав перший кредит.
Згідно з умовами, передбачається стандартний стартовий внесок – 20% оцінної вартості обраного житла. Термін виплати – від одного до 20 років. Одна людина може претендувати на покупку щонайбільше 52,5 кв. м житла, на кожного члена сім'ї цей ліміт збільшуватиметься на 21 кв. Придбати житло у ЖК бізнес-класу за допомогою "єОселі" не можна. Придбати житло під 3% річних з 1 жовтня можуть певні категорії громадян (військові та співробітники правоохоронних органів, педагоги та науковці), які не мають житла чи бажають покращити умови життя. У 2023 році скористатися програмою зможуть усі українці, але для більшості категорій працюватиме ставка у 7%. Станом на 21 грудня видали 277 кредитів.
Згідно з рішенням Кабміну, компанію "Укрфінжитло" до кінця цього року мали докапіталізувати на 30 млрд гривень, щоб забезпечити роботу програми.
Продаж офісу "Аркади"
У листопаді майже з 30-ї спроби продали головний актив проблемного банку "Аркади" – його центральний офіс. Будівля розташовувалась у самому центрі Києва на вулиці Ольгинській, неподалік станції метро "Хрещатик", вона має понад 14 тисяч квадратів офісних приміщень. Попри всі свої переваги ніхто її купувати не поспішав.
Як стало відомо, цей офіс сподобався оточенню Миколи Злочевського – колишнього міністра часів президента Віктора Януковича. За день до ліквідації банку, як заставу за кредитом, переоформили права власності на Олега Неліна, який у свою чергу передав будинок в іпотеку Тарасу Бурдейному. І Неліна і Бурдейного пов'язують із Злочевським.
Проте спочатку оточенню Злочевського все ж таки не вдалося отримати головний актив "Аркади", який все ж таки перейшов у власність Фонду гарантування.
Офіс торгувався на голландському аукціоні, суть якого в тому, що якщо лот не продається, наступного разу його вартість знижується. У результаті будівля подешевшала з мільярда гривень майже втричі. В останніх торгах фінальну ставку у 350 млн запропонувала фірма, яка, як виявилося, також пов'язана з тим самим Злочевським.
Забудова Оболоні та порожні обіцянки мера Віталія Кличка
Обіцянки мера Віталія Кличка не допустити масштабної забудови Оболонського району, насправді не варті й ламаного гроша. Підконтрольна меру міська адміністрація "успішно" видала містобудівні умови та обмеження на забудову ділянок агрокомбінату "Пуща Водиця" та ділянки на Героїв Сталінграда, 45, де знаходиться фітнес-центр "Aquarium".
Говорячи про забудову Мінського масиву, слід зазначити і ситуацію з торговим центром "Полярний", який збирається знести "Інтергал-Буд", щоб втулити на його місці п'ять висоток по 25 поверхів.
Як стало відомо, 5 грудня Київрада вирішила поновити договір оренди земельної ділянки під торговим центром. Підкреслимо, що цей договір закінчився 13.10.2022, а його поновлення неможливе з виявлених порушень умов цього договору та може бути лише розірваним чи розділеним за належним цільовим призначенням. Таким чином столична влада повністю проігнорувала петицію та вимоги киян, поставивши інтереси забудовника вище за мешканців масиву, незважаючи на те, що це рішення має значні порушення містобудівного та загального законодавства, а також явні порушення умов самого договору оренди.
Хмарочос року
Переможцем щорічної премії Emporis Skyscraper Award 2022 став хмарочос Valley, розташований в Амстердамі. Проєкт було реалізовано нідерландською архітектурною студією MVRD. Це багатофункціональний комплекс із трьох веж, що складається з офісів, торгових площ, зон для відпочинку та розваг та апартаментів. Найвища вежа сягає висоти 100 метрів.
Журі було вражене незвичайним та інноваційним архітектурним дизайном: три вершини будівлі плавно перемикаються між прозорим скляним фасадом. У центрі знаходиться загальнодоступна терасна долина, від якої будинок і отримав свою назву.