Уходящий 2022-й навеки запомнится, как год, когда мирная Украина была вероломно атакована россией. На кон были поставлены судьбы и жизни десятков миллионов людей. Строительство и рынок недвижимости, как и прочие отрасли экономики, оказались на грани коллапса в условиях военных действий. Но даже это не смогло сломить дух украинцев.
Чем запомнился год для строительной сферы, читайте в обзоре от портала НЕРУХОМІ.
Рынок недвижимости в условиях войны
Война тяжелым молотом обрушилась на экономику Украину, которая отчаянно пытается не утонуть под грузом. Строительная отрасль оказалась в одной из самых затруднительных ситуаций. Но несмотря, казалось бы, всю безысходность, большинство застройщиков все же смогли найти силы возобновить строительство на площадках.
Так, к ноябрю 2022 года в Киеве возобновили работу 185 площадок из 221 активной в начале года (83,7%). В Киевской области работы восстановили 77,5% строительных площадок (204 из 263). В Одессе активны 75% проектов, начатых до войны (135 из 180). Во Львове работают 212 строительных площадок, в январе их было 218.
Одна из главных проблем недвижимости сегодня – это падение спроса. Показатель за год просел на 90-95% и красноречиво показывает состояние дел на рынке. Тем не менее, застройщики не спешат опускать цены, более того – они их поднимают.
Так, в Киеве квадратный метр подорожал на 34,4% до 60,4 тыс. грн по сравнению с январем, в Киевской области – на 32,9% до 31,6 тыс. грн, в Одессе – на 48,3% до 40,8 тыс. грн. Во Львове цены выросли на 63,1%, однако здесь был спрос из-за относительной безопасности региона.
Оценки разрушений в Украине
По состоянию на ноябрь 2022 года общая сумма прямого задокументированного ущерба, который россия нанесла инфраструктуре Украины за время полномасштабной войны, составила $135,9 млрд. Прежде всего удары наносились по жилой и нежилой недвижимости, критической и социальной инфраструктуре.
Убытки от разрушения жилых домов составляют $52,5 млрд (или 38,6% в общем объеме убытков). Общее количество разрушенных и поврежденных многоквартирных и частных домов возросло до 143,8 тыс.
Больше всего разрушений жилищного фонда зафиксировано в Донецкой, Киевской, Луганской, Черниговской и Харьковской областях. В Киеве с начала полномасштабной войны разрушены и повреждены 348 жилых домов (в основном многоквартирные) на $0,9 млрд.
Новые законы в градостроительстве
На фоне непрекращающихся боевых действий, в парламенте занялись активной законотворческой работой, направленной на градостроительную отрасль. Однако, по мнению экспертов, ряд принятых законов носят весьма противоречивый характер.
Объединившая всех против себя реформа
Верховная Рада 13 декабря проголосовала во втором чтении за инициированный главой фракции "Слуга народа" Еленой Шуляк законопроект №5655, запускающий реформирование градостроительной отрасли. Его поддержали 228 народных депутатов при 226 необходимых голосах.
Документ вызвал большое сопротивление в обществе. Против него выступили Минкульт, Ассоциация городов Украины, Всеукраинская ассоциация ОТГ, антикоррупционные ОО "Честно" и ОО "Вместе против коррупции", органы местного самоуправления. А Нацагентство по предотвращению коррупции нашло в нем коррупционные риски. Среди многочисленных замечаний было отмечено, что законопроект предусматривает передачу функции государства и местного самоуправления предпринимательским структурам, что ставит одних хозяйствующих субъектов в привилегированное положение по отношению к другим. Отмечалось также, что законопроект принимается в угоду крупных застройщиков.
Послы стран "Большой семерки" также раскритиковали документ, подчеркнув, что "при выполнении реформы важно сохранить полномочия местных общин".
Теперь судьба законопроекта в руках президента Владимира Зеленского – глава государства должен будет либо подписать его, либо воспользоваться правом вето.
Новый "строительный" закон о защите инвесторов
В октябре вступил в силу Закон Украины "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем". По задумке авторов он должен защитить граждан, покупающих недвижимость от застройщиков. Однако, как выяснили эксперты, данный документ не решает возложенных на него задач и имеет негативное последствие в целом на отрасль.
Во-первых, принятый закон отнюдь не помешает застройщику скрыться с деньгами покупателей, если на каком-то этапе он поймет, что не может достроить объект.
Во-вторых, законодатель разрешил государственную регистрацию какого-либо объекта незавершенного строительства. Причем владелец такой воображаемой квартиры сможет ее также кому-то продать, подарить и так далее. Есть большая вероятность, что это будут использовать в своих целях различного рода мошенники. Кроме того, закон в конечном итоге приведет к тому, что в стране со временем появится рынок недвижимого имущества, которого физически не существует.
Не исключено, что нововведения подогреют цены на первичную недвижимость. Так, каждый дополнительный шаг, который теперь должен сделать застройщик для начала продаж, потребует от него дополнительного времени и, конечно, денег. А это напрямую влияет на себестоимость строительства. Поэтому на рынке, который из-за войны обрушился на 80%, каждое удорожание квадратного метра неизбежно сократит количество покупателей, что в свою очередь ударит по восстановлению отрасли.
Между тем у застройщиков-гигантов, имеющих действительно большие операционные ресурсы, с каждым годом будет все больше власти. А конкурировать с гигантами будут недобросовестные застройщики, которые строят без документов и продают условные доли.
Закон об "обязательных" необязательных бомбоубежищах
В августе глава государства Владимир Зеленский подписал закон о планировании и застройке территорий с обязательными укрытиями для защиты населения.
Во многих СМИ документ презентовали как обязывающий строить бомбоубежища в каждом многоквартирном доме. Между тем, эксперты НЕРУХОМІ, ознакомившись с его текстом, не нашли ни одной нормы, которая действительно обязывала бы застройщика проектировать и строить укрытия.
Так, закон расширяет основания отказа в выдаче сертификата готовности построенных объектов. Устанавливается, что отказ будет предусмотрен за несоответствие объекта проектной документации по соблюдению требований, предусмотренных разделом инженерно-технических мер гражданской защиты.
Однако, как выяснили эксперты НЕРУХОМІ и подтверждают результаты юридической экспертизы Аппарата ВРУ, проектная документация может и не предусматривать наличие бомбоубежища, а ни одна действующая строительная норма не носит обязательственного характера относительно их наличия.
Так, положения законопроекта не содержат обязательств по проектированию или строительству бомбоубежищ в жилом доме, а лишь дублируют уже существующее право застройщика проектировать и строить укрытие.
Для внедрения надлежащей системы гражданской защиты необходимо внесение изменений в государственные строительные нормы. Пока же обеспечение надлежащих защитных сооружений при новом строительстве жилых домов остается на совести застройщиков и может служить основанием для хорошего маркетингового предложения с повышенным ценником для покупателей будущей недвижимости.
Взятка года
Бывшего нардепа и экс-главу Укрбуда Максима Микитася, которого не так давно выпустили из-за решетки, снова упрятали в тюрьму. 18 октября его задержали после попытки дать взятку в 22 млн грн мэру Днепра Борису Филатову. По словам правоохранителей, сумма сделки является рекордной в Украине.
Экс-депутат предложил Филатову свои услуги в строительстве метро в Днепре, а якобы за предложенное вознаграждение, градоначальник должен был поспособствовать, чтобы компании Микитася допустили к строительству. Однако вместо того, чтобы взять деньги, Филатов сдал застройщика правоохранителям. Высший антикоррупционный суд избрал меру пресечения для подозреваемого в виде содержания под стражей. Однако тот может выйти, на свободу, заплатив 100 млн гривен залога.
К слову, Микитась все еще проходит подозреваемым по ряду уголовных дел, в том числе и по делу с квартирами Нацгвардии – ВАКС не стал закрывать производство.
Реинкарнация льготной ипотеки
В условиях военного времени власти попытались перезапустить льготную ипотечную программу ранее называвшуюся "Доступная ипотека". Первый вариант так и не смог стать по настоящему народным, несмотря на довольно привлекательные проценты кредитов – 7% годовых, тогда как на рынке банки в среднем давали под 20%.
Новая программа – "еОселя" – реализуется при поддержке Укрфинжилья, Минэкономики и Минцифры. 20 октября Ощадбанк выдал первый кредит.
Согласно условиям, предполагается стандартный стартовый взнос – 20% оценочной стоимости выбранного жилья. Срок выплат – от одного до 20 лет. Один человек может претендовать на покупку максимум 52,5 кв. м жилья, на каждого члена семьи этот лимит будет увеличиваться на 21 кв. Приобрести жилье в ЖК бизнес-класса с помощью "еОселі" не получится. Приобрести жилье под 3% годовых с 1 октября могут определенные категории граждан (военные и сотрудники правоохранительных органов, педагоги и ученые), не имеющие дома или желающие улучшить условия жизни. В 2023 году воспользоваться программой смогут все украинцы, но для большинства категорий будет работать ставка в 7%. По состоянию на 21 декабря выдали 277 кредитов.
Согласно решению Кабмина, компанию "Укрфинжилье" до конца этого года должны были докапитализировать на 30 млрд гривен, чтобы обеспечить работу программы.
Продажа офиса "Аркады"
В ноябре почти с 30-й попытки был продан главный актив проблемного банка "Аркады" – его центральный офис. Здание располагалось в самом центре Киева по улице Ольгинской, недалеко от станции метро "Крещатик", имеет более 14 тысяч квадратов офисных помещений. Несмотря на все свои достоинства, никто его покупать не спешил.
Как стало известно, этот офис приглянулся окружению Николая Злочевского – бывшего министра времен беглого президента Виктора Януковича. За день до ликвидации банка, как залог по кредиту, переоформили права собственности на Олега Нелина, который в свою очередь передал здание в ипотеку Тарасу Бурдейному. И Нелина и Бурдейного связывают со Злочевским.
Однако в первый раз окружению Злочевского все же не удалось заполучить главный актив "Аркады", который таки перешел в собственность Фонда гарантирования.
Офис торговался на голландском аукционе, суть которого в том, что если лот не продается, на следующий раз его стоимость снижается. В итоге здание подешевело с миллиарда гривен почти в три раза. В последних торгах финальную ставку в 350 млн предложила фирма, которая, как оказалось, также связана все с тем же Злочевским.
Застройка Оболони и пустые обещания мэра Виталия Кличко
Обещания мэра Виталия Кличко не допустить масштабной застройки Оболонского района, на деле не стоят и ломаного гроша. Подконтрольная столичному градоначальнику городская администрация "успешно" выдала градостроительные условия и ограничения на застройку участков агрокомбината "Пуща Водица" и участка на Героев Сталинграда, 45 где находится фитнес-центр "Aquarium".
Говоря о застройке Минского массива следует отметить и ситуацию с торговым центром "Полярный", который собирается снести "Интергал-Буд", чтобы втулить на его месте пять высоток по 25 этажей.
Как стало известно, 5 декабря Киевсовет решил возобновить договор аренды земельного участка под торговым центром. Подчеркнем, что настоящий договор закончился 13.10.2022, а его возобновление невозможно из выявленных нарушений условий настоящего договора и может быть только расторгнутым или разделенным по надлежащему целевому назначению. Таким образом, столичные власти полностью проигнорировали петицию и требования киевлян, поставив интересы застройщика выше жителей массива, несмотря на то, что это решение имеет значительные нарушения градостроительного и общего законодательства, а также явные нарушения условий самого договора аренды.
Небоскреб года
Победителем ежегодной премии Emporis Skyscraper Award 2022 стал небоскреб Valley, расположенный в Амстердаме. Проект был реализован нидерландской архитектурной студией MVRD. Это многофункциональный комплекс из трех башен, состоящий из офисов, торговых площадей, зон для отдыха и развлечений и апартаментов. Самая высокая башня достигает высоты в 100 метров.
Жюри было впечатлено необычным и инновационным архитектурным дизайном: три вершины здания плавно переключаются между прозрачным стеклянным фасадом. В центре находится общедоступная террасная долина, от которой здание и получило свое название.