Балійська влада розпочала масштабну кампанію проти нелегальної забудови. У центрі уваги – понад 100 об’єктів, зведених із порушеннями, від вілл і ресторанів до апарт-комплексів. Уже десятки знесені екскаваторами, ще сотні чекають перевірок. Для українських девелоперів та інвесторів, які активно освоюють острів, це сигнал: чого чекати українським проєктам і як захистити свої інвестиції?
На Балі триває масштабне "прибирання" ринку нерухомості. Влада створила спецгрупу та вже знесла 48 ресторанів і вілл на пляжі Бінгін. У черзі — ще понад 100 об’єктів: від вілл до апарт-комплексів. Причина банальна: відсутність дозволів, будівництво в "зелених" зонах, ігнорування правил зонінгу. Водночас Українські девелопери активно вийшли на балінезький ринок. Серед інвесторських "солодких" пропозицій для українців теж чимало балійських проєктів. Чого чекати та що це значить для українців.
Війна незаконним забудовам
На популярному індонезійському курортному острові розпочато масштабний аудит та демонтаж понад 100 об’єктів нерухомості – від вілл і бутик-готелів до ресторанних комплексів – які зведені з порушеннями. Новообраний губернатор Ваян Костер особисто дав старт знесенню 48 будівель на скелястому узбережжі пляжу Бінгін (півострів Букіт). Йдеться про споруди, збудовані без належних дозволів на землях прибережної зони, що є державною власністю.
"Якщо ми й далі це терпітимемо, Балі буде зруйновано", – заявив Костер, оголошуючи про створення спеціальної міжвідомчої групи для перевірки туристичних об’єктів по всьому острову.
За даними місцевих ЗМІ, під розслідуванням перебуває понад 100 об’єктів нерухомості, які можуть спіткати та сама доля – примусовий демонтаж – через масові порушення дозвільних норм, часто з боку іноземних інвесторів.
Десятки ресторанів і вілл, зведених без дозволів на пляжі Бінгін (Бадунг, Балі), знесені владою у липні 2025 року. Місцеві жителі болісно переживають втрату колоритної прибережної інфраструктури, але влада наполягає на відновленні законності та "душі Бінгін".
Кампанія зачіпає різні райони Балі. Окрім Бінгіну, де під знесення потрапили і культовий бутик-готель Morabito Art Cliff, і десятки сімейних варунгів, під ударом також нелегальні вілли на сусідньому пляжі Балаган (ще понад 20 об’єктів). За даними місцевої ради (DPRD Bali), загалом на одному лише узбережжі Бінгін виявлено 45 незаконних будівель – ресторанів, готелів, вілл. Багато з них роками працювали завдяки прогалинам у контролі, порушуючи закон про планування прибережних зон та інші нормативи. Серед типових порушень – будівництво на землях, не відведених під нерухомість, відсутність дозволів на будівництво (IMB/PBG), ігнорування зонування (зокрема перевищення ліміту висотності 15 м, встановленого на острові).
Влада підкреслює, що значна частина цих нелегальних проєктів має іноземний слід. Балійський губернатор прямо вказує на "фіктивні інвестиції" та схеми, коли нерухомістю фактично володіють іноземці, маскуючись під місцевих номінальних директорів. Чиновники відзначають, що численні туристичні вілли працюють без жодних ліцензій на готельну діяльність. Іноземні громадяни – передусім з росії, але також з України – нерідко порушували місцеві закони, що стало однією з причин жорсткого нагляду.
"Після початку війни багато росіян і українців застрягли на Балі… Дехто з них порушує наші закони і викликає проблеми в місцевих громадах", – констатував очільник міграційної служби Балі Парліндунган.
Місцева влада тепер демонструє політичну волю навести лад: "2025-й – це рік наведения порядку та виконання норм", заявив керівник провінційного управління туризму Балі Чокорда Пемаюн.
Український слід: хто будує на Балі
На тлі цієї зачистки особливу увагу привертають два масштабні проєкти на Балі, пов’язані з українськими девелоперами та інвесторами. Йдеться про комплекс Hidden City Ubud у центральній частині острова та курортний проєкт Anantara Dragon Seseh Bali Resort & Residences (відомий також як Taryan Dragon) на південному заході Балі. Обидва позиціонувалися як амбітні преміальні інвестиції, активно рекламувалися для іноземних покупців (у тому числі й українців), проте викликали питання щодо дотримання законодавства Індонезії.
Hidden City Ubud – це великий житлово-готельний комплекс, що будується поблизу знаменитого "Будинку з фільму Їсти, молитися, кохати" в Убуді. За задумом, Hidden City має включати ~100 апартаментів і вілл із власною інфраструктурою (магазини, ресторан, спортзали тощо) у самому серці "зеленого" Убуду. Проєкт розгортає український бізнесмен Микола (Нік) Марков, який переїхав на Балі під час війни.
"Якщо судити з його Instagram, український експат Нік Марков живе на повну в барах і на пляжах Балі", – пише ABC News, представляючи його як засновника Hidden City.
Компанія Маркова позиціонує цей комплекс як "місто майбутнього" для цифрових кочівників і інвесторів: орієнтується на заможних вихідців з пострадянських країн. Про це свідчить хоча б те, що маркетингові матеріали Hidden City спочатку були російськомовними, а серед партнерів згадувалася московська девелоперська фірма MBM. (Після розголосу згадки про московський бекграунд з сайту прибрали).
Українські медіа та рієлторські платформи також підхопили промоцію Hidden City. Зокрема, інвестиційний Telegram-канал Investon називав Hidden City "масштабним преміум-проєктом у зеленому серці Балі – Убуді", відзначаючи поєднання "вікових традицій і передових технологій". Рекламні оголошення обіцяли апартаменти від $100 000 та вілли від $600 000 із дохідністю до 18-19% річних, акцентуючи на зростанні цін і туристичному бумі на Балі.
Маркетинг Hidden City для українців: "Hidden City Ubud – перший житловий проєкт такого масштабу в самому серці Убуда… Інвестиції в культурну столицю Балі з високим потенціалом…", – писав український профільний медіаресурс Ritm Investon.
Однак на місці проєкт зустрів опір місцевої громади. Жителі села Пінгган, поруч із яким вирубали 3 гектари джунглів під забудову, виступили проти "міста для чужинців". Вони зібрали підписи й намагалися достукатися до влади, стверджуючи, що девелопер не розкрив повний масштаб будівництва і не врахував місцеві інтереси.
"Це відгороджене містечко для багатіїв – яке відношення воно матиме до нашого села?" – обурювалась одна з лідерок протесту, Пуспіта.
Представники Hidden City, зустрівшись із громадою, запевняли, що рендери на сайті – "просто для промоції", а реальний проєкт буде скромнішим. У компанії стверджують, що мають усі необхідні дозволи: за їхніми даними, отримано дозвіл на будівництво (PBG) і пройдено due diligence, "документація чиста", перша черга вже зведена на 100%. Ба більше – девелопер гарантує 20 років відповідальності за конструкцію. На самому сайті Hidden City гордо зазначено: "PBG, due diligence і гарантія 20 років роблять інвестиції безпечними".
Попри це, влада уважно придивляється до цього проєкту. Міністр туризму Індонезії Сандіага Уно вказував на випадки, коли "вілли будують не за цільовим призначенням або без належних дозволів" і обіцяв ретельно перевірити дозволи скандального будівництва в районі пляжу Пемутіх (Печату), яке здійснює компанія Mirah Group. Хоча тут йшлося про інший об’єкт (готель на Улувату), атмосфера посиленого контролю в 2024–25 роках означає, що й Hidden City не зможе працювати, не маючи всіх формальностей. Наразі ж комплекс будується і продажі тривають – інвестори з України вже купують там апартаменти на стадії котловану, сподіваючись на прибуток від перепродажу чи оренди.
Anantara Dragon Seseh Bali Resort & Residences (Taryan Dragon) – інший гучний проєкт із "українським слідом", який потрапив у поле зору регуляторів. Його розвиває Taryan Group – відомий київський девелопер, заснований Артуром Мхітаряном. У грудні 2023 року компанія публічно оголосила про плани побудувати фешенебельний готельно-резиденційний комплекс на Балі. Проєкт отримав неформальну назву Taryan Dragon завдяки футуристичному дизайну у вигляді дракона. Пізніше Taryan уклала угоду з міжнародною готельною мережею Minor Hotels, і комплекс брендовано як Anantara Dragon Seseh – п’ятизірковий курорт із резиденціями на узбережжі Сесе (північ від Чангу). На українському ринку ця новина подавалася з гордістю: мовляв, український девелопер підкорює Балі. Водночас у профільних іноземних медіа Taryan Dragon згадують у контексті надмірної забудови острова.
Австралійська ABC назвала цей проєкт "одним із найскандальніших через масштаб початкового дизайну", зазначивши, що він реалізується українською компанією. Річ у тім, що первинний план був дуже амбіційним, і спостерігачі побоювалися, чи не порушить він балінезькі норми (приміром, обмеження висоти будівель 15 м). За даними ABC, Taryan Dragon належить до мегапроєктів, які привернули негативну увагу на Балі в останні роки, коли іноземні гроші ринули в нерухомість острова. Наразі комплекс перебуває на стадії початку будівництва, відкриття заплановано на 2027 рік. Відомо, що Taryan придбала землю на узбережжі і розпочала підготовчі роботи. Про будь-які порушення з його боку офіційно не повідомлялося – ймовірно, компанія діє через індонезійську "дочку" і отримує дозволи згідно з законом. Проте місцева преса тримає цей проєкт у фокусі саме через залучення іноземного (українського) капіталу і великий розмах. На тлі анонсованого мораторію на нові готелі та вілли з 2026 року, такі проєкти, як Taryan Dragon, можуть підпасти під суворішу перевірку документів. Якщо з’ясується, що десь були відхилення від норм – ризикують постраждати навіть великі гравці з міжнародними брендами.
Український інвестор і балійська нерухомість: ризики та реальність
Активність українців на ринку нерухомості Балі – явище помітне. Багато українських девелоперів зайшли на острів у останні роки, побачивши стрімке зростання цін і попиту]. Наприклад, Avalon Bali Group (проект української групи Avalon з Львова) з 2022 року будує на Балі апарт-комплекси і вілли; співзасновник компанії Мігран Каграманян заявляє, що Avalon ретельно дотримується всіх вимог Індонезії і має повний пакет дозвільних документів на кожен свій проект.
"Місцевий уряд зараз очищає ринок від ненадійних забудовників і підвищує стандарти", – каже Каграманян, нагадуючи, що на Балі працює понад 500 девелоперів, багато з них без належних дозволів, і очікується, що близько половини таких компаній змушені будуть залишити ринок найближчими роками.
Ці слова підтверджуються діями влади у 2025 році – як ми бачимо, на острів прийшла ера великих перевірок.
Українські покупці теж масово вкладаються в балійські метри. За оцінками брокерів, наразі українці становлять більшість серед інвесторів у нові вілли й апартаменти на Балі (не для власного проживання, а з метою заробітку). Схема приваблива: купити на етапі будівництва і продати дорожче після введення в експлуатацію, або ж отримувати 10-15% річних на оренді туристам. Реклама балійських проєктів заполонила український інфопростір – від YouTube-каналів і соцмереж до банерів у профільних медіа. Українських інвесторів манять тропіки, простіші (ніж у Європі) правила валютних операцій та навіть можливість розрахунків криптовалютою. Але при цьому часто замовчуються ризики: "про які не говорять", як називається один із блогів про Балі. Головний ризик – юридична чистота забудови. У разі скандалу, як із виллами на Бінгін, інвестор може втратити вкладені кошти разом із знесеною нерухомістю.
Балінезька влада дала чітко зрозуміти, що не церемонитиметься з об’єктами, зведеними з порушеннями. Вже зараз екскаватори знесли ресторани й міні-готелі, що десятиліттями стояли на березі, "поховавши душу Бінгін", за словами місцевих. Наступними можуть стати й інші регіони – від узбережжя Улувату до гірського Убуда. Якщо серед таких об’єктів виявляться проєкти, де вкладалися українці, – вони теж не будуть застраховані від санкцій. Прецедент уже є: у січні 2025 року закрили на перевірку елітний комплекс PARQ Ubud, відомий як "російське поселення" (формально власники там різних національностей) – з’ясувалося, що він збудований без належних дозволів на землі сільськогосподарського призначення. Влада заявила: якщо дозвільні документи не в порядку, землю доведеться "повернути" – тобто будівлі знести. Це сигнал для всіх інвесторів.
Підсумовуючи
Український ринок нерухомості на Балі зараз переживає злет, але інвесторам украй важливо перевіряти юридичну сторону кожного проєкту. Як казав один із девелоперів: "Багато компаній будують на Балі без належних дозволів. Найближчим часом приблизно половина з них змушена буде піти з ринку". Тож українським вкладникам варто переконатися, що їхні "тропічні" інвестиції не потраплять у число тих, що зрівняють із землею бульдозери місцевої влади.
Прецеденти PARQ Ubud та Green Flow Villa демонструють: у 2025 році екскаватор не зупинять навіть перед дорогими віллами й готелями. Для українських інвесторів це означає одне – перевірка документів має стати важливішою за рекламні обіцянки прибутковості.