Балийские власти начали масштабную кампанию против нелегальной застройки. В центре внимания — более 100 объектов, построенных с нарушениями, от вилл и ресторанов до апарт-комплексов. Уже десятки снесены экскаваторами, еще сотни ждут проверок. Для украинских девелоперов и инвесторов, которые активно осваивают остров, это сигнал: чего ждать украинским проектам и как защитить свои инвестиции?
На Бали продолжается масштабная "уборка" рынка недвижимости. Власти создали спецгруппу и уже снесли 48 ресторанов и вилл на пляже Бингин. В очереди — еще более 100 объектов: от вилл до апарт-комплексов. Причина банальна: отсутствие разрешений, строительство в "зеленых" зонах, игнорирование правил зонирования. В то же время украинские девелоперы активно вышли на балийский рынок. Среди "сладких" предложений для украинских инвесторов тоже немало балийских проектов. Чего ждать и что это значит для украинцев.
Война незаконным застройкам
На популярном индонезийском курортном острове начат масштабный аудит и демонтаж более 100 объектов недвижимости – от вилл и бутик-отелей до ресторанных комплексов – которые построены с нарушениями. Новоизбранный губернатор Ваян Костер лично дал старт сносу 48 зданий на скалистом побережье пляжа Бингин (полуостров Букит). Речь идет о сооружениях, построенных без надлежащих разрешений на землях прибрежной зоны, которые являются государственной собственностью.
"Если мы и дальше будем это терпеть, Бали будет разрушено", – заявил Костер, объявляя о создании специальной межведомственной группы для проверки туристических объектов по всему острову.
По данным местных СМИ, под следствием находятся более 100 объектов недвижимости, которые могут постигнуть та же участь – принудительный демонтаж – из-за массовых нарушений разрешительных норм, часто со стороны иностранных инвесторов.
Десятки ресторанов и вилл, построенных без разрешений на пляже Бингин (Бадунг, Бали), снесены властями в июле 2025 года. Местные жители болезненно переживают потерю колоритной прибрежной инфраструктуры, но власти настаивают на восстановлении законности и "души Бингин".
Кампания затрагивает разные районы Бали. Кроме Бингина, где под снос попали и культовый бутик-отель Morabito Art Cliff, и десятки семейных варунгов, под ударом также нелегальные виллы на соседнем пляже Балаган (еще более 20 объектов). По данным местного совета (DPRD Bali), в целом на одном только побережье Бингин обнаружено 45 незаконных построек – ресторанов, отелей, вилл. Многие из них годами работали благодаря пробелам в контроле, нарушая закон о планировании прибрежных зон и другие нормативы. Среди типичных нарушений – строительство на землях, не отведенных под недвижимость, отсутствие разрешений на строительство (IMB/PBG), игнорирование зонирования (в частности превышение лимита высотности 15 м, установленного на острове).
Власти подчеркивают, что значительная часть этих нелегальных проектов имеет иностранный след. Балийский губернатор прямо указывает на "фиктивные инвестиции" и схемы, когда недвижимостью фактически владеют иностранцы, маскируясь под местных номинальных директоров. Чиновники отмечают, что многочисленные туристические виллы работают без каких-либо лицензий на гостиничную деятельность. Иностранные граждане — прежде всего из России, но также из Украины — нередко нарушали местные законы, что стало одной из причин жесткого надзора.
"После начала войны многие россияне и украинцы застряли на Бали... Некоторые из них нарушают наши законы и вызывают проблемы в местных общинах", — констатировал глава миграционной службы Бали Парлиндунган.
Местные власти теперь демонстрируют политическую волю навести порядок: "2025-й – это год наведения порядка и выполнения норм", – заявил руководитель провинциального управления туризма Бали Чокорда Пемаюн.
Украинский след: кто строит на Бали
На фоне этой зачистки особое внимание привлекают два масштабных проекта на Бали, связанные с украинскими девелоперами и инвесторами. Речь идет о комплексе Hidden City Ubud в центральной части острова и курортном проекте Anantara Dragon Seseh Bali Resort & Residences (известном также как Taryan Dragon) на юго-западе Бали. Оба позиционировались как амбициозные премиальные инвестиции, активно рекламировались для иностранных покупателей (в том числе и украинцев), однако вызывали вопросы относительно соблюдения законодательства Индонезии.
Hidden City Ubud – это крупный жилищно-гостиничный комплекс, строящийся вблизи знаменитого "Дома из фильма Есть, молиться, любить" в Убуде. По замыслу, Hidden City должен включать ~100 апартаментов и вилл с собственной инфраструктурой (магазины, ресторан, спортзалы и т.д.) в самом сердце "зеленого" Убуда. Проект разворачивает украинский бизнесмен Николай (Ник) Марков, который переехал на Бали во время войны.
"Если судить по его Instagram, украинский экспат Ник Марков живет на полную в барах и на пляжах Бали", — пишет ABC News, представляя его как основателя Hidden City.
Компания Маркова позиционирует этот комплекс как "город будущего" для цифровых кочевников и инвесторов: ориентируется на состоятельных выходцев из постсоветских стран. Об этом свидетельствует хотя бы то, что маркетинговые материалы Hidden City изначально были русскоязычными, а среди партнеров упоминалась московская девелоперская фирма MBM. (После огласки упоминания о московском бэкграунде с сайта убрали).
Украинские медиа и риелторские платформы также подхватили промоушен Hidden City. В частности, инвестиционный Telegram-канал Investon называл Hidden City "масштабным премиум-проектом в зеленом сердце Бали — Убуде", отмечая сочетание "вековых традиций и передовых технологий". Рекламные объявления обещали апартаменты от $100 000 и виллы от $600 000 с доходностью до 18-19% годовых, акцентируя внимание на росте цен и туристическом буме на Бали.
Маркетинг Hidden City для украинцев: "Hidden City Ubud – первый жилой проект такого масштаба в самом сердце Убуда... Инвестиции в культурную столицу Бали с высоким потенциалом...", – писал украинский профильный медиаресурс Ritm Investon.
Однако на месте проект встретил сопротивление местной общины. Жители деревни Пинган, рядом с которой вырубили 3 гектара джунглей под застройку, выступили против "города для чужаков". Они собрали подписи и пытались достучаться до властей, утверждая, что девелопер не раскрыл полный масштаб строительства и не учел местные интересы.
"Это огороженный городок для богачей — какое отношение он будет иметь к нашему селу?" — возмущалась одна из лидеров протеста, Пуспита.
Представители Hidden City, встретившись с общиной, уверяли, что рендеры на сайте — "просто для промоции", а реальный проект будет более скромным. В компании утверждают, что имеют все необходимые разрешения: по их данным, получено разрешение на строительство (PBG) и пройдено due diligence, "документация чистая", первая очередь уже построена на 100%. Более того – девелопер гарантирует 20 лет ответственности за конструкцию. На самом сайте Hidden City гордо указано: "PBG, due diligence и гарантия 20 лет делают инвестиции безопасными".
Несмотря на это, власти внимательно присматриваются к этому проекту. Министр туризма Индонезии Сандиага Уно указывал на случаи, когда "виллы строят не по целевому назначению или без надлежащих разрешений" и обещал тщательно проверить разрешения скандального строительства в районе пляжа Пемутих (Печату), которое осуществляет компания Mirah Group. Хотя речь шла о другом объекте (отеле на Улувату), атмосфера усиленного контроля в 2024–25 годах означает, что и Hidden City не сможет работать, не имея всех формальностей. Сейчас же комплекс строится и продажи продолжаются — инвесторы из Украины уже покупают там апартаменты на стадии котлована, надеясь на прибыль от перепродажи или аренды.
Anantara Dragon Seseh Bali Resort & Residences (Taryan Dragon) – еще один громкий проект с "украинским следом", который попал в поле зрения регуляторов. Его развивает Taryan Group – известный киевский девелопер, основанный Артуром Мхитаряном. В декабре 2023 года компания публично объявила о планах построить фешенебельный гостинично-резиденционный комплекс на Бали. Проект получил неформальное название Taryan Dragon благодаря футуристическому дизайну в виде дракона. Позже Taryan заключила соглашение с международной гостиничной сетью Minor Hotels, и комплекс был брендирован как Anantara Dragon Seseh – пятизвездочный курорт с резиденциями на побережье Сесе (к северу от Чанга). На украинском рынке эта новость подавалась с гордостью: мол, украинский девелопер покоряет Бали. В то же время в профильных иностранных СМИ Taryan Dragon упоминают в контексте чрезмерной застройки острова.
Австралийская ABC назвала этот проект "одним из самых скандальных из-за масштаба первоначального дизайна", отметив, что он реализуется украинской компанией. Дело в том, что первоначальный план был очень амбициозным, и наблюдатели опасались, не нарушит ли он балийские нормы (например, ограничение высоты зданий 15 м). По данным ABC, Taryan Dragon относится к мегапроектам, которые привлекли негативное внимание на Бали в последние годы, когда иностранные деньги хлынули в недвижимость острова. Сейчас комплекс находится на стадии начала строительства, открытие запланировано на 2027 год. Известно, что Taryan приобрела землю на побережье и начала подготовительные работы. О каких-либо нарушениях с его стороны официально не сообщалось — вероятно, компания действует через индонезийскую "дочку" и получает разрешения в соответствии с законом. Однако местная пресса держит этот проект в фокусе именно из-за привлечения иностранного (украинского) капитала и большого размаха. На фоне анонсированного моратория на новые отели и виллы с 2026 года, такие проекты, как Taryan Dragon, могут подпасть под более строгую проверку документов. Если выяснится, что где-то были отклонения от норм – рискуют пострадать даже крупные игроки с международными брендами.
Украинский инвестор и балийская недвижимость: риски и реальность
Активность украинцев на рынке недвижимости Бали – явление заметное. Многие украинские девелоперы зашли на остров в последние годы, увидев стремительный рост цен и спроса. Например, Avalon Bali Group (проект украинской группы Avalon из Львова) с 2022 года строит на Бали апарт-комплексы и виллы; соучредитель компании Мигран Каграманян заявляет, что Avalon тщательно соблюдает все требования Индонезии и имеет полный пакет разрешительных документов на каждый свой проект.
"Местное правительство сейчас очищает рынок от ненадежных застройщиков и повышает стандарты", — говорит Каграманян, напоминая, что на Бали работает более 500 девелоперов, многие из них без надлежащих разрешений, и ожидается, что около половины таких компаний вынуждены будут покинуть рынок в ближайшие годы.
Эти слова подтверждаются действиями властей в 2025 году – как мы видим, на остров пришла эра крупных проверок.
Украинские покупатели тоже массово вкладываются в балийские метры. По оценкам брокеров, сейчас украинцы составляют большинство среди инвесторов в новые виллы и апартаменты на Бали (не для собственного проживания, а с целью заработка). Схема привлекательна: купить на этапе строительства и продать дороже после ввода в эксплуатацию, или же получать 10-15% годовых на аренде туристам. Реклама балийских проектов заполонила украинское инфопространство – от YouTube-каналов и соцсетей до баннеров в профильных медиа. Украинских инвесторов манят тропики, более простые (чем в Европе) правила валютных операций и даже возможность расчетов криптовалютой. Но при этом часто замалчиваются риски: "о которых не говорят", как называется один из блогов о Бали. Главный риск – юридическая чистота застройки. В случае скандала, как с виллами на Бингин, инвестор может потерять вложенные средства вместе со снесенной недвижимостью.
Балинские власти дали четко понять, что не будут церемониться с объектами, построенными с нарушениями. Уже сейчас экскаваторы снесли рестораны и мини-отели, которые десятилетиями стояли на берегу, "похоронив душу Бингин", по словам местных. Следующими могут стать и другие регионы – от побережья Улувату до горного Убуда. Если среди таких объектов окажутся проекты, в которые вкладывались украинцы, – они тоже не будут застрахованы от санкций. Прецедент уже есть: в январе 2025 года закрыли на проверку элитный комплекс PARQ Ubud, известный как "русское поселение" (формально владельцы там разных национальностей) – выяснилось, что он построен без надлежащих разрешений на земле сельскохозяйственного назначения. Власти заявили: если разрешительные документы не в порядке, землю придется "вернуть" – то есть здания снести. Это сигнал для всех инвесторов.
Подводя итоги
Украинский рынок недвижимости на Бали сейчас переживает взлет, но инвесторам крайне важно проверять юридическую сторону каждого проекта. Как говорил один из девелоперов: "Многие компании строят на Бали без надлежащих разрешений. В ближайшее время примерно половина из них будет вынуждена уйти с рынка". Поэтому украинским вкладчикам стоит убедиться, что их "тропические" инвестиции не попадут в число тех, которые сравняют с землей бульдозеры местных властей.
Прецеденты PARQ Ubud и Green Flow Villa демонстрируют: в 2025 году экскаватор не остановят даже перед дорогими виллами и отелями. Для украинских инвесторов это означает одно — проверка документов должна стать важнее рекламных обещаний доходности.